La sentencia de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 3 de mayo de 2023, nº 646/2023,
rec. 2116/2019,
declara que, ante el incumplimiento de la vendedora, los compradores de un
inmueble pueden optar por diversas vías a fin de su resarcimiento: la acción de
responsabilidad decenal, las acciones edilicias, la acción para el cumplimiento
correcto, la acción de resolución cuando el incumplimiento es esencial, y la
acción de indemnización de daños y perjuicios.
Obviamente, no es de aplicación la normativa de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), relativa a la responsabilidad de los agentes de la construcción, dado que la acción que se ejercita es la contractual dimanante de los contratos de compraventa, concertados por la demandada con los adquirentes de los distintos pisos y locales del edificio, cuya construcción fue promovida por la demandada en su condición de promotora vendedora, que fue además quien otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal.
A) Antecedentes
relevantes.
A los efectos
decisorios del presente recurso partimos de los antecedentes siguientes:
1º.- Las pretensiones
deducidas en la demanda formulada y su fundamento.
Por la entidad actora
Intercomunidad de propietarios de la Calle Torres, nº 10, de Sevilla, se
interpuso demanda de juicio ordinario contra la Empresa Municipal de la
Vivienda de Sevilla S.A. (EMVISESA), en su calidad de promotora y vendedora de
las viviendas.
El edificio litigioso
está compuesto por dos plantas sótanos, y por tres portales, en cada uno de los
cuales hay una planta baja y nueve plantas en altura, lo que hace un total de
92 viviendas, acogidas al régimen de protección oficial. El certificado final
de obra es de fecha 20 de julio de 2004 y la licencia de PRIMERA ocupación de
21 de enero de 2005. La intercomunidad fue constituida el 2 de marzo de 2005.
Se sostiene, en la
demanda, que el edificio adolece de una serie de defectos, que se ponen en
conocimiento de la demandada, por primera vez, el 14 de diciembre de 2012, por
desprendimientos en la fachada del edificio. El problema que sufre la comunidad
deriva de que en la fachada se han detectado una serie de grietas y fisuras,
tanto en el cerramiento ejecutado con fábrica de ladrillo cara vista, como en
la fábrica de ladrillo revestido con monocapa, que han provocado
desprendimientos de partes de ladrillos con peligro para los viandantes. La
comunidad fue requerida, por la gerencia de urbanismo del ayuntamiento, para
que ejecutase las medidas de seguridad correspondientes, lo que supuso unos
gastos de 8.525,72 euros.
Tras la ejecución de
las obras ordenadas por el ayuntamiento, se detectan abultamientos, grietas y
fisuras de manera generalizada en la fachada.
El 4 de diciembre de
2014, en junta extraordinaria de la intercomunidad, se aprueba la reclamación a
EMVISESA.
Con tal base fáctica, y
mediante la aportación del correspondiente informe pericial, se postuló la
condena de la demandada a ejecutar a su costa las obras que sean necesarias
para la subsanación de las patologías y la reparación de los daños existentes
en el inmueble, de conformidad con el informe pericial de D.ª Angustia;
subsidiariamente, de no optar la demandada por la reparación, se le indemnizase
con la suma de 546.206,36 €, y, en cualquier caso, con condena a EMVISESA al
pago de la cantidad de 8.525,72 euros, más los intereses legales, que se devenguen
desde la presentación de la demanda.
La demanda se
fundamentó jurídicamente en las normas concernientes a la responsabilidad
contractual por incumplimiento (arts. 1091, 1098, 1166, 1101, 1124, 1258 y 1278
CC), así como con fundamento en los arts. 9 y 17 de la Ley de Ordenación de la
Edificación (en adelante LOE). Igualmente, con base en la legislación tuitiva
de consumidores y usuarios constituida por Ley 26/1984, vigente a la fecha de
la contratación (arts. 2.1 c, 1.2 y 26 y siguientes).
2º.- La posición
jurídica de la demandada en su contestación.
EMVISESA negó la
legitimación activa de la actora, al no hallarse prevista, en la escritura de
obra nueva y división horizontal, la existencia de la intercomunidad de
propietarios, que no puede oponerse a terceros ajenos a su constitución, como
es la demandada. Niega validez a la comunicación de 14 de diciembre de 2012,
por lo que solo podría admitirse como reclamación de algún daño o desperfecto a
partir del 14 de enero de 2013.
Se niega, además, la existencia
y extensión de los daños reclamados, al hallarse localizados, ser concretos, y
carecer del alcance que se les otorga en la demanda. Se acompaña informe
pericial contradictorio con las conclusiones de los dictámenes técnicos
aportados por la demandante.
