La sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid, sec. 25ª, de 20 de octubre de 2025, nº 300/2025, rec. 987/2024, declara nula la distribución igualitaria
de los gastos comunes y los acuerdos que atribuyen facultades al presidente
para realizar derramas adicionales, confirmando la vigencia y obligatoriedad de
la regla estatutaria que establece la contribución proporcional al coeficiente
de participación.
Pues la mera falta de impugnación de los
acuerdos comunitarios en los que se hubiere efectuado la distribución, entre
los copropietarios, de los gastos comunes de forma diferente a lo prevenido por
la norma estatutaria, no implica la existencia de un acuerdo tácito de
modificación de dicha norma estatutaria.
Pues al no haberse justificado ni la
existencia de acuerdo comunitario, debidamente adoptado, modificando el
contenido de la Regla 23.ª de los Estatutos de la Comunidad, ni la existencia
de pronunciamiento judicial firme que declarara expresamente la validez del
reparto igualitario de los gastos comunes, resulta incuestionable la nulidad la
distribución igualitaria de los gastos comunes y los acuerdos que atribuyen
facultades al presidente para realizar derramas adicionales.
A) Introducción.
Una comunidad de propietarios ha venido
distribuyendo los gastos comunes de forma igualitaria entre los propietarios,
contraviniendo la regla estatutaria que establece que la contribución debe
hacerse en proporción al coeficiente de participación de cada propietario, lo
que llevó a un propietario a impugnar los acuerdos adoptados en las juntas
generales de 2020 que aprobaron dicha distribución y atribuyeron facultades
para derramas adicionales.
¿Es válida la distribución igualitaria
de los gastos comunes adoptada por la Junta de Propietarios en contravención de
la regla estatutaria que establece la contribución proporcional al coeficiente
de participación, y son nulos los acuerdos que atribuyen facultades al
presidente para realizar derramas adicionales sin el debido procedimiento?.
Se considera nula la distribución
igualitaria de los gastos comunes y los acuerdos que atribuyen facultades al
presidente para realizar derramas adicionales, confirmando la vigencia y
obligatoriedad de la regla estatutaria que establece la contribución proporcional
al coeficiente de participación; no se produce cambio ni fijación de doctrina,
sino la confirmación de la doctrina jurisprudencial aplicable.
La nulidad se fundamenta en el artículo
18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que los acuerdos contrarios
a los estatutos son anulables, y en la jerarquía normativa que sitúa a los
estatutos y título constitutivo por encima de los acuerdos de junta,
requiriendo unanimidad para su modificación conforme al artículo 17.6 de la
misma ley; además, la falta de impugnación previa no implica modificación
tácita de los estatutos, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
B) Objeto del recurso de apelación.
El examen de las actuaciones, efectuado
por la SALA en el desempeño de la función revisora que, como tribunal de
segunda instancia, tiene legalmente atribuida, pone de manifiesto que la
controversia sometida a su decisión viene definida -teniendo en cuenta el
contenido de la pretensión objeto del proceso, tal y como quedó definitivamente
concretada en el acto de la audiencia previa, tras la retirada, por la
representación actora, de las peticiones contenidas en los APARTADOS TRES y
SIETE del SUPLICO del escrito de demanda- por las siguientes cuestiones:
1.- La vigencia y obligatoriedad de la
Regla Vigesimotercera de la Base IV de los Estatutos de la Comunidad incluidos
en la Escritura de División Horizontal.
2.- La eventual nulidad de los acuerdos
adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en su reunión
ordinaria de 26 de febrero de 2020, respecto del punto segundo del orden del
día, en cuanto el presupuesto para el ejercicio de 2020 que se aprueba incluye
una distribución por partes iguales de gastos comunes, vulnerando la norma
estatutaria y en cuanto atribuye al Presidente de la Comunidad facultades para
realizar derramas adicionales.
3.- La eventual nulidad de los acuerdos
adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada en su reunión
extraordinaria de 12 de noviembre de 2020, respecto del punto primero del orden
del día, en cuanto que el incremento de las cuotas de contribución a los gastos
comunes que se aprueba no tiene en cuenta la cuota de participación de cada
elemento privativo, vulnerando la correspondiente norma estatutaria y en cuanto
atribuye al Presidente de la Comunidad facultades para realizar derramas adicionales.
4.- La vulneración por la Comunidad de
Propietarios, en relación ambas juntas, de lo prevenido en el artículo 16.2 de
la Ley de Propiedad Horizontal, al no haber incluido en su correspondiente
ORDEN DEL DÍA los puntos solicitados por el demandante.
