La sentencia de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 24 de enero de 2024, nº 89/2024,
rec. 5085/2018, declara la validez del acuerdo de la Junta de Propietarios
que niega a los propietarios de dos viviendas que originariamente integraban un
local la autorización para abrir puertas de acceso desde el portal. No puede
considerarse abusivo.
El interés de la
comunidad en preservar un elemento común, evitando que se altere su
configuración y disposición original, no puede calificarse como un interés
excesivo o anormal, sino como un interés serio y legítimo.
La norma estatutaria que amparaba la apertura de puertas, únicamente les facultaba para la apertura de huecos en sus partes de fachada correspondientes y no en los elementos comunes del interior del edificio.
En el presente caso, el
acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse abusivo, ya que el
interés de la comunidad en preservar un elemento común evitando una alteración
de indudable significación y relevancia en la configuración y disposición original
de la planta baja que conllevaría abrir en ella dos nuevas puertas para
conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno en beneficio
exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad no puede
considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione un daño efectivo y actual,
un interés excesivo o anormal, sino un interés serio y legítimo.
A) Resumen de
antecedentes.
1º) Don Maximino, don Miguel,
doña Eugenia y don Obdulio interpusieron una demanda contra la Comunidad de
Propietarios de la Calle Torres, nº 10, de Bilbao, en la que ejercitaron una
acción de impugnación respecto del "acuerdo denegatorio de la Junta de
propietarios
de fecha 26 de Septiembre de 2016 en relación con la solicitud [...] de
autorización para la apertura de puertas de acceso a las viviendas NUM001 y
NUM002 de la NUM004 planta, antes local, en el descansillo de la NUM004 planta
del edificio [...], por ir en contra del título constitutivo y amparase en un
ejercicio abusivo de derecho".
Los hechos que se
afirman en la demanda como fundamento de la pretensión son los siguientes:
i) Los demandantes son
propietarios de las viviendas letra A y nº B de la planta baja de la casa nº
10, de la Calle Torres, de Bilbao que derivan de la finca matriz descrita como
lonja o local comercial o industrial en el piso NUM003 de la misma casa.
ii) La licencia
otorgada por el Ayuntamiento de Bilbao para la realización de la obra de
conversión del local en viviendas exige que el acceso a estas se lleve a cabo
por el interior del inmueble. Ello, en cumplimiento de la normativa municipal.
iii) La ejecución de la
obra y la modificación de destino de la finca se comunicó a la comunidad de
propietarios, y su administrador, en mayo de 2009, remitió información a todos
los copropietarios indicando expresamente que tanto la obra como la modificación
se ajustaban a la legalidad.
iv) Ejecutada la obra y
abiertas en el descansillo del piso A y B que daban acceso a las dos viviendas,
el 29 de diciembre de 2009, la comunidad interpuso una demanda para que se
declarara que la apertura de dichas puertas era ilegal y se restableciera en su
estado primitivo el descansillo del piso bajo.
Los ahora demandantes
se opusieron alegando que no era precisa la autorización de la junta de
propietarios para la mencionada apertura, ya que las normas de la comunidad les
facultaban para llevarla a cabo.
Sin embargo, la
sentencia dictada por el juzgado y la pronunciada después por la Audiencia
Provincial confirmándola estimaron, de forma contraria, que la norma
estatutaria en la que amparaban dicha actuación únicamente les facultaba para
la apertura de huecos en sus partes de fachada correspondientes y no en los
elementos comunes del interior del edificio. Arguyendo la Audiencia Provincial,
en relación con lo alegado sobre la falta de perjuicio de la comunidad y la
mejora de la estética del edificio, que dichas cuestiones eran "ajenas a
la cuestión debatida pues no se está ante un supuesto de impugnación del
acuerdo denegatorio de la autorización para proceder a la apertura de
huecos".
v) A la vista de lo
anterior, se solicitó una licencia para la apertura de las puertas de acceso a
las viviendas a través de la fachada, pero el Ayuntamiento de Bilbao la denegó
el 30 de septiembre de 2015 al considerar que la actuación proyectada vulneraba
lo previsto en el Plan General de Ordenación Urbana.
vi) Así las cosas, el 8
de marzo de 2016, se remitió un burofax tanto al presidente de la comunidad
como a su administrador interesando la convocatoria de una junta de
propietarios a fin de autorizar el acceso a las viviendas A y B del piso NUM003
a través de la instalación de puertas en el descansillo del referido piso.
