La sentencia de la Audiencia Provincial
de Albacete, sec. 1ª, de 21 de marzo de 2022, nº 146/2022, rec. 924/2019, declara que la jurisprudencia del
Tribunal Supremo que establece que las arras penitenciales requieren una
interpretación restrictiva y que el incumplimiento del vendedor que impide la
consumación del contrato obliga a la devolución del doble de las arras y a
indemnizar los gastos ocasionados.
Cuando en un contrato privado de
compraventa con arras penitenciales expresamente pactadas, el vendedor incumple
su obligación de elevar a escritura pública el contrato dentro del plazo
establecido sin causa justificada, debe responder devolviendo al comprador la
cantidad entregada en concepto de arras más los gastos ocasionados, aun cuando
el comprador no haya cumplido estrictamente con la firma en la fecha
inicialmente fijada, siempre que no haya desistido del contrato, y la
resolución judicial declare la rescisión contractual con condena en costas al
incumplidor.
El tribunal otorga la razón al
comprador, confirmando la sentencia de primera instancia que estimó
íntegramente la demanda. Se fundamenta en que el contrato establecía
expresamente arras penitenciales con un plazo de tres meses para elevar a
escritura pública, plazo que el vendedor incumplió sin causa justificada,
negándose a firmar y obstaculizando la consumación del contrato. Aunque el
comprador no firmó en la fecha que él mismo fijó, el plazo contractual había
expirado y el vendedor no cumplió con su obligación. Además, el tribunal
considera que el vendedor debe responder
por los gastos adicionales ocasionados al comprador.
El
fallo confirma la interpretación restrictiva de las arras penitenciales y la
aplicación de los artículos 1124, 1454 y 1504 del Código Civil, sin que se produzca
un cambio doctrinal, sino la reafirmación de la jurisprudencia existente.
Establece el artículo 1454 del Código
Civil:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el
contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el
comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
A) Introducción.
1º) Una persona compradora y una persona vendedora
suscribieron un contrato privado de compraventa con arras penitenciales para un
inmueble, estableciendo un plazo de tres meses para elevarlo a escritura
pública; el comprador entregó una cantidad en concepto de arras, pero no
cumplió con la firma en el plazo, y el vendedor, tras comunicar su intención de
no vender, no firmó la escritura, generándose un conflicto sobre la devolución
de las arras y los gastos derivados.
¿Debe el vendedor devolver al comprador
el doble de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales y los
gastos derivados tras la rescisión del contrato por incumplimiento del
comprador en la firma de la escritura pública dentro del plazo establecido?.
Se considera que el vendedor incumplió
el contrato al no firmar la escritura pública dentro del plazo, por lo que debe
devolver al comprador la cantidad entregada en arras junto con los gastos
ocasionados, confirmando la sentencia de primera instancia y rechazando el
recurso de apelación.
El tribunal fundamenta su decisión en
los artículos 1124, 1255, 1454 y 1504 del Código Civil, así como en la
jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que las arras penitenciales
requieren una interpretación restrictiva y que el incumplimiento del vendedor
que impide la consumación del contrato obliga a la devolución del doble de las
arras y a indemnizar los gastos ocasionados, aplicando además los principios de
buena fe contractual y tutela judicial efectiva.
2º) El vendedor que incumple su
obligación de elevar el contrato a escritura pública debe responder devolviendo
al comprador el duplo de las arras penitenciales (o la cantidad estipulada
según el caso) más los gastos ocasionados, siempre que se demuestre que el
vendedor fue quien obstaculizó la consumación del contrato.
- Responsabilidad del vendedor: El
tribunal determina que el verdadero incumplidor es el vendedor, al negarse a
firmar y manifestar expresamente su intención de no vender. Por tanto, no se
puede imputar el fracaso de la operación al comprador, aun cuando este no
firmara en la fecha exacta inicialmente prevista, ya que el plazo contractual
de tres meses ya había expirado por culpa de la pasividad u obstrucción del
vendedor.
- Consecuencias económicas: Al
declararse la resolución (rescisión) por incumplimiento del vendedor, se activa
la función punitiva y de garantía de las arras penitenciales (Art. 1454 del
Código Civil). El vendedor debe:
Devolver el doble de la
cantidad recibida en concepto de arras (o la cantidad que corresponda en
aplicación estricta de la penalización pactada).
Indemnizar los gastos
adicionales y daños ocasionados al comprador debido a la frustración de la
compraventa.
Afrontar
las costas procesales, al confirmarse íntegramente la demanda del comprador.
El tribunal penaliza la conducta del
vendedor por obstaculizar injustificadamente la consumación del contrato
privado.
B) Antecedentes.
1º) Por la representación de Belarmino
se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por la Señora
Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Hellín en fecha 1 de abril 2019
que estimó íntegramente la demanda interpuesta por la representación de
Bernardo contra Belarmino condenando al demandado a hacer entrega al actor de
la cantidad de 8.125,17 euros, con los intereses legalmente establecidos y al
pago de todas las costas procesales.
Solicita el referido recurrente
Belarmino la revocación de la referida resolución y que se dicte otra por la
que desestime la demanda al no existir incumplimiento alguno por su parte a la
hora de suscribir la escritura pública de compraventa, ya que el plazo para
dicho trámite finalizó el 19 de agosto de 2017, habiendo sido fijada de motu
propio por la contraparte, la fecha para la firma el 31 de agosto de 2017, es
decir 13 días después de finalizar el plazo fijado en el contrato con condena
en costas a la contraparte.
