La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sec. 1ª, de 19 de diciembre de 2025, nº 1918/2025, rec. 6368/2020, declara que la cesión de contrato que
dio lugar a la compraventa de una vivienda de protección oficial es válida
porque fue admitida por la Administración y que la compraventa de la vivienda
por un precio superior al autorizado no implica la nulidad del contrato.
El Tribunal Supremo reconoce la
naturaleza sui generis del contrato de acceso diferido a la propiedad, la
validez de la cesión de contratos con consentimiento de la Administración, y la
doctrina consolidada que establece que los contratos de compraventa de
viviendas de protección oficial con sobreprecio no son nulos civilmente, siendo
el sobreprecio sancionado administrativamente.
A) Introducción.
Una persona adquirió una vivienda de
protección oficial mediante un contrato con acceso diferido a la propiedad, y
posteriormente cedió sus derechos a otra persona mediante contratos privados
con un precio declarado inferior al real, lo que fue autorizado por la
Administración; surgió un conflicto sobre el pago del precio restante y la
validez de los contratos con sobreprecio.
¿Debe considerarse válido y exigible el
pago del precio pactado en un contrato de compraventa de vivienda de protección
oficial con acceso diferido a la propiedad, cuando el precio declarado ante la
Administración es inferior al real, y cuál es la consecuencia jurídica de dicho
sobreprecio en el ámbito civil?.
Se considera válido y exigible el pago
del precio pactado en el contrato, sin que la existencia de un sobreprecio
declarado inferior ante la Administración implique la nulidad civil del
contrato; se confirma la eficacia civil del negocio jurídico y se establece que
la cesión del contrato fue válida y autorizada, fijando doctrina sobre la
validez civil de contratos con sobreprecio en viviendas de protección oficial.
Se fundamenta en la jurisprudencia del
Tribunal Supremo que reconoce la naturaleza sui generis del contrato de acceso
diferido a la propiedad, la validez de la cesión de contratos con
consentimiento de la Administración, y la doctrina consolidada que establece
que los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial con
sobreprecio no son nulos civilmente, siendo el sobreprecio sancionado
administrativamente, conforme a los artículos 1203, 1255, 1303 y 1461 del
Código Civil y la normativa específica sobre viviendas de protección oficial.
B) Antecedentes relevantes.
A los efectos decisorios del presente
recurso partimos de los siguientes antecedentes relevantes:
1.º- El 1 de agosto de 2007, vigente la
relación conyugal entre D.ª Adela y D. Jesús Manuel, cuyo régimen económico
matrimonial era el de separación de bienes, D.ª Adela compró a D.ª Gracia,
mediante contrato privado de compraventa, una vivienda de protección oficial
situada en DIRECCION000 de Huelva, por la cantidad declarada de 24.000 euros.
2.º- Por medio de escritura pública de
30 de agosto de 2007, en la que intervinieron como parte prestataria e
hipotecante los cónyuges D. Alvaro y D.ª Fátima (padres de D.ª Adela) y como
parte prestataria no hipotecante D. Jesús Manuel (cónyuge en dicha fecha de D.ª
Adela) la entidad financiera Unicaja concedió a los anteriores un préstamo para
consumo por un total de 84.000 euros.
3.º- D.ª Adela suscribió, con fecha 1 de
octubre de 2008, un contrato privado de compraventa del inmueble de la
DIRECCION000 con D.ª Ofelia, por un precio declarado de venta de 40.000 €, con
entrega de las llaves, en cuya cláusula segunda, bajo el epígrafe forma de
pago, consta que:
«El vendedor declara haber recibido por
la parte compradora la cantidad de 40.000 euros, cuya entrega se hace efectiva
a la firma de este documento, constituyendo el mismo solemne y formal carta de
pago por la indicada cantidad, declarándose el vendedor finiquitado por los
antedichos conceptos».
Se liquidó el impuesto de transmisiones
patrimoniales por tal cantidad de dinero.
Ese mismo día, las partes suscriben otro
contrato en el que consta que la compradora entregó en aquel momento a D.ª
Adela la suma de 7.200 €, con estipulación de que el resto del precio
pendiente, 82.800 €, «se hará entrega al formalizarse el préstamo hipotecario
por parte de la compradora, cuando obtenga las escrituras de dicho inmueble».
