La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sec. 1ª, de 23 de marzo de 2026, nº 443/2026, rec. 5873/2021, reconoce la obligación de la entidad
bancaria de devolver a los compradores las cantidades entregadas como anticipos
a cuenta de la adquisición de la vivienda en construcción, por importe de 166.385
euros.
La finalidad de la compra ha quedado
probado que era residencial y la entidad bancaria receptora de dichos anticipos
es responsable si pudo o debió conocer que los ingresos correspondían a pagos a
cuenta del precio de la vivienda y no ejerció el debido control.
La responsabilidad del banco no depende
de que la cuenta sea especial ni de la condición de consumidor del comprador,
sino de si el banco conoció o debió conocer que los ingresos eran anticipos a
cuenta de viviendas en construcción; además, la carga de la prueba sobre la
finalidad residencial recae en el comprador.
A) Introducción.
Una persona adquirió una vivienda en
construcción mediante un contrato con una promotora inmobiliaria, realizando un
pago anticipado que fue ingresado en una cuenta corriente de la promotora en
Banco Popular Español, S.A. (actual Banco Santander, S.A.), sin que la
promotora garantizara la devolución mediante aval o seguro, y la vivienda no
fue entregada en el plazo pactado, lo que llevó a la resolución judicial del
contrato y a la reclamación del pago anticipado al banco receptor.
¿Es aplicable la Ley 57/1968 a la
reclamación del pago anticipado por la compra de una vivienda en construcción
y, en su caso, debe considerarse responsable al banco receptor del anticipo por
no haber controlado adecuadamente el ingreso, especialmente cuando se discute
la finalidad residencial de la compra y la capacidad del banco para vincular el
pago con la compraventa?.
Se considera aplicable la Ley 57/1968 al
caso, confirmando que la compra tuvo finalidad residencial y que el banco
receptor es responsable por no haber controlado el ingreso del anticipo, sin
que exista cambio ni fijación de doctrina, sino la confirmación de la
jurisprudencia consolidada.
La responsabilidad del banco no depende
de que la cuenta sea especial ni de la condición de consumidor del comprador,
sino de si el banco conoció o debió conocer que los ingresos eran anticipos a
cuenta de viviendas en construcción; además, la carga de la prueba sobre la
finalidad residencial recae en el comprador, y en este caso se valoraron los
indicios favorables y contrarios, concluyendo que no se desvirtúa la finalidad
residencial, conforme a la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo y los
artículos 1 y 1-2 de la Ley 57/1968, así como el artículo 217 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
B) Hechos probados o no discutidos:
1º) El 27 de enero de 2005 D. Roberto,
de nacionalidad británica y residente en Reino Unido, representado en el acto
por su abogado, suscribió con la mercantil Promaga, S.A.U., (en adelante
Promaga o la promotora) un contrato de compraventa (doc. 2 de la demanda) que tuvo por objeto una vivienda del
DIRECCION000» (identificada como apartamento NUM000) que la promotora iba a
construir en la localidad gaditana de San Roque.
Del contenido del contrato procede
destacar lo siguiente:
- Según el calendario de pagos pactado (estipulación cuarta), el precio de la vivienda (332.770 euros, IVA incluido) debía abonarse mediante un pago de 6.000 euros por anticipado, en concepto de reserva; 165.385 euros en el momento de la firma del contrato, mediante transferencia bancaria (a la cuenta terminada en NUM001 indicada en el propio contrato, estipulación novena, abierta por la promotora en la entidad Banco Pastor, S.A.); y el resto, el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (lo que debía llevarse a efecto en los siete días siguientes a que el arquitecto director expidiera el certificado final de las obras).
- Las obras debían concluir en junio de 2007 (estipulación décima).
- Según la estipulación duodécima, el comprador podía ceder sus derechos a un tercero, si bien debía comunicarlo previamente a la promotora a fin de que esta autorizara la cesión recibiendo una compensación de un 1,5% adicional, calculado sobre el precio de la compraventa fijado en el contrato.
2º) A cuenta del precio de la referida
vivienda el comprador anticipó a la promotora un total de 166.385 euros, de los
cuales, los 160.385 euros correspondientes al pago previsto para el día de la
firma se ingresaron en la citada cuenta de la promotora en Banco Pastor, S.A.,
luego Banco Popular Español, S.A., en adelante BP, y actualmente Banco
Santander, S.A., en adelante BS.