Subsidiariamente, caso de que la Sala
considerara que el demandado ha rescindido el contrato, solicita se revoque la
sentencia emitida en primera instancia estableciendo que estando ante un
Contrato Privado de Compraventa con Arras Penitenciales Belarmino solo deberá
de abonar a Bernardo la cantidad 6.000 euros correspondiente al duplo de lo
entregado en concepto de arras, tal y como se desprende de la Cláusula Quinta
Párrafo 2º del Contrato Privado de Compraventa con Arras Penitenciales firmado
entre las partes sin imposición de costas.
Y para el caso de no aceptar las dos
posiciones arriba expuestas solicita subsidiariamente a lo anterior, se dicte
sentencia revocando la emitida en primera Instancia, estableciendo que los
conceptos que debe de abonar según lo establecido en la sentencia recurrida
asciende a la suma de 5.125,17 euros, dado que el Sr. López, debe de devolver
la misma cantidad que recibió al estimarse que las arras cumplían una función
confirmatoria junto con los desembolsos que el demandante efectuó por razón del
contrato inter partes, en beneficio de la empresa Promociones Delene SL y demás
gastos devengados de esta operación, cantidades que desglosa de la manera
siguiente: Por devolución de las arras penitenciales :3000 euros + Factura pago
del actor a la Agencia Inmobiliaria :1.210 euros + Tasación Bancaria de la
vivienda: 314 euros + Gastos de Burofax :59,85 euros + Gastos de Notaria
:540,72 euros .Total ;5.125,17 euros sin imposición de costas.
2º) Alega en esencia la representación
de Belarmino como motivos de su recurso:
Que con fecha 19 de mayo de 2017,
Bernardo y Belarmino suscribieron un contrato de compraventa de un inmueble que
en su "Cláusula Primera", recoge textualmente que: " El precio
estipulado y convenido se fija en la actualidad en la cantidad de Euros. 45.000
(cuarenta y cinco mil). La citada cantidad será satisfecha por el comprador de
la siguiente forma: A la firma del presente contrato entregará la cantidad de
euros 3.000 (tres mil), en concepto de arras penitenciales. El resto, es decir,
la cantidad de euros 42.000 (cuarenta y dos mil) la entregara en el momento de
la firma de la Escritura Pública. " Así mismo en su "Cláusula Cuarta",
recoge: " tanto la parte compradora como la parte vendedora se comprometen
a elevar el presente contrato de compraventa a escritura pública en el plazo de
tres meses a contar desde la fecha del presente contrato " Mientras en su
"Cláusula Quinta" textualmente suscribieron: " El incumplimiento
por parte de los compradores de cualquiera de las obligaciones de pago que en
este contrato se establecen, dará lugar a la rescisión del presente contrato de
compraventa suscrito por ambas partes, quedando la vivienda en poder de la
parte vendedora, libre para la posterior venta, y perdiendo la parte compradora
el total de las cantidades entregadas a cuenta. El incumplimiento por parte del
vendedor de cualquiera de sus obligaciones dará lugar a la rescisión del
presente contrato, quedando la vivienda en poder de la parte vendedora y
recibiendo la parte compradora el doble de lo entregado a cuenta y arras
penitenciales ." Por tanto, es claro e indiscutido por las partes, que se
suscribió un contrato de compraventa con arras penitenciales, el cual se tenía
que elevar a escritura pública como máximo en un plazo de tres meses, abonado
el comprador en dicho momento el resto del precio pactado. El articulado del
Código Civil es muy extenso sobre este tipo de negocios jurídicos, así el
artículo 1091, establece: «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen
fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los
mismos». Así mismo, del artículo 1.254, se desprende que el contrato es fuente
de funciones muy complejas, pudiendo dar lugar a crear, modificar, transmitir o
extinguir relaciones obligatorias o crediticias. El mismo texto legal en su
artículo 1.255 recoge: «Los contratantes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean
contrarios a las leyes , a la moral, ni al orden público». Y de los artículos
1091, 1.254, 1.089, 1.258 del Código Civil, se desprende que: " Los
contratantes no están sino obligados a cumplir el contenido del contrato, tal y
como se deriva de lo recogido en él. El contrato vinculará a su cumplimiento
como si se tratase de la ley misma. Los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan no solo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino también a todas aquellas consecuencias que, según su
naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ." Igualmente,
dado que esta actividad es más que habitual aplicando al caso todo lo
argumentado anteriormente, y probada la suscripción por las partes de un
contrato de compraventa con arras penitenciales, considera que desde el momento
mismo de la firma del documento privado, los contratantes tenían que cumplir
recíproca e íntegramente con lo recogido en el mismo, es decir, por un lado el
comprador debía abonar el resto del precio pactado y suscribir la escritura
pública, y el vendedor tenía que entregar la vivienda objeto del contrato en
las condiciones prescritas, recordando que todo ello lo debían de realizar,
obligatoriamente ambas partes dentro del plazo improrrogable de tres meses.
Pero llegado el final del plazo, el comprador por problemas económicos,
comunicó al vendedor que se esperara, dado que no tenía todavía el resto del
dinero, prueba de ello, es que la comunicación que se remitió por parte del Sr.
Bernardo al vendedor vía burofax (aunque esta no fue recogida por el Sr.
Belarmino ya que ya le había comunicado su intención de no firmar), tiene fecha
25 de agosto de 2017, y se le envió para que 6 días después se personara ante
la notaría supuestamente para suscribir la escritura de compraventa, cuando el
plazo para realizar tal acto, había finalizado el 19 de agosto de 2017 pero
antes de que el comprador le remitiera al vendedor el burofax, el Sr. Belarmino
había contactado con él para comunicarle que ya no esperaba más y que no tenía
intención de vender, puesto que el plazo había finalizado y además necesitaba
la vivienda para sí, poniendo a su disposición la cantidad entregada en
concepto de arras (aunque no tenía por qué hacerlo, al haber finalizado el
plazo de tres meses establecido en el contrato de arras, sin suscribirse la
escritura de compraventa y ello sin culpa alguna del vendedor ) y , por tanto
al no cumplir el comprador, el vendedor no tenía obligación alguna de realizar
nada debiendo destacar que en varias de las conversaciones mantenidas con el
comprador, estuvo presente la ex esposa del Sr. Belarmino (la cual testificó en
el acto del juicio oral), ya que se personaba el Sr. Bernardo en la antigua
residencia familiar, para forzar la compra tras la negativa del vendedor por el
incumplimiento del hoy actor siendo otra cuestión si el vendedor , requerido
dentro del plazo de los tres meses por el comprador para la firma de la
escritura pública, no se hubiese personado en la notaría, pero esto no fue así.