5.- La vulneración por la Comunidad de
Propietarios del acuerdo transaccional que suscribió con el actor en fecha 15
de marzo de 2011, así como el acuerdo comunitario adoptado en el punto segundo
del ORDEN DEL DÍA de la Junta Extraordinaria de 6 de mayo de 2010, al haber
destinado parcialmente la cuota de amortización del préstamo de ascensor a
otros fines distintos de dicha amortización.
C) Valoración jurídica.
La adecuada resolución de las anteriores
cuestiones hace conveniente realizar, con carácter previo, una serie de
consideraciones de orden técnico-jurídico:
1.º.- Que la normativa reguladora de la
Propiedad Horizontal se encuentra jerárquicamente integrada, en primer término,
por el TÍTULO CONSTITUTIVO, en segundo término por los ESTATUTOS y, en último
lugar, por el denominado REGLAMENTO o NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR;
encontrándose, las normas de rango inferior supeditadas o subordinadas a las de
rango superior.
Al TÍTULO CONSTITUTIVO y a los ESTATUTOS
-que pueden ir englobados en el Título Constitutivo o formar cuerpo
independiente- se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y al
REGLAMENTO o NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR se refiere el artículo 6 de la misma
Ley.
El TÍTULO CONSTITUTIVO, en sentido
material, es el negocio jurídico que hace surgir a la vida del derecho esta
especial forma de copropiedad, dando lugar a la creación, en un edificio, de
diversos pisos o locales, suficientemente delimitados y susceptibles de
aprovechamiento independiente -por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública- (elementos privativos), que llevan inherente una
copropiedad o cotitularidad, inseparable de la individualizada, sobre los demás
elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo
todos los elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles (elementos comunes); y, en sentido formal, es el
documento que contiene aquel negocio -escritura de división horizontal-. El
TÍTULO CONSTITUTIVO ha de contener necesariamente los supuestos de hecho que
sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la Propiedad
Horizontal, individualizando descriptivamente el inmueble en su conjunto, sus
pisos, locales y cuotas de participación. Esto es, determina los presupuestos
principales para conocer los detalles del inmueble y las normas de
funcionamiento, de modo que concreta el espacio jurídico para el funcionamiento
de la Comunidad de Propietarios.
Los ESTATUTOS constituyen el contenido
jurídico del conjunto de reglas establecidas con la finalidad de completar y
desarrollar las materias relativas a la constitución de la Comunidad y al
ejercicio de los derechos de los copropietarios ajustándolos a las exigencias y
necesidades que pudieran presentarse. Su contenido ha de venir referido a las
reglas de constitución de la Comunidad de Propietarios; a las normas para el
ejercicio de los derechos de los copropietarios, en cuanto a elementos comunes
y elementos privativos; a las disposiciones, no prohibidas por la Ley, en orden
al uso y destino del edificio; a las reglas relativas al uso y destino de los
diferentes pisos y locales, siempre que se respete el legítimo derecho de
propiedad individualizado de cada piso o local; a las normas relativas al uso
de las instalaciones y servicios; a las disposiciones por las que se han de
regular los órganos de gobierno y administración de la Comunidad de
Propietarios; las normas reguladoras de los gastos; o las disposiciones
relativas a seguros, conservación y reparación del edificio y sus
instalaciones.
El REGLAMENTO o NORMAS DE RÉGIMEN
INTERIOR se refiere, como precisó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 22 de octubre de 2008, a cuestiones de mero funcionamiento de los
servicios y elementos comunes; constituyendo el conjunto de normas que regulan
los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas
comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley, el Título Constitutivo
y los Estatutos. Estas normas tienen un doble límite normativo, consecuencia
del principio de jerarquía normativa y del carácter imperativo de la Ley de
Propiedad Horizontal, por lo que no podrán regular materias reservadas por Ley
a los Estatutos, ni contradecir lo establecido por la legislación aplicable,
especialmente la Ley de Propiedad Horizontal, ni en los Estatutos.
2.º.- El TÍTULO CONSTITUTIVO y los
ESTATUTOS, pueden ser objeto de modificación por acuerdo de la Junta de
Propietarios adoptado por la unanimidad del total de los propietarios que, a su
vez, representen el total de las cuotas de participación (artículo 17.6 de la
Ley de Propiedad Horizontal), con la salvedad de los supuestos específica y
expresamente previstos en el propio artículo 17 de la Ley Especial. Por otra parte, también pueden
modificarse judicialmente cuando no resulta posible obtener la unanimidad o la
mayoría cualificada por la oposición infundada de algún copropietario, como ya
reconoció la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 marzo de
2003.