Según el justificante de la transferencia (doc. 3 de la demanda), esta fue
ordenada con fecha 26 de enero de 2007 (es decir, un día antes de firmarse el
contrato) por el abogado del comprador; y el ordenante hizo indicación del
nombre de la promotora, como beneficiaria del pago, del nombre y los apellidos
del referido letrado ordenante, y bajo el epígrafe «DETALLE DEL PAGO», indicó
como concepto «Pago contrato Roberto».
3º) La promotora no garantizó la
devolución de dichos anticipos mediante aval o seguro.
4º) La vivienda no se entregó en el
plazo pactado plazo, lo que llevó a la parte compradora a instar la resolución
judicial del contrato por incumplimiento de la promotora, autos de juicio ordinario n.º 184/2010
del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de San Roque, en los que recayó
sentencia de fecha 23 de enero de 2012 (doc. 5 de la demanda) que, estimando
parcialmente la demanda, declaró resuelto el contrato y condenó a la promotora
a pagar al comprador la referida cantidad de 166.385 euros, más intereses. Esta
sentencia fue confirmada en apelación por la sentencia dictada con fecha 16 de
septiembre de 2013 por la Sección 7.ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, con
sede en Algeciras, en el recurso de apelación n.º 128/2013 (doc. 4 de la
demanda).
5º) Al no atender el banco el previo
requerimiento extrajudicial, hecho en septiembre de 2017 (doc. 6 de la
demanda), a finales del mismo mes y año el comprador interpuso la demanda de
este litigio contra BP interesando su condena a pagarle los referidos 160.385
euros ingresados en dicha entidad, en concepto de principal, más los intereses
de la Ley 57/1968 desde su ingreso y las costas del procedimiento.
En lo que ahora interesa, alegaba, en
síntesis, que como la construcción no había llegado a buen fin por
incumplimiento de la vendedora, el banco debía responder como receptor de dicho
anticipo conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia (citaba
expresamente la sentencia de esta sala de 21 de diciembre de 2015), por aceptar
su ingreso en una cuenta de la promotora en dicha entidad sin exigir de la
promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. Sobre la
finalidad de la compraventa adujo que la vivienda «hubiera sido la residencia
de mi mandante y de su familia» (hecho primero de la demanda).
6º) El banco pidió la desestimación de
la demanda. Además de excepcionar falta de legitimación pasiva ad causam y cosa
juzgada material, y alegar prescripción de la acción, adujo, en lo que ahora
interesa y en síntesis:
(i) que la Ley 57/1968, no mencionada en el contrato, no era aplicable al caso,
tanto por no tener el comprador la condición de consumidor como por no haberse
probado que la vivienda estuviera destinada a una finalidad residencial,
incumbiendo a la parte demandante acreditar este presupuesto al no existir
«presunción legal al efecto, ni inversión de la carga de la prueba, ni
elementos de los que pueda deducirse una presunción judicial...para considerar
que la compra de una vivienda por una persona física determine por ese solo hecho
el destino residencial», siendo indicios en sentido contrario, favorables a una
finalidad inversora («propósito especulativo») la actividad profesional del
demandante (acreditada en virtud de información obtenida a través de Internet,
aportada como doc. 1 de la contestación), que a los efectos de notificaciones
del contrato se indicara el domicilio profesional del letrado que había actuado
en nombre del comprador, y que además en el contrato se contemplase la
posibilidad de ceder la vivienda a un tercero; y (ii) que en todo caso no debía
responder como receptor dado que el banco, que no era avalista, no había podido
controlar el pago de la cantidad reclamada vinculándolo con un anticipo a
cuenta del precio de una vivienda en construcción, toda vez que el ingreso se
hizo en una cuenta corriente, no especial, en la que «se asentaban los
movimientos usuales de las operaciones corrientes de su giro y tráfico»,
estando limitada la responsabilidad legal del banco receptor a las casos en que
conoce que el que hace el ingreso es un comprador y que dicho ingreso se hace
en concepto de anticipo a cuenta del precio de una compraventa.
7º) Tras la audiencia previa se
desestimó expresamente mediante auto la excepción de cosa juzgada y la
sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, con expresa
imposición de costas al banco.