En todo caso al estar ante un contrato
de arras penitenciales, el vendedor nunca tendría que abonar lo establecido en
la sentencia. Por
tanto, y dado que la sentencia condena al vendedor por un irreal incumplimiento
de la obligación contraída en virtud del contrato privado de compraventa no
acepta en modo alguno la conclusión de la Juzgadora, y ello porque para que
existiera incumplimiento por parte del Sr. Belarmino, la prestación realizada
por la contraparte (Sr. Bernardo) habría tenido que ser realizada de manera
exacta y oportuna y ello nunca se produjo, pues no hay que olvidar que el
incumplimiento puede contemplarse desde dos puntos de vista el del comprador y
el del vendedor y al vendedor nunca se le solicitó por el demandante( comprador
) y siempre dentro del plazo de tres meses concedido en el contrato privado-,
su presencia para que suscribiera la escritura pública y retirara el dinero que
quedaba por entregar, es decir que en realidad el Sr. Bernardo no habiendo
cumpliendo con la obligaciones asumidas en el contrato, nunca podría conminar a
la contraparte a que cumpliera. De manera que se debería dictar una sentencia
revocatoria de la dictada en el presente procedimiento dictando otra por la que
desestime la demanda al existir un incumplimiento por parte del Sr. Bernardo a
la hora de suscribir la escritura pública de compraventa ya que el plazo para
dicho trámite finalizo el 19 de agosto de 2019, con pérdida del comprador de la
cantidad entregada en concepto de arras y costas procesales.
Para el caso de que la Sala no
compartiera lo manifestado y considerara que existe una actuación irregular
realizada por el vendedor en la ejecución del contrato objeto de estas
actuaciones no acepta las conclusiones a las que a finalmente llega la Sra. Juez,
pues para la Doctrina, y la reciente Jurisprudencia derivada de la Sentencia
dictada por el Tribunal Supremo nº 583/2018, 17 de Octubre de 2018, en relación
con la STS nº 581/2013, de 26 de septiembre, la STS nº 485/2014, de 23 de
septiembre, y la STS nº 507/2018, de 20 de septiembre, existe contrato de Arras
Penitenciales cuando queda expresado con claridad cuáles son las obligaciones
que contraen las partes, dado que al ser una variedad de arras de
interpretación restrictiva, es preciso acreditar que la intención de los
contratantes es pactar las arras para el caso de desistimiento o incumplimiento
del comprador dado que se puede comprobar que del contenido del Contrato de
Arras Penitenciales, se deriva la posibilidad concedida a los contratantes de
desistir libremente del cumplimiento sin necesidad de justificar causa alguna,
puesto que no estaríamos ante un incumplimiento, sino ante el ejercicio de la
facultad de desistir. Procede aquí reseñar la doctrina del Tribunal Supremo que
se recoge en sentencias de fecha 19/6/1986, STS de 8/2/1993; SYS de 21/6/1994, según las cuales las arras
penitenciales son el precio del lícito arrepentimiento o libre desistimiento
respecto del contrato perfeccionado y no la sanción a un incumplimiento de lo
pactado ya que las arras Penitenciales son las únicas que permiten resolver o
desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y son a las
que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil y si
quien ejercita la facultad de desistir es quien recibió las arras, éste deberá
manifestar su propósito de desistir del contrato principal y entregar o poner a
disposición de la otra parte el duplo de lo recibido en concepto de arras
mientras que si, por el contrario, quien ejercita la facultad de desistir es
quien entregó las arras, será suficiente con una declaración de voluntad en la
que manifieste su deseo de desistir y su conformidad con perder lo entregado) y
la declaración de voluntad no producirá efectos hasta que llega al conocimiento
del destinatario, para lo cual, salvo pacto, bastará con manifestar claramente
la voluntad de desistir, sin ser necesario su ejercicio judicial, por lo que
considerando probado, que en el presente caso estaríamos claramente ante un
Contrato de Arras Penitenciales, por cuanto además de establecerlo así la
propia Juzgadora (en el Auto de Aclaración aunque no así en la sentencia),
igualmente lo mantienen las partes en sus respectivos escritos de demanda y
contestación, se debería de haber aplicado exclusivamente el contenido de
Artículo 1454 del Código Civil, que recoge textualmente: "Si hubiesen
mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas
duplicadas." Siendo por tanto indiscutible que las partes sin ningún
género de dudas conocían perfectamente lo que suscribieron al firmar el
contrato privado de compraventa, al igual que no tuvo duda alguna el Sr.