Dicha junta se celebró el 26 de septiembre de 2016 y en ella se acordó denegar
la autorización solicitada.
Sobre la base de estos
hechos, los demandantes sostienen que la apertura de puertas que pretenden se
acomoda a los requisitos exigidos por la normativa municipal y que, además, no
perjudica la estructura ni la seguridad del inmueble ni tampoco su estética,
constituyendo una solución de acceso a las viviendas NUM001 y NUM002 de la
planta NUM004 de características similares a las existentes para el resto de
las viviendas del inmueble en las demás plantas. Dicen, también, que impedir
dicha apertura, además de ir en contra del título constitutivo, implica negar
viabilidad al uso de las viviendas A y B de su propiedad. Y añaden que, hacerlo
sin justificar razón alguna, supone un manifiesto abuso de derecho y una
vulneración del principio de igualdad que debe regir entre los propietarios.
2º) La comunidad
demandada se opuso a la demanda y solicitó su desestimación, con imposición de
costas a los demandantes.
En el escrito de
contestación afirmó:
i) Que era cierto que
el 4 de mayo de 2009 el administrador de la finca había informado a los
propietarios de la intención de los demandantes de cambiar el uso de su finca,
de local a vivienda, pero que los demandantes nunca habían dicho ni comunicado,
antes de iniciarse las obras, que pretendían abrir puertas de acceso a sus
viviendas a través del rellano de la escalera comunitaria. Y que, solamente
cuando la obra se encontraba bastante avanzada, habían trasladado dicha
pretensión a la comunidad.
ii) Que al no tener los
demandantes intención alguna de solicitar permiso a la comunidad para abrir los
citados huecos en un elemento común de la edificación, ya que daban por hecho
que podían realizar dicha obra sin autorización, se convocó una junta extraordinaria,
que se celebró el 5 de junio de 2009, para someter a la consideración de los
propietarios si autorizaban dicha apertura, y que está se denegó, aunque los
demandantes advirtieron que iban a realizar la obra de todas formas, y así lo
hicieron, abriendo, el 10 de septiembre de 2009, dos accesos en el descansillo
del piso NUM003 del edificio.
iii) Que al ser esta la
situación, la comunidad, en el mes de diciembre de 2009, formuló una demanda
para que los ahora demandantes cerraran los huecos abiertos y restituyeran a su
estado original el elemento común que habían alterado.
iv) Que el 23 de julio
de 2010, el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Bilbao dictó una sentencia
que, estimando la demanda interpuesta, declaró la ilegalidad de la obra
ejecutada y condenó a los ahora demandantes a devolver el elemento común a su
situación anterior, es decir, a tapiar las puertas y reponer el descansillo de
la escalera a su estado original. Siendo esta sentencia confirmada por la
dictada en apelación por la Audiencia Provincial de Bizkaia el 30 de marzo de
2011, resolución esta que devino firme al rechazarse por auto de 30 de enero de
2012 la admisión a trámite del recurso de casación que se interpuso contra ella.
v) Que, a pesar de las
resoluciones dictadas, el 8 de marzo de 2016, los ahora demandantes remitieron
un burofax al presidente de la comunidad solicitando la convocatoria de otra
junta de propietarios a fin de que se debatiera, nuevamente, la solicitud de
autorización para "[e]l acceso de las viviendas A y B del piso NUM003 a
través de la instalación de puertas en el descansillo del referido piso por
imposibilidad de hacerlo por fachada por vulneración de la normativa
municipal".
vi) Que dicha junta se
celebró el 26 de septiembre de 2016 y en ella se volvió a denegar dicha
autorización, lo que ha dado lugar a la tramitación del presente procedimiento
con el que los demandantes intentan volver a tratar un asunto sobre el que ya
existe una resolución judicial firme.