Tras considerar que la acción no estaba
prescrita, razonó, en lo que ahora interesa, lo siguiente: (i) la Ley 57/1968 sí
era aplicable al caso, porque el comprador manifestó en el acto del juicio que
la vivienda iba a destinarse a una finalidad residencial vacacional, para él y
su familia, sin que fueran indicios en sentido contrario, es decir, favorables
a una finalidad especulativa, ni el hecho de que el comprador se dedicara a
actividades de inversión «teniendo al menos una sociedad, siendo preguntado en
la vista», ni que actuara representado por su abogado, por formar parte «de los
usos normales en los países nórdicos nombrar a un Letrado para realizar
cualquier acto burocrático o de disposición dineraria o adquisición de bienes,
al no conocer la normativa española»; y (ii) probada la entrega de la cantidad
reclamada tanto por ser un hecho probado en el previo procedimiento seguido
contra la promotora como en virtud del doc. 3 de la demanda, el banco demandado
pudo y debió controlar su ingreso, lo que no hizo, pues la cuenta era la
indicada en el contrato para el recibo de los anticipos de compradores de
viviendas de la promoción, y «no procede alegar desconocimiento por parte de la
entidad demandada» una vez que no aportó los movimientos de las cuentas a pesar
de ser requerida para ello (pág. 7 de la sentencia) y que solicitado el
interrogatorio del representante legal del banco, no compareció ningún
apoderado o representante y la parte demandante solicitó que se le tuviera por
confeso conforme al art. 304 LEC (además de que el resto de prueba permitía
tener por probados los demás «extremos» de la demanda).
8º) Contra dicha sentencia el banco (ya
como BS) interpuso recurso de apelación interesando la desestimación de la
demanda, al considerar que concurría retraso desleal, y en lo que ahora
interesa, que se habían vulnerado las reglas sobre la carga de la prueba al
atribuirle indebidamente las consecuencias de no probar la existencia de una
finalidad especulativa, y que tampoco se había probado que hubiera podido
controlar el pago.
El comprador se opuso al recurso
alegando, en lo que ahora interesa, que la condición de consumidor del
comprador debía presumirse, además de no excluirse por el ánimo de lucro salvo
que actuara con afán de enriquecerse con asiduidad y en un corto periodo de
tiempo, y que el banco pudo controlar el ingreso, además de que no concurrió
ningún representante, con los efectos del art. 304 LEC, y que se negó a atender
el requerimiento del juzgado para que aportara las cuentas de la promotora en
los plazos acordados, con los efectos del art. 329 LEC.
9º) La sentencia de segunda instancia
desestimó el recurso y confirmó íntegramente la sentencia apelada, con
imposición de las costas de esta instancia a la entidad apelante.
Sus razones son las siguientes: (i) la
Ley 57/1968 es aplicable al caso porque no se ha aportado prueba alguna de que
la vivienda, adquirida a título particular, tuviera un destino especulativo,
incumbiendo al banco probar este hecho obstativo y recayendo sobre él las
consecuencias de su falta de prueba conforme al art. 217 LEC.) Además, al no
llegarse a finalizar su construcción, no podía saberse cuál sería el régimen de
ocupación de la vivienda, si verdaderamente su adquisición tenía por finalidad
satisfacer las necesidades residenciales del comprador y su familia o si, por el
contrario, podía llegar a incluirse en un proyecto de apartahotel; y (ii) en
cuanto a la capacidad de control del banco, este «conocía o debía conocer» que
las cantidades que se ingresaban en la cuenta abierta por la promotora en dicha
entidad bancaria eran anticipos a cuenta del precio de viviendas en
construcción, siendo irrelevante que la cuenta no fuera la especial a que se
refiere la Ley 57/1968 y que no se hubiera garantizado su devolución mediante
aval o seguro. También descartó la existencia de retraso desleal.
10º) Contra esta sentencia el banco ha
interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal, por vulneración de
las reglas sobre la carga de la prueba de la finalidad residencial, y recurso
de casación por interés
casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta
sala, en el que se discrepa de la apreciación de la finalidad residencial
(motivo primero) y se defiende que no cabe responsabilizar al banco como
receptor por no haber podido controlar el ingreso de la cantidad reclamada
(motivo segundo). La entidad recurrente termina solicitando a esta sala que se
desestime la demanda con expresa imposición de costas a la demandante.