Bernardo de la intención del vendedor de no firmar una vez que este se lo
comunicó, ya que inmediatamente después interpuso la demanda de la que deriva
el presente recurso pero la Juzgadora, no recoge esto, sino que primero
mantiene textualmente que las arras son confirmatorias (Parrf. Ultimo del
Fundamento de Derecho Tercero de la Sentencia): "En definitiva, estimo
íntegramente la demanda que interpuso la representación procesal de Bernardo
contra Belarmino, debiéndose condenar al demandado a devolver la misma cantidad
que recibió al estimarse que las arras cumplían una función confirmatoria junto
con los desembolsos que el demandante efectuó por razón del contrato inter
partes, en beneficio de la empresa Promociones Delene SL y demás gastos
devengados de esta operación, alcanzando el importe de la condena un total de
8.125,17 euros, más los intereses legalmente estipulados." Y más adelante
se contradice cuando concretamente en el Fundamento de Derecho Primero del Auto
de Aclaración establece: " SEGUNDO.- La resolución cuya enmienda se
pretende es la Sentencia sobre el fondo del asunto del Juicio Ordinario nº
425/2017 . Interesa la parte demandada de dicho Proceso Declarativo la
modificación en el sentido de que se reduzca en la cantidad de tres mil euros
la condena impuesta, la cual asciende a 8.125,17 euros, de modo que el
resultado que propone es de 5.125,17 euros. Considera la parte demandada que el
contrato se refiere a arras de carácter confirmatorio, en lugar de
PENITENCIALES, ya que estas segundas conllevan su devolución por duplicado.
Remitiéndome a las jurisprudencia transcrita en la sentencia impugnada, si bien
ésta señala que ha de interpretarse la característica de penitenciales" de
modo restrictivo, no es menos cierto que no cabe dicha interpretación habida
cuenta que nos encontramos ante un contrato, primer documento de la demanda, en
cuya segunda página se lee con claridad arras penitenciales, lo cual ha
sostenido el actor, don Bernardo, a lo largo del proceso, independientemente de
la calificación que busque la contraparte don Belarmino. Una posible
modificación de esta calificación, desde arras penitenciales a arras
confirmatorias, conlleva un evidente cambio del significado de la resolución
que supera el ámbito del cauce de los artículos 214 y 215, a los cuales
responde este Auto. En consecuencia, habida cuenta que no concurre error
aritmético ni material, elemento oscuro o necesidad de complementación de la
sentencia impugnada, procede desestimar por entero la pretensión que ha
presentado la presentación del Sr. Belarmino, sin perjuicio de que acuda al
trámite de APELACIÓN para logara la estimación de sus pretensiones sobre el
fondo del objeto del proceso ".
Considera la parte demandada, ahora
recurrente que el contrato se refiere a arras de carácter confirmatorio, en
lugar de penitenciales, ya que estas segundas conllevan su devolución por
duplicado siendo la propia Juzgadora la que así las define en la sentencia aquí
recurrida, pero además tanto si fueran penitenciales como confirmatorias, el
demandado nunca debería de ser condenado a abonar la cantidad de 8.125,17
euros, estándose ante un Contrato de Arras Penitenciales y de que por tal
concepto el Sr. Bernardo entregó al Sr. Belarmino la cantidad de 3.000 € solo
debería entregarle 6.000 €, es decir el duplo de lo entregado, y no 8.125,17
euros. Mientras que en el caso de un Contrato Arras Confirmatorias, tal como
recoge la sentencia recurrida, y por la que según su tenor el Sr. Belarmino,
debe de devolver la misma cantidad que recibió al estimarse que las arras
cumplían una función confirmatoria junto con los desembolsos que el demandante
efectuó por razón del contrato inter partes, en beneficio de la empresa
Promociones Delene SL y demás gastos devengados de esta operación, dado que
sería de aplicación la teoría del incumplimiento de Contrato de Arras
Confirmatorias, recogida en el artículo 1.124 del Código Civil por la que la se
puede pedir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos
casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, debiendo ser
cuantificados y probados conforme al régimen general aplicable), y en tal caso
la suma a entregar tampoco ascenderían a 8.125,17 euros. Y ello por cuanto si
el Sr. Belarmino tiene que devolver la misma cantidad que recibió en concepto
de arras, esta solo asciende a la suma de 3.000 euros y no 6000 euros , (que
corresponde con el doble de lo entregado por arras y que no es aplicable en las
confirmatorias). De tal manera que la cantidad total que deberá entregar al
actor sería la de 5.125,17 euros, desglosadas de la manera 5.125,17 euros, dado
que el Sr. Belarmino, debe de devolver la misma cantidad que recibió al
estimarse que las arras cumplían una función confirmatoria junto con los
desembolsos que el demandante efectuó por razón del contrato inter partes, en
beneficio de la empresa Promociones Delene SL y demás gastos devengados de esta
operación, cantidades que desglosa de la manera siguiente: Por Devolución de
las arras penitenciales :3000 € + Factura pago del actor a la Agencia
Inmobiliaria :1.210 € + Tasación Bancaria de la vivienda: 314 € + Gastos de
Burofax :59,85 € + Gastos de Notaria :540,72 € .Total ;5.125,17 euros.
Considera probado el recurrente, tenor
de lo todo lo expuesto anteriormente, el error en la apreciación de la prueba
por parte de la Juzgadora, al considerar que el demandado incumplió el Contrato
de Compraventa con Arras Penitenciales suscrito con la contraparte, cuando la
realidad es que en ningún momento dentro del plazo de tres meses establecido
por el contrato, puso ninguna traba para que se elevara a público el acuerdo
firmado, no siendo justo que sin culpa alguna por su parte se le atribuya el no
perfeccionamiento del contrato, estando en su derecho de no firmar el mismo
desde el momento en el que la contraparte no cumplió ni en tiempo ni en forma.
Por lo que se habría producido Infracción por aplicación indebida del artículo
1454 del Código Civil, así como de los artículos 1124 , 1281 y 1282 del Código
civil y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que los interpreta estimando
que existe una clara violación de la Tutela Judicial Efectiva por parte de la
Sentencia aquí recurrida y el posterior Auto de Aclaración, ya que la Sra. Juez
titular del Juzgado de Primera Instancia incurren en claras incongruencias,
sancionadas por inculcadoras de los Derechos de los Ciudadanos en la Sentencia
del Tribunal Constitucional nº 11/1995 de 16 de enero que viene a reiterar la
relevancia constitucional del vicio de incongruencia en las resoluciones
judiciales puesto que se han utilizado dos resoluciones para establecer unos
criterios contradictorios claramente perjudiciales para el recurrente .