Se insiste en que el
vínculo que une a la actora con la demandada es el propio de un contrato de
compraventa de las viviendas del que solo se deriva la obligación de dar. La
construcción del inmueble le correspondió a otra mercantil, y, por lo tanto,
con base en la acción de cumplimiento contractual no cabe condenarla a una
obligación de hacer, propia de un contrato de ejecución de obra, como la
pretensión postulada en la demanda. Se alega que EMVISESA es una mera
promotora-vendedora, y que fue ACS Proyectos, Obras y Construcciones, S.A., la
entidad contratista, como consta en el certificado final de obra. También se
señala, con apoyo en una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, que
no puede apreciarse "incumplimiento sustancial del contrato de compraventa
por falta de calidad de los edificios entregados".
Se descarta la
aplicación de la LOE, al resultar sobrepasado el plazo de garantía de tres
años, para los daños afectantes a la habitabilidad del inmueble, al haber
aparecido éstos ocho años después del certificado final de obra.
Con respecto al
ejercicio de las acciones con base en la Ley 26/1984 se trata de una invocación
genérica, sin entrar a valorar en qué medida ha sido vulnerada tal legislación
tuitiva.
En definitiva, se
solicitó la desestimación de la demanda, bien por falta de legitimación activa
de la actora, ausencia de legitimación pasiva de la demandada, bien en cuanto
al fondo de la reclamación, y, subsidiariamente, se "acuerde la
desestimación parcial de la demanda, acordando la moderación o atenuación de la
responsabilidad exigida a EMVISESA en relación con las acciones ejercitadas,
así como en su caso la reducción de los eventuales trabajos a realizar a la
reparación de los daños o desperfectos que efectivamente existan sobre los
paños de fachada; en ambos casos en la proporción que resulte del informe
pericial que se practique en el periodo probatorio".
3º.- La sentencia de
primera instancia.
El correspondiente
proceso se tramitó bajo el cauce del juicio ordinario 836/2016, por el Juzgado
de Primera Instancia número 11 de Sevilla. Seguido el procedimiento, por todos
sus trámites, se dictó sentencia por la que se estimó parcialmente la demanda.
En ella se argumentó,
en síntesis, que la falta de legitimación activa de la actora debe ser
desestimada, toda vez que la intercomunidad consta constituida el 2 de marzo de
2005, según las actas aportadas al proceso, debidamente diligenciadas por el
registro de la propiedad, de las que resulta que, el 4 de diciembre de 2014,
acordaron interponer reclamación judicial contra la demandada por los defectos
litigiosos, sin que invalide la autorización la circunstancia de que no se
especificara la acción a ejercitar.
En cuanto a la falta de
legitimación pasiva, del propio texto de la demanda consta que, además, de las
acciones derivadas de la LOE y de la Ley General de Defensa de Consumidores y
Usuarios, se ejercitaron las acciones dimanantes del contrato de compraventa,
que vinculaba a los propietarios con la promotora vendedora, con respecto a los
defectos que presentaban los elementos comunes. Y añade la sentencia que
"en supuestos de vicios ruinógenos en inmuebles, no resulta de aplicación,
por lo general, el plazo de caducidad previsto para las acciones edilicias de
los arts. 1484, 1485, 1486, 1497 y 1490 CC".
A continuación, analiza
las pruebas periciales practicadas en el proceso, constata los defectos
existentes, y dicta sentencia en la que declaró:
"[...] la
existencia de los vicios constructivos y patologías recogidos en el Fundamentos
(sic) de Derecho Tercero de esta resolución, debiendo condenar y condenando a
la Entidad Empresa Municipal de la Vivienda de Sevilla, S.A. (EMVISESA) a que
lleven a efecto la reparación de los referidos vicios constructivos en la forma
y proporción que se recoge en el citado Fundamento de Derecho Tercero y en el
Cuarto de esta resolución y, todo ello, sin hacer mención expresa sobre las
costas devengadas".
Por medio de auto de
aclaración de 14 de febrero de 2018, se adicionó la condena de la demandada a
abonar a la actora la suma de 8.525,72 euros, más los intereses legales desde
la interposición de la demanda.
4º.- El recurso de
apelación.
Contra dicha sentencia
se interpuso por la demandada recurso de apelación, insistiendo, de nuevo, en
su falta de legitimación activa para el ejercicio de acciones contractuales,
las cuales no son las dimanantes de los contratos de compraventa, que no se
aportaron con la demanda, sino las derivadas del contrato de ejecución de obra.
