Nulidad de un contrato de multipropiedad o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles porque no recoge el contenido mínimo del contrato que la ley 42/1998 establece ni se recoge el derecho de desistimiento ni de resolución.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sec. 3ª, de 20 de septiembre de 2021, nº 300/2021, rec. 405/2020, declara la nulidad de un contrato de multipropiedad o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles porque no recoge el contenido mínimo del contrato que la ley 42/1998 establece ni se recoge el derecho de desistimiento ni de resolución.

El contrato vulnera de forma evidente la norma imperativa aplicable, Ley 42/1998, producto de la transposición al derecho español de la Directiva Europea 94/47/CE, y, en definitiva, está dirigido a eludir su aplicación en perjuicio del consumidor, transmitiendo un producto indeterminado en cuanto al período de duración al que se refiere, soslayando las normas imperativas que precisamente fueron aprobadas en la Directiva y recogidas en la norma española, para la protección de los consumidores en este sector de actividad. 

Conforme a la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, el derecho de desistimiento del consumidor se establece sin necesidad de motivación y se puede ejercer tanto si el empresario hubiera facilitado toda la información precontractual como si no lo hubiera hecho o la hubiera facilitado de forma insuficiente. Se trata de un único derecho que se diferencia sólo en el cómputo.

Las cláusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibición del pago de anticipos serán firmadas aparte por el consumidor. 

Pero no debe de perderse de vista la normativa aplicable según el año de la firma del contrato.  

1º Para los contratos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2012, de 6 de julio, se regularán por la normativa anterior (Ley 42/1998, de 15 de diciembre), por lo que el derecho de desistimiento o renuncia tendrá que someterse a estudio jurídico la nulidad de las condiciones en su momento pactadas, y las condiciones y cláusulas consignadas en el contrato de multipropiedad. 

2º Para los contratos iniciados a partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2012, es decir a partir del 8-07-2012, los titulares de dichos contratos tendrán que ver si se han cumplido con las obligaciones establecidas en esta Ley, como entrega del Anexo V, de desistimiento, información previa, etc., o en su caso, si se ha cumplido con todas las exigencias de dicha Ley, el desistimiento se basará y regulará por el Código Civil (incumplimientos contractuales, nulidad contractual, etc.). 

3º Igualmente para los contratos de multipropiedad o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, se puede ejercer la acción de cesación contra las conductas contrarias a lo prevenido en esta Ley que lesionen intereses de los consumidores, en la forma y con las condiciones establecidas en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre. 

A) HECHOS. 

El contrato está suscrito el día 6 de octubre de 2008, constando que el Regency Administration Ltd (más adelante el vendedor) está de acuerdo con la venta y el comprador está de acuerdo con la compra un certificado de miembro que el comprador recibirá para tener la posibilidad de utilizar y para determinar la duración de la estancia, tal y como se expresa más abajo. El Vendedor posibilitará al comprador el uso del Regency Resort en las intenciones de este contrato. 

Este contrato se refiere al apartamento 666, tipo ESTUDIO, semana 28, para una ocupación máxima de 2 personas, y siendo el comienzo del uso en el año 2011. El precio total es de 10.000 euros, que se distribuye en un precio de 7.352 euros, Tasa de registro (pago de afiliación en RCI) por 390 euros, la tasa de mantenimiento de 354 euros, una tasa de administración de 1904 euros, pactándose como fecha del último pago el 06/11/2010. 

Al dorso del contrato se explica en el apartado 1a) la denominación de "Club", que significa "Regency Club Tenerife", al que obedece la constitución del Club (los estatutos), una copia del cual es el anexo primero del presente contrato. 

Cierto es que en la demanda se reconoce por los actores haber recibido los documentos que acompañan como la relación de servicios de los compradores, el documento de preguntas y respuestas y los Estatutos del Club, documentos que se acompañan a la demanda con su traducción al español. 

En estos documentos, como pone de relieve la parte apelada, a la pregunta sobre si puede vender su apartamento el adquirente se dice expresamente "Recuerde que es propietario del apartamento en las semanas que compró para siempre". Además, en el resumen de la Constitución que se entrega al comprador con afirmando que "le ayudará a orientarse en cada uno de los artículos de la Constitución del Regency Club Tenerife", en al apartado 5 relativo a "Duración", dice expresamente que "El club fue constituido por tiempo indefinido y desarrollará su actividad hasta que la mayoría de sus miembros con derecho a voto no decida la finalización de su actividad". Y en el artículo 5 del propio documento de Estatutos lo que se dice es que El Club existirá hasta que la mayoría de los miembros del Club decida cancelarlo. Y se añade que "Aunque la validez de los Certificados de estancia finalice el 1 de junio de 2036, la membresía en el Club se mantiene después del 1 de junio de 2036, durante el tiempo en que los miembros cumplan con la Constitución del Club, o hasta que la mayoría mediante votación sobre la finalización de la actividad". 