C) Valoración jurídica.
Al respecto de los motivos del recurso
interpuesto por la representación de Belarmino ha de indicarse:
El juzgador de instancia basó su
resolución en los siguientes FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO.- PRETENSIONES DE LAS PARTES Las
partes suscribieron un contrato en fecha 19 de mayo 2017 para la adquisición
por parte de don Bernardo de un inmueble dúplex, sito en la CALLE000 nº NUM000
de Hellín, provincia de Albacete. Constituye hecho no controvertido esta
vinculación, si bien las consecuencias y la calificación el contrato se someten
a debate en el sentido de que el demandado considera que se trata
exclusivamente de un contrato de arras penitenciales, de modo que ello solo le
compele a devolver el importe recibido por parte de don Bernardo, demandante,
duplicado, esto es, un total de 6.000 euros únicamente; mientras que de adverso
se sostiene que estamos ante un contrato de compraventa con arras penitenciales
lo cual desemboca, ante una negativa unilateral del demandado y propietario de
la vivienda, a continuar con la venta, a satisfacer en una cuantía mayor,
porque se incluyen gastos tales como notaria, inmobiliaria, tasación bancaria y
diferentes burofaxes. También ha quedado no controvertido el que se concedió un
plazo de tres meses para proceder a elevar a escritura pública, entendiendo el
demandado que dicho periodo se extinguió -ello no se discute- sin que se
elevara a escritura por circunstancias ajenas a su voluntad, así como que la
intermediación de la compañía Promociones Delene SL ha supuesto la
imposibilidad de resolver este conflicto de forma extraprocesal. L Cláusula
Quinta del citado contrato es la que prevé las arras penitenciales. Además, el
demandado reconoce que la contraparte le hizo entrega de la cantidad pactada de
3.000 euros. De contrario, el demandado mantiene en todo momento que el hecho
de romper la convivencia matrimonial con su esposa provocó la necesidad de
contar con la vivienda que iba a ser objeto de transacción, junto a que nunca
fue "culpa del Sr. Belarmino, conforme al documento nº 1 de la
contestación. El que no se elevase a escritura pública el contrato. Tal
documento se refiere a una captura de mensajes del sistema WhatsApp del día
29/06/2017. Añade que el Sr. Belarmino habló por teléfono con Promociones
Delene SL para interesarse ante la falta de constitución de escritura pública
de venta -aunque no especifica la fecha de tal consulta-, reiterando
posteriormente que realizó otra llamada a la inmobiliaria, esta vez el día 25
de agosto 2017 y que posteriormente envió un burofax al propio demandante.
Atribuye la responsabilidad de la falta de suscripción de la Escritura Pública
de Compraventa y la consecuente transmisión onerosa del inmueble no ya a la
citada separación conyugal, sino al incumplimiento que, desde su perspectiva,
recae exclusivamente en la contraparte, de modo que el Sr. Belarmino nada
adeuda pues nada ha incumplido. SEGUNDO.- ORDENAMIENTO JURÍDICO. ACTIVIDAD
PROBATORIA Para empezar, el Código Civil dedica a las arras los siguientes
preceptos: Artículo 1454 : Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de
compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a
perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Artículo 1455: Los gastos de
otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera
copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo
pacto en contrario. Artículo 1456: La enajenación forzosa por causa de utilidad
pública se regirá por lo que establezcan las leyes especiales . Dice la
sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , que tal y como ya sentó
en otras resoluciones ( STS de 24 de octubre de 2002 ) "ante la
imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna
distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las
dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o
prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b)
Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del
contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c)
Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante
la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el
art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o
señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional
que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las
que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según
declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22
de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre
otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo
a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato
celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ). La STS 10/3/86 señala que «en
torno al contrato de "arras", ha declarado esta Sala en Sentencia de
7 julio 1978 que existen dos premisas ineludibles de carácter general: a) Que
el concepto de "arras" no es en el derecho moderno tan simple y
uniforme como se pretende en el recurso, ya que admite la existencia de varias
clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece
contemplar el art. 1454, concebidas a manera de multa o pena, correlativa al
derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras,
denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza
vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones
contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos
"a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el
supuesto del art. 343 CC (EDL 1889/1) , junto a las cuales pueden ponerse
además las conocidas como penales, con las que se confunden cuando lo entregado
como "arras" no se imputa al precio, sino que funciona de modo
similar a lo que ocurre en la cláusula penal del art. 1154, como resarcimiento,
en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la
posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida;
diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del
art. 1454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como
jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art.
