La notificación de la comunicación para extinción del contrato de arrendamiento no se ha producido si sólo se intentó una sola notificación en el inmueble a través de un servicio de mensajería privada y el destinatario fue "desconocido".

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, sec. 1ª, de 23 de febrero de 2023, nº 122/2023, rec. 1101/2022, declara que la notificación de la comunicación para extinción del contrato de arrendamiento no se ha producido si sólo se intentó una sola notificación en el inmueble a través de un servicio de mensajería privada y el destinatario fue "desconocido", de donde no cabe deducir una voluntad obstativa y contraria a la buena fe del demandado. 

1º) El actual artículo 10.1 de la LAU establece que:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

Para que no se aplique la prórroga tácita y se renueve el alquiler en el caso de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, las partes deben realizar un preaviso de:

- El propietario debe hacer un preaviso al inquilino con cuatro meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.

- El inquilino debe realizar un preaviso al inquilino con dos meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.

Si ninguna de las partes expresa a la otra la voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Es decir, una vez alcanzados los cinco años mínimos, podrán añadirse otros tres, hasta alcanzar ocho años.

2º) Antecedentes.

Frente a la sentencia que declara el desahucio y condena al lanzamiento, el arrendatario formula recurso invocando que la comunicación para extinción del contrato de arrendamiento (16-1-2018) no se efectuó con la antelación de un mes prevista en el art. 10.1 LAU (redacción aplicable a la fecha de celebración del contrato) y la cláusula 2ª del contrato.

En efecto, el burofax para rechazar la prórroga tacita del contrato que finalizaba el 15 enero 2021 se impuso a través de mensajería privada el 30-12-2020 y no fue posible la notificación al destinatario, al ser desconocido en el inmueble, el día 31-12-2020.

Por lo tanto, no se cumplió con el plazo de preaviso de 30 días establecido en la Ley y el propio contrato para la denegación de la prórroga y, en consecuencia, debe entenderse vigente por un año más hasta el 15 enero 2022, de manera que formulada la demanda el 12-3-2021 debe desestimarse, sin que, como señala la sentencia, pueda atribuirse ningún otro efecto, so pena de incurrir en incongruencia, pues esta va referida exclusivamente a la extinción del contrato el 15-1-2021.

3º) La notificación de la extinción del contrato realizada por el arrendador.

Esta notificación o preaviso no está sujeta a forma, pero sí es recepticia, en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario. La finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida, tal y como reiteradamente viene declarando la jurisprudencia (Sentencia de la AP de Barcelona, 4ª, 141/2012, de 6 marzo y SAP de Barcelona, nº 397/2017, de 5 julio, entre otras muchas).

Que el arrendatario deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, no se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación. El arrendatario va contra la buena fe cuando no permite o impide la recepción de dicha comunicación (art. 7.1 CC y 111-7 CCCat).

Pero este no es el caso, porque se intentó una sola notificación en el inmueble a través de un servicio de mensajería privada y el destinatario fue "desconocido", de donde no cabe deducir una voluntad obstativa y contraria a la buena fe del demandado.

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