La sentencia de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 12 de septiembre de 2022, nº
597/2022, rec. 684/2019, declara que el avalista debe responder frente
a los compradores, aunque se trate de un aval colectivo, de la totalidad de los
anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el
promotor avalado, cuando se hayan hecho entregas a cuenta del precio de
cantidades previstas en el contrato y el promotor hubiera incumplido su
obligación de entregar la vivienda.
A) Antecedentes.
En el presente litigio
el comprador de una vivienda en construcción, hoy recurrente, reclamó del banco
hoy recurrido, por su condición de avalista, la parte del total de las
cantidades anticipadas por él a la promotora a cuenta del precio de la vivienda
pendientes aún de devolución más sus intereses, y como la demanda fue
íntegramente desestimada en segunda instancia por apreciar el tribunal un
acuerdo transaccional sobre el total de las cantidades anticipadas, la
controversia en casación se reduce a determinar si la interpretación del
documento que contenía dicho acuerdo vulnera o no lo dispuesto en el art. 7 de
la Ley 57/1968 y su jurisprudencia acerca del carácter irrenunciable de los
derechos del cesionario.
Son antecedentes
relevantes para la decisión del recurso los siguientes:
1. Hechos probados o no
discutidos:
1.1. Con fecha 10 de
enero de 2008, D. Luis Andrés suscribió con la entidad Coalso S.L. un contrato
privado de compraventa de vivienda en construcción (más garaje y trastero
anejos) que la vendedora promovía en una parcela de su propiedad sita en
Moncada (Valencia), la cual ya se estaba construyendo en virtud de licencia de
obras concedida el 4 de mayo de 2007 y debía entregarse, según el expositivo
cuarto, en un plazo de veinticuatro meses a contar desde la fecha de inicio de
las obras.
1.2. En lo que aquí
interesa, el contrato (doc. 1 de la demanda) incluía las siguientes
estipulaciones:
La segunda, en la que
se indicaba que el precio de la vivienda más anejos era de 71.701,22 euros más
IVA, 76.720,31 euros en total.
La tercera, la cuarta y
la sexta, que regulaban el calendario de pagos, en las que respectivamente se
reconocía que a cuenta del precio de su vivienda y anejos el comprador había
satisfecho a la promotora en el momento de la firma la cantidad de 6.863,61
euros más 4.495,72 euros de IVA, 11.359,33 euros en total (tercera), se
establecía que el "resto del precio ", hasta el importe de 19.359,33
euros (es decir, 8.000 euros) debería pagarse en 20 plazos mensuales de 400
euros cada uno (cuarta), y preveía que "la cantidad pendiente por importe
de 57.360,98 euros" debería abonarse a la entrega de las llaves y
otorgamiento de la escritura pública de compraventa (sexta).
La quinta, según la
cual las entregas a cuenta referidas en las estipulaciones tercera y cuarta se
garantizaban mediante aval de Caja de Ahorros (CAM) del Mediterráneo y deberían
ingresarse en una cuenta de la promotora en dicha entidad de crédito terminada
en 2046.
La octava, por la que
la promotora se obligaba a devolver las cantidades anticipadas más sus
intereses legales para el caso de incumplimiento del plazo de inicio o de
terminación de las obras.
1.3. El comprador
entregó a la promotora a cuenta del precio de su vivienda y anejos un total de
33.659,33 euros, a razón de 4.000 euros el día 26 de noviembre de 2007 mediante
cheque, 7.359,33 euros como primer pago en el momento de la firma del contrato
también mediante cheque (ambas cantidades suman los 11.359,33 euros indicados
en la estipulación tercera), 8.000 euros mediante 20 cuotas mensuales de 400
euros cada una (conforme a la estipulación cuarta), 5.400 euros el día 18 de
noviembre de 2009 mediante transferencia bancaria a la citada cuenta de la
promotora en CAM y 8.900 euros el 21 de diciembre de 2010 también mediante
transferencia a dicha cuenta (docs. 3 a 27 de la demanda).
1.4. La devolución de
las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas de la promoción a
la que pertenecía la vivienda del presente caso estaba garantizada mediante
"Aval General número NUM000" otorgado por la CAM a la promotora en virtud
del cual con fecha 13 de octubre de 2008 la CAM expidió aval o certificado
individual (inscrito con el n.º NUM001 en el "registro especial de
avales" y "formalizado con el número individual NUM002") en
favor del comprador Sr. Luis Andrés con un límite de 14.340,25 euros (doc. 2 de
la demanda).
