Buscar este blog

domingo, 15 de noviembre de 2026

Cuando un progenitor ha mostrado un desinterés prolongado y reiterado en mantener relación con su hijo menor, y el menor manifiesta su voluntad de no mantener contacto, no procede imponer un régimen de visitas forzado, sino permitir que la relación se establezca libremente según el deseo del menor.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 13 de enero de 2025, nº 67/2025, rec. 9519/2022, estima el recurso y señala que no procede declarar un régimen de visitas concreto sino que el menor se relacionará con su padre libremente cuando lo desee. Imponer una régimen de visitas con su padre de un fin de semana al mes con pernocta a un menor, no sólo no fortalecería las relaciones, sino que podría incidir negativamente en el mismo, ya que el padre apenas lo conoce, ni está al tanto de sus necesidades ni de ninguna de sus circunstancias.

Cuando un progenitor ha mostrado un desinterés prolongado y reiterado en mantener relación con su hijo menor, y el menor manifiesta su voluntad de no mantener contacto, no procede imponer un régimen de visitas forzado, sino permitir que la relación se establezca libremente según el deseo del menor, siempre que ello no perjudique su interés superior.

Se estima el recurso de casación interpuesto por la madre, reconociendo que la decisión de mantener un régimen de visitas forzado no se ajusta a las circunstancias concretas del caso ni al interés superior del menor. La sentencia recurrida no valoró adecuadamente la voluntad del menor, quien manifestó no querer mantener contacto con su padre, ni el prolongado desinterés y alejamiento del padre. La imposición de visitas podría perjudicar al menor dada su madurez y la inexistencia de vínculo afectivo. Por ello, se declara que no procede establecer un régimen concreto de visitas, permitiendo que el menor se relacione con su padre libremente cuando lo desee.

El fallo es estimatorio del recurso de casación, con casación de la sentencia de apelación, sin imposición de costas, y supone un cambio en la valoración del régimen de visitas en casos de desinterés prolongado y voluntad expresa del menor.

La sentencia destaca la necesidad de valorar de forma concreta y motivada el interés superior del menor en la regulación del régimen de visitas, especialmente cuando existe un desinterés prolongado del progenitor no custodio y una voluntad expresa del menor de no mantener contacto, permitiendo que la relación se establezca libremente sin imposiciones judiciales que puedan perjudicar al menor.

A) Introducción.

1º) Tras años de contacto escaso o inexistente y de incumplimientos del padre, el juzgado atribuyó a la madre el ejercicio exclusivo de la patria potestad, pero mantuvo las visitas mensuales; el menor, con suficiente madurez, expresó que no quería ver a su padre.

¿Debe mantenerse un régimen obligatorio de visitas para intentar restablecer la relación paternofilial, o corresponde dejar que el menor decida libremente si desea relacionarse con su padre atendiendo a su interés superior?.

Se estima el recurso de casación y se deja sin efecto el régimen concreto de visitas, de modo que el menor podrá relacionarse con su padre cuando lo desee; la sentencia aplica la doctrina del interés superior del menor al caso concreto, sin declarar un cambio de doctrina.

Conforme a los arts. 94 y 160 CC y al art. 2.2 LOPJM, el interés superior del menor exige una ponderación individualizada y motivación suficiente: la prolongada falta de relación e implicación paterna, junto con la voluntad del menor y su madurez, hacía insuficiente una justificación genérica basada en recuperar el vínculo y podía resultar perjudicial imponer visitas con pernocta.

2º) La Sentencia del Tribunal Supremo (STS 67/2025, de 13 de enero) deja sin efecto el régimen obligatorio de visitas a favor del padre, estableciendo que el menor podrá relacionarse con él libremente cuando lo desee en atención a su interés superior.

Fundamentos de la decisión:

- Interés superior del menor. En aplicación de los artículos 94 y 160 del Código Civil y del artículo 2.2 de la Ley Orgánica de Protección Jurídica del Menor (LOPJM), toda medida debe responder a una ponderación individualizada y motivada de las circunstancias concretas del caso.

- Desinterés prolongado e inexistencia de vínculo. El Tribunal destaca que el padre apenas conoce al menor ni está al tanto de sus necesidades reales, por lo que no existe una relación afectiva previa que proteger o conservar.

- Perjuicio de las visitas forzadas. Obligar a un menor maduro a pernoctar un fin de semana al mes con un progenitor prácticamente desconocido no solo no fortalece la relación, sino que puede incidir negativamente en su estabilidad emocional.

- Alcance jurisprudencial. La Sala estima el recurso de casación de la madre sin imponer costas y precisa que esta solución no supone un cambio de doctrina general, sino la estricta aplicación del principio del interés superior del menor a las circunstancias particulares acreditadas.

B) Antecedentes.

El recurso de casación se plantea en un procedimiento de modificación de medidas y tiene por objeto la supresión del régimen de visitas del progenitor no custodio, por ser contrario al interés supremo del menor, nacido en el año 2009.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

El 28 de enero de 2020, D.ª Crescencia formuló demanda frente a D. Leovigildo solicitando la modificación de las medidas adoptadas por sentencia de divorcio de mutuo acuerdo de fecha 6 de febrero de 2013. La demandante solicitó que se declarara la privación de la patria potestad del padre y la suspensión del régimen de visitas respecto del hijo común Lucio, nacido el NUM000 de 2009.

El padre demandado se opuso y formuló reconvención solicitando la reducción de la pensión alimenticia fijada a 75 euros.

El Juzgado n.º 1 de Alcorcón dicta sentencia el 9 de noviembre de 2020 por la que estima parcialmente la demanda, deniega la privación de la patria potestad por considerar que no se ha acreditado un incumplimiento reiterado y grave de las obligaciones parentales, pero acuerda el ejercicio exclusivo de la patria potestad por la madre, manteniendo las visitas de un fin de semana al mes a pesar de reconocer la falta de contacto y relación paternofilial y manteniendo el importe de la pensión alimenticia.

Esta sentencia es recurrida en apelación por las dos partes. La demandante interesa la suspensión del régimen de visitas por la falta de relación e interés del padre hacia el hijo. Denuncia la falta de motivación de la sentencia. El demandado, por su parte, reitera su pretensión de reducción de la pensión alimenticia fijada.

La sección n.º 22 de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 28 de enero de 2022 desestima ambos recursos. En lo que aquí interesa, razona que aunque el padre se haya alejado de su hijo, no es motivo suficiente para suprimir el régimen de visitas , al considerar que a través de las visitas se puede restaurar la relación paternofilial.

C) Recurso de casación.

El recurso de casación se interpone por la vía del interés casacional al amparo del art. 477.2.3º LEC, y se funda en un único motivo en que denuncia infracción del art. 90 CC (aunque en realidad se refiere al art. 94 CC) y del art. 160 CC, en relación con el art. 2.2 LOPJM. 

Reprocha a la sentencia recurrida que no haya acordado la suspensión del régimen de visitas, cuando, según razona la recurrente, lo cierto y verdad es que el padre lleva muchos años sin ponerse en contacto con su hijo por una evidente falta de interés, de modo que la sentencia vulnera el beneficio y bienestar del menor, que no desea relacionarse con su padre.

En su desarrollo, el recurso cuestiona por irracional la decisión de la sentencia de apelación de no suspender el régimen de visitas de un menor, nacido en 2009, que apenas ha mantenido contacto con su padre. Señala la recurrente que no lo ha hecho durante sus últimos 12 años, ni siquiera cuando comenzó el proceso de modificación de medidas. La recurrente alega que la sentencia ha infringido la doctrina jurisprudencial contenida en las STS nº 36/2016, de 4 de febrero, y STS nº 350/2016, de 16 de mayo.

La decisión de la sentencia recurrida se basa en que es un derecho de comunicación entre parientes recogido en el art. 160 CC y, en caso de ruptura de la relación de los progenitores, un medio de mantener la relación paternofilial, que solo puede suspenderse en caso de que dicha relación personal pueda ser perjudicial para el desarrollo del menor. La sentencia recurrida admite que el padre se ha alejado del menor, pero insiste en la idea de recuperar esa relación.