Por el contrario, la adopción y
modificación de las NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR exigen la mayoría ordinaria de
los propietarios, esto es, el voto favorable de la mayoría del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación,
en primera convocatoria, o, en segunda convocatoria, el voto favorable de la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Las distintas mayorías exigidas para la
adopción o modificación de cada uno de los tipos de normas, evidencia la
relación jerárquica y de subordinación existente entre las mismas.
Debiendo tenerse presente, en este
punto, que lo que determina el grado jerárquico de la normativa es su contenido
real, y no su denominación o su incardinación en uno u otro cuerpo normativo.
3.º.- La modificación de los ESTATUTOS,
como la del TÍTULO CONSTITUTIVO tiene que ser inscrita en el Registro de la
Propiedad para tener efectos respecto de terceros, conforme a lo prevenido por
el artículo 5, párrafo 3.º de la Ley de Propiedad Horizontal. Y así lo reitera
la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 25 abril de 2013, si
bien precisando que
«...la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos
aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran
propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los
terceros de buena fe, lo que no ocurre [...] en quien [...] tiene conocimiento
de los acuerdos de modificación [...] y no los impugna por causas vinculadas al
proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para
hacerlo...».
4.º.- Que el modo de contribuir al
cumplimiento de la obligación legal, que corresponde a todos los copropietarios
en el régimen de Propiedad Horizontal, de contribuir a los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización - artículo
9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal- y el modo de contribuir a la dotación
del preceptivo fondo de reserva para atender las obras de conservación,
reparación o rehabilitación de la finca -artículo 9.1.f) de la Ley- constituyen
contenido y materia propia de los ESTATUTOS, pudiendo, por tanto, ser objeto de
especial disposición en los mismos.
Efectivamente, la expresión "o a lo
especialmente establecido" que recoge el mencionado artículo 9.1.e) de la
Ley de Propiedad Horizontal permite que, mediante la correspondiente norma
estatutaria, se determinen sistemas de contribución a los gastos comunes
distintos al de la cuota de participación fijada en el título. Criterio éste
que, por tanto, operará en el supuesto de inexistencia de norma estatutaria al
respecto.
Y así lo tiene proclamado reiterada
doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo -por todas,
Sentencia de 14 de diciembre de 2005- al afirmar que "...el sistema de
distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la
cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de
propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los
que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar
ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o
locales) del edificio...».
Cosa distinta es que la contribución de
los copropietarios al sostenimiento de los gastos comunes -con arreglo al
sistema correspondiente estatutariamente establecido- pueda ser concretada, con
base en lo prevenido en el artículo 6 de la Ley especial, por la propia Junta
de Propietarios -a través del correspondiente Acuerdo, sujeto al régimen de
mayorías prevenido en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y
susceptible de impugnación en la forma prevenida en el artículo 18 de la misma
Ley- mediante el establecimiento de una aportación económica, bien ordinaria,
de pago regular y periódico -cuota regular de contribución o provisión de
fondos-, bien extraordinaria, de pago eventual y circunstancial -derrama-.
Fijada por la Junta de Comuneros o Copropietarios dicha cuota o derrama, su
pago será obligatorio para todos ellos, conforme a lo dispuesto en los
artículos 6, 9.1.e) y f), 17.9, 18.4 y 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal,
en tanto en cuanto no se declare la nulidad del acuerdo correspondiente.
En este punto, se hace preciso
distinguir: Por un lado, la CUOTA O COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN en los gastos
comunes atribuida en el título constitutivo de la propiedad horizontal a cada
piso o local -a cada uno de los elementos privativos que la integran-, que
constituye el módulo para la distribución de los gastos comunes entre todos los
copropietarios y para efectuar la correspondiente imputación individual de las
cantidades satisfechas o de los desembolsos económicos realizados por cada uno
de los copropietarios. Y, por otro lado, la fijación por la Junta de
Copropietarios de una CUOTA REGULAR DE CONTRIBUCIÓN O DE PROVISIÓN DE FONDOS, o
de una DERRAMA, de pago obligatorio, para concretar y facilitar el cumplimiento
de la obligación legal de contribuir a los gastos comunes y, al mismo tiempo,
para dotar o aprovisionar a la Comunidad de fondos para hacer frente a aquellos
gastos comunes y a cualquier contingencia que pudiera surgir en cuanto al
mantenimiento y conservación de los elementos comunes. Gastos y contingencias
que, evidentemente, habrán de ser imputados a cada uno de los comuneros
conforme al sistema de contribución estatutariamente establecido, con la
consiguiente obligación de la Comunidad de rendir cuentas a los comuneros de
los gastos efectuados con cargo al fondo común y de las imputaciones que de
tales gastos se hayan efectuado a cada uno de dichos comuneros.