C) Recurso de casación.
El único motivo del recurso se formula
al amparo del ordinal 2.º del art. 477.2 LEC y se funda en «infracción de las
normas procesales reguladoras de la sentencia, al invertir las reglas de la
carga de la prueba y atribuir a la entidad demandada la falta de prueba de la
finalidad residencial de la compra de una vivienda».
En su desarrollo argumental se cita como
infringido el art. 217.2 LEC, en relación con el apdo. 7 del mismo precepto, y
se argumenta, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida considera que
incumbía al banco probar que el comprador adquirió la vivienda con una
finalidad no residencial, obviando que lo relevante es que, conforme al citado
art. 217.2 LEC, incumbía al comprador probar la finalidad residencial de la
adquisición por ser un hecho constitutivo de su pretensión del que dependía el
éxito de la misma; y (ii) que la sentencia recurrida vulnera las reglas sobre
el onus probandi, pues, a pesar de que la Ley 57/1968 no contiene una
presunción legal sobre el destino residencial de las compraventas, «ni puede
entenderse que exista una presunción judicial» a favor de la finalidad
residencial por el mero hecho de que el comprador fuera una persona física y la
compraventa tuviera por objeto una sola vivienda, dado que ostentaba cargos en
entidades dedicadas a la intermediación financiera, la sentencia recurrida, en
lugar de atribuir al comprador las consecuencias de no probar que la compra
tenía una finalidad residencial, atribuye al banco las consecuencias de no
haber probado que su finalidad fuera la inversión o la especulación.
El comprador se ha opuesto al recurso
alegando, en síntesis: (i) que debió inadmitirse, por ser inadmisible el de
casación (cuestión ya desestimada); y (ii) que en todo caso el motivo debe
desestimarse por razones de fondo, porque mientras el demandante sí ha probado
los hechos constitutivos de su pretensión, dado que adujo en la demanda que el
destino de la vivienda era residencial (servir de residencia vacacional al
demandante y a su familia), asimismo aclaró que su profesión era ajena al mundo
inmobiliario y que no desarrollaba actividad inversora de esta naturaleza, y no
se discute que la compraventa tuvo por objeto una sola vivienda, que no era una
suite ni un apartamento turístico, por el contrario, el banco no ha probado la
concurrencia de indicio alguno que permita inferir la finalidad especulativa
que sostiene (el doc. 1 de la contestación es una mera consulta a través de
Internet, no prueba que el Sr. Roberto fuera profesional inmobiliario o se
dedicara habitual u ocasionalmente a actividades de inversión, y además es un
documento redactado en inglés, cuya traducción no se acompaña, lo que determinó
que su valor probatorio fuera impugnado en el acto de la audiencia previa).
D) El motivo deba ser desestimado por las siguientes razones:
1.ª) En su formulación se atisban graves
defectos susceptibles de integrar las causas de inadmisión de incumplimiento de
los requisitos de encabezamiento y desarrollo de los motivos (art. 473.2 en
relación con el art. 471 LEC), ahora en sentencia apreciables como razones para
su desestimación (p.ej. sentencias del TS nº 400/2024, de 19 de marzo, y STS nº
232/2017, de 6 de abril, esta última de pleno), por no citar de forma precisa
en su encabezamiento la norma procesal infringida (art. 471 LEC), que solo es
posible identificar tras la lectura del desarrollo argumental del motivo (en
este sentido p.ej. sentencias del TS nº 487/2018, de 12 de septiembre, y STS nº
518/2018, de 20 de septiembre, ambas citadas por la más reciente STS nº 1296/2024,
de 11 de octubre), y por mezclar de forma improcedente cuestiones procesales
heterogéneas, atinentes a la carga de la prueba y a su valoración, cada una de
las cuales ha de plantearse separadamente, en motivos distintos y por el cauce
correspondiente, que no es ordinal 2.º sino el 4.º del art. 469.1 LEC cuando se
pretenda revisar la valoración de la prueba (en este sentido la citada
sentencia del TS nº 582/2022), cuestiones que además no cabe en este caso
deslindar de la cuestión de fondo a la que se refiere el primer motivo de
casación.