4.º- El 15 de abril de 2009, D.ª Ofelia
solicitó de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta
de Andalucía, Delegación Provincial de Huelva, mediante escrito presentado en
dicho organismo que «acceda a aprobar el cambio de titularidad de la vivienda
sita en Huelva en la Calle Torres, nº 10, vivienda con número de matrícula 2, a
favor de Ofelia» con referencia al contrato de compraventa de 1 de octubre de
2008 por 40.000 euros.
5.º- Tal petición fue estimada mediante
Resolución de 13 de octubre de 2009 de la precitada delegación en la que, tras
hacer referencia en sus antecedentes de hecho a la venta privada del piso
litigioso por parte de D.ª Gracia a favor D.ª Adela de fecha 1 de agosto de
1987, así como que esta última cedió a favor de D.ª Ofelia los derechos que le
correspondían en dicho inmueble mediante contrato de 1 de octubre de 2008, con
fundamento en los arts. 1203 y 1255 del Código Civil (en adelante CC), autorizó
la cesión de derechos realizada por D.ª Adela a favor de D.ª Ofelia como
compradora, en virtud del contrato privado de 1 de octubre de 2008, así como
autorizar la subrogación de la cesionaria D.ª Ofelia en los derechos de la
cedente y, en consecuencia, en todos los derechos y obligaciones pendientes de
cumplimiento y derivados del presente contrato.
6.º- Con fecha 21 de octubre de 2009, se
dictó, por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Huelva, sentencia de
divorcio del matrimonio constituido por D.ª Adela y D. Jesús Manuel (sobrino
carnal de la compradora D.ª Ofelia).
7.º- El 25 de noviembre de 2009, la
Delegación Provincial de Huelva de la Consejería de Vivienda y Ordenación del
Territorio de la Junta de Andalucía otorgó escritura de compraventa de la
vivienda litigiosa a favor de D.ª Ofelia. Y por medio de otra escritura, en
esta ocasión de 6 de febrero de 2013, se otorgó la correspondiente carta de
pago. Actualmente, la vivienda parece inscrita en el Registro de la Propiedad a
favor de D.ª Ofelia.
8.º- D.ª Ofelia ha venido ingresando
mensualmente una cantidad de dinero en la cuenta 6666677777 de la entidad Unicaja,
asociada a la amortización de la cuota del préstamo hipotecario suscrito por D.
Alvaro y D.ª Fátima, como prestatarios hipotecantes, y D. Jesús Manuel como
prestatario no hipotecante, y que figura a nombre de este último (ex cónyuge de
D.ª Adela y sobrino carnal de D.ª Ofelia).
9.º- Con fecha 10 de julio de 2017, la
vendedora D.ª Adela y sus padres enviaron un burofax a D.ª Ofelia, que fue
recibido el 12 de julio de 2017, en el que se le requería al cumplimiento del
contrato de compraventa de vivienda firmado entre las partes con fecha 1 de
octubre de 2008, y, en concreto, de lo pactado en su estipulación tercera a
cuyo tenor literal: «La cantidad restante (82.800 euros) se hará entrega al
formalizarse el préstamo hipotecario por parte de la compradora cuando obtenga
las escrituras de dicho inmueble», al tiempo que la instaban a cumplir la
referida obligación en un plazo no superior a un mes desde la recepción del
citado burofax, advirtiéndole que, en el caso de que no lo hiciera, entenderían
que renunciaba a una solución amistosa del asunto, en cuyo caso se verían
abocados a recurrir a los tribunales.
10.º- Al no responder a dicho
requerimiento, D.ª Adela y sus padres, D. Alvaro y D.ª Fátima, interpusieron la
correspondiente demanda judicial, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de
Primera Instancia número 2 de Huelva, en la que postularon se condenase a D.ª
Ofelia a que, en cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre las
partes, procediese a constituir hipoteca sobre la vivienda objeto de
compraventa en un plazo no superior a un mes a contar desde la fecha de la
sentencia y a entregar a la demandante, D.ª Adela, la cantidad restante de
pago, al día 5 de enero de 2018, por importe de 65.934,25 euros, equivalentes
al saldo deudor de la hipoteca constituida por D. Alvaro y D.ª Fátima para
proceder a la cancelación de la misma, y/o subsidiariamente, se declare la
resolución del contrato de compraventa del inmueble litigioso por
incumplimiento de la compradora demandada, con restitución de la propiedad de
la vivienda a favor de D.ª Adela, y la consiguiente pérdida de lo entregado
hasta el momento por la demandada, todo ello con expresa imposición de las
costas procesales.