Sobre la base de estos
hechos la comunidad sostuvo que su rechazo a las pretensiones de los
demandantes no era caprichoso ni arbitrario, sino ajustado a la normativa
imperativamente aplicable que exige unanimidad para llevar a cabo obras que
supongan alteración de los elementos comunes de la edificación. Adujo que la
existencia de una licencia para acometer la obra no podía servir para eludir la
regla de la unanimidad, dado que aquella no vinculaba a la comunidad de
propietarios y se concedía "salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio
de terceros". Dijo, también, que admitir la tesis de los demandantes,
además de contrariar la legalidad vigente, colocaría a la comunidad en una
situación de absoluta inseguridad jurídica. Arguyó, por último, que la situación
en la que se encontraba la actora era consecuencia de su negligencia, al no
haberse asegurado, antes de comenzar los trabajos ejecutados, de que iba a
disponer de todos los permisos, tanto municipales como comunitarios, para
llevar a efecto la obra que pretendía realizar; y que esa falta de previsión no
podía ni debía subsanarse obligándola a ella a soportar una autorización que no
estaba dispuesta a conceder.
3º) La sentencia de
primera instancia desestima la demanda, con imposición de costas a los
demandantes.
El juzgado considera
que el acuerdo impugnado no ha sido adoptado con abuso de derecho. A su juicio,
de los argumentos que esgrimen los demandantes para sostener lo contrario
ninguno merece ser acogido.
En primer lugar, se
rechaza que la comunidad les esté perjudicando de forma injustificada al
impedirles el ejercicio de su derecho de propiedad.
En la sentencia se
razona en ese sentido: (i) que el hecho de que los estatutos permitan la
segregación del local no significa que la propiedad esté autorizada, después de
haber decidido convertirlo en viviendas, para abrir huecos por el portal ; (ii)
que el cambio de destino impide apreciar la apertura de las puertas por el
portal como una "consecuencia natural" de la segregación del local,
puesto que los fines a los que sirve dicha apertura ya no son los propios de un
local, sino los distintos del uso como viviendas consecuencia de un cambio de
destino para el que no estaba inicialmente configurado; (iii) que el derecho de
propiedad de los demandantes es el de servirse de su local conforme al fin que
le es propio, quedando limitados, si lo quieren ejercer de manera diferente a
como les fue transmitido, por las normas de la LPH, asumiendo que el resto de
sus vecinos han de admitir por unanimidad esa nueva configuración que requiere
el cambio de destino; (iv) y que el perjuicio no es imputable a la comunidad,
sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron
acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con
la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común.
El juzgado rechaza, en
segundo lugar, la alegada falta de un interés serio y legítimo, así como de
motivación en la denegación de la autorización solicitada por los demandantes. En la sentencia se
afirma, en este punto: (i) que la razón esencial por la que se deniega la
autorización, al margen las quejas de algún vecino directamente afectado por
residir en el piso NUM003, es no sentar un precedente que favorezca la
consideración de que la configuración del inmueble puede ser impuesta al resto
de los vecinos por aquel que, pudiendo hacerlo, desee modificar o incrementar
los usos de sus elementos privativos; y que dicha motivación no es arbitraria o
caprichosa, sino que se basa en un fin serio y legítimo que es preservar la
configuración originaria del inmueble y no abocar a la comunidad a tener que
asumir otras posibles alteraciones arquitectónicamente posibles por el hecho de
haber permitido esta (ii) que la decisión no es sorpresiva para los
demandantes, puesto que la comunidad ya había rechazado su actuación y modo de
proceder, unilateral y al margen de la comunidad; (iii) y que el abuso de
derecho debe concurrir de forma clara y aplicarse de manera excepcional, no
pudiendo confundirse la discrepancia de la decisión mayoritaria que perjudica a
los demandantes con la extralimitación en el ejercicio del derecho a no
autorizar que requiere el uso torticero de la regla de la unanimidad solo para
perjudicar, no apreciándose en el caso la intención subjetiva ni el elemento
objetivo de la negativa arbitraria que se ha mantenido durante años por la
comunidad incluso acudiendo a los tribunales para evitar la vía de hecho y
evidenciando la voluntad soberana de los vecinos de preservar la configuración
del inmueble y sus elementos comunes frente a cualquier intento de cambio en
beneficio exclusivo de un comunero, siendo la aplicación estricta de la regla
de la unanimidad para no permitir a ningún vecino cambios en la configuración
del inmueble una opción legal que no resulta ilógica o irracional.