Además, no se celebró ningún contrato con la actora, sino con los
copropietarios, siendo éstos quienes individualmente debían accionar.
El segundo motivo se
articula, por infracción de las normas o garantías procesales, en relación con
el acta notarial, con reportaje fotográfico y ampliación del informe pericial,
del que se dio traslado, el 5 de diciembre de 2017, y aceptado por diligencia
de ordenación del día 12, del mismo mes y año.
Y, por último, error en
la valoración de la prueba, ya que de los defectos observados por los peritos
ninguno de ellos tiene la entidad o relevancia que permita afirmar que el
inmueble no se encuentra en estado de servir; puesto que son defectos meramente
estéticos, no afectan a la estabilidad o habitabilidad del inmueble, sólo han
aparecido abombamientos y fisuras del tamaño de un pelo.
Y, concluye la
apelante, que la sentencia de instancia debe ser revisada en apelación con el
objetivo de:
"-Reconocer que el
presidente de la INTERCOMUNIDAD no tiene título que le legitime para accionar
contractualmente frene a EMVISESA.
"-Estando
asesorados por letrados, el primer lugar se decidió en Junta General el
ejercicio de acciones y con posterioridad los propietarios delegaron a los
presidentes de los bloques la facultad de adoptar la decisión de entablar acciones
judiciales.
"-No se ha
aportado el título que legitima la acción que se ejercita (directamente o por
delegación).
"-No se menciona
precepto del contrato de compraventa que obligue a EMVISESA a entregar la cosa
en estado de servir.
"-No se ha acreditado
que en la actualidad el inmueble no se encuentre en estado de servir.
"De la revisión de
la Sentencia en los extremos indicados, se deduce la vulneración de los
preceptos invocados impide la estimación de las alegaciones planteadas por la
actora y estimadas parcialmente en la Sentencia de instancia".
La parte actora se
opuso al recurso efectuando las alegaciones correspondientes.
5º.- La sentencia de
segunda instancia.
El conocimiento del
recurso correspondió a la sección octava de la Audiencia Provincial de Sevilla,
que dictó sentencia en la que, con estimación del recurso de apelación
interpuesto, revocó la sentencia pronunciada por el juzgado, y desestimó la
demanda.
En su fundamento
jurídico segundo, el tribunal provincial desestima los motivos que analiza como
procesales con la argumentación siguiente:
"4.- Por la parte
demandada "EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE SEVILLA, S.A.", (en
adelante EMVISESA), se alegan y reproducen como motivos del recurso cuestiones
procesales, como son la falta de legitimación activa para el ejercicio de las
acciones contractuales, fundamentalmente alega que realmente lo que se ejercita
son acciones legales de la Ley de Ordenación de la Edificación y no acciones
contractuales, cuestión resuelta por el Juzgado de primera instancia, que
señala y concreta que las acciones ejercitadas son las contractuales derivadas
del contrato de compraventa, celebrado entre la demandada y los diversos
propietarios que forman la intercomunidad demandante, quedando excluidas las
acciones derivadas de la LOE en la propia sentencia recurrida.
"5.- Igualmente,
alega la falta de legitimación activa para ejercitar las acciones la
Intercomunidad en nombre y representación de los diversos copropietarios
adquirentes de los pisos con sus cuotas en la titularidad de los elementos
comunes, cuestión también resuelta en la sentencia recurrida, a cuyos
fundamentos no (sic) remitimos y a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo;
entre otras, Sentencia de 24 de abril de 2013, que permite ejercer a las comunidades
de propietarios (y por ende a las intercornunidades) las acciones que
correspondan a copropietarios frente a la vendedora-promotora del edificio.
"6.- Igual suerte
desestimatoria debe seguir los motivos relativos al reportaje fotográfico con
su contenido, que la parte recurrente califica de verdadero informe pericial,
al haber sido incluso insinuado por el propio Juez "a quo" como
sustitución de su reconocimiento judicial y por otro lado irrelevante, pues no
tiene trascendencia en la valoración de los defectos constructivos que
presentaba el edificio y su calificación que el Juez en ningún caso califica de
defecto estructural grave ni de ruina.
"7.- Por
consecuencia, se desestiman todos y cada uno de los motivos de carácter
procesal, dando por reproducido los fundamentos irreprochables al respecto de
la sentencia recurrida".