11.º- En la contestación a la demanda,
D.ª Ofelia opuso distintas excepciones entre ellas la falta de legitimación
activa de los demandantes D. Alvaro y D.ª Fátima, defecto formal en el modo de
proponer la demanda, prescripción, así como falta de acción por existencia de
una inequívoca voluntad de pago de la demandada que se hizo efectiva mediante
el abono de la suma pactada en el contrato de compraventa.
También alegó, en lo que ahora interesa,
que la demandada inició el proceso para la obtención de la financiación
necesaria para abonar la cuantía restante que quedaba por pagar, una vez
detraída la suma de 7.200 euros y la de 40.000 euros reconocida como entregada
en el contrato. Y, con esta intención, paralelamente a la compra de la
vivienda, solicitó la formalización de un préstamo hipotecario con la entidad
con la que operaba y con otras muchas; no obstante, su situación económica y
personal, toda vez que había desembolsado una importante cantidad, en concepto
de parte de pago, de 47.200 €, le fue imposible obtener la concesión del
préstamo, al exigirle las entidades bancarias a las que acudió el aval de otras
personas.
Se señaló que, de todas estas
circunstancias, tenía conocimiento la vendedora, la cual le manifestó que
efectuara ingresos mensuales en la cuenta que le indicó hasta el completo pago
de la deuda que actualmente considera extinguida. A tales efectos, opuso el
pago efectuado, el 1 de octubre de 2008, en el segundo de los contratos
firmados por la propia demandante por importe de 40.000 €, que sostiene entregó
en efectivo al suscribir el contrato, y por el que se le concedió carta de
pago. También, computó los ingresos realizados, durante los diez años
siguientes en la cuenta que D.ª Adela le indicó. Por lo que el importe total de
lo pagado, además de los 7.200 euros, asciende a la cantidad de (90.002,74 €),
hasta el mes de mayo de 2018, inclusive, con lo que la demanda no puede
prosperar.
A todos estos pagos habría que sumarle
el importe de 1.400 €, que la Sra. Ofelia ingresó en concepto de impuesto de
transmisiones patrimoniales, así como otros pagos realizados a la empresa
pública del suelo, en concepto de amortización de recibos pendientes por
importe de 396,96 €, y otros 511,04 €, ya que, al tratarse de una vivienda de
protección oficial, tenía como carga propia de la finca una hipoteca a favor de
la Comunidad Autónoma de Andalucía, como consta en la escritura de carta de
pago y cancelación de hipoteca otorgada el 6 de febrero de 2013.
Por todo ello, se solicitó la
desestimación de la demanda.
12.º- El juzgado dictó sentencia en la
que razonó, en lo que ahora interesa, que:
«La primera cuestión que deberá abordarse sobre el fondo del asunto propiamente dicho es la alegación de pago del precio esgrimida por la demandada, supuesto, de un lado, que no resulta controvertido que ésta no formalizó el préstamo hipotecario cuando obtuvo "las escrituras de dicho inmueble" a que se alude en el pacto tercero del contrato de compraventa de 1-10-2008 acompañado a la demanda como doc. nº 4, momento de formalización del préstamo hipotecario en el que había de hacerse entrega de "la cantidad restante (82.800 euros)" de los 90.000 euros en que se fijó el precio de la compraventa, y de otro, que en dicho contrato no se estableció que la compradora demandada debía abonar el saldo deudor de la hipoteca constituida por los padres de la vendedora-actora referida en el escrito de demanda o, dicho de otro modo, que el precio restante de pago sería el equivalente al saldo deudor de dicha hipoteca (como tampoco se estableció que la garantía real del préstamo a formalizar hubiera de ser la vivienda objeto de la compraventa o que el importe del préstamo habría de ser 82.800 euros), sin que se observe que obren en autos elementos probatorios suficientes para estimar convenientemente justificado que se hubiera establecido esa concreta y específica obligación u obligaciones a cargo de la demandada (por más que "Desde la compra del inmueble por la demandada en Octubre de 2008 hasta la fecha, ésta lo que ha venido haciendo es ingresar mensualmente el montante de la cuota de la hipoteca suscrita por mis mandantes Don Alvaro y Doña Fátima en la cuenta NUM001 de la entidad Unicaja cuyo titular es Don Jesús Manuel (ex cónyuge de Doña Adela) y asociada a la hipoteca constituida por mis mandantes Don Alvaro y Doña Fátima como prestatarios e hipotecantes y Don Jesús Manuel como prestatario no hipotecante").