A juicio de la recurrente, mantener las visitas es contrario al interés superior del menor, ya que no existe relación previa ni vínculo afectivo, sino desatención en todos los aspectos por el padre, y la sentencia no valora la voluntad del menor, (con evidente madurez dada su edad) manifestada en la exploración. La sentencia, a pesar de reconocer tanto el desinterés del padre respecto de su hijo como el alejamiento del mismo y el inadecuado cumplimiento de sus obligaciones paternofiliales, tanto a nivel afectivo como material, hasta el punto de que se ha atribuido el ejercicio exclusivo de la patria potestad a la madre, mantiene las visitas para restaurar esas relaciones paternofiliales.

El padre, demandado ahora recurrido, no se ha personado ante la sala.

D) El recurso de casación, de conformidad con lo interesado por la recurrente y el informe del Ministerio Fiscal, va a ser estimado.

1. Como recuerda la fiscal, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, el interés superior del menor constituye una cláusula general en virtud de la cual el su interés prevalece sobre el concurrente de los padres, que se sacrifica o cede ante aquél. Este principio implica que el interés del menor debe ser cuidadosamente ponderado para determinar el bonus filii en las distintas situaciones contingentes en las que se deban adoptar decisiones referentes a los menores. El interés del menor es complejo, flexible y circunstancial, de manera que ha de ser determinado en el concreto contorno en que se manifiesta la necesidad de apreciarlo. Todo ello, además, con la participación de los propios menores que tengan suficiente juicio, por lo que su opinión debe ser recabada y su parecer sobre el específico contexto conflictual o de riesgo en el que hallen inmersos, conocido.

El Tribunal Constitucional ha reiterado que, para valorar qué es lo que resulta más beneficioso para los niños y las niñas, «ha de atenderse especialmente a las circunstancias concretas del caso, pues no hay dos supuestos iguales, ni puede establecerse un criterio apriorístico sobre cuál sea su mayor beneficio» (SSTC 178/2020, de 14 de diciembre, FJ 3 y 81/2021, de 19 de abril, FJ 2). El Tribunal Constitucional también viene insistiendo en la necesidad de que «todos los poderes públicos cumplan el mandato dirigido a ellos en el art. 39 CE y atiendan de un modo preferente a la situación del menor de edad, observando y haciendo observar el estatuto del menor como norma de orden público» ( SSTC 614/2009, de 28 de septiembre; 178/2020, de 14 de diciembre FJ 3 y 81/2021, de 19 de abril, FJ 2). La STC 141/2000, de 29 mayo, lo califica como «estatuto jurídico indisponible de los menores de edad» y recuerda que su valoración en cada caso precisa de un estándar de motivación reforzada que supere el ordinario de una resolución judicial.

Con carácter general, salvo justificadas excepciones, constituye el interés y beneficio de los hijos relacionarse con sus padres, no perder el contacto con ellos, mantener vivos los vínculos de unión inherentes a las relaciones paternofiliales, tan importantes para el desarrollo ulterior de la personalidad de los menores. No obstante, existen situaciones en las que el interés superior del menor exige la suspensión del régimen de visitas y comunicación de los progenitores con sus hijos.

El art. 94 III CC prevé que la autoridad judicial podrá limitar o suspender el régimen de visitas «[s]i se dieran circunstancias relevantes que así lo aconsejen o se incumplieran grave o reiteradamente los deberes impuestos por la resolución judicial»; sin perjuicio, además, de las prevenciones específicas que establece su párrafo cuarto. Así se ha hecho, por ejemplo, en los casos contemplados por las sentencias 129/2024, de 5 de febrero, y 915/2024, de 26 de junio.

La STC 53/2024, de 8 de abril, FJ 3, con respecto al régimen de comunicación de los padres con sus hijos, señala que: «tanto la regulación del régimen de estancias, comunicaciones y visitas, exista o no acuerdo parental, como su aplicación por los órganos judiciales y por los poderes públicos, deben estar presididas por la protección del interés superior del menor», que «[o]pera, precisamente, como contrapeso de los derechos de cada progenitor y obliga a la autoridad judicial a ponderar tanto la necesidad como la proporcionalidad de la medida reguladora de la guarda y custodia del menor».

2. En el caso aquí analizado, la demandante solicitó la suspensión del régimen de visitas acordado en la sentencia de divorcio dictada en 2013, alegando que desde esa fecha no se ha desarrollado por el padre el régimen de visitas acordado, salvo puntuales contactos de escasas horas con su hijo, de manera que el padre es un desconocido que no se ha preocupado de él, ni siquiera ha abonado la pensión fijada; explica que existe una falta de relación que reconoce el propio recurrido, que no conoce el curso que estudia su hijo, ni el nombre del tutor, y desconoce todo su entorno; añade que en los últimos cinco años el hijo ha visto al padre unas siete veces, y el padre culpabiliza a la madre sin aportar prueba alguna de ello, y admite que en todos estos años no ha acudido al juzgado a reclamar visitas, niega el impago de la pensión alimenticia sin justificarlo y pide su reducción por encontrarse en paro y tener un nuevo hijo.

La exploración del menor pone de manifiesto que él igualmente desconoce detalles de la vida de su padre, no sabe dónde vive su padre (luego nunca ha pernoctado en su domicilio), hace más de un año que no tiene noticias suyas, solo le ha llevado una vez de vacaciones a Marruecos, y con frecuencia le anuncia su visita o llamadas y lo incumple, manifestando su deseo de no ver al padre y, ante las insistentes preguntas de la magistrada, termina diciendo que le da igual pero que está seguro de que no va a cumplir con las visitas y que lo que no quiere es alejarse de su madre.

El juzgado de 1.ª instancia, ante la falta de contacto del padre con el hijo y la indiferencia y falta de colaboración del padre, acuerda el ejercicio exclusivo de la patria potestad por la madre, admitiendo la falta de cumplimiento de las obligaciones parentales, si bien considera que no son de entidad suficiente para justificar la privación de la patria potestad. Respecto a las visitas señala que, atendiendo a la intención manifestada del padre de reiniciar la relación con el hijo y, dado que no concurre ninguna causa objetiva para que no se mantengan y considerándolas beneficiosas para el menor (entonces de 12 años), estima que no procede su suspensión.

La sentencia de la Audiencia Provincial, dictada el 22 de enero de 2022, al resolver el recurso de apelación, precisa que sólo es posible la supresión del régimen de visitas, la restricción o la suspensión, y en una correcta interpretación de lo dispuesto en el art. 94 CC, cuando por circunstancias, incluso no dependientes del progenitor no custodio, en el orden personal, familiar, psicológico, material, etc., no sea posible propiciar dicha comunicación personal entre los hijos y dicho progenitor no custodio, en cuanto que dicha relación personal pudiera perjudicar o incidir negativamente en el desarrollo integral de los menores. Y aunque admite que es posible que el padre se haya alejado del menor, considera que ello no justifica la supresión del régimen de vistas, de modo que lo que ha de intentarse es recuperar la relación paterno filial, antes de poner fin a la misma. Añade la sentencia de apelación que debe haber una colaboración de ambos progenitores que permita reflexionar a los mismos y adoptar un cambio en su comportamiento, de manera especial, el que no cumple lo estipulado, o en su caso, obstaculiza la relación, ya que si ambos progenitores colaborarán la relación paterno filial sería mucho más fructífera y ello redundaría, sin duda alguna, en el bienestar del menor.

3. Como bien dice la fiscal, esta motivación de la sentencia impugnada no se ajusta al caso concreto, no analiza las circunstancias concurrentes ni valora en atención a las mismas el interés de Lucio, que han llevado al juzgado a atribuir el ejercicio exclusivo de la patria potestad del menor a la madre por falta de constato con el hijo y de colaboración e incumplimiento del padre de sus obligaciones parentales más elementales.

Afirmar que ha de intentarse recuperar la relación paterno filial y reclamar la colaboración de los progenitores constituye una argumentación genérica pero totalmente insuficiente, por no descender al caso objeto del recurso, no valorar la voluntad y deseos de Lucio (nacido en 2009) ni, en definitiva, lo que es más beneficioso para él.

La indiferencia manifestada por el padre durante todo el proceso, durante el cual nunca ha intentado ponerse en contacto con su hijo, y que solo ha litigado para pedir una reducción de la pensión de alimentos, sin ni siquiera personarse en este recurso de casación para hacer alegaciones, pone de manifiesto el escaso interés en mantener la relación con su hijo, y coincide con lo manifestado tanto por la madre como por el menor, que ha señalado que apenas le ve, no conoce su casa y nunca cumple lo que promete.