2.ª) En este sentido, basta la lectura
del desarrollo argumental del motivo para colegir que la discrepancia del banco
no solo no tiene que ver con la carga probatoria, sino que ni tan siquiera es
puramente fáctica, pues de lo que verdaderamente discrepa es de la inferencia
del tribunal sentenciador, como juicio de valoración jurídica, sobre la
existencia de una finalidad residencial, por entender el banco que dicha
inferencia no se compadece con los indicios contrarios a dicha finalidad
residencial que, según la parte recurrente, se desprenden de los hechos
probados, en concreto, según dice, que el comprador ostentara cargos en varias
sociedades, algunas relacionadas con la intermediación financiera.
3.ª) En suma, ni el planteamiento del
motivo es el formalmente el adecuado, ni existen razones de fondo para
reprochar a la sentencia recurrida haber incurrido en la infracción que se
denuncia, pues su conclusión jurídica sobre la existencia de finalidad
residencial no descansa en atribuir al banco las consecuencias negativas de la
falta de prueba de los indicios que el banco considera contrarios a dicha
finalidad, sino que, en tanto que no desvirtúa el juicio fáctico de la
sentencia apelada, también descansa en las conclusiones que alcanzó el órgano a
quo sobre la suficiencia de prueba de los hechos constitutivos de la pretensión
del demandante, en particular, que la compra tuviera por objeto una sola
vivienda y que el demandante corroborase en el acto del juicio durante su
interrogatorio la finalidad residencial vacacional a la que se refirió en la
demanda. Veáse que la propia fundamentación jurídica de la sentencia recurrida
declara probado el hecho, no desvirtuado de contrario, de que la vivienda se adquirió
para servir de «vivienda habitual o residencia de verano del actor y su
familia». Por lo tanto, como en el caso de la sentencia del TS nº 746/2025,
existe prueba de los hechos constitutivos de la pretensión de la parte
demandante, lo que excluye la infracción de las reglas que rigen la carga de la
prueba; su conclusión jurídica sobre la existencia de una finalidad residencial
se asienta en una base fáctica resultante de la valoración conjunta de la
prueba, cuya revisión el banco no ha propugnado por el cauce adecuado y en los
estrictos términos que posibilitan la revisión probatoria por esta sala; y dado
el planteamiento del primer motivo de casación, es en este recurso donde
procede examinar si dicho juicio de valoración jurídica favorable a la
existencia de una finalidad residencial es o no conforme con la doctrina
jurisprudencial al respecto, partiendo del obligado respeto a los hechos probados.
E) Recurso de casación.
1º) Como se ha dicho, el motivo primero
se funda en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que
excluye su aplicación cuando la compraventa no tiene una finalidad residencial, lo que, según el banco recurrente,
acontece en este caso, dada la concurrencia de dos indicios que la
jurisprudencia valora como contrarios a dicha finalidad residencial, como que
el comprador se dedicara a una actividad de intermediación financiera y que el
contrato contuviera una cláusula que permitiera ceder al vivienda a terceros.
El comprador se ha opuesto al motivo
alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de
fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es
aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos
declarados probados por la sentencia recurrida.
2º) Como recuerdan, p.ej. y entre las
más recientes, las sentencias del TS nº 1189/2025, de 21 de julio, y STS nº 531/2025,
de 1 de abril, así como la varias veces mencionada STS nº 746/2025 (que cita
las sentencias del TS nº 205/2024 y STS nº 203/2024, las dos de 19 de febrero),
las tres primeras referidas a casos como este en el que la compraventa tuvo por
objeto una sola vivienda, según jurisprudencia constante de esta sala:
1. La Ley 57/1968 no es aplicable a
quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no
profesionales, «por lo que su aplicación no depende de la condición de
consumidor del comprador».