»La demandada, como se ha indicado, sostiene haber abonado el importe total del precio de la compraventa mediante los 7.200 euros declarados recibidos por la parte compradora en el citado contrato (importe éste que se reconoce percibido en la demanda), los 40.000 euros igualmente declarados recibidos por la compradora en otro contrato de compraventa de fecha 1-10-2008 que se acompaña a la contestación como doc. nº 2 y el importe al que asciende el conjunto de cantidades que ha venido ingresando desde octubre de 2008 en la cuenta NUM001 documentado con la contestación, por un total de 90.002,74 euros.
»Pues bien, para desestimar la alegación en cuestión de pago íntegro del precio, bastará considerar en la presente resolución que no se aprecia suficientemente justificada la realidad del pago de los 40.000 euros a que se alude en el contrato acompañado a la contestación, puesto que, de un lado, no es cierto que dicho importe fuera el precio de la compraventa, en contra de lo que se indica en dicho documento, cuya virtualidad probatoria resulta así sustancialmente mermada frente al otro contrato acompañado a la demanda, y de otro lado, no parece excesivo estimar que sí, verdaderamente, la demandada hubiera abonado 40.000 euros a la firma del contrato (o 47.200 euros) habría podido justificar documentalmente la salida de su patrimonio de una suma tan relevante, justificación que no se ha intentado siquiera llevar a cabo.
»Por tanto, la acción principal ejercitada deberá ser parcialmente acogida en relación a la actora Sra. Adela, condenando a la demandada a formalizar el préstamo hipotecario a que se comprometió en el contrato de 1-10-2008 acompañado a la demanda y a abonar a la actora-vendedora en ese momento la suma pendiente del precio ascendente a 40.000 euros, debiendo desestimarse la pretensión en relación a los actores Sres. Alvaro y Fátima por falta de legitimación activa de los mismos (y sin que haya lugar a acoger la petición realizada por la parte actora en fase de conclusiones para el caso de que la demandada no formalizara el préstamo en cuestión, por su carácter procesalmente improcedente por extemporánea, debiendo recordarse aquí que en la audiencia previa la parte actora precisó que la acción de resolución contractual se ejercitaba para el caso de desestimación de la acción principal)».
En consecuencia, condenó a la demandada a formalizar en el plazo de un mes el préstamo hipotecario a que se comprometió en el contrato de 1 de octubre de 2008 acompañado a la demanda, y con los fondos obtenidos abonar a la actora la suma pendiente del precio en cuantía de 40.000 euros, absolviéndola del resto de pretensiones ejercitadas en su contra, sin expresa condena en costas.
13.º- Contra dicha sentencia se
interpuso recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Sección
Segunda de la Audiencia Provincial de Huelva, que dictó sentencia por la que
revocó la pronunciada en primera instancia y, tras reconocer que la demandada
hizo ingresos en la cuenta indicada por la demandante D.ª Adela de 38.888,13
euros, así como que pagó 7.200 euros a la firma del contrato, desestimó la
demanda bajo el siguiente conjunto argumental:
«La actora no era propietaria ni ha llegado a adquirir después la propiedad. La demandada ha devenido propietaria pero no por el contrato y transmisión posesoria procedente de la actora sino por la compraventa efectuada por la legítima propietaria, la Junta de Andalucía. Si esta ha aceptado las cesiones privadas y en concreto a favor de la apelante fue en virtud del contrato aportado por la demandada, que se firmó a los solos efectos de legalizar la cesión ante la Junta haciendo constar un precio de 40.000 euros, menos de la mitad del real que da lugar a la reclamación conforme al documento de compraventa de la misma fecha adjuntado a la demanda. Carece de cobertura legal que un cesionario legítimo transmita a otra persona y está a un tercero un derecho de propiedad que en realidad era una expectativa, a expensas de la aprobación por la entidad pública (siempre que la cesionaria reuniera las circunstancias económicas exigibles, a las que atiende la resolución de 13 de octubre de 2009), por precio muy superior al permitido, límite que se debe precisamente a emplearse fondos públicos destinados a satisfacer necesidades de quienes se encuentran en situación económica que les dificultan el acceso a una vivienda. La pretensión de cobrar ese precio no es lícita y no puede merecer el amparo de los tribunales. Aplicando los argumentos de la STS núm. 710/2011, de 7 de octubre (en la transmisión de un estanco "en cuanto la ley lo permita"), la contravención de normas imperativas o prohibitivas administrativas acarrea la sanción de nulidad y justificaría la nulidad del negocio por causa torpe apreciable de oficio (STS núm. 265/2013,de 24 de abril), que al ser conocido por ambos contratantes, quienes elaboraron dos documentos con la intención de encubrir la ilegalidad, impediría reclamar al otro el cumplimiento ni la devolución de lo entregado, tal como establece el artículo 1306.1ª del Código Civil. Por su parte, la jurisprudencia invocada en la STS nº 710/2011 considera nulo el precio del arrendamiento de viviendas de protección oficial en cuanto excede al autorizado. En cualquier caso, como lo entregado por la demandada supera los 40.000 euros consignados en el documento que sirvió de base a la autorización administrativa no cabe condenar al pago de cantidad alguna ni a obtener un préstamo con tal fin».