En las estipulaciones contenidas al dorso del contrato se expresa que el comprador obtendrá un Certificado Trust, que representa la parte de la titularidad sobre la semana vacacional concreta, aportando los beneficios de Tenerife Investments (1987) Ltd (s.r.l.). El comprador mediante el CERTIFICADO DE MIEMBRO según el artículo 8 (iii) de la Constitución del Club, está facultado a disfrutar del apartamento y de los servicios y espacios complementarios durante su intervalo vacacional; en el apartado 1 b) acerca de los términos usados en el contrato, se expresa que estos servicios/espacios complementarios son: entrada, espacios comunes, equipamiento accesorio y mobiliario, mencionados en el artículo 8 de la Constitución del Club). 

El vendedor facilitará al comprador el acceso a la pertenencia al Regency Club Tenerife según el Artículo 7 (iii) de la Constitución del Club. 

Tras la admisión del comprador como miembro del club, éste se regirá en cualquier caso y circunstancia por la Constitución del Club.  

El Vendedor estará obligado a facilitar la inscripción del Comprador como titular del Certificado de Miembro, según el Artículo 9 (i) de la Constitución del Club. 

Si por alguna razón no fuera posible poner a disposición el apartamento acordado en el presente contrato, el Vendedor se reserva el derecho de asignar al Comprador otro apartamento en Regency Resort en la misma calidad y con los derechos y prerrogativas de cambio de RCI.  

Sobre la vigencia del contrato, y como pone de relieve la parte apelada, al dorso del mismo únicamente consta la entrada en vigor, con referencia al vencimiento del contrato relativo a la fecha del último pago, y nada se dice respecto de la duración o de un límite temporal.            

Más adelante se establece sobre el PROGRAMA DE INTERCAMBIO, que con el cumplimiento de las condiciones del presente contrato el Comprador se adhiere a la organización independiente de intercambio llamada Resorts Condominiums International (RCI), que facilita el programa de intercambio mutuo para los miembros del Regency Club Tenerife. 

El mismo día se firma asimismo el llamado REGENCY RESORTS TENERIFE IMPRESO DE VERIFICACIÓN, que en definitiva supone un documento de consentimiento sobre los extremos del contrato que se acaban de firmar, la cuota anual, el máximo de personas que pueden alojarse en apartamentos, el Certificado de Estancia que únicamente se hará una vez cumplidas las obligaciones financieras, que RCI es una organización independiente de Regency Resorts, que ha pagado para afiliarse durante 4 años, y que la solicitud de afiliación se procesará una vez expedido el Certificado de Estancia, que todos los RCI intercambios se harán a través de RCI y jamás a través de Regency Resorts Tenerife, que la operación financiera es aceptable y no le supone dificultades económicas, que ha recibido las copias del contrato, Constitución del Club y formulario de comprador, y que nuca hubo promesas verbales del vendedor que no estén reflejadas en los documentos. 

La parte demandante aporta una relación de transferencias bancarias y correos electrónicos cumpliendo con el calendario de pagos. 

B) Por lo que se refiere al contrato de autos, la Sala alcanza idéntico resultado de nulidad radical o absoluta del mismo que el referido en la sentencia de instancia, por aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo, de la que basta señalar, entre otras muchas, la Sentencia de la Sala 1ª de 20-1-2017, nº 39/2017, rec. 3264/2014, Pte: Arroyo Fiestas, Francisco Javier, cuando indica: 

<<La parte demandada y ahora recurrida, reconoce en el recurso de apelación que los contratos «cumplen con la Ley 42/1998». 

En el régimen jurídico que regula el aprovechamiento por turno, y haciendo una breve reseña histórica de su regulación debemos citar: 

1º) La Ley 42/1998, de 15 de diciembre. 

La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, reguló en España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también conocido con la expresión más breve -aunque inexacta y prohibida- de multipropiedad. 

Antes de la promulgación de la Ley 42/1998 se había aprobado por las instituciones de la entonces Comunidad Económica Europea, hoy Unión Europea, la Directiva 94/47/CE, que, con la finalidad de acabar con los fraudes y abusos que se daban en ese sector, obligaba a los legisladores nacionales a dictar determinadas normas protectoras de los adquirentes de este tipo de derechos sobre inmuebles. La Ley 42/1998 no se limitó a la transposición estricta de la Directiva, sino que procuró dotar a la institución de una regulación completa, más amplia de la exigida por aquélla. 