1255 del Código civil; y b) Que las dudas que puedan surgir a cuál de ellas es
la recogida en cada caso concreto, ha de resolverse utilizando las normas de
interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y
eficacia de dichas "arras", como se dijo, entre otras, en las STS de 1
abril 1958, STS de 7 febrero 1966 y STS de 20 mayo 1967 ; siendo doctrina
constante de la jurisprudencia la de que las "arras" o señal que,
como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige
una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales... de las que
resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido..., según
declararon las SSTS de. 24 noviembre 1926 , STS de 8 julio 1933 , STS de 5 de
junio de 1945 , STS de 22 de octubre de 1948 , STS de 22 octubre 1956 , STS de 7
febrero 1966 y STS de 16 diciembre 1970 , entre otras, debiendo entenderse en
caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que
sirve, precisamente, para confirmarlo». Sentado el concepto variable del
término «arras», es el propio Tribunal Supremo el que se ocupa de fijar las
pautas para concretar la interpretación correcta en caso de que surja duda
entre si nos hallamos ante «arras» confirmatorias o penitenciales. Así, la STS
28.3.96 , al igual que otras muchas, dice que: «Esta Sala de Casación Civil , en
doctrina jurisprudencial actualizada y suficientemente consolidada, viene
declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese
necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada
sin error como anticipo del precio ( Sentencias del TS de 31 julio 1992 , STS de 28 septiembre 1992 , STS
de 24 diciembre 1992 , STS de 11 abril 1994 y STS de 25 marzo 1995 , entre
otras); lo que resulta procedente en relación al texto del artículo 1454 del
Código Civil e interpretación
jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de
"arras". A tales efectos, la interpretación de dicho precepto
sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcionalidad y
exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar
que no se trata de norma de derecho necesario. Para que tenga aplicación y
resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las
mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es
decir, debe de hacerse constar la función penitencial de los anticipos
entregados (Sentencias del TS de 4 noviembre 1991, STS de 3 octubre 1992 , STS
de 11 diciembre 1993 , STS de 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro
caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando
la reglamentación del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y
pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado» ( STS
de 28 de marzo de 1996 ). En igual sentido se pronuncian las STS de 10.6.94 y STS
de 19.10.93 , resaltando ambas la interpretación restrictiva que debe hacerse
del pacto de «arras» penitenciales y del carácter unívoco de su
establecimiento. En otro orden de cosas, además de la prueba documental,
respecto a las demás pruebas, el día del plenario el demandado renunció al
interrogatorio del actor, pese a que lo había propuesto y se admitió en la
audiencia previa. No obstante, sí que se practicó el interrogatorio del
demandado Belarmino, quien ante la exhibición de los primeros 3 documentos de la
demanda, manifestó que no reconocía el tercero, esto es, el burofax respecto al
cual dijo que no acudió a recogerlo, porque así se lo aconsejó su abogado. Días
antes del envío se comunicó con el actor, cuando explicó al Sr Bernardo su
intención de rescindir el contrato, así como de devolver el dinero de las arras
penitenciales, "quería resarcir" al demandante. Por añadidura, dijo
que recibió mensajes de la aplicación WhatsApp, cree que, desde el personal de
la inmobiliaria, en la que se le amenazaba a ser demandado en reclamación de
12000 euros, tras decidir que el cambio de las circunstancias daba lugar a que
no le resultara rentable o conveniente la venta del inmueble. Desde la
perspectiva de don Belarmino, ha respetado las disposiciones del contrato, el
cual define como de arras penitenciales en contra de la exposición del actor
que lo define como de compraventa. El Sr, Belarmino pasó a necesitar la
vivienda porque se había separado de su esposa, añadiendo que el actor le dijo
que ante la nueva situación "le iba a cobrar el doble de lo pactado".
Reconoce el demandado que ha de devolver el doble del importe, pero, al tiempo
que habiendo transcurrido un periodo de tres meses que se fija en el contrato,
don Belarmino ya no tenía que respetar esa imposición. La venta nunca se elevó
a escritura pública, asegurando el demandado que ello era competencia de la
empresa inmobiliaria, no del Sr. Belarmino, eludiendo la responsabilidad al
respecto que la actora le atribuye. A continuación, declaró en calidad de testigo
la legal representante de la compañía Promociones Delene SL, Gabriela, a
propuesta del actor. Si bien conoce a Belarmino, quien ha sido su profesor de
gimnasio, en una clase junto a otras 10 personas, y conoce al demandante porque
su progenitor, ya fallecido, trabajó con esta empresa. Respondió que carece de
interés personal o de otra clase en el proceso, a pesar de que el demandado ha
formulado tacha contra este testigo, ya que asegura que el actor,
independientemente de la actividad de su difunto progenitor, trabaja
frecuentemente con la empresa que representa; circunstancia sobre la que el
demandante explicó que ha realizado tareas como profesional en alguna ocasión
puntual pero que ello no tiene influencia en su manera de proceder para con el
demandado ni en otro aspecto del proceso que nos ocupa. El precio por los
servicios de esta entidad asciende, según el escrito de demanda, a 1.210 euros
-documento nº 9-, que el demandado entiende que resultan superfluos e
innecesarios, y que el demandante abonó este importe movido por sus
vinculaciones laborales con la empresa Delene SL, lo cual sería ajeno al
contrato entre actor y demandado. La Ley de Enjuiciamiento Civil dedica los
siguientes preceptos a la tacha de testigos: Artículo 377 Tachas de los testigos
1. Con independencia de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 367, cada
parte podrá tachar los testigos propuestos por la contraria en quienes
concurran algunas de las causas siguientes: 1.º Ser o haber sido cónyuge o
pariente por consanguinidad o afinidad dentro del cuarto grado civil de la
parte que lo haya presentado o de su abogado o procurador o hallarse
relacionado con ellos por vínculo de adopción, tutela o análogo. 2.º Ser el
testigo, al prestar declaración, dependiente del que lo hubiere propuesto o de
su procurador o abogado o estar a su servicio o hallarse ligado con alguno de
ellos por cualquier relación de sociedad o intereses. 3.º Tener interés directo
o indirecto en el asunto de que se trate. 4.º Ser amigo íntimo o enemigo de una
de las partes o de su abogado o procurador. 5.º Haber sido el testigo condenado
por falso testimonio. 2. La parte proponente del testigo podrá también tachar a
este si con posterioridad a la proposición llegare a su conocimiento la
existencia de alguna de las causas de tacha establecidas en el apartado
anterior. Artículo 379 Prueba y oposición sobre las tachas 1. Con la alegación
de las tachas, se podrá proponer la prueba conducente a justificarlas, excepto
la testifical. 2. Si formulada tacha de un testigo, las demás partes no se
opusieren a ella dentro del tercer día siguiente a su formulación, se entenderá
que reconocen el fundamento de la tacha. Si se opusieren, alegarán lo que les
parezca conveniente, pudiendo aportar documentos. 3. Para la apreciación sobre
la tacha y la valoración de la declaración testifical, se estará a lo dispuesto