C) Decisión de los motivos del recurso de casación.
La sentencia recurrida dictada por la
audiencia cuestiona la validez de los contratos suscritos el 1 de octubre de
2008, lo que realmente no hacen las partes litigantes, que solo discuten sobre
si se ha pagado el precio concertado por la transmisión de la vivienda, pues
mientras que, según la tesis de la parte actora, este se encuentra pendiente al
no haberse abonado la integridad de lo pactado por tal concepto, desde el punto
de vista de la demandada se encuentra totalmente liquidado al haberse satisfecho
los 90.000 euros objeto de la cesión del piso.
En el presente caso, la demandante
transmitió a la demandada su posesión, en concepto de cesionaria, de una
vivienda de protección oficial, sometida a un régimen de acceso diferido a la
propiedad, al que se refiere el art. 132 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio,
por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre
Viviendas de Protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos
2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre.
A este tipo contractual especial,
asimilable a una compraventa con reserva de dominio, se refiere la STS
909/1991, de 10 de diciembre, cuando señala que:
«Ya se configure el instituto de acceso diferido a la propiedad que en materia de viviendas de Protección Oficial, regula el Reglamento de 24 de julio de 1968, como un supuesto de aplicación de pactum reservalti domini, puesto que el art. 132 del Reglamento citado lo delimita como contrato por el que "se transmite al cesionario la posesión de la vivienda conservando el cedente su dominio hasta tanto aquél le haya satisfecho la totalidad de las cantidades a que está obligado», ya se entienda que es éste un contrato de naturaleza sui generis que tiene la finalidad principal de servir de título para la adquisición de la propiedad de la vivienda, es manifiesto que la titularidad dominical del comprador no se produce hasta la terminación del plazo establecido por las partes para el abono del precio en los términos convenidos y reglamentario otorgamiento de la escritura de pago, necesaria según el art. 135 del repetido Reglamento, permaneciendo entre tanto como dueño de la vivienda el vendedor con la limitación de no transferir a otros la propiedad que todavía, no ostenta el comprador, al que únicamente se le ha hecho entrega de la casa para su utilización y título de adquisición diferida, de modo que no le pertenece en dominio hasta que por aquel pago se consume el contrato según la normativa expuesta y la doctrina de este Tribunal de que son muestra las Sentencias de 15 de marzo de 1934 y 10 de junio de 1958 que, referidas a la naturaleza y efectos del factum reservatti domini, son, en esencia, de aplicación al caso».
De igual forma, la STS nº 372/1993, de 7
de abril, lo califica como «contrato complejo y atípico de los denominados de
acceso diferido a la propiedad» y lo asimila a un contrato de compraventa con
reserva de dominio.
Realmente, sin necesidad de entrar en la
cuestión concerniente a si la compraventa en el derecho español comprende la
obligación de transmitir la propiedad, que además se hizo efectiva pues la
demandada devino en propietaria de la vivienda litigiosa y titular registral de
la misma, nos encontramos ante una cesión de contrato que fue expresamente
aceptada por la Administración, primero mediante resolución administrativa
firme, y, posteriormente, mediante el otorgamiento de escritura de compraventa
a favor de la demandada, con lo que esta adquirió la propiedad del inmueble
cuya titularidad posesoria disfrutaba previamente la demandante D.ª Adela, con
expectativas legales ciertas de adquirir su dominio, posición jurídica que
decidió transmitir a la demandada por medio de los contratos de 1 de octubre de
2008.