Por último, el juzgado
desestima la vulneración del principio de igualdad al considerar que los
demandantes están comparando situaciones que son distintas, por un lado, la de
quienes acceden por el interior del edificio a las viviendas NUM001 y NUM002 de
las plantas NUM006 y siguientes porque adquirieron, desde un principio,
viviendas con esa configuración, y la de quien, como los demandantes, adquiere
un local que solo tiene acceso por la fachada. Para el juzgado solo podría
considerarse vulnerado el principio de igualdad si a otro local se le hubiera
concedido acceso desde el interior del edificio con apertura de hueco, cosa que
no ha ocurrido.
4º) Los demandantes
interpusieron un recurso de apelación que la Audiencia Provincial acogió, por
lo que revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda, sin hacer
especial pronunciamiento sobre las costas tanto de la primera instancia como de
la apelación.
La Audiencia Provincial
no discrepa del juzgado en los hechos, sino en la valoración jurídica de estos,
que no conducen, a su juicio, "a las conclusiones explicitadas en la
resolución recurrida" por la siguiente razón:
"Pues debemos
considerar que efectivamente lo previsto en un principio era el acceso a las
viviendas desde la vía pública, por el exterior, que posteriormente se cambió
de idea al no permitirlo el Ayuntamiento, existe en ello a nuestro entender un
elemento incidente cual es que la Comunidad de Propietarios tuvo conocimiento
del proyecto de adecuación la propiedad del local a viviendas, como se iba a
ejecutar dicha obra en ello y el cambio de uso, en consonancia con la legalidad
del Ayuntamiento de Bilbao, legalidad que se ha explicitada en punto a la
inviabilidad de la salida a la calle directa desde las viviendas debiéndose
apuntar que el cambio de uso local por vivienda, conocido por la Comunidad de
Propietarios, no puede ser ignorada que conlleva por su utilización una salida.
El cambio de uso no puede suponer, a nuestra consideración, un óbice o límite
al derecho de propiedad, y por lo que desde las mencionadas circunstancias
expresadas lleva a una situación de límite injustificado a la propiedad. No
consta negativa al cambio comunicado al uso del local. Y decimos lo anterior en
punto a un límite injustificado, porque de la prueba practicada, no se explica
ni se acredita el perjuicio que puede suponer la obra pretendida, a la
Comunidad de Propietarios, en punto a daño estructural o molestias (sic), en
este sentido se aporta proyecto fundado por la actora, que no ha sido
contrapuesto por la demandada. Se incide en el hecho de la legitimidad de la
oposición por la Comunidad en punto a la idea de no sentar un precedente, lo
que sin duda al caso entendemos no resulta pertinente en la medida en que tal
pretensión resultaría en su apreciación del examen del caso concreto, como aquí
sucede que nos encontramos ante una situación concreta y precisa y dentro de
las propias circunstancias. Como es de observar y desde su lectura el informe
pericial que se aporta por la demandante la obra interesada no afecta a la
estructura, ni a la estabilidad ni a la seguridad del inmueble, reiterando que
en el presente procedimiento no supone (tal y como se ha concretado al comienzo
del presente fundamento) dar carta de naturaleza a cualquier actuación
unilateral, sino de analizar si concurren o no los motivo (sic) aducidos para
la impugnación del Acuerdo de la Junta de Propietarios denunciado. Por demás el
Acuerdo impugnado es de evidencia no contiene motivación alguna para la
denegación de la autorización instada.
"Debe por tanto
significarse que, no se ha acreditado el perjuicio que la apertura de la puerta
al rellano de la escalera puede ocasionar a la comunidad de propietarios
demandada y si resulta si entendemos por contraposición, precisado el daño que
la falta de apertura de la puerta ocasiona a los demandantes".
B) Recurso de casación.