El art. 94 CC, tras reconocer los derechos de visitas y a comunicarse con los hijos menores, establece que la autoridad judicial podrá limitar o suspender tales derechos si se dieran circunstancias relevantes que así lo aconsejen o se incumplieran grave o reiteradamente los deberes impuestos por la resolución judicial.

Coincidimos con los argumentos de la madre y de la fiscal cuando observan que, mantener a toda costa y a pesar de reiterado desinterés y alejamiento del padre el régimen de visitas , aunque sea de un fin de semana al mes, en aras de restaurar una relación paternofilial inexistente, no parece una decisión basada en sólidas razones, sino que es una decisión escasamente motivada y que resulta alejada del interés superior de Lucio, que en mayo hará dieciséis años, y manifestó su deseo de no ver a su padre, matizado por la indiferencia o falta de interés del padre.

Imponer una régimen de visitas con su padre de un fin de semana al mes con pernocta a un menor con una evidente madurez por su edad, no sólo no fortalecería las relaciones, sino que podría incidir negativamente en el menor, ya que el padre apenas lo conoce, ni está al tanto de sus necesidades personales, materiales y afectivas, de su personalidad, ni de ninguna de sus circunstancias.

Por ello, y sin olvidar la importancia de mantener los vínculos afectivos paternofiliales cuando existan, atendiendo a todas las circunstancias concurrentes, estimamos el recurso de casación y acordamos que no procede establecer un régimen concreto de visitas, sino que Lucio podrá relacionarse con su padre libremente cuando lo desee.

www.gonzaleztorresabogados.com

abogados@gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741





sábado, 14 de noviembre de 2026

En un contrato de arrendamiento con opción de compra, si se produce una causa legal de resolución del arrendamiento previa al ejercicio del derecho de opción, como el subarriendo inconsentido, dicha causa afecta automáticamente la vigencia del contrato y el derecho de opción, impidiendo su ejercicio válido y la transmisión eficaz del mismo.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sec. 5ª, de 27 de octubre de 2026, nº 506/2026, rec. 1062/2023, declara que en un contrato de arrendamiento con opción de compra, si se produce una causa legal de resolución del arrendamiento previa al ejercicio del derecho de opción, como el subarriendo inconsentido, dicha causa afecta automáticamente la vigencia del contrato y el derecho de opción, impidiendo su ejercicio válido y la transmisión eficaz del mismo.

El tribunal confirma la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda principal y estimó la reconvención declarando resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra debido a la realización de un subarriendo inconsentido, causa legal de resolución con efectos desde la fecha del incumplimiento y no desde la declaración judicial.

Se sostiene que la vigencia del derecho de opción está indisolublemente ligada a la validez del contrato arrendaticio, imposibilitando el ejercicio y cesión eficaz del derecho si existió previa causa de resolución. Se rechaza la alegación de buena fe del cesionario pues el derecho de opción no estaba inscrito ni protegido, y se niega la aplicación indebida de la doctrina de actos propios. En consecuencia, se desestima el recurso de apelación y se confirma la resolución inicial.

La sentencia enfatiza que en contratos de arrendamiento con opción de compra, la existencia de una causa legal de resolución, como el subarriendo inconsentido, afecta la vigencia del derecho accesorio de opción, impidiendo su ejercicio válido y la transmisión del mismo, aun cuando la resolución formal se declare judicialmente con posterioridad; se aclara que la percepción de rentas posteriores no implica reconocimiento de la vigencia del contrato ni novación, y se evidencia la importancia del principio nemo dat quod non habet respecto a derechos derivados de relaciones contractuales coligadas.

A) Introducción.

1º) GESTIN MCS, S.L. arrendó una vivienda con opción de compra, que fue subarrendada sin consentimiento de la propiedad; posteriormente, el arrendatario cedió la opción a LINARES & MUÑOZ INVERSIONES, S.L.U., que la ejercitó, mientras la arrendadora solicitó la resolución del contrato y la recuperación de la posesión.

¿El subarriendo inconsentido, producido antes de la cesión y del ejercicio de la opción de compra, impide transmitir y ejercitar válidamente esa opción, aunque la resolución del arrendamiento se declare después y se aleguen buena fe de la cesionaria y actos propios de la arrendadora?.

Sí: el incumplimiento previo impedía transmitir y ejercitar válidamente la opción, por lo que se desestima la apelación y se confirma la resolución del arrendamiento y la restitución de la vivienda; no se establece un cambio ni una fijación novedosa de doctrina.

Conforme al artículo 27.2.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo 692/2009, la opción integrada en el arrendamiento presupone que subsista la condición de arrendatario, de modo que la causa resolutoria nace con el subarriendo inconsentido y no queda neutralizada por la posterior declaración judicial, la buena fe alegada ni el cobro de rentas o la conducta previa de la arrendadora.

2º) Claves Jurídicas de la Decisión:

- Efecto retroactivo de la causa resolutoria. El subarriendo inconsentido extingue la eficacia del contrato desde el momento mismo en que se produce el incumplimiento. La declaración judicial posterior tiene un carácter meramente declarativo y no rehabilita el vínculo en el tiempo intermedio.

- Accesoriedad de la opción de compra. Cuando la opción de compra está integrada en un contrato de arrendamiento, su vigencia depende de que subsista la relación arrendaticia. Resuelto el arrendamiento por incumplimiento, decae automáticamente el derecho de opción.

- Aplicación del principio nemo dat quod non habet. Al haber perdido el arrendatario originario su derecho por el incumplimiento previo, carecía de facultades válidas para ceder la opción a un tercero. La cesión resulta ineficaz.

- Inexistencia de protección registral o buena fe. Se descarta que la cesionaria pueda ampararse en la buena fe contractual, dado que el derecho de opción no figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad ni gozaba de protección frente a terceros.

- Rechazo de la doctrina de los actos propios. Ni el cobro de rentas posteriores al incumplimiento ni el ejercicio previo de acciones de desahucio por impago suponen una renuncia tácita a la resolución por subarriendo ni convalidan la vigencia del contrato.

- Responsabilidad del arrendatario. Resulta irrelevante quién suscribiera materialmente el contrato de subarriendo (el arrendatario o una sociedad vinculada), pues el inquilino responde directamente ante la propiedad por el uso y destino ilícito del inmueble.

B) Antecedentes.

1º) La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda formulada por LINARES & MUÑOZ INVERSIONES, S.L.U. y estimó la reconvención planteada por GESTIN MCS, S.L. frente a ésta y frente a D. Elias, al considerar acreditada la concurrencia de una causa de resolución del contrato de arrendamiento previa al ejercicio del derecho de opción de compra. En síntesis, la parte actora sostenía que había adquirido válidamente por cesión el derecho de opción reconocido al arrendatario originario y que dicho derecho fue ejercitado en plazo, encontrándose íntegramente satisfecho el precio de venta mediante las rentas abonadas durante la vigencia del contrato. Frente a ello, la demandada alegó que el contrato de arrendamiento se hallaba incurso en causa de resolución por haberse producido un subarriendo inconsentido de la vivienda, circunstancia que impedía el válido ejercicio de la opción de compra y determinaba la extinción de todos los derechos derivados de la relación arrendaticia.

La resolución recurrida rechaza, en primer lugar, la aplicación de la doctrina de los actos propios invocada por la demandante, al entender que ni las actuaciones previas desarrolladas por la arrendadora ni la percepción de determinadas cantidades implicaban un reconocimiento de la subsistencia del contrato o una aceptación tácita del ejercicio de la opción. Razona el juzgador que no existió una conducta inequívoca, concluyente e incompatible con la posterior pretensión resolutoria que permitiera generar una confianza legítima en la contraparte, sino que, por el contrario, el ejercicio de las acciones de desahucio por falta de pago ya conllevaba la resolución del vínculo, consiguiendo el mismo efecto jurídico que con el ejercicio de la otra acción, cuya acción era mucho más dificultosa.

Asimismo, la sentencia declara acreditado que la vivienda fue objeto de subarriendo sin autorización de la propiedad, pese a la prohibición expresa contenida en el contrato, apreciando por ello la concurrencia de la causa de resolución prevista legalmente para estos supuestos. La resolución considera irrelevante determinar quién formalizó materialmente el subarriendo, si el propio reconvenido Sr. Elias, o la mercantil BCR SPORT AGENCIA MUNDIAL DE REPRESENTACIÓN S.L., representada por el Sr. Nicanor al resultar responsable el arrendatario frente a la arrendadora del uso y destino dado al inmueble arrendado.