Sobre la cesión del contrato y sus
requisitos, la STS nº 581/2023, de 20 de abril, y las citadas en ellas, son
aplicables al supuesto litigioso dado que, en este caso, se cedió un contrato
vivo, cuyas prestaciones no se habían cumplido íntegramente, que fue aceptado
por la otra parte contratante, es decir por la Administración. En efecto, como
señala la STS nº 126/2004, de 19 de febrero: «la jurisprudencia admite que
pueda cada una de las partes contratantes hacerse sustituir por un tercero en
las relaciones derivadas de un contrato con prestaciones sinalagmáticas»,
siempre que se cumplan dos condiciones: (i) «si éstas [las prestaciones] no han
sido todavía cumplidas», y (ii) «que la otra parte lo consienta».
En la sentencia del TS nº 58/2013, de 25
de febrero, precisamos la razón de ser de la cesión del contrato, al señalar
que:
«La base del negocio de la cesión de contrato (STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 647/2012) se proyecta sobre el propósito común de las partes de transmitir al cesionario el contenido contractual de la relación negocial del cedente a los efectos de subrogarle en su misma posición contractual, de forma unitaria e íntegra, en el entramado de derechos y obligaciones dimanantes del contrato cedido". Y la consecuencia que provoca el alcance de esos efectos, puestos en relación con el principio de relatividad de los contratos, es la exigencia del consentimiento del deudor cedido en el caso de la cesión del contrato: "a diferencia de la cesión de crédito, por aplicación de la regla de la eficacia relativa de los contratos, la cesión de contrato requiere del consentimiento del promitente cedido, cuestión que puede venir causalizada en el mismo contrato cedido, o realizarse posteriormente mediante el correspondiente negocio de aceptación de la cesión de contrato proyectada».
En definitiva, los negocios jurídicos,
objeto del proceso, posibilitaron el efecto traslativo del dominio que se
prolonga en el tiempo desde hace más de 16 años, con lo que se consumó la
finalidad perseguida por las partes refrendada por la Administración, que
autorizó expresamente la cesión de los derechos de D.ª Adela a D.ª Ofelia, y
otorgó escritura pública de compraventa a favor de éste última.
La sentencia de la audiencia considera
que el negocio jurídico litigioso infringe normas imperativas o prohibitivas de
naturaleza administrativa, constitutivas de causa torpe apreciable de oficio de
las que eran conscientes ambas partes, que actuaron de acuerdo para encubrir la
ilegalidad de la cesión, con lo que sería de aplicación el art. 1306.1 CC, pero
lo cierto es que la cesión del contrato fue admitida por la Administración, por
aplicación de los arts. 1203 y 1255 CC, que no apreció ilicitud en tal negocio
jurídico, al concurrir en la demandada los requisitos para acceder a una
vivienda social y haberlos cedido quien era titular de ellos. Una cesión de tal
clase, por sí misma, no tiene que ser ilícita.
Además, sostiene el tribunal provincial,
que lo entregado por la demandada supera los 40.000 euros consignados en el
documento, que sirvió de base a la autorización administrativa, por lo que no
cabe condenar al pago de cantidad alguna, ni por lo tanto a la demandada a
obtener un préstamo a tal fin.
Sin embargo, como hemos señalado en la
STS nº 1348/2007, de 12 de diciembre, para los casos de venta de viviendas de
protección oficial por precio superior al autorizado que:
«Es doctrina reiterada y consolidada de esta Sala, que los contratos de compraventa de Viviendas de Protección Oficial, en los que las partes fijan libremente un precio superior al oficial no son nulos, puesto que tal sanción de nulidad, no aparece prevista en la legislación específica de este tipo de viviendas, siendo la existencia de sobreprecio, únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios; del mismo modo, no es procedente, dice reiterada Jurisprudencia, sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades - Sentencias del TS de 19 de noviembre de 2.002, y 16 de julio de 2.001, en la que se cita las Sentencias de esta Sala de lo Civil del TS de 3 de septiembre y 14 de octubre de 1.992, STS de 4 de junio y 16 de diciembre de 1.993, STS de 21 de febrero y 4 de mayo de 1.994, STS de 11 de julio de 1.995, STS de 15 de marzo y 21 de noviembre de 1.996, STS de 4 de febrero de 1.998, y STS de 27 de marzo, STS de 14 de junio y 6 de noviembre de 2.000-».
