Se produce la renuncia tácita a la medianería cuando, tras el derribo de un edificio con servidumbre de medianería, se construye otro nuevo con su propia cimentación y estructuras, desvinculado e independiente de la pared medianera.

 

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón (Civil y Penal), sec. 1ª, de 7 de octubre de 2020, nº 16/2020, rec. 28/2020, determina que se produce la renuncia tácita a la medianería cuando, tras el derribo de un edificio con servidumbre de medianería, se construye otro nuevo con su propia cimentación y estructuras, desvinculado e independiente de la pared medianera.

A) Jurisprudencia.

1º) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 20 de junio de 2014, nº 358/2014, rec. 1010/2012, declara que existe renuncia tácita a una pared medianera al realizar la demolición de una de las viviendas y construcción de una nueva, dejando de utilizar el muro medianero y construyendo de forma anexa al mismo, pero independiente, unos nuevos muros de cerramiento.

La demolición de la vivienda y la construcción de un nuevo muro anexo al muro medianero constituye una renuncia tácita, pues la posibilidad de renunciar es lógica consecuencia de la falta de utilidad del elemento común, cuando éste no le presta ya servicio alguno tras derribar su edificio.

La jurisprudencia exige que la renuncia a una pared medianera sea clara e indudable; puede ser expresa o tácita, pero no cabe imaginarla de hechos dudosos y que no sean inequívocos.

El artículo 576 del Código Civil regula la renuncia como causa de extinción de la medianería y sus consecuencias jurídicas:

"Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera".

2º) Es muy escasa la jurisprudencia sobre esta cuestión: la sentencia del Tribunal Supremo de 23 marzo 1968 resuelve el caso, parecido al presente, de renuncia a la medianería por demolición del muro medianero, que produjo daños en el predio vecino y la de 20 julio de 1990 que dice:

“La facultad de renunciar a la medianería que se contempla en nuestro Código civil da lugar a dos tipos distintos que sólo tienen en común el efecto extintivo: el art. 575, párrafo 2.º, contempla una «renuncia liberatoria» para dispensarse de contribuir a los gastos de construcción y mantenimiento de la pared, seto, zanja o vallado; y la del alegado art. 576, que es una renuncia por dejar de convenirle a uno de los propietarios de la pared medianera , porque «quiere derribar su edificio», en cuyo caso debe cargar con todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera , sin que quepa excluir los derivados de no haber reparado a su tiempo y debidamente la pared medianera que por definición colinda y sirve de soporte a otra propiedad y cuyo derribo puede afectar, ya sea a la pared medianera en que aquél se apoya (art. 576 del Código Civil) ya al edificio colindante por extensión o consecuencia de aquella falta de previsión o cuidados (art. 1902 C.C.), en cuyo caso hay que conectar el supuesto de que se trata con el más genérico art. 1902 C.C.), el cual, con acción constreñida en el tiempo a un solo año, no impide una cierta compatibilidad sustantiva por absorción con el más específico art. 576 del Código Civil". 

B) Antecedentes.

La sentencia de primera instancia examina la prueba documental y pericial aportada y concluye que cuando se construyó el nuevo edificio en Calle Torres, nº 10 se hizo de forma totalmente independiente al existente con anterioridad, y la pared medianera dejó de serlo pues se mantuvo por una cuestión de arriostramiento para evitar perjudicar a la comunidad actora y que se debilitaran sus elementos estructurales. Esta teoría estaría avalada no solo por la pericial del Sr. Eloy sino también en los expedientes administrativos del Ayuntamiento de Teruel, uno en el que procedió a la ejecución subsidiaria del derribo de unos muros en esquina y un pilar de la pared en mal estado, sustituyéndolos por una estructura metálica, y otro en el que requirió a la comunidad actora a efectuar las obras de conservación necesarias en las paredes de su fachada, que son continuación de los muros en esquina que habían sido sustituidos por la estructura metálica, y le impuso una multa coercitiva de 1.200 euros, y reiteró la orden de adecentamiento de los paramentos de fachadas interiores del edificio de la Calle Torres, nº 10. En aplicación de lo dispuesto en el artículo 576 del Código civil ((derribo de edificio apoyado en pared medianera) y en el artículo 547 del Código de Derecho Foral de Aragón (huecos en pared medianera), desestimó la demanda.