1.5. Al haber
transcurrido sobradamente el plazo de entrega pactado sin que la vivienda le
hubiera sido entregada, con fecha 16 de abril de 2013 el comprador remitió por
burofax a la promotora un escrito en el que manifestaba su voluntad de resolver
extrajudicialmente el contrato de compraventa por incumplimiento de la
promotora y le exigía el reintegro de las cantidades anticipadas que excedían
del límite cuantitativo del aval individual, más sus intereses, en los
siguientes términos (doc. 28 de la demanda):
"[...] Puesto que
al ejecutar el de Aval General número NUM000 y con n.º individual NUM002 de la
CAM que asciende a 14.340,25 €, les notifico la rescisión del contrato y
solicito el reintegro de 19.319,08 € más los intereses legales, así como la indemnización
a la que hace referencia en el contrato en su cláusula 6.2.".
1.6. Por escrito de
fecha 16 de abril de 2013 el comprador comunicó al Banco de Sabadell S.A.
(sucesor de la CAM, en adelante BS o el banco) su "deseo de ejecutar"
el aval individual "número NUM001 que ha sido formalizado con el número
individual NUM002" por los 14.340,25 euros indicados en él (doc. 29), y
con fecha 4 de junio de 2013 BS abonó dicho importe al comprador mediante
cheque bancario que fue ingresado en una cuenta del referido comprador en otra
entidad (doc. 31 de la demanda).
1.7. La promotora fue
declarada en concurso por auto de 18 de septiembre de 2013 del Juzgado de lo
Mercantil n.º 3 de Valencia en actuaciones n.º 704/2013 (doc. 36 de la
demanda), procedimiento en el que se reconoció al comprador Sr. Luis Andrés un
crédito por importe de 33.659,33 euros (docs. 37 y 38 de la demanda).
1.8. Por escrito de
fecha 19 de mayo de 2014 el comprador reclamó a BS el pago de los restantes
19.319,08 euros anticipados a la promotora, más los intereses legales
devengados por el total de las cantidades anticipadas hasta la fecha de su
devolución, que en ese momento cifraba en 8.727,44 euros (doc. 33 de la
demanda).
1.9. Por escrito de
fecha 17 de noviembre de 2014, BS contestó que procedería a calcular los
intereses legales, pero únicamente sobre el importe que decía garantizado por
el aval individual (doc. 34 de la demanda), y con fecha 29 de diciembre del
mismo año BS abonó al comprador por dicho concepto la suma de 3.060,18 euros,
suscribiéndose por el comprador un "recibí" (doc. 35 de la demanda,
folio 101 de las actuaciones de primera instancia) del siguiente tenor:
2. A finales de enero
de 2015 el comprador interpuso la demanda del presente litigio contra BS
interesando su condena al pago de los 19.319,08 euros anticipados a la
promotora que todavía no le habían sido reintegrados, más intereses legales de
dicha suma desde el 16 de abril de 2013, fecha del primero de los escritos
dirigidos al banco.
Fundaba sus
pretensiones en la eficacia de las garantías, colectiva e individual, otorgadas
por BS conforme a la Ley 57/1968 y en la irrenunciabilidad de sus derechos
conforme al art. 7 de la misma ley, alegando, en síntesis: (i) que ante el
incumplimiento contractual de la promotora, el banco demandado debía responder,
como avalista, de la obligación de aquella de devolver al comprador la
totalidad de los anticipos y sus intereses legales desde la fecha de las
respectivas entregas porque las garantías comprendían el total de lo
anticipado, sin que pudiera oponerse al comprador el límite cuantitativo
indicado en el documento de aval individual; y (ii) que como BS ya había
devuelto los 14.340,25 euros indicados en el aval individual como límite
garantizado y los intereses legales de dicha suma, procedía condenar al banco a
devolver los restantes 19.319,08 euros también anticipados en su día por el
comprador a cuenta del precio de la vivienda y anejos, más los intereses
legales de esta cantidad pero computados desde el requerimiento extrajudicial
al banco de fecha 16 de abril de 2013.