El objeto de Ley, según indica su art. 1, es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios. 

Entre las cuestiones que suscita el derecho de aprovechamiento por turno se encuentran las referidas a la configuración jurídica del derecho y a la protección del adquirente en la celebración del contrato. 

En lo que respecta a la configuración jurídica del derecho, la cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su regulación a una sola. Según indica su preámbulo, la Ley 42/1998 «ha optado por una vía intermedia, consistente en la detallada regulación de un nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo, sin embargo, la configuración del derecho como una variante del arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de la ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica». 

El derecho de aprovechamiento por turno es, por naturaleza, temporal. Así se desprende del art. 3 de la Ley, al establecer que: 

«1. La duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción. 

2. Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna». 

La indicación de la fecha en que el régimen de aprovechamiento por turno se extinguirá es uno de los extremos que configuran el contenido mínimo del contrato de transmisión de derechos de aprovechamiento por turno (art. 9.1. 2.º y 10.º de la Ley). 

En lo que respecta a la protección del adquirente en la celebración del contrato, la ley regula de forma detallada las cuestiones referidas al documento informativo -art. 8-, el contenido del contrato -art. 9-, el desistimiento y la resolución ad nutum y la resolución-sanción -art. 10-, la prohibición del pago de anticipos -art. 11- y la resolución de préstamos vinculados -art. 12-. 

2º) Ley 4/2012, de 6 de julio. 

La nueva Directiva 2008/122/CE, deroga la anterior, y tiene como fundamento la aparición de nuevos productos vacacionales; asimismo, completa lagunas, amplía la armonización de los ordenamientos internos de los Estados, refuerza la información al consumidor, regula con mayor precisión los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento , insiste y amplía la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio de tal derecho, y determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento. 

Su incorporación al ordenamiento jurídico español se ha producido con la actual regulación de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. 

En esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva.  

La Ley 4/2012 contempla la regulación de cuatro figuras contractuales: el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, el contrato de adquisición de productos vacacionales de larga duración, el contrato de reventa y el contrato de intercambio. 

El derecho de desistimiento del consumidor se establece sin necesidad de motivación y se puede ejercer tanto si el empresario hubiera facilitado toda la información precontractual como si no lo hubiera hecho o la hubiera facilitado de forma insuficiente. Se trata de un único derecho que se diferencia sólo en el cómputo. Las cláusulas contractuales correspondientes al derecho de desistimiento y a la prohibición del pago de anticipos serán firmadas aparte por el consumidor. 

El contrato incluirá, asimismo, un formulario normalizado de desistimiento en documento aparte. 

El plazo de los 14 días que en todos los tipos contractuales tiene el consumidor para desistir del contrato se computarán de la forma que establece el art. 12 Ley 4/2012. Dicho plazo arrancará desde la fecha de celebración del contrato, si bien, como garantía para el adquirente, el plazo no empezará a contar si el empresario no le hubiera entregado el «formulario de desistimiento» o la «información precontractual» (de ahí la enorme importancia de la presencia de la firma y de la fecha en el propio interés del empresario), en cuyo caso comenzará a contar a partir del momento de la fecha de su efectiva entrega. Ahora bien, desde el momento de la celebración del contrato la Ley establece para hacer efectivo el desistimiento el plazo máximo de un año -por ausencia de formulario- o de tres meses -por ausencia de información precontractual-. 

Dado que los contratos analizados se formalizan desde los años 2003 a 2008, es indudable que será la Ley 42/1998 la aplicable al caso. 

3º) Ámbito de aplicación de la Ley 42/1998. 

El ámbito objetivo de esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio, así como el derecho a la prestación de los servicios complementarios. Este derecho podrá constituirse como derecho real limitado o como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas (art. 1). 

Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos (art. 1.7). 

La propia exposición de motivos de la ley en su apartado II establece: 

«El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una norma para determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por turno o similares a éstos que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues, aunque es evidente que se trataría de supuestos de fraude de ley y deberán, en consecuencia, someterse a la solución del artículo 6.4 del Código Civil (EDL 1889/1), ésta no parece por sí sola norma suficiente para evitar que, de hecho, el fraude de ley se produzca en la práctica». 

Por tanto, del tenor de la ley debe entenderse que la misma regula no solo los derechos de aprovechamiento por turno stricto sensu sino también los «similares», es decir, cualquier otro derecho real o personal por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año (art. 1.7 de la ley). 