Distinto es el caso de los
arrendamientos de las viviendas de protección oficial, pues con respecto a
dichos contratos la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula su régimen
jurídico específico en la Disposición Transitoria Quinta y en la Disposición
Adicional Primera; y
así mientras que aquella se ocupa de los arrendamientos de tal clase
subsistentes a la entrada en vigor de la ley, señalando que «continuarán
rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación», la segunda
de las precitadas normas, en su apartado quinto, establece que:
«5. Sin perjuicio de las sanciones
administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que
establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa
aplicable para las viviendas de protección oficial».
Precepto que fue aplicado, como no podía
ser de otra forma, por la STS nº 337/2009, de 14 de mayo, al existir una
concreta cobertura legal al respecto:
«En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura [...] La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado».
Por todo ello, bajo el régimen normativo
por el que se rigió este proceso, y sin perjuicio de la existencia de normas
legales posteriores que impusieran otras consecuencias jurídicas a supuestos de
tal clase, no invocadas por las partes como fundamento del recurso, este debe
ser estimado.
No impide lo resuelto, la doctrina de
las sentencias citadas por la audiencia. En efecto, la STS nº 710/2011, de 7 de octubre, no
guarda identidad de razón con el caso presente, dado que versaba sobre un
contrato de transmisión de una empresa mercantil con tráfico de ultramarinos y
de estanco de tabacos, que constituye su actividad principal, cuya enajenación
estaba sometida a una normativa especial que exigía una autorización previa
siempre que se transmita a personas que reúnan determinados requisitos y
relaciones parentales con el transmitente, lo que no ocurre, en este caso, en
el que se contó con autorización administrativa expresa de la cesión de los
derechos de acceso diferido a la propiedad de la vivienda de protección
oficial.
Por su parte, la STS nº 265/2013, de 24
de abril, confirmó la nulidad de pleno derecho por simulación absoluta de la
transmisión de una finca y unas participaciones sociales, ya que estas operaciones fueron
realizadas con el propósito de defraudar a la Hacienda Pública, supuesto que
tampoco guarda relación con el litigio que ahora nos ocupa, pues en este la
cesión de derechos no es cuestionada y fue autorizada mediante resolución
administrativa firme.
Además, la simulación absoluta exige la
existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para crear la
apariencia de un negocio jurídico ficticio y, por lo tanto, inexistente (TS nº 1252/2025,
de 16 de septiembre, con cita de la STS nº 77/2020, de 4 de febrero, y ésta, a
su vez, de la STS nº 34/2012, de 27 de enero, y más recientemente STS nº 1528/2025,
de 30 de octubre, entre otras),
supuesto que obviamente no concurre, en el presente caso, en que las partes
querían se llevara a efecto la cesión de los derechos de adquisición diferida
sobre una concreta vivienda cuya posesión se transmitió; cuestión distinta es
que pactaran se llevara a efecto a un precio superior al legal, lo que se
ocultó a la Administración, que autorizó dicha cesión al reunir la cesionaria
los requisitos legales para la adjudicación de una vivienda de tal clase, lo
que no conforma un caso de simulación absoluta.
Por todo ello, el recurso de casación
debe ser estimado.
D) Asunción de la instancia.
En este caso, ambas partes, como señala
la audiencia, eran perfectamente conscientes de que el objeto del contrato era
una vivienda de protección oficial y que el precio pactado era superior al
establecido, aun así suscribieron conscientemente el contrato.
Para ello, hicieron constar, en uno de
los documentos privados suscritos el 1 de octubre de 2008, que el precio de la
transmisión era de 40.000 euros por el que se daba carta de pago; pero firmaron
otro de la misma fecha en que señalaron que el precio de la enajenación era el
de 90.000 euros, y en el que se reconocía, además, haber percibido la vendedora
a cuenta 7.200 euros -hecho no controvertido-, y el resto 82.800 euros se
pagaría al otorgarse la escritura pública de compraventa.