La sentencia parte de
dos premisas: la primera, que se ejercita una acción de responsabilidad
contractual derivada de los contratos de compraventa; y la segunda, que dicha responsabilidad
consistiría en la reparación de los defectos o vicios constructivos que
presenta el edificio, que no constituyen ruina del art. 1591 del CC, ni impiden
la utilización de lo adquirido para el fin que se adquirió (no constituyen un
aliud pro alio ), ni constituyen vicios de estructura ni de estabilidad del
edificio, constituyendo esencialmente defectos no generalizados de
desprendimientos del revestimiento de la fachada, fundamentalmente consecuencia
de las variaciones térmicas, con arreglo a las conclusiones fácticas, a que
llegó la sentencia recurrida y con arreglo a la jurisprudencia, sobre el
concepto de ruina y vicios constructivos después de la entrada en vigor de la
LOE y su aplicación.
A partir de ahí,
entiende que, al ser vicios ocultos del edificio (art. 1484 CC), la acción
estaría extinguida por transcurso del plazo de seis meses del art. 1490 del CC;
sin embargo, al tratarse de viviendas, que tienen carácter esencial para la
vidas de las personas, dicho plazo debería ampliarse al de tres años, que se
fija en el art. 17 de la LOE, por tratarse de defectos no referentes a la
estructura y estabilidad del edificio, y si a su habitabilidad, plazo de
garantía que igualmente transcurrió, al manifestarse los daños a los 8 años de
la finalización del edificio, hay que entender excluida la responsabilidad de
la demandada de reparar esos vicios, a los que deberán hacer frente los
compradores.
Por todo ello,
desestima la demanda, si bien a la vista de las dudas de derecho que presenta
no impone las costas.
Contra la sentencia se
interpuso escrito de aclaración, corrección y complemento, que fue desestimado
por auto de 4 de febrero de 2019, mediante argumentos genéricos sobre la
procedencia de tales remedios procesales.
B) Recurso de casación
Obviamente, no es de
aplicación la normativa de la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante
LOE), relativa a la responsabilidad de los agentes de la construcción, dado que
la acción que se ejercita es la contractual dimanante de los contratos de
compraventa, concertados por la demandada con los adquirentes de los distintos
pisos y locales del edificio, cuya construcción fue promovida por la demandada
en su condición de promotora vendedora, que fue además quien otorgó la
escritura de obra nueva y división horizontal. Tal circunstancia, reconocida
expresamente, no cabe cuestionarla mediante el alegato de la falta de
aportación de los correspondientes contratos de compraventa, cuando es evidente
que los mismos fueron otorgados con su intervención y tiene perfecta constancia
de ellos.
El art. 17.1 de la LOE
deja a salvo las acciones derivadas de los contratos suscritos cuando señala,
que "(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas
físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán
frente a los propietarios y los terceros adquirentes...", y, el apartado 9
de dicho precepto, norma que:
"Las
responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de
las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al
comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los
artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a
la compraventa".
Para la estimación de
los motivos del recurso basta la cita de la sentencia del TS nº 710/2018, de 18
de diciembre, en la que señalamos:
"1.- Para ello
nada mejor que citar y recoger lo manifestado por la sala en sentencia
403/2016, de 15 de junio, que hace una síntesis de los pronunciamientos sobre
la cuestión jurídica que plantea el recurso.
"Sus términos son
los siguientes:
""Se ha
venido planteando la compatibilidad de acciones - artículos 1101 y 1591 CC- a
fin de que el promotor responda en todo caso por los vicios o defectos de
edificación, incluyendo su responsabilidad por el incumplimiento o cumplimiento
defectuoso de la prestación, esto es, de su responsabilidad como agente que
interviene en el proceso constructivo y en la comercialización de las
viviendas.
"La sentencia de 2
de febrero de 2012 es muestra de ello al afirmar en el Fundamento de Derecho
Segundo que "Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes
intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código
Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre
demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la "garantía
decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él
contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado,
tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que
pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que
conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a
partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación
38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes
que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7
que "(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas
físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán
frente a los propietarios y los terceros adquirentes...", admitiendo de
forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o
contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial ( SSTS 2 de
octubre 2003, 28 de febrero y 21 de octubre de 2011).".
"El promotor si es
vendedor queda obligado, como tal, en virtud del contrato, a entregar la cosa
en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo.
"Por tanto (STS de
22 de octubre de 2012) se puede articular la responsabilidad del promotor tanto
desde el cauce contractual de la relación de compraventa efectuada, como de la
responsabilidad en lege que sitúa al promotor como responsable último y
solidario de los defectos constructivos.