3. BS, aparte de
proponer la excepción de falta de legitimación pasiva, se opuso a la demanda
alegando, por lo que ahora interesa y en síntesis: (i) que BS había
prestado aval por importe de 14.340,25 euros "al ser el único que le fue
solicitado por la promotora", y que cuando fue requerido para ejecutar
dicho aval procedió a pagar su importe y los intereses legales de dicha
cantidad, momento en el que las partes suscribieron un "documento de
finiquito y liberación de responsabilidad" del banco (doc. 35 de la
demanda); y (ii) que en todo caso la avalista no debía responder de cantidades
anticipadas por el comprador que no tenían correspondencia en el contrato, como
era el caso de los 5.400 euros que se decían entregados con fecha 18 de
noviembre de 2009 y de los 8.900 euros que se decían entregados el 21 de
diciembre de 2010, cantidades que además no se habían ingresado en la cuenta
especial indicada en el contrato.
4. La sentencia de
primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la
entidad demandada.
En lo que ahora
interesa, sus razones fueron las siguientes: (i) conforme al art. 1 de la Ley
57/1968 la responsabilidad de la entidad avalista, no dependía del ingreso de
las cantidades anticipadas en una cuenta especial ni podía limitarse a la
cantidad expresada en el aval particular; (ii) según reiterada jurisprudencia,
la finalidad tuitiva de dicha ley y el carácter irrenunciable de los derechos
de los compradores de viviendas en construcción conllevaba que el aval debiera
extenderse a la totalidad de las cantidades anticipadas más sus intereses hasta
que la vivienda fuera entregada y contara con licencia de primera ocupación; y
(iii) procedía computar los intereses de los anticipos desde las fechas de sus
respectivas entregas.
5. Contra dicha
sentencia interpuso recurso de apelación la entidad demandada interesando la
desestimación de la demanda y alegando, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que la sentencia
apelada contenía una interpretación indebida del carácter irrenunciable de los
derechos del comprador al extender ese carácter irrenunciable a la renuncia
cuantitativa del derecho contenida en el pacto firmado por el comprador con el
banco (doc. 35 de la demanda), toda vez que a través del "pacto de
finiquito y renuncia" consignado en dicho documento el comprador no es que
renunciara a su derecho, sino que, en ejercicio del mismo, había limitado
cuantitativamente la responsabilidad del banco a los 14.340,25 euros de
principal más 3.060,18 euros de intereses ya abonados por BS; (ii) que en todo
caso el banco avalista no debía responder de las cantidades anticipadas que no
tenían correspondencia en el contrato de compraventa ; (iii) que la sentencia
apelada había incurrido en incongruencia ultra petita al fijar el cómputo del
interés legal en las fechas de las entregas a cuenta, pues en la demanda solo
se pidieron desde el 16 de abril de 2013; y (iv) que no procedía imponer al
banco las costas de la primera instancia, de una parte porque si se estimara el
recurso de apelación debería desestimarse la demanda y, de otra, porque en todo
caso se trataba de una materia que suscitaba dudas de derecho habida cuenta de
los distintos criterios mantenidos por los diferentes órganos judiciales y de
que la sentencia apelada se fundaba en una jurisprudencia de julio de 2015 y
marzo de 2016 que no existía cuando se contestó a la demanda en abril de 2015.
El comprador se opuso
al recurso alegando, en lo que ahora interesa: (i) que lo firmado fue un recibí de la
carta redactada y entregada por BS con fecha 29 de diciembre de 2014 (doc. 35
de la demanda), "no suponiendo ninguna manifestación de voluntad";
(ii) que la sentencia apelada había interpretado correctamente ese documento
porque, dado el carácter irrenunciable de los derechos del comprador según la
Ley 57/1968 (EDL 1968/1807), este no podía renunciar a las cantidades
anticipadas para el caso de que la vivienda no llegara a buen fin; (iii) que si
el doc. 35 de la demanda se interpretaba como una transacción, esta debía
considerarse nula de pleno derecho por falta de causa e irrenunciabilidad de
los derechos del comprador; (iv) no cabía discutir que las cantidades
reclamadas fueron entregadas por el comprador a la promotora, incluyendo los
5.400 euros pagados el 18 de noviembre de 2009 y los 8.900 abonados el 21 de
diciembre de 2010; (v) la entidad avalista conocía todos los pagos, tanto
porque se hicieron entre cuentas del comprador y de la promotora abiertas en la
CAM como porque dicha entidad financiaba además la promoción; y (vi) para el
caso de que no se estimaran los anteriores argumentos, debería examinarse de
oficio la nulidad del doc. 35 de la demanda por tratarse de una condición
general abusiva por falta de transparencia.