2. A estos efectos son factores o
indicios que, en función de las circunstancias, pueden tenerse en consideración
para apreciar la existencia de finalidad inversora (por lo que ahora interesa)
el número de viviendas adquiridas de la misma promoción (p.ej. sentencias del
TS nº 460/2020, de 24 de junio, STS nº 385/2021, de 7 de junio, STS nº 573/2021,
de 23 de julio, todas ellas citadas por la STS nº 379/2022, de 5 de mayo, y
sentencia del TS nº 52/2022, de 31 de enero); la condición de promotor o de
persona vinculada con el sector inmobiliario del comprador (p.ej. sentencia del
TS nº 587/2023, de 21 de abril, con cita de las sentencias del TS 360/2016, de
1 de junio, 623/2020, de 19 de noviembre y STS nº 53/2022, de 31 de enero); que
el comprador tuviera ya otras viviendas (p.ej. STS nº 529/2023, de 18 de abril,
STS nº 379/2022, STS nº 52/2022, STS nº 573/2021 y STS nº 385/2021); que el
comprador guarde silencio en su demanda sobre la finalidad residencial de las
compras (p.ej. sentencias del TS nº 420/2016, de 24 de junio, STS nº 675/2016,
de 16 de noviembre, STS nº 385/2021, STS nº 573/2021, STS nº 379/2022 y STS nº
587/2023); que las alegaciones posteriores de la parte demandante sean vagas,
ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la
intención inversora opuesta por el banco (sentencias del TS nº 573/2021, STS nº
53/2022, STS nº 379/2022 y STS nº 587/2023); y, en fin, que en el contrato se
incluya una cláusula que permita al comprador ceder su posición jurídica a
terceros (sentencia 587/2023, con cita de las sentencias del TS nº 623/2020, STS
nº 385/2021, STS nº 573/2021 y STS nº 27/2022, de 31 de enero).
F) Conclusión.
1º) La aplicación de esta doctrina
jurisprudencial determina que el primer motivo deba ser desestimado porque, como en el casos de las citadas
sentencias del TS nº 746/2025 y STS nº 205/2024, aunque algunos de los
razonamientos del tribunal sentenciador sobre la cuestión controvertida no se
ajusten a la jurisprudencia (cual sucede con los relativos a que la falta de
terminación de la vivienda impedía saber qué destino se la iba a dar), lo
determinante es que tampoco en este caso «los indicios en contra de la
finalidad residencial son suficientes, valorados junto con los favorables a tal
finalidad, para desvirtuar el juicio de dicho tribunal al respecto ni, por
tanto, para casar su sentencia».
Es cierto que concurren algunos indicios contrarios a una finalidad residencial, como que las alegaciones del demandante sobre la finalidad residencial de la compraventa, tanto en su demanda como posteriores, fueran poco concluyentes, por limitarse a afirmar sin más que su intención era destinarla a residencia vacacional para su disfrute y el de su familia, o como que en el contrato se le facultara para ceder la vivienda a terceros.
Pero son más determinantes en este caso los indicios favorables a
dicha finalidad residencial, toda vez que: (i) la compraventa tuvo por objeto
una sola vivienda y no dos o más de la misma promoción (circunstancia que, de
haber acontecido, constituiría un «muy cualificado indicio» de una finalidad no
residencial según declaró la sentencia del TS nº 858/2024, de 17 de junio);
(ii) no consta probado que el comprador fuera propietario de otras viviendas
cuando adquirió la del presente litigio; (iii) el hecho de que confiara toda la
gestión de compra a un abogado que hizo de representante solo abunda en el
dato, no discutido, de que el comprador tenía su residencia habitual en Reino
Unido, lo que no excluye la posibilidad de adquirir una vivienda en España para
residir en ella durante periodos vacacionales; y (iv) el banco se aparta de los
hechos probados, cuya revisión no ha propugnado en debida forma, al vincular
indiscutiblemente al comprador con el sector inmobiliario y con la actividad
especulativa propia de este sector en virtud de una documentación basada en
datos obtenidos a través de Internet, poco o nada concluyente al respecto (pues
incluso dando por cierto que en la fecha del contrato ocupara cargos en alguna
sociedad radicada en el extranjero dedicada a la intermediación financiera, tal
circunstancia no basta para tener por acreditado que fuera promotor o que
desempeñara profesionalmente actividad alguna en el sector inmobiliario, para
colegir de ello que la compra de este litigio tuviera por finalidad la
especulación).
2º) El motivo segundo se funda en
infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que se cita
para justificar la existencia de interés casacional, toda ella referida a la
improcedencia de responsabilizar a las entidades receptoras de los anticipos
cuando no pueden controlar los ingresos vinculándolos con pagos a cuenta del
precio de viviendas en construcción.
El comprador ha pedido la desestimación del motivo alegando causas de inadmisión, ya desestimadas anteriormente, y como razones de fondo, en síntesis, que la jurisprudencia que se invoca de contrario no es aplicable al caso, por referirse a circunstancias incompatibles con los hechos declarados probados por la sentencia recurrida.