"La citada
doctrina se reitera en la sentencia de 27 de diciembre de 2013, Rc. 2398/2011,
en la que se recoge que en la propia demanda se distinguió dos clases de
acciones ejercitadas, las basadas en la LOE y las de naturaleza contractual. En
las pretensiones basadas en la LOE no recayó condena porque respecto de unos
defectos había prescrito la acción, y respecto de otros, habían aparecido una
vez extinguido el plazo de garantía, pero, sin embargo, si condenó a las
demandadas vinculadas con la actora por una relación contractual, ya que, en el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en sus respectivos contratos con la
demandante, habían contribuido a causar los perjuicios.
"El supuesto de
hecho no es coincidente con el que aquí se enjuicia, pero la doctrina
fundamento de las pretensiones si es la misma. Precisamente esta sentencia
sirve para dar respuesta a una de las objeciones que hizo la promotora
recurrida al oponerse al recurso de apelación, por alegar que las deficiencias
denunciadas no integran el concepto de ruina que jurisprudencialmente se ha
creado respecto del artículo 1591 CC. Declara la sentencia en relación a la LOE
que "esta norma no ha venido a superponer al régimen anterior de
responsabilidad por ruina del art. 1591 CC, el previsto en el art. 17 LOE para
los llamados agentes de la edificación, sino a sustituirlo, sin perjuicio de la
subsistencia de las acciones de responsabilidad civil contractual. Más adelante
aclara que esta responsabilidad contractual tiene su justificación al amparo de
los artículos 1101 y concordantes del Código Civil, por lo que sería
irrelevante si la sentencia menciona el artículo 1591 CC.
"Se insiste en la
diferenciación de ambas acciones en la sentencia 756/2014, de 7 de enero de
2015 en la que se concluye que "en todas las deficiencias descritas se ha
apreciado la prescripción..., por lo que sólo el promotor será responsable de
su reparación, en tanto que vendedor de los diferentes departamentos frente a
los adquirentes de los mismos..., al ejercitarse acumuladamente contra la
promotora la acción sobre cumplimiento contractual... y la acción por
responsabilidad derivada del artículo 17 LOE". Insiste en ello la
sentencia de 27 de marzo de 2015, Rc. 471/2013, declarando que no es posible
confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de
la promotora para con los compradores, con cita de la sentencia de 13 de mayo
de 2008 que, aunque referida al artículo 1591 CC, dice: "Una cosa es el
daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El
daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras
que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad
decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la
relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección
jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código Civil, sino por los
artículos 1101 y 1124 del mismo Cuerpo Legal, puesto que no derivan de la
construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el
contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la
norma. Es razón de la remisión que en la actualidad hace la Ley de Ordenación
de la Edificación a las responsabilidades contractuales, desde la inconcreta e
insegura expresión "sin perjuicio", utilizada en el apartado 1 del
artículo 17, o desde la cita de los artículos 1.484 y siguientes del Código
Civil del apartado 9, respecto del vendedor frente al comprador, para el
ejercicio de las acciones previstas específicamente para los vicios
ocultos.". Así el compromiso de entregar el inmueble litigioso, con fiel
cumplimiento de lo estipulado, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no
lo construye en la forma convenida, esto es, al promotor, por aplicación de lo
dispuesto en el artículo 1101 CC. Como decíamos, ello con independencia de la
envergadura de los vicios o defectos de la construcción, cuya graduación puede
tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acción, pero no deja de ser
incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso."
"Las opciones que
asisten al comprador se recogen y sistematizan en la sentencia del TS nº 95/2010,
de 25 de febrero, y las que en ella se citan.
"2.- Si la
anterior doctrina se aplica al supuesto que se enjuicia el recurso debe
estimarse, por cuanto, con independencia de que prospere o no la cuestión de
fondo, resulta patente que la acción contractual que ejercita la parte actora
es la fundada en el art. 1101 CC y no la relativa a los vicios ocultos prevista
en el art. 1484 CC.
"Por tanto, el plazo
de prescripción es el previsto en el art. 1964 CC, y, a la fecha de
presentación de la demanda, no había transcurrido".
En la precitada
sentencia del TS nº 95/2010, de 25 de febrero, se establece que:
"Ante el
incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar de la cosa vendida,
en este caso, un edificio de locales y viviendas, en el sentido expuesto como
hecho probado, los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para
resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba
el artículo 1591 del Código civil (anterior a la Ley de Ordenación de la
edificación de 5 de noviembre de 1999) que efectivamente fue ejercitada en la
jurisdicción contencioso- administrativa. La segunda, las acciones edilicias,
inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses, que
impone el artículo 1490 del Código civil. La tercera, la acción tendente a exigir el
cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1124 del mismo cuerpo
legal. La cuarta, conforme al mismo artículo 1124, la resolución siempre que el
incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios
que contempla el artículo 1101".
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