5.º.- Que la mera falta de impugnación
de los acuerdos comunitarios en los que se hubiere efectuado la distribución,
entre los copropietarios, de los gastos comunes de forma diferente a lo
prevenido por la norma estatutaria, no implica la existencia de un acuerdo
tácito de modificación de dicha norma estatutaria. Así se desprende de la doctrina
jurisprudencial establecida en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 16 de noviembre de 2004.
6.º.- Que la Junta de Propietarios
constituye, como se desprende del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal,
el primero y el principal órgano de gobierno de la comunidad en tal régimen
especial de propiedad.
La Junta de Propietarios debe reunirse,
necesariamente, una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas
-REUNIÓN o JUNTA ORDINARIA- y en todas las demás ocasiones que se considere
conveniente por el presidente o siempre que lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por
cien de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas se realiza
por el presidente o, en su defecto, por los promotores de la reunión, con
indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en
primera o, en su caso, en segunda convocatoria, pudiendo cualquier propietario
pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para
la comunidad, para lo que deberá dirigir escrito al presidente, en el que
especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, debiendo el
presidente incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
7.º.- Que la voluntad de la Junta de
Propietarios, como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos los
copropietarios o comuneros-, se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus
integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su consideración o
deliberación.
Los acuerdos de la Junta suponen, por
tanto, la expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto o
tema sometido a su consideración y deliberación, constituyendo una declaración
de voluntad imputable subjetivamente al colectivo de propietarios determinado
por el contenido de la propuesta. Son actos jurídicos colectivos, en la medida
en que se constituyen por la suma de un conjunto de voluntades individuales que
se expresan a través de los votos; pero no implican un acto plurilateral, por lo
que su eficacia o ineficacia son indivisibles, no siendo posible una
impugnación, una invalidez o una obligatoriedad subjetivamente parcial.
8.º.- Que para que la Junta de
Propietarios pueda constituirse válidamente -y por ende, pueda adoptar
acuerdos- resulta preciso, como previene el artículo 15.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal, que concurran, en primera convocatoria, la mayoría de los
propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de
participación.
Ahora bien, no concurriendo dicho cuórum
habrá de procederse a una segunda convocatoria de la Junta que quedará
válidamente constituida sin sujeción a cuórum alguno.
9.º.- Que un acuerdo comunitario
únicamente se adopta si votan a favor de la propuesta el número de votos
requeridos en la ley, concretamente, en el artículo 17 de la Ley de Propiedad
Horizontal. De tal
modo, que de no obtenerse el QUORUM legalmente requerido -la proporción de
votos favorables exigidos por la Ley- no podrá considerarse adoptado acuerdo
alguno, es decir, NO HABRÁ ACUERDO.
Debiendo tenerse presente, en este
punto, que se deben computar como votos favorables al acuerdo -salvo en los
supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de
los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la
Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma
se haga para aprovechamiento privativo- los de aquellos propietarios ausentes
de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9 de la Ley, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a
quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días
naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
10.º.- Que, conforme a lo prevenido por
el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, para que pueda entenderse
adoptado un acuerdo comunitario que implique "aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en
los estatutos de la comunidad" -y siempre que no se trate de los especial
y expresamente contemplados en el reseñado precepto- se requerirá, como se ha
expuesto con anterioridad, el voto favorable de la unanimidad del total de los
propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación
(100 %).
Por su parte, para que pueda entenderse
adoptado cualquier otro acuerdo -para que haya acuerdo- es preciso que voten a
favor la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación. No obstante, en el supuesto de que se
tratase de una segunda convocatoria, el acuerdo se entenderá adoptado si
obtiene el voto favorable de la mayoría de propietarios asistentes, siempre que
ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de
participación de los presentes.
11.º.- Que la voluntad comunitaria
únicamente puede ser expresada por la Junta de Propietarios, y sólo puede ser
suplida por una decisión judicial en el supuesto contemplado en el párrafo
segundo del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
12.º.- Que no cabe confundir
"ACUERDO COMUNITARIO" con "ACTA DE LA JUNTA". El acuerdo es
la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno colegiado de la
Comunidad de Propietarios; y el acta es una mera relación escrita de lo
sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental
en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano colegiado
de gobierno de la Comunidad.
El reflejo de los acuerdos en el
oportuno acta, conforme a lo prevenido por el artículo 19 de la Ley de
Propiedad Horizontal no tiene carácter AD SOLEMNITATEM, sino naturaleza
claramente formal, instrumental o probatoria.