En particular, insiste
en que el planteamiento del banco obvia que ha quedado probado el ingreso de la
cantidad reclamada en dicha entidad, en la cuenta indicada en el contrato; que
se trató de una cantidad prevista en el contrato; que al hacerse el ingreso se
indicó claramente el concepto a qué respondía el pago, y que, por el contrario,
el banco ni aportó el extracto de cuenta ni contestó al interrogatorio.
3º) Conforme a la consolidada doctrina
jurisprudencial de esta sala sobre la responsabilidad legal específica de las
entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 (entre las más recientes, p.ej. las
sentencias del TS nº 1767/2025 y STS nº 1764/2025, las dos de 2 de diciembre, STS
nº 1643/2025 y STS nº 1642/2025, las dos de 17 de noviembre, STS nº 1555/2025 y STS nº 1549/2025, las dos de 4
de noviembre, y STS nº 1332/2025, STS nº 1331/2025 y STS nº 1320/2025, las tres
de 29 de septiembre), tal responsabilidad, que no depende de que la cuenta en
la que se ingresen sea la especial a que se refiere la norma, no es una
responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al
avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control
«sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad
de crédito, siendo por ello lo relevante si esta conoció o tuvo que conocer
(que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia del TS nº 733/2015, de
21 de diciembre) la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de
viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la
posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de
viviendas.
Las sentencias del TS nº 3/2024, de 8 de
enero, STS nº 306/2024, de 4 de marzo, y STS nº 344/2024, de 11 de marzo,
citadas por la STS nº 1315/2024, de 14 de octubre, y otras muchas, entre las
más recientes, p.ej. las citadas sentencias del TS nº 1767/2025, STS nº 1643/2025,
STS nº 1322/2025, y STS nº 1320/2025, hacen hincapié en que para la
jurisprudencia no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la
sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la
entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad
inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a
recibir anticipos de compradores de viviendas, «no puede exigirse al banco una
labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora».
4º) La aplicación de esta jurisprudencia
al caso determina que este segundo motivo deba ser también desestimado porque, a tenor de los concretos hechos
probados que singularizan este caso, la conclusión de la sentencia recurrida,
como juicio de valoración jurídica, de que BP (BS) pudo conocer y por lo tanto
controlar el ingreso de la cantidad reclamada, es una conclusión razonable que
no contradice la jurisprudencia expuesta.
En este sentido procede destacar que la inferencia del tribunal sentenciador no se sustenta únicamente en la idea de que el banco sabía que la cuenta era de una promotora, sino que, al no desvirtuar los razonamientos al respecto de la sentencia apelada, también toma en consideración hechos probados relevantes, incólumes en casación, como que se trató de un solo ingreso, de un importe (160.385 euros) muy elevado, notoriamente superior al importe habitual de los pagos parciales a cuenta del precio de viviendas en construcción, y que, al hacerse el ingreso, se indicaron datos suficientes para que el banco pudiera conocer, de haber desplegado la diligencia que le era exigible y sin mayor esfuerzo, cuál era el concepto de ese pago, a fin de poder vincularlo con una entrega a cuenta del precio de la vivienda del demandante.
En este sentido, visto el contenido del doc. 3 de la demanda, la labor de control de ese pago no exigía al banco un escrutinio sobre cada ingreso de dinero en dicha cuenta, pues en el justificante de la transferencia no solo se indicaron el apellido del comprador y el nombre promoción (datos ambos, que se vienen considerando insuficientes a estos efectos), sino que se especificó además la vivienda (apartamento 206) por cuya cuenta se hacía el pago.
Todo eso unido a la pasividad del banco, que más allá
de no comparecer a través de su representante legal, consta que no atendió los
requerimientos que se le hicieron para que aportara el extracto de movimientos
de dicha cuenta, teniendo en cuenta, conforme al principio de facilidad y
disponibilidad probatoria, que el banco era el único que podía acreditar con
esa documental que la cuenta de destino estaba destinada a múltiples
finalidades y, por tanto, que la labor de control sobre un ingreso aislado,
como el que es objeto de litigio, constituía para el banco un esfuerzo
exorbitante, legalmente no exigible.
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
667 227 741