Recurrida la sentencia por la comunidad actora, la sentencia de 26 de febrero de 2020 de la Audiencia Provincial de Teruel estimó el recurso de apelación, revocó la de primera instancia y estimó la demanda. Frente al informe pericial del Sr. Eloy, en el que se había basado la sentencia de primera instancia, la de apelación considera más acertado el del Sr. Daniel que sostiene que la propiedad de los paramentos litigiosos es exclusiva de la comunidad demandada (por error dice actora) en base a la existencia de ventanas abiertas sobre dicho muro, como signo contrario a la medianería, que evidenciaría la propiedad exclusiva de los muros sobre los que se ubican, y las catas en el muro oeste del inmueble de la comunidad actora y en la bodega del muro norte de la misma que permiten observar la existencia del muro diáfano del inmueble de la demandada en continuidad con los paramentos litigiosos.

C) Se presume la existencia de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario

El segundo motivo del recurso alega infracción (por no aplicación) del artículo 572.1 del Código civil en cuanto este precepto presume la existencia de medianería mientras no haya un título o signo exterior, o prueba en contrario. Y, una vez que declara que, por aplicación del artículo 547.2 del CDFA, no hay signo contrario a la medianería, entra en juego lo dispuesto en el artículo 572.1 CC, en cuya virtud se presume la medianería en las paredes divisorias de los edificios contiguos a falta de título o signo exterior, o prueba en contrario.

De la estimación del anterior motivo se debe concluir que, efectivamente, no siendo signo contrario a la medianería la existencia de huecos o ventanas, juega la presunción de medianería de la pared que era divisoria de las Calle Torres, nº 10 y 12), como lo confirma, además, la prueba de que de dicha pared se servían ambas fincas en su función estructural, de apoyo de los respectivos edificios, hasta que se derribó el de Calle Torres, nº 10 y se edificó el nuevo que, por agrupación de otros, constituyó la comunidad de Calle Torres, nº 10.

D) Renuncia a la medianería tras el derribo de un edificio y la construcción de otro nuevo desvinculado e independiente de la pared medianera.

Si, como resulta probado documental y pericialmente, el nuevo edificio construido en 1976-78 tiene su cimentación y estructura propias e independientes de la pared medianera, se produjo una renuncia tácita a la medianería al eliminar sus apoyos de la pared dejándola para el servicio del edificio colindante.

La parte recurrida afirma que, aun aceptando a efectos dialécticos que la pared originaria medianera fuera de ambas comunidades no cabría que la recurrente se acogiera a lo dispuesto en el artículo 576 del CC. porque no habría cumplido el requisito señalado en el precepto de hacerse cargo de todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pudiera ocasionar a la pared medianera.

Del tenor del artículo 576 del Código Civil no se deduce que el posible incumplimiento de esa obligación de reparar, por aquella vez solamente, conllevara la consecuencia de no ser efectiva la renuncia a la medianería. La consecuencia de tal incumplimiento sería que la parte perjudicada tendría acción para exigir la reparación en los términos previstos en la norma. Frente a la apreciación de que no hubo tal reparación, el perito Sr. Eloy aclaró que, en más de cuarenta años desde la finalización del edificio de Calle Torres, nº 12 no se habían producido daños de relevancia, salvo los ocasionados por el transcurso del tiempo, que en todo caso no afectarían a la estructura y seguridad del edificio de la Calle Torres, nº 12.

Así pues, debe entenderse que se produjo la renuncia a la medianería, y por ello debe ser estimado este motivo, y el recurso de casación en su integridad.

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