La propia ley establece la nulidad de pleno derecho para aquellas fórmulas que en los casos referidos en el párrafo anterior se construyan al margen de la ley y ello para evitar el fraude legal. 

4º) Contratos analizados. 

La propia parte demandada al recurrir en apelación reconocía que estaban sujetos a la Ley 42/1998. 

Examinados los contratos, se puede apreciar que en nada respetan los dictados de la Ley 42/1998, pues no se recoge el contenido mínimo del contrato que la ley establece en su art. 9. Se exige, en uno de ellos, anticipos que el contrato denomina «depósito». Es decir, más que incumplimiento parcial de la ley, estamos ante una falta de cumplimiento sistemático de la misma. 

Lo razonado hasta el momento nos lleva a declarar la nulidad radical de los contratos mencionados en este apartado, dado que de acuerdo con el art. 1.7 de la Ley 42/1998 se ha pretendido la formalización de contratos «al margen de la presente Ley». 

Tan clara es la elusión por parte de la demandada de la Ley 42/1998 que en el contrato no se transcriben los arts. 10, 11 y 12 de la Ley 42/1998, ni menciona, como era obligado, el «carácter de normas legales aplicables al contrato» (art. 9.1. 6.º), por lo que el adquirente no podía conocer cuál era el régimen legal de su contrato. 

(...) 

A la vista de lo declarado debemos mantener al igual que en los primeros contratos analizados, que estamos ante contratos que pretenden el uso periódico de unas semanas de vacaciones, en los turnos previamente adquiridos, en alojamientos susceptibles de uso independiente, con mobiliario y prestación de servicios accesorios, con pago de una notable cantidad por la compra del derecho y con gastos de mantenimiento anuales, con posibilidad de desistimiento, reventa, intercambio , en suma, estos contratos quedan integrados en el ámbito objetivo de regulación del art. 1 de la Ley 42/1998. 

Examinados los contratos se puede apreciar que en nada respetan los dictados de la Ley 42/1998, pues no se recoge el contenido mínimo del contrato que la ley establece en su art. 9. Se exigen anticipos, en un caso, que el contrato denomina «depósito». Es decir, más que incumplimiento parcial de la ley, estamos ante una falta de cumplimiento sistemático de la misma. 

Lo razonado hasta el momento nos lleva a declarar la nulidad radical de los contratos mencionados en este apartado, dado que de acuerdo con el art. 1.7 de la Ley 42/1998 se ha pretendido la formalización de contratos «al margen de la presente Ley». 

Tan clara es la elusión por parte de la demandada de la Ley 42/1998 que en el contrato no se transcriben los arts. 10, 11 y 12 de la Ley 42/1998, ni menciona, como era obligado, el «carácter de normas legales aplicables al contrato» (art. 9.1. 6.º), por lo que el adquirente no podía conocer cuál era el régimen legal de su contrato.>> 

C) OBJETO DE LA LITIS. 

En el caso objeto de esta litis aplicando la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en dicha resolución, y otras análogas, debe afirmarse en primer lugar que, respecto del contrato suscrito por los demandantes, como efectivamente reconocen ambas partes, el mismo está sujeto a la Ley 42/1998 al tratarse en definitiva de la comercialización de derechos que finalmente dan lugar a la posibilidad de una utilización o aprovechamiento de uno o más inmuebles, a través de un derecho real o personal por tiempo superior a tres años, durante un período determinado o determinable al año, plenamente incardinable en el artículo 1.7º de la señalada norma, y se suscribió con posterioridad a su entrada en vigor, por lo que dicha norma le es plenamente aplicable. 

Pues bien tal contrato vulnera de forma evidente la norma imperativa aplicable, Ley 42/1998, producto de la transposición al derecho español de la Directiva Europea 94/47/CE, y, en definitiva, está dirigido a eludir su aplicación en perjuicio del consumidor, transmitiendo un producto indeterminado en cuanto al período de duración al que se refiere, soslayando las normas imperativas que precisamente fueron aprobadas en la Directiva y recogidas en la norma española, para la protección de los consumidores en este sector de actividad. 

La Sala considera que la mención del artículo 5 de los Estatutos, en nada altera el hecho de que el contrato firmado no regula ni realiza mención alguna respecto de la duración del contrato, ni siquiera en las condiciones sobre vigencia del dorso del propio contrato, y al comprador se le dice expresamente en el documento de preguntas-respuestas que será propietario para siempre, y en cuanto al propio contenido estatutario tampoco es claro a este respecto ya que hace depender la duración del Club de la voluntad de los miembros, de forma que en el propio resumen de su articulado se informa al comprador que el Club se ha constituido por tiempo indefinido. 