1º) En el motivo
primero se denuncia la infracción de los arts. 7.2 LPH y 396 y 397 CC, en
relación con el art. 7.2 LPH, así como la conculcación por la resolución
recurrida de la doctrina jurisprudencial que prohíbe la alteración de los
elementos comunes de la edificación sin el consentimiento de la comunidad, así
como de la que define la teoría del abuso del derecho en la misma materia (se
citan las sentencias de esta sala de lo Civil del TS de 24 de julio de 1992, 23
de febrero de 2005, 26 de septiembre de 2012, 25 de junio de 2013 y STS de 3 de
septiembre de 2014).
En el desarrollo del
motivo se alega: (i) que los estatutos de la comunidad facultan a los
recurridos para segregar el local de su propiedad y abrir nuevos huecos en la
fachada del inmueble para dar acceso a las nuevas fincas resultantes de la
segregación, pero no permiten abrir puertas en el interior de la edificación
para satisfacer esta necesidad, tal y como señaló el Juzgado de Primera
Instancia n.º 11 de Bilbao en la sentencia n.º 216/2010, de 23 de julio de
2010, y, posteriormente, la Audiencia Provincial de Bizkaia en la sentencia n.º
140/11, de 30 de marzo de 2011; (ii) que los recurridos han cambiado el uso del
inmueble transformando el local comercial en viviendas con la única intención
de alquilarlas y obtener una ganancia, lo que impide aplicar la teoría
jurisprudencial que defiende una interpretación amplia y extensiva del artículo
7 LPH, dado que esta teoría se aplica solamente a los locales comerciales, para
posibilitar que éstos se puedan adaptar al negocio o actividad concreta que
explotan en cada momento; (iii) que el hecho de que los recurridos cuenten con
las preceptivas licencias municipales para la ejecución de la obra no implica
que puedan alterar sin más los elementos comunes del edificio si no cuentan con
el consentimiento de la comunidad de propietarios; (iv) y que la comunidad se
limita a ejercitar las funciones que le corresponden legalmente, dentro de la
cuales se encuentra el ejercicio de acciones judiciales ante la alteración de
los elementos comunes realizada de forma arbitraría por un copropietario, no
siendo exigible que la alteración produzca un perjuicio concreto y determinado,
ya que basta que se produzca una alteración en la configuración y estado
exterior del inmueble para que la junta de propietarios esté legitimada para el
ejercicio de acciones judiciales exigiendo que la configuración del inmueble se
corresponda con lo descrito en el título; no siendo el fin perseguido, en este
caso, el de perjudicar a otro copropietario, sino obtener el amparo que la
norma procura para evitar que los elementos comunes de un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal se puedan ver alterados por la simple voluntad
de un copropietario que actúa en su propio beneficio y no en el de la comunidad.
2º) En el motivo
segundo se denuncian las mismas infracciones legales que en el primero, pero
sustentando ahora el interés casacional en la existencia de jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la necesaria autorización
de la comunidad de propietarios para la alteración de los elementos comunes de
la edificación y la inexistencia de abuso de derecho en la denegación por parte
de aquella de dicha autorización.
En el desarrollo del
motivo se alega: (i) que las Audiencias Provinciales que se muestran favorables
a permitir dicha alteración sin el consentimiento de la comunidad de
propietarios contravienen no solo los preceptos legales que se citan como
infringidos, sino la propia esencia que debe regir la vida en propiedad, y que
no es otra que el respeto a un ordenamiento jurídico aprobado para aplicarse,
que impida el "todo vale", y que sirva de respeto a los elementos
comunes de la edificación, para evitar actuaciones unilaterales sobre los
mismos; (ii) que el rechazo a las obras ejecutadas por los recurridos se ha
producido haciendo uso del derecho que el artículo 7.1 LPH otorga a los
copropietarios, sin que se pueda evidenciar que, con esa decisión, la comunidad
haya actuado con abuso de derecho; (iii) y que los estatutos otorgan a los
recurridos un margen amplio de maniobra, pero también limitan sus facultades al
establecer que el acceso a la finca se realizará únicamente por la fachada
principal, nunca por el interior de la escalera, puesto que, en otro caso y de
haberse querido así, estaría expresamente regulado.
C) Decisión del
Tribunal Supremo.