Partiendo de lo anterior, el juzgado concluye que la causa resolutoria se había producido con anterioridad a la cesión y ulterior ejercicio del derecho de opción de compra. Entiende que dicho derecho estaba indisolublemente ligado a la condición de arrendatario y a la subsistencia del contrato de arrendamiento, de manera que, extinguido éste por incumplimiento contractual, desaparecía también la facultad de optar por la adquisición del inmueble. Consecuentemente, quien cedió la opción carecía ya de un derecho eficazmente transmisible, por lo que la cesionaria no podía exigir el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ni entender perfeccionada la venta pretendida.

Con base en tales razonamientos, la sentencia desestimó la demanda principal, absolvió a GESTIN MCS, S.L. de las pretensiones formuladas en su contra, estimó la reconvención, declaró resuelto el contrato de arrendamiento con opción de compra, condenó a la restitución de la posesión de la vivienda y efectuó los correspondientes pronunciamientos en materia de costas.

2º) La parte apelante, LINARES & MUÑOZ INVERSIONES S.L.U, demandante-reconvenida, y D. Elias, reconvenido, solicitan la revocación íntegra de la sentencia al considerar que incurre en una errónea valoración jurídica de los hechos y de los efectos derivados de la eventual resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra. En síntesis, sostiene la recurrente que la resolución recurrida parte de la premisa incorrecta de considerar extinguido el contrato de arrendamiento desde el mismo momento en que se produjo el supuesto subarriendo inconsentido, atribuyendo a la causa resolutoria efectos automáticos y retroactivos, sin necesidad de previa declaración judicial o de una previa comunicación resolutoria por parte de la arrendadora.

No obstante, afirma que, tratándose de un contrato de tracto sucesivo, la jurisprudencia distingue entre la existencia de una causa de resolución y la efectiva extinción del vínculo contractual, defendiendo que la resolución únicamente puede desplegar efectos ex nunc y, en todo caso, desde el ejercicio de la acción resolutoria o desde la correspondiente declaración judicial, pero no retroactivamente desde la fecha del supuesto incumplimiento. Sobre esta base, sostiene que cuando la arrendadora formuló su pretensión resolutoria mediante reconvención, el contrato de arrendamiento ya se encontraba extinguido por haberse ejercitado previamente el derecho de opción de compra. En relación con ello, mantiene que la opción de compra fue válidamente cedida por Elias a LINARES & MUÑOZ INVERSIONES, S.L.U. y ejercitada dentro del plazo contractual mediante el oportuno acto de conciliación, produciéndose automáticamente la perfección de la compraventa y la adquisición de la propiedad del inmueble conforme a lo pactado por las partes y a la jurisprudencia relativa a la naturaleza de la opción de compra. Argumenta que, desde la comunicación del ejercicio de la opción, la compraventa quedó perfeccionada y el contrato de arrendamiento extinguido, sin que la concedente pudiera posteriormente frustrar sus efectos mediante una acción resolutoria ejercitada años después.

La apelante invoca asimismo su condición de tercero adquirente de buena fe, afirmando que adquirió la opción de compra desconociendo cualquier incidencia relacionada con la relación arrendaticia y confiando legítimamente en la apariencia de validez del derecho transmitido. Razona que la eventual existencia de una causa de resolución frente al arrendatario originario no podía perjudicar a quien adquirió el derecho sin conocimiento de incumplimiento alguno y ejercitó la opción sin que la arrendadora formulara oposición cuando le fue comunicada la cesión y su ejercicio.

Por otro lado, combate la apreciación de la causa resolutoria por subarriendo inconsentido, afirmando que no había quedado acreditado que Elias realizara o consintiera el subarriendo de la vivienda, sino que fue un tercero, Nicanor, quien actuó por su cuenta aprovechándose de la situación personal del arrendatario y sin su autorización ni conocimiento. Destaca que la prueba testifical practicada evidenció que las personas que contrataron o intervinieron en los arrendamientos temporales trataron exclusivamente con dicho tercero y desconocían por completo al arrendatario. Por ello, sostiene que la sentencia impugnada establece indebidamente una suerte de responsabilidad objetiva por hechos ajenos incompatible con los principios generales del derecho de obligaciones.

Finalmente, la recurrente denuncia la infracción de la doctrina de los actos propios. Afirma que, pese a tener conocimiento desde tiempo atrás de los hechos en que posteriormente fundamentó la reconvención, GESTIN MCS, S.L. continuó actuando como si el contrato de arrendamiento permaneciera plenamente vigente, promoviendo distintos procedimientos de reclamación de rentas y desahucio, aceptando consignaciones realizadas por el arrendatario y absteniéndose de ejercitar acción resolutoria por subarriendo inconsentido. Entiende por ello que la conducta mantenida por la arrendadora generó una confianza legítima sobre la subsistencia del contrato, resultando contradictorio que posteriormente pretendiera sostener que éste había quedado extinguido desde la fecha del supuesto incumplimiento. En virtud de tales alegaciones, la parte apelante interesa la revocación de la sentencia, la estimación íntegra de la demanda principal y la desestimación de la reconvención formulada por GESTIN MCS, S.L.

3º) La parte apelada GESTIN MCS S.L., demandada-reconviniente, por su parte, interesa la íntegra desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida, al entender que ésta realiza una correcta valoración de la prueba y una adecuada aplicación de la normativa y jurisprudencia aplicables al caso. Sostiene que ha quedado plenamente acreditado que el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre GESTIN MCS S.L. y Elias prohibía expresamente toda cesión o subarriendo del inmueble, así como que la vivienda fue efectivamente subarrendada a terceros sin consentimiento de la arrendadora, circunstancia constitutiva de causa legal de resolución contractual.

La apelada defiende que resulta irrelevante determinar si el subarriendo fue realizado directamente por el arrendatario o por un tercero, Nicanor, pues desde el momento en que aquél cedió la posesión del inmueble quedó obligado frente a la propiedad a garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Añade que la tesis de que el subarriendo se produjo completamente al margen del conocimiento del arrendatario no sólo no ha resultado acreditada, sino que aparece contradicha por la relación de amistad y confianza existente entre ambos, puesta de manifiesto durante la práctica de la prueba testifical.

Asimismo, sostiene que, una vez producida la causa de resolución por subarriendo inconsentido, el arrendatario perdió la condición necesaria para ostentar y ejercitar válidamente el derecho de opción de compra. Argumenta que dicho derecho se encontraba indisolublemente vinculado al contrato de arrendamiento y conferido exclusivamente a la parte arrendataria, por lo que, al hallarse ésta incursa en causa de resolución antes de la cesión y del posterior ejercicio de la opción, carecía ya de un derecho eficazmente transmisible. En aplicación del principio nemo dat quod non habet, entiende que quien ya no era titular válido del derecho de opción no podía cederlo a terceros ni provocar la perfección de la compraventa mediante una declaración unilateral de voluntad.

En apoyo de dicha tesis, la apelada invoca la jurisprudencia del Tribunal Supremo, singularmente la Sentencia del TS núm. 692/2009, afirmando que el arrendatario incurso en causa de resolución contractual no puede ejercitar válidamente la opción de compra, pues la imposibilidad de hacerlo surge desde el momento mismo en que concurre el incumplimiento resolutorio y no desde que se ejercite judicialmente la acción correspondiente. Mantiene que los efectos ex nunc de la resolución contractual únicamente operan en el plano liquidatorio de las prestaciones ya consumadas, sin permitir la generación de nuevos derechos o efectos contractuales una vez nacida la causa legal de resolución.

La parte apelada rechaza igualmente la alegada vulneración de la doctrina de los actos propios. Expone que su conducta previa fue siempre coherente con la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, como evidencian los distintos procedimientos de desahucio promovidos frente al arrendatario y las actuaciones realizadas respecto de la ocupación de la vivienda por terceros. Añade que la incomparecencia al expediente de conciliación promovido para el ejercicio de la opción únicamente produjo los efectos legalmente previstos para dicho trámite y no puede interpretarse como aceptación de la validez de la opción de compra ni como reconocimiento de la vigencia del contrato.