Uno de los contratos de 1 de octubre de
2008 -el de 40.000 euros- fue por el que se liquidó el impuesto de
transmisiones patrimoniales y el que se alegó ante la Administración para que
autorizara la cesión del contrato a favor de la demandada, como así efectivamente
se aprobó, lo que determinó el otorgamiento de la escritura pública a su favor,
una vez comprobado que D.ª Ofelia reunía los requisitos establecidos en la ley
para disfrutar de una vivienda de tal clase.
Es evidente, por ello, que el contrato
regulador de las verdaderas relaciones convencionales pactadas por las
litigantes es el formalizado en el documento privado en el que figura un precio
de 90.000 euros, y que no contiene la carta de pago de los 40.000 euros, que sí
se incluyó en el otro contrato de 1 de octubre de 2008, a los únicos efectos de
encubrir la operación jurídica llevada a efecto, y conseguir, de esta forma, la
finalidad pretendida por las partes del cambio de titularidad del acceso diferido
a la propiedad a favor de D.ª Ofelia, puesto que, como bien señala el juzgado,
fácil le sería a esta última, que tantos inconvenientes contó para obtener la
financiación del resto del precio pactado (82.800 euros) justificar de qué
manera obtuvo los 40.000 euros, que sostiene abonados en mano en el título
privado artificiosamente creado por las partes.
Es por ello que, al haberse pactado que
la demandada se hacía cargo de las cantidades pendientes de abono a la
administración y del impuesto de transmisiones, la demanda debe estimarse en la
cantidad de 43.911,87 euros
(90.000 euros - 7.200 euros pagados al firmar el contrato de 1 de octubre de
2008 - 38.888,13 euros, que la audiencia considera abonados por la compradora
en la cuenta indicada por la vendedora D.ª Adela).
No cabe condenar a la demandada a
obtener la financiación para abonar dicha suma de dinero, dado que conseguirla
no depende de su voluntad, sino de la concesión de un préstamo para financiar
tal pago que se encuentra condicionada a la conformidad de un tercero, como es
una entidad financiera que estuviera dispuesta a asumir tal riesgo. Incluso, la
propia compradora recurrida sostuvo la imposibilidad de obtener dicha
financiación pese a los esfuerzos realizados al respecto. Por otra parte, un
pronunciamiento de tal clase carecería de eficacia, puesto que no se instó la
condena de ninguna entidad bancaria a asumir una operación económica de tal
naturaleza. Todo ello, sin perjuicio de que, por sí misma, la demandada
obtuviera dicha financiación en las circunstancias actualmente concurrentes.
Tampoco podemos condenar a la demandada
a abonar a la parte actora la cantidad de 62.166,31 euros, que pretende en su
impugnación al recurso de apelación, toda vez que, en el contrato suscrito de 1
de octubre de 2008, nada consta con respecto a una supuesta obligación de la
compradora de subrogarse en ningún préstamo con garantía hipotecaria, sino que
pagaría el precio restante de los 82.800 euros mediante la obtención de
financiación propia al otorgarse la escritura de compraventa. Tampoco, se
demostró que aquel préstamo, calificado como de consumo y otorgado por 84.000
euros, tuviera conexión con la adquisición de la vivienda por parte de D.ª
Adela, que no figura en dicho contrato como deudora. Cuestión distinta es que
se admitiera que D.ª Ofelia hiciera ingresos en la cuenta anudada a la
amortización de tal préstamo como medio para cumplir lo pactado en el contrato
de 1 de octubre de 2008, en virtud de las específicas relaciones que pudieran
existir entre la demandante y prestatarios.
Como resulta del fundamento de derecho
primero de la sentencia del tribunal provincial es firme el pronunciamiento
desestimatorio de la acción deducida por los padres de la vendedora D.ª Adela,
los cuales no fueron parte en el contrato objeto del presente litigio, y, por
ende, carecen de legitimación activa para postular la condena de la demandada,
en su condición de compradora, que no asumió con dichos demandantes ninguna
obligación convencional, sin perjuicio de las relaciones existentes entre D.
Alvaro y D.ª Fátima con su propia hija, que discurren el margen de este
proceso.
En cualquier caso, los presentes hechos
se pondrán en conocimiento de la Administración a los efectos oportunos y
aplicación, en su caso, de la legislación administrativa sancionadora a que
hubiera lugar.
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