1º) Los motivos de
casación van a ser analizados conjuntamente, ya que están estrechamente
relacionados, y el recurso va a ser estimado por lo que vamos a decir a
continuación.
La argumentación con la
que justifica la Audiencia Provincial el abuso de derecho no es convincente.
En primer lugar, porque
la relevancia que atribuye al "elemento incidente" al que se refiere
no es tal.
Es cierto que la
comunidad recurrente tuvo conocimiento del proyecto de transformación del local
en viviendas, pero no de que este conllevara la apertura por el interior del
edificio de las dos puertas litigiosas. Lo previsto en principio por los
recurridos era el acceso a las viviendas desde la vía pública, a lo que la
comunidad nada objetó. Pero al no permitirlo el Ayuntamiento de Bilbao aquellos
tuvieron que cambiar de idea y plantear el acceso por el interior del edificio,
a lo que la comunidad, una vez enterada, se opuso desde el primer momento.
Así resulta de lo
declarado por la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia
Provincial, con el n.º 140/11, el 30 de marzo de 2011, en la que se afirma que
la autorización necesaria para la ejecución de esa obra por alterar un elemento
común del inmueble "[n]o se obtuvo en la Junta de 5 de junio de 2.009, que
fue en la que se trató el asunto de la apertura de esas dos puertas al
desarrollo (sic), pues en la de 1 de marzo de 2.007 no se trató el tema de la
apertura de dichas puertas, que entonces no se contemplaba por los propios
demandados, pues lo previsto al principio era el acceso desde la vía publica
(sic), por el exterior [...], cambiándose de idea al no permitirlo él
Ayuntamiento.".
Y, en segundo lugar,
porque el hecho de que la comunidad no objetara el cambio de destino por la
transformación del local original en dos viviendas, tampoco se puede apreciar
como un impedimento a su negativa ulterior a que se abrieran por el interior
del edificio las dos puertas de acceso, por más que ello esté "en
consonancia con la legalidad del Ayuntamiento de Bilbao", ni como una
injustificada limitación al derecho de propiedad de los recurridos. Ello por
las siguientes razones:
i) Porque la comunidad
no objetó la transformación del local en viviendas cuando se le comunicó al
estar en la creencia de que el acceso a las mismas se iba a realizar, conforme
a lo previsto en principio, desde la vía pública, pero en cuanto se le informó,
al no permitir el Ayuntamiento de Bilbao la entrada desde el exterior, de que
para acceder a ellas había que abrir dos puertas en el interior del edificio,
se opuso, como hemos dicho, desde el primer momento.
ii) Porque esta sala
tiene declarado que la obtención de una licencia administrativa para la
realización de las obras únicamente es útil a los efectos de verificar que su
ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la
ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas
imperativas recogidas en la LPH respecto a la necesaria concurrencia del
consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las
obras realizada (sentencia del TS nº 419/2013, de 25 de junio).
iii) Y porque la
posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad. Y así, en
la sentencia del TS nº 286/2014, de 3 de septiembre (una de las citadas por la
comunidad recurrente), después de recordar que existe una plena libertad a la
hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la
propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse
privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que
el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria,
siendo doctrina jurisprudencial que "[l]as limitaciones o prohibiciones
referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad
horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa",
dijimos, con cita, a su vez, de la sentencia del TS de 30 de septiembre de
2010, que:
"Si los estatutos
permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de
la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad
de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a
otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o
estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta
lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios
afectados por la reforma".
2º) Doctrina del
Tribunal Supremo sobre el abuso de derecho en materia de propiedad horizontal.
El razonamiento de la
Audiencia Provincial tampoco se ajusta a nuestra doctrina sobre el abuso de
derecho en materia de propiedad horizontal.
En la sentencia del TS nº
10/2022, de 12 de enero dijimos:
"La doctrina del
abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º
1820/2000), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral,
teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como
institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación
aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una
extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos
negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la
circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la
objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (sentencias del TS de 8 de julio
de 198, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y STS de 25 de septiembre
de 1996). Su apreciación exige, en palabras de la sentencia del TS de 18 de
julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas
(anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia
de interés legítimo).