Finalmente, se opone a que LINARES & MUÑOZ INVERSIONES S.L.U. pueda ampararse en una supuesta condición de tercero de buena fe o tercero hipotecario, argumentando que el derecho de opción de compra no se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad y que, conforme a los principios generales y a lo dispuesto en el artículo 1257 del Código Civil y en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, no puede reconocerse a la cesionaria una protección registral de la que carecía.

Con fundamento en todo ello, la parte apelada solicita la íntegra confirmación de la sentencia recurrida, al considerar acreditado que la causa de resolución contractual surgió con anterioridad tanto a la cesión como al pretendido ejercicio de la opción de compra, lo que determinaba la ineficacia de ambos actos y la procedencia de la resolución del arrendamiento acordada en la instancia.

C) Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento con opción de compra y normativa aplicable.

El contrato litigioso constituye un contrato complejo integrado por dos negocios jurídicos autónomos, aunque funcionalmente vinculados: de una parte, un contrato de arrendamiento urbano y, de otra, un derecho de opción de compra concedido al arrendatario. Mientras el arrendamiento atribuye al arrendatario el uso y disfrute temporal del inmueble a cambio de una renta, la opción de compra confiere al optante la facultad exclusiva de decidir, mediante una declaración unilateral de voluntad emitida dentro del plazo pactado, si adquiere o no la propiedad del inmueble en las condiciones previamente convenidas.

Aunque la opción de compra carece de una regulación completa en nuestro ordenamiento, su validez ha sido reiteradamente admitida por la jurisprudencia al amparo del principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, exigiéndose para su perfección la determinación de la cosa objeto del contrato, el precio de la futura compraventa y el plazo para el ejercicio de la facultad de opción.

En relación con el ejercicio de la opción de compra previsto en un contrato de arrendamiento, debe señalarse que estamos ante un único contrato, el de arrendamiento con opción de compra, habiendo señalado la STS de 29 de octubre de 1993 que: 

"... en el caso del arrendamiento con opción de compra, nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un sólo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes.". La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2010 considera que se trata de un precontrato, señalando que "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa". Y señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2009 que: "... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho". Como dice también la sentencia del Tribunal Supremo 14 de noviembre de 2000, citando numerosas sentencias anteriores: "dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción". Y, como se recoge en la Sentencia de 5 de junio 2003 que cita también abundante jurisprudencia anterior, "si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada".

En los supuestos de arrendamiento con opción de compra, cuando ambas figuras aparecen integradas en un único negocio jurídico, la opción no constituye normalmente un derecho completamente independiente del arrendamiento, sino una facultad accesoria vinculada a la relación arrendaticia y atribuida precisamente por la condición de arrendatario. De ahí que, salvo pacto expreso en contrario, la subsistencia y eficacia de dicha facultad dependan de la vigencia del contrato arrendaticio del que trae causa.

Resultan de aplicación al caso las disposiciones del Código Civil relativas al cumplimiento y resolución de las obligaciones recíprocas, singularmente los artículos 1091, 1124, 1255 y concordantes, así como la Ley de Arrendamientos Urbanos. En particular, el artículo 27.2.c) de la LAU atribuye al arrendador la facultad de resolver de pleno derecho el contrato cuando tenga lugar la cesión o subarriendo inconsentidos de la vivienda.

En similar sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, de 15 de noviembre de 2016, recopilando la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, explica que:

"Desde una perspectiva subjetivista, parece claro que, en la intención de los contratantes, el arrendamiento y la opción de compra se configuraban como un único contrato, como resulta del hecho que en el contrato de opción de compra se insertan unas cláusulas relativas al contrato de arrendamiento y que las partes implicadas en la opción de compra vienen por regla general identificadas por las respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, lo cual manifiesta que, en la intención de los contratantes, ambos contratos constituían una unidad jurídica porque obedecían a un interés único. Y si de esta perspectiva subjetivista pasamos a otra de cariz más objetivo, la conclusión es la misma. Ya que en los supuestos de arrendamiento con opción de compra la solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque ésta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. Y más si se tiene presente que las relaciones jurídicas se dan entre las mismas partes contratantes, recaen sobre la misma finca, se establece un plazo común de duración y se fundamentan en una misma causa mixta o compleja, formada por la unión de dos formas contractuales, que desembocan en la tesis de la unidad de contrato, por el hecho de que ambas formas contractuales se encuentran ligadas a sus vicisitudes; porque, en consideración a los objetivos que se persiguen con los contratos de referencia, parece evidente que si el contrato de arrendamiento hubiese sido nulo, esta nulidad se habría hecho extensiva a la opción de compra, porque en la intención de los contratantes constituía una unidad económica con el contrato de arrendamiento y, por tanto, si durante la vigencia de la opción de compra se ha resuelto el contrato de arrendamiento, este hecho comporta la extinción de la opción de compra por ser un contrato coligado con el de arrendamiento (según resulta también de las SSTS 5 enero y 27 febrero 1950 , 21 noviembre 1963 [RJ 1964, 347 ] y STS de 21 octubre 1974 [RJ 1974, 3898]). La tesis del contrato complejo o de los contratos coligados puede también observarse en las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de octubre de 1995 (RJ 1995, 7182), STS de 15 de diciembre de 1997 (RJ 1997, 8976), STS de 19 de mayo (RJ 2003, 4860 ) y  STS de 15 de junio de 2003 SIC, entre muchas otras".

La cuestión controvertida no reside, por tanto, en determinar la existencia abstracta del derecho de opción de compra, sino en establecer si, al tiempo de su cesión y posterior ejercicio, dicho derecho continuaba existiendo válidamente o si, por el contrario, había quedado afectado por la previa concurrencia de una causa de resolución del contrato de arrendamiento a la que se encontraba indisolublemente vinculado.

D) Existencia de causa de resolución del contrato de arrendamiento y momento de producción de sus efectos.

La prueba practicada permite considerar acreditado que la vivienda fue objeto de una cesión o subarriendo inconsentidos, conducta expresamente prohibida tanto por la legislación arrendaticia como por las estipulaciones contractuales.

La tesis sostenida por la apelante, conforme a la cual la resolución contractual únicamente produciría efectos desde la sentencia que la declara o desde el ejercicio formal de la acción resolutoria, no puede ser acogida en los términos en que se formula.

Es cierto que la resolución contractual requiere, para su efectividad frente a la parte incumplidora, una declaración de voluntad resolutoria o una declaración judicial cuando exista controversia. Igualmente es cierto que, en los contratos de tracto sucesivo, la resolución despliega ordinariamente efectos ex nunc, preservando las prestaciones válidamente ejecutadas hasta ese momento.

Sin embargo, de ello no se desprende que el contrato permanezca plenamente operativo y apto para generar nuevos derechos en favor de quien ya ha incurrido en un incumplimiento resolutorio. Debe distinguirse entre la producción de la causa de resolución y la declaración formal de la resolución. Desde que se produce el incumplimiento tipificado legalmente como causa resolutoria, surge en favor de la parte cumplidora una facultad de resolución que afecta a la subsistencia del vínculo contractual. Ello impide que la parte incumplidora pueda ampararse en el propio contrato para obtener ventajas jurídicas nuevas derivadas de una relación contractual ya gravemente vulnerada por su conducta.

Conforme a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, los derechos contractuales cuyo presupuesto necesario es la subsistencia de una relación arrendaticia válida y vigente no pueden ser eficazmente ejercitados cuando previamente se ha producido un incumplimiento determinante de la resolución contractual. 

En este sentido, la Sentencia 692/2009, de 6 de noviembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, dictada en un supuesto de arrendamiento con opción de compra, declaró improcedente el ejercicio de la opción una vez acaecida la causa resolutoria derivada de la realización de obras inconsentidas por la arrendataria, razonando que la facultad de optar exigía que quien la ejercitaba mantuviera la condición de arrendatario al tiempo de su ejercicio, condición que había quedado comprometida por el previo incumplimiento contractual. El Alto Tribunal afirmó que resultaba insostenible el ejercicio de la opción cuando éste se producía «después del acaecimiento de la causa de resolución del contrato».

Así, señala la mencionada Sentencia que "Se asume que, en los contratos de duración reiterada, como el arrendamiento, los efectos generales de la resolución se configuren respecto de situaciones consumadas, pero sin que puedan crear nuevas consecuencias con posterioridad a la concurrencia de la causa legal de resolución y con el único propósito de evitar la sanción legal. Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente".