en el apartado 2 del artículo 344 y en el artículo 376. Esta remisión al artículo
344.2 de la LEC: Artículo 344 Contradicción y valoración de la tacha. Sanción
en caso de tacha temeraria o desleal 2. Sin más trámites, el tribunal tendrá en
cuenta la tacha y su eventual negación o contradicción en el momento de valorar
la prueba, formulando, en su caso, mediante providencia, la declaración de
falta de fundamento de la tacha prevista en el apartado anterior. Si apreciase
temeridad o deslealtad procesal en la tacha, a causa de su motivación o del
tiempo en que se formulará, podrá imponer a la parte responsable, con previa
audiencia, una multa de 60 a 600 euros. Pues bien, de la declaración de la
legal representen de la mercantil no se deduce que se den los requisitos que la
normativa prevé para imponer sanción alguna, sino que su deposición ha de
valorarse de manera conjunta con el resto de pruebas practicadas, ya que por un
lado no ha quedado demostrada la frecuencia con la que el Sr Bernardo trabaja
con dicha entidad y, por otro lado, tampoco se han observado contradicciones en
la declaración de doña Gabriela. Por último, en este procedimiento la
relevancia de la documentación no puede quedar minorada por las declaraciones
de los testigos, a la vista precisamente del contenido de dichas declaraciones,
que resultaron dedicadas a particulares o extremos que no afectaban
directamente al fondo jurídico del asunto. En tercer lugar, se practicó la
testifical de Marta, a petición del demandado. Es la ex esposa del don
Belarmino. Admitió que el actor acudió a su vivienda a buscar a su marido, una
vez hubo la pareja decidido la separación; recordaba que era verano. La testigo
entonces llamó a su ex marido, quien llegó al inmueble, y conversó con la
contraparte. Don Bernardo le había comentado a la testigo que se encontraba
preocupado por la compra del apartamento. También recordaba que su ex marido
aquel día, a don Bernardo, le dijo que le devolvería la cantidad de 3000 euros,
a lo que don Bernardo se opuso porque el actor había satisfecho un importe a la
inmobiliaria. El demandado le dijo que no era necesario pagar nada a la
inmobiliaria, a lo que el actor, según la testigo, respondió que sí, que tenía
que trabajar con dicha inmobiliaria. TERCERO.- CONCLUSIÓN En este proceso es
importante examinar la efectividad del burofax, de fecha 1 de septiembre de
2017 cuyo justificante consta a efectos de prueba documental de la contestación
de la demanda, que don Belarmino envió al actor a efectos de eficacia en la
resolución de un contrato. La Sala de la Sala Primera del Tribunal Supremo con
nº 672/2012 de 12 de noviembre , en su Fundamento Jurídico Tercero interpreta:
Opone el recurrente que el requerimiento efectuado a los efectos del art. 1504
del CC no es apto, dado que se ejecutó mediante burofax que no fue entregado al
comprador. De lo actuado se deduce que se remitieron dos burofaxes, a la
Notaría de la que es titular el comprador y demandado, dejando aviso el
Servicio de Correos, al estar cerrado el local, en horario de tarde, sin que se
recogiese ni reclamase en las oficinas de Correos. Esta Sala ha fijado doctrina
jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos
resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado
mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el
legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha
hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular
garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un
fedatario público notarial...pues la Sala considera que, en tanto no se haya
producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la
demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como
forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC,
por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con
ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta
posibilidad. - STS, Civil del 04 de Julio del 2011, recurso: 2228/2006 .- De lo
expuesto se deduce que se ha de desestimar el motivo y, en este aspecto, el
recurso, pues se ha instado la resolución a través de la demanda que da inicio
al presente procedimiento, en cuyo suplico se insta la resolución del contrato.
Es decir, pese a la falta de fehaciencia del burofax, como se deduce de nuestra
propia doctrina, los requisitos del art. 1504 del CC para la pretensión
resolutoria -quedan colmados con la presentación de la demanda, interpelación
judicial por excelencia- que a la postre fue estimada en segunda instancia. Por
último, también debe rechazarse que el requerimiento fuese de pago y no resolutorio,
pues en los burofaxes se le anuncia el inicio de acciones judiciales y la
pérdida de lo entregado, lo que luego se plasmó en la demanda (verdadero acto
de requerimiento con trascendencia y efectividad). Esta Sala ha establecido
que: La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones
recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una
condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor
de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no
pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento,
en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la
resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada
por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración
judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias
del TS de 12 de marzo en 1990 , STS de 15 de febrero de 1993 , STS de 28 de
junio de 2002 y STS de 1 de octubre de 2009 y STS, Civil del 19 de Julio del
2010, recurso: 981/2006 Por ende, en aplicación de la doctrina de la Sala
Primera del Tribunal Supremo, el burofax enviado por el demandado al actor
carece de la validez resolutiva que el primero pretende y al que el segundo se
opone. En cuanto a la resolución contractual, tampoco se pide expresamente
entendiéndose implícita dicha solicitud en el ejercicio de la acción de
reclamación del doble de la cantidad entregada en concepto de arras más los gastos
de inmobiliaria que ha exigido, en aplicación del art. 1455 del Código Civil:
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor. Tales
gastos vienen expuestos en las facturas que obran como prueba documental del
escrito de demanda. Es más, el documento nº 4 de la demanda, como el actor
defendió durante el plenario, deja constancia de que en fecha a 31/08/2017 don
Bernardo acudió a la Notaría con la finalidad de proceder a la firma de la
escritura Pública, mientras que don Belarmino dejó de personarse, sin que medie
causa que lo justifique. Por tanto, declaro resuelto el contrato que las partes
de este juicio suscribieron en fecha 19 de mayo 2017. En definitiva, estimo
íntegramente la demanda que interpuso la representación procesal de Bernardo
contra Belarmino, debiéndose condenar al demandado a devolver la misma cantidad
que recibió al estimarse que las arras cumplían una función confirmatoria junto
con los desembolsos que el demandante efectuó por razón del contrato inter
partes, en beneficio de la empresa Promociones Delene SL y demás gastos
devengados de esta operación, alcanzando el importe de la condena un total de
8.125,17 euros, más los intereses legalmente estipulados. CUARTO.- COSTAS
PROCESALES Acogiéndose por entero la pretensión de la parte actora, y de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC, condeno al demandado a
hacer frente al pago de todas las costas procesales devengadas en esta
instancia. Sin embargo, no existen circunstancias suficientes que permitan
apreciar que el demandado, pese a las declaraciones del actor, ha actuado con
temeridad y mala fe, sin o que se ha defendido dentro de los cauces legales sin
que se observe ningún comportamiento especialmente gravoso o
injustificado." Analizamos los motivos del recurso.