"En materia de
propiedad horizontal, la sentencia de 16 de julio de 2009 (RC nº. 2204/2004) ha
entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley,
consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en
perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de
la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus
partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede
entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".
En la sentencia del TS nº
318/2016, de 13 de mayo, con cita de la de 16 de julio de 2009, declaramos:
""Es cierto
que las reglas para la aprobación de acuerdos comunitarios han de ser objeto de
una interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el
artículo 3 del Código Civil, para evitar supuestos de abuso notorio del
derecho, que impidan lograr la más ordenada convivencia de los cotitulares y
preservar la paz vecinal (SSTS 13 de marzo de 200; 19 de diciembre de 2008).
Ahora bien, son circunstancias que configuran el abuso de derecho, las
subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo,
y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y
producción de un perjuicio injustificado (SSTS 8 de mayo y 28 de noviembre de
2008), y es plenamente legítimo y serio y en ningún modo excesivo o anormal, el
interés de los comuneros disidentes de que no se alteren los elementos comunes
en beneficio exclusivo de uno de ellos, a partir de un acuerdo de cuya adopción
es responsable la comunidad demandada, haciendo uso del derecho que le concede
la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo".".
Y en la sentencia del
TS nº 423/2011, de 20 de junio, manifestamos en la misma línea:
"Son
circunstancias que configuran el abuso de derecho, las subjetivas, de intención
de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de
exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio
injustificado (STS 8 de mayo de 2008), y es plenamente legítimo y serio y en
ningún modo excesivo o anormal, el interés de la comunidad de que no se alteren
los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros, haciendo
uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para
impedirlo. De lo contrario, se vería abocada a soportar no solo una
modificación de sus elementos comunes, sino la servidumbre originada a su
amparo.".
3º) Pues bien, en el
presente caso, el acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse
abusivo,
ya que el interés de la comunidad en preservar un elemento común evitando una
alteración de indudable significación y relevancia en la configuración y
disposición original de la planta NUM004 que conllevaría abrir en ella dos
nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había
ninguno en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la
comunidad no puede considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione un daño
efectivo y actual, un interés excesivo o anormal, sino un interés serio y
legítimo. No pudiendo acusarse a la recurrente de haber adoptado el acuerdo con
simple mala fe o sin una razón justificada.
Como observa en este
punto la sentencia de primera instancia con acertado criterio, al margen las
quejas de algún vecino directamente afectado por residir en el piso bajo, se
trata de no sentar un precedente y, en todo caso, de evitar el riesgo y no
alentar la idea de que, al autorizarse la apertura de las dos puertas, la
comunidad puede verse obligada a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo
de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de los
elementos comunes al no sufrir perjuicio por no verse afectada la seguridad ni
la estructura ni la estabilidad del inmueble.
Y también se trata de
que el criterio de actuación de la comunidad no prime ni haga prevalecer el
interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés colectivo y el
beneficio general de la comunidad, ya que, tratándose de la alteración de los elementos
comunes
y no existiendo concordancia entre aquellos intereses ni concierto entre el
comunero y la comunidad, la regla general debe ser la contraria en razón de
primarios deberes de convivencia y elementales reglas democráticas con reflejo
en las que se establecen en el art. 17 para la adopción de acuerdos, lo que no
excluye, aunque en el presente caso no ocurra, que puedan concurrir razones
cumplidas y justificadas para exceptuarla.
Además, que el acuerdo
perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con
intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su
voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a
la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en
las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el
consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el
interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial
que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de primera instancia
observe, también con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad,
sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron
acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con
la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común.
Finalmente, tampoco
cabe sustentar que el acuerdo ha sido adoptado con abuso de derecho por
vulnerar el principio de igualdad o dispensar a los recurridos un trato
discriminatorio, ya que no consta que con anterioridad la comunidad recurrente
haya autorizado a algún otro copropietario una actuación igual (ni siquiera
semejante o similar) a la que dicho acuerdo deniega.
3º) En consecuencia,
procede estimar el recurso y casar la sentencia, y, por las mismas razones,
desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de primera
instancia.
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