En el contrato objeto de autos el derecho que se transmite aparece contractualmente como indefinido y perpetuo, lo que contraría la norma imperativa y concretamente el artículo 3 de la Ley 42/1998. 

A ello debe añadirse que, al igual que el supuesto examinado en la sentencia citada, se puede apreciar que el contrato objeto de autos en nada respeta los dictados de la Ley 42/1998, pues no se recoge el contenido mínimo del contrato que la ley establece en su art. 9, no se recoge el derecho de desistimiento ni de resolución, ni se transcriben los artículos 10, 11 y 12, soslayando la prohibición legal. 

De igual modo la existencia de un Apéndice A en los Estatutos del Club, que figuran adjuntos a la escritura de adaptación del régimen que aporta la demandada en la contestación a la demanda, recogiendo la posibilidad de desistimiento en el plazo de diez días o de rescisión de la solicitud de incorporación al Club, no suple en modo alguno la exigencia de mención expresa en el contrato de estos derechos del consumidor adquirente. 

Al igual que en el caso examinado en la sentencia reseñada del TS, más que incumplimiento parcial de la ley, estamos ante una falta de cumplimiento sistemático de la misma, no se recoge el derecho de desistimiento ni de resolución, ni en definitiva, en palabras del Tribunal Supremo, tan clara es la elusión por parte de la demandada de la Ley 42/1998  que en el contrato no se transcriben los arts. 10, 11 y 12 de la Ley 42/1998, ni menciona, como era obligado, el «carácter de normas legales aplicables al contrato» (art. 9.1.6.º), por lo que el adquirente no podía conocer cuál era el régimen legal de su contrato. 

Tal circunstancia conlleva la desestimación del recurso en este punto, confirmando la nulidad radical y absoluta de este contrato suscrito el 6 de octubre de 2008, con los efectos que se detallarán a continuación. 

D) Sobre los efectos de la nulidad y restitución de prestaciones ha de darse la razón a la parte apelante por cuanto la suma de 390 euros que se abona como "Tasa de registro", o cuota de participación en el programa de intercambio de RCI, es contraprestación de ese servicio de intercambio durante cuatro años. Es más, en el documento de Constitución y en el apartado de servicios a los miembros, que aporta la propia parte demandante a su demanda, se dice expresamente "Al comprar, en el precio está incluido además del precio de compra también la tasa por la administración de los bienes y de condición de miembro en el Resort Condominiums International (más tarde sólo RCI), y más adelante se explica, bajo el epígrafe CUOTA INTERNACIONAL DE MIEMBRO, se explica que "Abonando la cuota, está abonado con antelación su condición de miembro para garantizar las actividades en los siguientes cuatro años en R.C.I. 

En consecuencia la suma reclamada en autos y objeto de condena en la sentencia de instancia de 15.806 euros como reintegro de cantidades abonadas debe atemperarse conforme a las bases que se expresan en la citada doctrina del alto Tribunal, de tal manera que el reintegro de cantidades satisfechas no ha de ser total sino proporcional al tiempo que debía restar de vigencia del contrato hasta la fecha de presentación de la demanda, teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años, y no cabe la restitución de las cantidades por cuotas de mantenimiento. 

Tanto la parte actora apelada como la sentencia objeto del recurso consideran que esta cantidad forma parte del precio de la compra, en tanto en cuanto es necesario su abono para la suscripción del contrato de compraventa y para la emisión de los certificados vacacionales inherentes al mismo contrato. Sin embargo, el hecho de que sea necesario su abono para la suscripción del contrato de compraventa y para la emisión de los certificados vacacionales inherentes al contrato, lo que ocurre igualmente con la cuota de mantenimiento, no implica que esa suma se pague como "precio" de la compraventa, puesto que su pago deriva de la prestación o cuota de ese servicio de intercambio RCI, y por un plazo limitado a cuatro años que ya se ha disfrutado por los demandantes. 

A idéntica conclusión llegó este mismo Tribunal en la sentencia de 23 de octubre de 2020 dictada en el rollo de esta Sección 3ª número 155/2019, los cálculos de prorrata que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo realiza la sentencia de instancia, deben de partir, no de la suma de 8.646 euros (que incluye todos los conceptos menos las cuotas de mantenimiento, restando la suma de 1000 euros de descuento), sino de la suma de 8.256 euros que resulta de restar el concepto examinado. De dicha cantidad deben restituirse los 41 años no disfrutados, lo que arroja la suma de 6.769,92 euros, cantidad a la que procede condenar a la demandada en lugar de los 7.089,72 euros que recoge la sentencia de instancia.

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