Conviene previamente indicar que las
arras son una cláusula especial incluida por las partes en el contrato de
compraventa, que tienen distinta función según se trate de arras confirmatorias
o arras penitenciales.
Las arras confirmatorias suponen una
señal de la intención de los contratantes de consumar y perfeccionar el
contrato, implican el inicio del cumplimiento y ejecución de la operación, por
medio de una cantidad entregada a cuenta que se descontará del precio final
mientras que las arras penitenciales tienen la función de permitir la
retractación de las partes y posibilitan la rescisión contractual, según se
indica en el artículo 1.454 del Código Civil siendo, por tanto, un medio lícito
de desistir del contrato bajo la condición de su pérdida para el comprador o la
restitución del doble de su valor, si el que desiste es el vendedor.
La cuestión que se plantea en estos
casos es averiguar cuál fue la intención de las partes con las arras y deducir
si se trata de arras confirmatorias o arras penitenciales.
En general, la doctrina y la
jurisprudencia han venido entendiendo que, a falta de indicación expresa de las
partes, la entrega de arras tiene una función confirmatoria pura a modo de
señal y entrega a cuenta del precio final, y sólo cumplirá la función penitencial
cuando así expresamente se hubiera hecho constar por las partes ya que si no se
dice nada sobre la configuración de las mismas, no podrá entenderse que son
arras penitenciales, sino arras confirmatorias.
Pues bien, en el caso de autos las
partes Bernardo y Belarmino establecieron expresamente en el contrato de fecha
19 de mayo de 2017 en su "Cláusula Primera" textualmente que: "
El precio estipulado y convenido se fija en la actualidad en la cantidad de
Euros. 45.000 (cuarenta y cinco mil). La citada cantidad será satisfecha por el
comprador de la siguiente forma: A la firma del presente contrato entregará la
cantidad de euros 3.000 (tres mil), en concepto de arras penitenciales. El
resto, es decir, la cantidad de euros 42.000 (cuarenta y dos mil) la entregara
en el momento de la firma de la Escritura Pública " , es decir que la
cantidad de euros 3.000 (tres mil), se entregaba en concepto de arras
penitenciales.
De otra parte en la Cláusula Quinta del
contrato textualmente acordaron:
" El incumplimiento por parte de los compradores de cualquiera de las
obligaciones de pago que en este contrato se establecen, dará lugar a la
rescisión del presente contrato de compraventa suscrito por ambas partes,
quedando la vivienda en poder de la parte vendedora, libre para la posterior
venta, y perdiendo la parte compradora el total de las cantidades entregadas a
cuenta. El incumplimiento por parte del vendedor de cualquiera de sus
obligaciones dará lugar a la rescisión del presente contrato, quedando la
vivienda en poder de la parte vendedora y recibiendo la parte compradora el
doble de lo entregado a cuenta y arras penitenciales ."
Como se refleja en la Sentencia, y por
la práctica del interrogatorio del demandado, fueron constantes sus
manifestaciones respecto de su deseo de resolver el contrato, y de devolver el
dinero al actor, hecho que no se ha acreditado, manifestando en el acto del
juicio, que debido a un cambio en las circunstancias familiares (por necesitar
la vivienda para él tras su separación matrimonial) no le era rentable la
venta, como motivo principal, por lo que es obvio que puso todo tipo de
obstáculos a la firma ante Notario de la escritura de compraventa de la
vivienda haciendo caso omiso a los requerimientos para otorgar la escritura
pública obviando que no puede quedar a su conveniencia el cumplimiento del contrato
( art. 1256 CC), no realizando los actos que le correspondían, perjudicando así
económicamente al actor que ha tenido que pagar los gastos inherentes a la
compraventa, que están justificados en la Sentencia ya que el Banco había
concedido al comprador el préstamo hipotecario que estaba preparado para la
firma en la Notaría , por lo que al estar acreditado, el incumplimiento del
vendedor que ha resuelto el contrato de compraventa objeto de la litis, sin que
mediara requerimiento previo alguno, ni haya devuelto a la parte compradora el
doble de lo entregado a cuenta y arras penitenciales es de aplicación los
dispuesto en los arts. 1124 y 1504 CC, debiendo asimismo responder por los
daños y perjuicios ocasionados al actor por aplicación del art. 1101 del CC, y
concordantes.
Razones que exigen desestimar el recurso
interpuesto por la representación de Belarmino.
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