De dicha doctrina se desprende que la causa resolutoria nace desde el momento mismo en que tiene lugar el incumplimiento legal o contractualmente previsto como determinante de la resolución, sin que sea la sentencia la que la crea o constituye, sino únicamente la que la declara y verifica sus efectos jurídicos. Por ello, aun cuando la declaración judicial de resolución sea posterior, el arrendatario no puede pretender consolidar derechos cuya existencia presupone la pervivencia regular de la relación arrendaticia cuando ésta ya ha quedado afectada por una causa legal de extinción imputable a su propia conducta.

Consecuentemente, esta Sala considera que la causa legal de resolución prevista en el artículo 27.2.c) LAU surgió desde el momento en que se produjo el subarriendo inconsentido de la vivienda. Desde esa fecha el arrendatario quedó sujeto a una situación jurídica incompatible con el ejercicio de facultades contractuales destinadas a adquirir la propiedad del inmueble frente a la voluntad del arrendador.

Por ello, aun cuando la resolución formal del contrato no fuera judicialmente declarada hasta la sentencia recurrida, la causa resolutoria ya existía con anterioridad a la cesión y al pretendido ejercicio de la opción de compra.

E) Consecuencias de la causa de resolución sobre el derecho de opción de compra. Desestimación del recurso.

Partiendo de la existencia previa de una causa legal de resolución del arrendamiento, procede examinar los efectos de tal circunstancia sobre el derecho de opción de compra.

La opción litigiosa fue concedida al arrendatario en su condición de tal y como facultad integrada en el propio contrato de arrendamiento. Como se ha dicho en el Fundamento Jurídico Cuarto, no consta la configuración de un derecho autónomo e independiente susceptible de sobrevivir a los avatares de la relación arrendaticia ni tampoco un pacto expreso que permitiera su ejercicio pese a la concurrencia de causas de resolución imputables al arrendatario.

Por ello, cuando tuvo lugar la cesión de la opción a favor de la entidad demandante, el cedente ya no se encontraba en una posición jurídica apta para transmitir eficazmente dicho derecho. La facultad de optar había quedado comprometida por la previa existencia de una causa resolutoria que afectaba directamente al contrato del que nacía.

La posterior declaración de ejercicio de la opción tampoco pudo producir la perfección de la compraventa. El ejercicio de la opción exige la subsistencia de un derecho de opción válido y eficaz en el patrimonio del optante. Si dicho derecho había quedado afectado por una causa resolutoria anterior inherente al propio contrato del que procedía, la declaración de ejercicio carecía de aptitud para imponer al arrendador la celebración de la compraventa.

No se aprecia, además, la invocada condición de tercero de buena fe. La cesionaria no adquirió un derecho autónomo inscrito y protegido registralmente, sino una posición contractual derivada de la que era titular el arrendatario, quedando por ello sujeta a las mismas limitaciones y vicisitudes que afectaban al derecho transmitido.

Tampoco puede prosperar la alegación basada en la doctrina de los actos propios, puesto que la conducta de la arrendadora, aun habiendo ejercitado anteriormente acciones fundadas en otros incumplimientos contractuales, no contiene una manifestación inequívoca de voluntad incompatible con la posterior invocación de la causa resolutoria derivada del subarriendo inconsentido.

Y el hecho de seguir percibiendo rentas del arrendamiento no tiene otro alcance que el de hacer efectiva la contraprestación debida por continuar el arrendatario en la posesión de la cosa que fue objeto del contrato de arrendamiento. 

En este sentido se pronuncia, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia 22/2018 de 18 Ene. 2018, Rec. 1231/2016, cuando señala:

"En este caso, únicamente resulta de lo actuado que la parte arrendadora ha seguido cobrando al arrendatario la renta mientras éste ha seguido ocupando la vivienda litigiosa, siendo así que es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y STS de 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil.

Por lo tanto, en este caso, no habiendo desocupado el demandado la vivienda litigiosa permanece la obligación a su cargo de seguir pagando la renta y cantidades asimiladas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación del contrato de arrendamiento."

En consecuencia, al existir una causa legal de resolución anterior a la cesión y al ejercicio de la opción de compra, debe concluirse que dicho derecho no podía ser válidamente transmitido ni ejercitado, resultando correcta la decisión de la sentencia de instancia de desestimar la demanda principal y estimar la reconvención formulada por la arrendadora.

Procede, por tanto, la íntegra desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia recurrida.

www.gonzaleztorresabogados.com

abogados@gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741





Cuando en un contrato de arrendamiento con opción de compra la prórroga y opción dependen del pago de una cantidad específica dentro de un plazo determinado, el incumplimiento de dicho pago permite la resolución del contrato y el desalojo del inmueble.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sec. 5ª, de 3 de noviembre de 2026, nº 508/2026, rec. 1066/2024, declara que cuando en un contrato de arrendamiento con opción de compra la prórroga y opción dependen del pago de una cantidad específica dentro de un plazo determinado, el incumplimiento de dicho pago permite la resolución del contrato y el desalojo del inmueble, sin que la mera permanencia posterior del arrendatario cree una novación, prórroga tácita o derecho a la opción de compra.

El tribunal da la razón a los demandantes al confirmar la resolución del contrato por incumplimiento esencial del demandado, quien no ha probado fehacientemente el pago de los 305.000 euros exigidos para la prórroga y mantenimiento de la opción de compra. La valoración de la prueba se realiza conforme a la carga probatoria que recae sobre el demandado, destacando la falta de documentación objetiva que acredite la entrega, así como la falta de pruebas contundentes y la insuficiencia de la prueba testifical.

Asimismo, se determina que la permanencia del demandado en el inmueble no implica novación o prórroga tácita, ni derecho vigente a la opción. Por tanto, se confirma la sentencia de instancia que declara la resolución del contrato, ordena el desalojo y la restitución de la posesión, y desestima la reconvención del demandado.

El fallo mantiene la doctrina previa sobre la estricta exigencia del pago para la prórroga contractual y derecho a opción de compra, y clarifica que la tolerancia posesoria posterior no configura una modificación del contrato.

La sentencia destaca la distinción clara entre la subsistencia de derechos derivados de un contrato condicionado a pagos esenciales y la mera tolerancia del uso del inmueble, subrayando que la falta de prueba objetiva del pago en contratos complejos con opción de compra es determinante para la resolución contractual.

Además, clarifica la adecuación del procedimiento de juicio ordinario para conocer acciones de desahucio acumuladas con reclamaciones económicas y reconvenciones conexas, siempre que no haya indefensión procesal.

A) Introducción.

1º) Los demandantes y el demandado suscribieron un contrato de arrendamiento temporal con opción de compra, condicionado a un pago inicial de 100.000 euros y otro posterior de 305.000 euros para prorrogar el contrato y mantener la opción de compra. El demandado satisfizo el primer pago pero no acreditó el segundo dentro del plazo estipulado, permaneciendo en el inmueble tras la extinción contractual. Los demandantes solicitaron la resolución del contrato, el desalojo y la restitución de la posesión, así como la cláusula penal por demora, mientras que el demandado apeló alegando la entrega del pago y la existencia de un derecho vigente a la opción de compra.

En un contrato de arrendamiento temporal con opción de compra, la persona arrendataria ocupó la vivienda tras vencer el plazo sin que se acreditara el pago de la cantidad pactada para prorrogar el contrato y la opción, y los propietarios solicitaron la resolución y la restitución del inmueble.

¿Debía anularse la sentencia por haberse seguido el juicio ordinario en lugar del juicio verbal y, en todo caso, se acreditó el pago que habría prorrogado el contrato y mantenido vigente la opción de compra?.

No: se confirmó la sentencia, al no apreciarse indefensión ni prueba suficiente del pago, por lo que procedían la resolución contractual, la restitución del inmueble y la desestimación de la reconvención; no se estableció un cambio de doctrina.

La acumulación de pretensiones económicas y la reconvención conexa permitían un examen plenario, y el juicio ordinario no causó indefensión; conforme a los artículos 217 y 386 LEC, correspondía a la arrendataria probar el pago, que no podía inferirse de su permanencia, de los gastos asumidos ni de comunicaciones unilaterales, de modo que, incumplida la condición esencial de prórroga, se extinguió también la opción de compra.

