La recepción de las llaves por el arrendador no significa su renuncia a reclamar las rentas impagadas por el arrendatario si no han transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 5ª, de 14 de febrero de 2023, nº 61/2023, rec. 506/2022, declara que la recepción de las llaves por el arrendador no significa su renuncia a reclamar las rentas impagadas por el arrendatario si no han transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato.

La recepción de las llaves por el arrendador y el silencio de éste, ausentes de otros hechos probados que acrediten que aquella parte contractual hubiera prestado su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, no permite establece que el arrendador actúa contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito.

El art. 11 de la LAU regula el desistimiento del contrato de arrendamiento por el arrendatario:

«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

1º) Demanda de juicio verbal de reclamación de rentas impagadas.

En la demanda rectora de la presente litis seguida por los trámites del juicio verbal Doña Angelica solicitó la condena de doña Belén, don Laureano y doña Aurelia al pago de la cantidad de 3.205 euros.

Se indicaba en la demanda que la actora celebró, como arrendadora, un contrato de arrendamiento de una vivienda que se describe en el hecho primero de la demanda por un plazo anual, y en el que doña Belen y don Laureano tenían la condición de arrendatarios y doña Aurelia fiadora. Los arrendatarios abandonaron la vivienda en el quinto mes de vigencia del contrato, entregando las llaves en la agencia inmobiliaria que intermedió. En ese momento adeudaban la renta del mes anterior, que es objeto de reclamación en la demanda, así como la renta correspondiente a los restantes meses hasta su vencimiento, en aplicación de una cláusula de penalización contenida en el contrato suscrito entre las partes, a lo que añade la cantidad de 1.025 euros en que se valoraron los daños que presentaba la vivienda al entregar su posesión a la arrendadora.

La demanda se dirigió también contra la fiadora, al expresar que en el contrato se obligó de forma solidaria con los arrendatarios. Los demandados se colocaron en situación de rebeldía procesal.

En la sentencia de primera instancia se estima parcialmente la demanda respecto de los arrendatarios y se desestima respecto de la fiadora. Respecto de los primeros el Tribunal de Instancia estima que causaron los daños en la vivienda objeto de reclamación y dejaron impagada la renta del último mes de posesión del inmueble, pero entiende que no se produjo un desistimiento unilateral de los arrendatarios, sino una resolución contractual por acuerdo de ambas partes, mutuo disenso incompatible con la exigencia de la cantidad a la que ascendía la renta correspondiente al período de vigencia pactada en el contrato. Y en relación con la fiadora, desestimó la demanda al entender que se había producido una indebida acumulación de acciones pues ésta no se había obligado de forma solidaria.

La arrendadora formula recurso de apelación en la que reitera su petición indemnizatoria por el desistimiento unilateral y la dirigida contra la fiadora, reiterando los argumentos que se expresaban en la demanda inicial.

2º) La recepción de las llaves por el arrendador no significa su renuncia a reclamar las rentas impagadas al arrendatario.

La sentencia recurrida estima que concurrió un mutuo disenso o la aceptación por el arrendador del desistimiento del contrato comunicado por el arrendatario de la entrega de llaves y recepción de las mismas por la agencia inmobiliaria que intervino en el contrato, interpretación que no podemos compartir.

Ésta informa que la arrendataria comunicó que le había sido concedida una vivienda social y que abandonaría la vivienda arrendada en el mes de junio de dos mil veinte, entregando finalmente las llaves de ésta el día tres de julio. Y añadía que el día trece siguiente se permitió el acceso de la arrendataria a la vivienda para la retirada de enseres y el día siguiente se le comunicó "la necesidad de recibir el pago pendiente, última comunicación mantenida con ella al respecto del finalizado contrato de arrendamiento". De dicho informe, en el que se ratificó su autora en el acto de juicio, no puede interpretarse más que la comunicación del desistimiento por la demandada, pero no así la renuncia de los derechos que por el mismo correspondían a la parte arrendadora, pues no puede atribuirse tal significado a la recepción de las llaves entregadas, lo que no constituye un acto que exprese de forma clara y concluyente aquella renuncia.

Como señala la STS nº 597/2011 de 20 de julio y reitera la STS nº 571/2013 de 27 de septiembre, la recepción de las llaves por el arrendador y el silencio de éste, ausentes de otro hechos probados que acrediten que aquella parte contractual hubiera prestado su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, no permite establece que el arrendador actúa contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito.

Por tanto, el realizado por la parte arrendataria se trata de un desistimiento sujeto a la regulación del art. 11 de la LAU, a tenor del cual el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y para tal caso, las partes podrán pactar en el contrato que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, mientras que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Y tal artículo es reproducido en la estipulación segunda del contrato y debe ser aplicado, sin que proceda, como se sugiere en la resolución recurrida, la moderación de aquella cláusula cuando aquella no se prueba que fuera superior a los daños y perjuicios que se han producido realmente a la parte arrendadora. Por tanto, el recurso se acoge y debe fijarse la indemnización por tal motivo en 173,32 euros.

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