6. La sentencia de
segunda instancia, estimando el recurso de apelación del banco, revocó la
sentencia apelada y desestimó íntegramente la demanda sin imponer las costas de
la segunda instancia a ninguna de las partes y con imposición de las de la
primera instancia al demandante.
En lo que ahora
interesa la sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) de la literalidad del
doc. 35 de la demanda (que se reproduce) resulta que el comprador
"libremente y tras recibir una determinada cantidad de la entidad
avalista, renuncia a recibir el resto, dando por extinguidas todas las
responsabilidades del Banco de Sabadell en relación al citado aval y al importe
pagado, por tanto esa dejación de su derecho no afecta al mismo en su
consideración general, lo que prohíbe el artículo 7 de la Ley, sino únicamente
a su dimensión cuantitativa" (cita y extracta la sentencia de esta sala
459/2017, de 18 de julio, de pleno); (ii) el doc. 35 fue aportado por el
comprador con su demanda, sin hacer alusión a su nulidad ni reserva alguna al
respecto, por lo que la alegación ahora sobre su nulidad de pleno derecho
"resulta totalmente novedosa"; y (iii) la estimación del motivo
primero del recurso de apelación hace innecesario el examen de los restantes.
B) Doctrina del Tribunal
Supremo.
Según jurisprudencia
reiterada del Tribunal Supremo (p.ej. sentencias del TS nº 353/2022, de 3 de
mayo, 306/2022 y 305/2022, ambas de 19 de abril, y sentencias 140/2022,
138/2022, 137/2022, 136/2022, 135/2022 y STS nº 134/2022, todas de 21 de
febrero), la responsabilidad del avalista de la Ley 57/1968, aunque se trate de
un aval colectivo, deriva del propio aval y su efectividad a la hora de
responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus
intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado,
solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades
previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de
entregar la vivienda, pero no depende de que los anticipos se hayan ingresado o
no en una cuenta del banco avalista o de otra entidad, ni del carácter de dicha
cuenta.
La inoponibilidad de
los límites cuantitativos del aval al comprador ha sido declarada por la
jurisprudencia también respecto de los incluidos en los avales o certificados
individuales (en este sentido, sentencia 521/2021, de 12 de julio, con cita de
la 298/2019, de 28 de mayo).
C) Conclusión.
1º) Es cierto que la
sentencia de pleno del Tribunal Supremo 459/2017, de 18 de julio, declaró la validez de
un acuerdo transaccional suscrito entre compradores y vendedora en virtud del
cual los compradores renunciaron libremente a reclamar parte de las cantidades
anticipadas, con la consecuencia de que esa misma obligación, ya cuantitativamente
menor, era la que deberían asumir los garantes y la entidad receptora de los
anticipos.
Asimismo,
posteriormente la sentencia del TS nº 446/2020, de 20 de julio, aclarada por
auto de 21 de julio de 2022, declaró que el carácter irrenunciable de los
derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores no impide que, una vez
producido el incumplimiento del vendedor, el comprador pueda llegar a una
transacción con el vendedor que implique una renuncia a recuperar la totalidad
de las cantidades anticipadas, renuncia que beneficiará al garante en cuanto
este responde por el vendedor.
2º) Sin embargo, en el
presente caso no hay transacción alguna entre comprador y vendedor, sino, únicamente, un
"recibí" firmado por el comprador "como pago de las
responsabilidades" que para el banco derivaban del aval individual y en
virtud del cual el comprador daba por "extinguidas todas las
responsabilidades del BANCO DE SABADELL S.A. en relación al citado aval y al
importe pagado".
3º) En consecuencia, no
hay el menor asomo de renuncia a los anticipos que excedieran del límite de
dicho aval individual y por los que el banco debía responder en cuanto avalista
general del vendedor según la jurisprudencia de esta sala.
De ahí que proceda
estimar el recurso, ya que el tribunal sentenciador infringió los arts. 1281
CC, 6.2 CC y 7 de la Ley 57/1968 al interpretar el documento en cuestión de un
modo totalmente opuesto al carácter irrenunciable que la ley asigna a los
derechos del comprador, y, casar la sentencia recurrida.
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