2º) La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra, ordenando el desalojo y la restitución del inmueble a los propietarios. El tribunal determina que el incumplimiento del pago esencial de 305.000 euros dentro del plazo pactado extinguió tanto el arrendamiento como el derecho de opción, sin que la permanencia posterior del ocupante genere novación ni prórroga tácita.

El arrendatario sostuvo haber entregado los 305.000 euros en efectivo, apoyándose en prueba testifical, comunicaciones unilaterales y los gastos asumidos en el inmueble.

Conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al deudor probar fehacientemente el pago. Dada la elevada cuantía (305.000 euros) y la complejidad del negocio jurídico, la Sala considera insuficiente la prueba testifical y exige documentación objetiva que acredite la entrega material del dinero. Tampoco cabe deducir el pago por presunciones (art. 386 LEC) derivadas de actos unilaterales del ocupante.

La Audiencia aclara que la mera tolerancia posesoria de los propietarios no modifica el contrato ni reactiva una opción de compra ya extinguida. Al tratarse de un contrato sujeto a una condición suspensiva o resolutoria estricta (el pago en plazo), el incumplimiento extingue de raíz el vínculo y convierte la ocupación posterior en una situación carente de título habilitante para comprar.

B) Antecedentes.

Don Benito y Dª. Alicia ejercitaron acción de resolución del contrato de arrendamiento temporal con opción de compra suscrito el 16 de noviembre de 2018, con desalojo y restitución de la posesión de la vivienda, así como reclamación de 302.400 euros y de 300 euros diarios hasta su efectiva entrega, en aplicación de la cláusula penal convenida. Alegaron que el demandado, D. Doroteo, tras satisfacer los 100.000 euros inicialmente pactados, no abonó antes del 31 de mayo de 2019 los 305.000 euros exigidos para prorrogar durante dieciocho meses el arrendamiento y la opción de compra.

El demandado se opuso, formuló excepción de inadecuación del procedimiento y sostuvo haber entregado en metálico la expresada cantidad, invocando asimismo la permanencia consentida en la vivienda, la existencia de tácita reconducción y el ejercicio de la opción de compra. Mediante reconvención solicitó que se reconociera su derecho a adquirir el inmueble, se fijara en 400.000 euros el precio pendiente y se condenara a los propietarios a otorgar la correspondiente escritura pública. Los demandantes se opusieron a la reconvención, negando haber percibido los 305.000 euros.

La sentencia de instancia, previa desestimación de la excepción procesal con remisión a lo acordado en la Audiencia Previa estimó parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato por incumplimiento del demandado y lo condenó a desalojar el inmueble y reintegrar su posesión; rechazó, en cambio, la aplicación de la cláusula penal por no constar la previa notificación contractual. Asimismo, desestimó íntegramente la reconvención al considerar no acreditado el pago de los 305.000 euros, sin imponer las costas de la demanda e imponiendo al reconviniente las causadas por la reconvención.

Contra dicha resolución interpone recurso de apelación el demandado, quien reproduce la inadecuación del juicio ordinario y denuncia falta de motivación y error en la valoración de la prueba. Sostiene que el pago resulta acreditado por la testifical, la prolongada posesión pacífica del inmueble, el abono de suministros y realización de obras, las conversaciones mantenidas entre las partes y el burofax remitido para formalizar la compraventa. Solicita la revocación de la sentencia, la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención, con reconocimiento de la opción de compra y condena al otorgamiento de escritura por el precio pendiente de 400.000 euros.

La parte apelada se opone y solicita la confirmación de la sentencia. Defiende la adecuación del juicio ordinario, niega cualquier error valorativo y afirma que no se ha aportado prueba documental ni testifical suficiente del pago controvertido, considerando que la permanencia del demandado en la vivienda obedeció a una mera tolerancia y a las sucesivas promesas incumplidas de pago.

C) Procedimiento.

El primer motivo del recurso denuncia la inadecuación del procedimiento, al sostener la parte apelante que las pretensiones ejercitadas debieron sustanciarse por los trámites del juicio verbal de desahucio y no mediante juicio ordinario.

La demanda interesó la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento temporal con opción de compra suscrito el 16 de noviembre de 2018; la condena del demandado a desalojar el inmueble y reintegrar su posesión a los actores, acordando su desahucio y con apercibimiento de lanzamiento; y el abono de 302.400 euros en aplicación de la cláusula penal, calculados hasta el 3 de marzo de 2022, más 300 euros diarios hasta la efectiva restitución.

La cláusula décima del contrato establecía que, si la parte arrendataria no devolvía la posesión al vencimiento del contrato o de la prórroga pactada, previa notificación de la arrendadora debería abonar una indemnización de 300 euros por cada día de demora, sin perjuicio de los demás daños y perjuicios y de la acción de desahucio que pudiera ejercitar aquella.

Atendidos el suplico de la demanda y el contenido de dicha estipulación, la pretensión restitutoria no se configuró como una consecuencia meramente accesoria de una acción general de resolución contractual, sino que se solicitó expresamente el desahucio por la extinción del contrato y la falta de devolución del inmueble. A su vez, la reclamación dineraria no se fundaba en el impago de los 305.000 euros previstos para la prórroga, sino en la penalización diaria pactada para la permanencia del arrendatario en la finca después del vencimiento contractual.

La mera complejidad de la relación jurídica o la existencia de una opción de compra no determinan por sí solas el procedimiento aplicable. La STS 1039/2026, de 29 de junio, (ECLI:ES:TS:2026:2967) declara que la inclusión de una opción de compra en el contrato de arrendamiento no impide al arrendador ejercitar la acción de desahucio por el cauce legalmente previsto, ni permite al arrendatario transformar la naturaleza del proceso mediante la introducción de cuestiones ajenas a su objeto.

La misma resolución, con remisión a las SSTS 966/2023, de 19 de junio, y STS nº 1006/2023, de 21 de junio, distingue, no obstante, entre el proceso en el que se ejercita aisladamente la acción de desahucio y aquel en el que se acumula una pretensión de condena dineraria. En este último supuesto, la acumulación amplía el objeto del proceso, que adquiere carácter plenario y produce efectos de cosa juzgada, sin que la oposición quede limitada al pago o a las circunstancias relativas a la enervación. La reconvención resulta entonces admisible cuando exista conexión entre sus pretensiones y las formuladas en la demanda principal y siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal, conforme al artículo 438 LEC.

En el presente caso, la reclamación de la indemnización diaria pactada se encontraba estrechamente vinculada con el vencimiento del contrato y la falta de restitución de la finca. Aunque no se trataba de una reclamación de rentas, constituía una consecuencia económica de la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez extinguida la relación contractual. Su acumulación a la acción de desahucio ampliaba, por tanto, el objeto litigioso y exigía resolver con plenitud de cognición sobre el vencimiento del contrato, el cumplimiento de las obligaciones asumidas y la concurrencia de los presupuestos de aplicación de la cláusula penal.

La parte demandada formuló, además, reconvención mediante la que solicitó el reconocimiento del ejercicio de la opción de compra y la condena de los actores al otorgamiento de escritura pública por un precio pendiente de 400.000 euros. Esta circunstancia no determina por sí misma el cauce procedente para la demanda inicial, pero pone de manifiesto que la ahora apelante ejercitó en el mismo procedimiento una pretensión autónoma de cumplimiento contractual directamente conexa con las deducidas por los actores.

En cualquier caso, aun cuando se entendiera que las pretensiones iniciales debieron sustanciarse por los trámites del juicio verbal, el seguimiento del juicio ordinario no determina por sí solo la nulidad de lo actuado.

La STS nº 79/2015, de 27 de febrero (ECLI:ES:TS:2015:1293) declara que el mantenimiento del procedimiento elegido no invalida la sustanciación de la pretensión cuando aquel contiene las garantías procesales necesarias y no ha ocasionado indefensión. La resolución añade que resulta difícil apreciar tal menoscabo cuando se ha seguido el juicio ordinario en lugar del verbal, por encontrarse aquel dotado de mayores garantías de defensa, correspondiendo a quien denuncia la inadecuación identificar las concretas facultades procesales de las que se vio privado y la indefensión material producida.

Nada de ello concurre en el presente caso. La parte apelante no identifica ninguna limitación efectiva de sus facultades procesales. Contestó ampliamente a la demanda, formuló reconvención, propuso y practicó prueba sobre la entrega de los 305.000 euros y el ejercicio de la opción de compra, y obtuvo una resolución de fondo sobre todas las pretensiones deducidas. La tramitación mediante el juicio ordinario no restringió, por tanto, sus posibilidades de alegación, prueba o contradicción, sino que permitió el examen íntegro de la relación contractual y de la pretensión reconvencional formulada por ella misma.

En consecuencia, con independencia de que la acción de desahucio y la reclamación derivada de la cláusula penal pudieran haberse sustanciado por los trámites del juicio verbal con carácter plenario, el procedimiento seguido ofreció todas las garantías necesarias y no ocasionó indefensión material a la recurrente. Procede, por ello, desestimar el primer motivo del recurso.

D) No existe falta de motivación y error en la valoración de la prueba.

Como segundo motivo de apelación se alega falta de motivación y error en la valoración de la prueba, al sostener que quedó acreditada la entrega en metálico de los 305.000 euros previstos contractualmente para la prórroga del arrendamiento y de la opción de compra. Invoca la prueba testifical, su prolongada permanencia en la vivienda, el pago de suministros, la realización de obras, las conversaciones mantenidas entre las partes y el posterior requerimiento dirigido a formalizar la compraventa.

La sentencia apelada cumple las exigencias de motivación de los artículos 120.3 CE y 218.2 LEC, pues identifica la cuestión controvertida, examina los elementos probatorios relevantes y expone las razones por las que considera no acreditado el pago. El recurso manifiesta, en realidad, una discrepancia con la valoración de la prueba, valoración que esta Sala, tras el nuevo examen de las actuaciones, comparte.

Conforme al artículo 217 LEC, incumbía al demandado acreditar la entrega de los 305.000 euros, tanto por tratarse de un hecho extintivo de la acción resolutoria como por constituir el presupuesto esencial de la reconvención dirigida al reconocimiento del ejercicio de la opción de compra y al otorgamiento de escritura pública.

Sin embargo, no se ha aportado recibo, carta de pago, anexo contractual, justificante bancario, comunicación coetánea ni otro elemento objetivo que acredite la entrega y recepción de aquella suma. Tampoco constan de forma suficientemente precisa su procedencia ni las circunstancias de tiempo, lugar y modo en que habría sido entregada.

Esta ausencia de constancia documental resulta particularmente significativa si se atiende a la conducta precedente de las partes. En el contrato se hizo constar expresamente la entrega inicial de 100.000 euros y su recepción por los arrendadores, mientras que no se documentó de modo alguno la posterior entrega de 305.000 euros, cantidad sustancialmente superior y determinante para la prórroga del arrendamiento y de la opción de compra.

Es cierto que la falta de documentación no demuestra por sí sola la inexistencia del pago ni cabe exigir una determinada forma probatoria para acreditar el cumplimiento de una obligación dineraria. No obstante, constituye un indicio relevante contrario a la versión del demandado que, habiéndose documentado expresamente la primera entrega, se prescindiera de toda constancia respecto de otra suma superior en más de tres veces y de decisiva trascendencia contractual.

La prueba testifical no desvirtúa este indicio ni suple la ausencia de elementos objetivos de corroboración, pues carece de la precisión y consistencia necesarias para acreditar la efectiva entrega y recepción del dinero, especialmente en cuanto a su fecha, lugar, procedencia y circunstancias concretas, siendo además las respuestas del testigo presentado por la parte demandada a veces contradictorias (unas veces dice que en dos ocasiones, otras en tres, se le entregó sobre con dinero para dárselo al demandante; unas veces dice que se lo entregó Doroteo y su mujer, luego dice que iba en compañía de Doroteo cuando le entregó el dinero al demandante; desconoce qué cantidades contenían dichos sobres, afirma de manera vaga que era para la casa, pero no precisa en qué concepto).

Tampoco la permanencia del demandado en la vivienda permite inferir el pago. Tal circunstancia es igualmente compatible con la tolerancia de los propietarios, la continuación de las negociaciones o la expectativa de un cumplimiento posterior. Del mismo modo, el abono de suministros y la realización de obras o mejoras evidencian el uso del inmueble y el interés del demandado en adquirirlo, pero no acreditan el cumplimiento de la prestación económica pactada.

Las conversaciones entre las partes y el posterior burofax instando el otorgamiento de escritura pública tampoco demuestran la entrega, en cuanto únicamente exteriorizan la posición y voluntad del propio demandado, sin contener un reconocimiento inequívoco de los actores ni aparecer corroborados por otros elementos objetivos.

Por último, la ausencia de una reacción inmediata y documentada frente a la supuesta negativa de los propietarios a reconocer la recepción de una suma de tal entidad constituye un dato que, sin ser decisivo aisladamente, debilita la versión de la parte apelante.

En definitiva, los elementos invocados acreditan la permanencia del demandado en el inmueble, la asunción de determinados gastos y su interés en adquirirlo, pero no permiten concluir, mediante una inferencia precisa y directa conforme al artículo 386 LEC, que entregara a los demandantes los 305.000 euros controvertidos. La incertidumbre subsistente perjudica a quien soportaba la carga de probar el pago, sin que ello comporte exigir una prueba imposible ni atribuir carácter exclusivo a la documentación contractual o bancaria.

No se aprecia, por tanto, falta de motivación ni error en la valoración de la prueba, por lo que procede desestimar el motivo y confirmar la conclusión de la sentencia apelada sobre la falta de acreditación del pago.

E) Conclusión.

Descartada la acreditación del pago de los 305.000 euros, deben desestimarse también las restantes alegaciones mediante las que la parte apelante pretende negar el incumplimiento contractual y obtener la estimación de su reconvención.

El contrato condicionaba la prórroga del arrendamiento y de la opción de compra al abono de aquella cantidad dentro del plazo estipulado. Se trataba de una obligación esencial, pues de su cumplimiento dependía la continuidad temporal de la relación y la subsistencia del derecho de opción. La falta de pago privó, por tanto, al demandado del presupuesto necesario para exigir la prolongación del contrato y facultó a los actores para instar su resolución y la restitución del inmueble.

La permanencia del demandado en la vivienda con posterioridad al vencimiento no permite apreciar una novación, prórroga tácita o tácita reconducción. La novación no se presume y requiere una voluntad inequívoca de sustituir o modificar la obligación preexistente, que no puede deducirse de la sola tolerancia temporal de la ocupación. Tampoco concurren los presupuestos de la tácita reconducción, pues la continuidad posesoria se produjo en un contexto de negociaciones y requerimientos relativos al cumplimiento del contrato, incompatible con la voluntad concluyente de constituir una nueva relación arrendaticia.

El pago de suministros y los gastos u obras asumidos por el demandado tampoco alteran esta conclusión. Tales actuaciones son propias de quien ocupa y utiliza el inmueble y pueden explicarse por su expectativa de adquirirlo, pero no demuestran que los propietarios consintieran la prórroga del contrato ni que renunciaran a las consecuencias derivadas del incumplimiento.

Por lo que respecta a la opción de compra, su ejercicio únicamente podía producir efectos si se mantenía vigente y se habían cumplido las condiciones contractualmente establecidas. Al no haberse acreditado el abono de los 305.000 euros del que dependía su prórroga, el posterior requerimiento dirigido a formalizar la compraventa no podía reactivar un derecho ya extinguido ni imponer a los propietarios la obligación de transmitir el inmueble.

La comunicación unilateral de la voluntad de comprar no basta cuando la opción había perdido vigencia por incumplimiento de la condición prevista para su mantenimiento. En consecuencia, el demandado carecía de título para exigir el otorgamiento de escritura pública por el precio pendiente de 400.000 euros, por lo que procede confirmar la desestimación de la reconvención.

En definitiva, la falta de pago de la cantidad pactada constituyó un incumplimiento esencial que determinó la extinción de la prórroga convenida, justificó la resolución contractual y excluyó tanto la existencia de una nueva relación arrendaticia como la posibilidad de ejercitar ulteriormente la opción de compra.

Procede, por ello, desestimar el motivo y confirmar los pronunciamientos de la sentencia apelada sobre la resolución del contrato, la restitución posesoria y la desestimación de la demanda reconvencional.

www.gonzaleztorresabogados.com

abogados@gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741