De este modo, el hecho de que el acuerdo
en sí no aparezca reflejado en el correspondiente libro de actas, o el hecho de
quién hubiere levantado materialmente el acta, carecen de toda trascendencia a
los efectos de impugnación de los acuerdos comunitarios, pues lo relevante es
la propia existencia del acuerdo -entendido, según se ha dejado expuesto, como
declaración de voluntad emitida por la colectividad reunida en Junta-, que
puede ser acreditada por cualquiera de los medios admitidos en Derecho.
13.º.- Que los acuerdos efectivamente
adoptados por la Junta de Propietarios -esto es, las específicas declaraciones
de voluntad emitidas por el órgano colegiado, decidiendo sobre los asuntos o
temas sometidos a su consideración y deliberación, conforme al correspondiente
orden del día-, son susceptibles de ser impugnados, ante los tribunales, en los
casos siguientes:
A.- Por concurrir alguno de los
supuestos específicamente contemplados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad
Horizontal. Esto es:
a.- Cuando sean contrarios a la Ley de
Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
b.- Cuando resulten gravemente lesivos
para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios
propietarios.
c.- Cuando supongan un grave perjuicio
para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se
hayan adoptado con abuso de derecho.
Conforme a la Ley de Propiedad
Horizontal, en estos supuestos los acuerdos son meramente anulables, en la
medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo
transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el
vicio o defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer.
En este sentido, tiene precisado la
doctrina jurisprudencial -por todas Sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo de 27 de febrero de 2013 y 5 de marzo de 2014- que los acuerdos
comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por
mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren
en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad
Horizontal.
B.- Por infringir cualquiera otra Ley
imperativa o prohibitiva -distinta de la Ley de Propiedad Horizontal- que no
tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención; o por ser
contrarios a la moral o el orden público; o por implicar un fraude de ley.
En tales casos, los acuerdos han de ser
conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil,
y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo; lo que,
evidentemente, implica que su impugnación no está sometida a ningún plazo de
ejercicio.
14.º.- Que, conforme a lo establecido
por el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal la impugnación de los
acuerdos anulables ha de ser ejercitada dentro de los siguientes plazos de
caducidad:
a.- UN AÑO, cuando se trate de impugnar
acuerdos que contravengan la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos de la
Comunidad.
b.- TRES MESES, cuando se trate de
impugnar el resto de los acuerdos anulables.
El cómputo de dichos plazos de caducidad
comienza, para los propietarios que hubieren concurrido a la reunión de la
Junta, desde la fecha en que se adoptó el acuerdo, y para los ausentes, a
partir de la comunicación del acuerdo en cuestión, conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Al tratarse de plazos de caducidad, no
cabe su interrupción por reclamaciones extrajudiciales; puede ser declarada de
oficio por el tribunal, sin necesidad de alegación de parte; y transcurrido el
plazo para el ejercicio de la acción, el acuerdo quede plenamente convalidado,
vinculando a todos los propietarios.
15.º.- Que, conforme a lo establecido
por el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la legitimación para
impugnar judicialmente los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios
corresponde:
1.- A los propietarios asistentes a la
Junta que hubiesen salvado su voto en ella. Conforme a la doctrina
jurisprudencial declarada por la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del
Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 - reiterada en Sentencia de 24 de mayo
de 2013- ("...Se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la
expresión "hubieren salvado su voto", del artículo 18.2 de la Ley de
Propiedad Horizontal, debe interpretase en el sentido de que no obliga al
comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se
abstiene..."), esta legitimación corresponde a aquellos propietarios que
hubieren votado en contra del acuerdo y a aquellos que, habiéndose abstenido,
hubiesen manifestado carecer de información o conocimiento suficiente sobre el
contenido y alcance del acuerdo sometido a la deliberación de la Junta, por lo
que deciden no comprometer su voto -favorable o en contra- a la espera de
obtener aquella información y decidir en su vista.
Efectivamente, como precisa la reseñada
Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de mayo de
2013, «...Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo. El
hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la
del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los
acuerdos en la forma que previene la Ley de Propiedad Horizontal [...]. La
necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los
que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento
suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar,
y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la
votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente
habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí
que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría,
además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como
asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en
uno o en otro sentido...».
2.- A los propietarios ausentes por
cualquier causa.
3.- A los propietarios a los que
indebidamente se les hubiese privado de su derecho a voto.
D) Consideraciones jurídicas.
Determinado el ámbito normativo que ha
de guiar la resolución de las cuestiones controvertidas, han de concretarse los
presupuestos fácticos que se desprenden de los elementos probatorios aportados
al proceso y que tienen incidencia para la decisión del litigio:
1.º.- Que, como pone de manifiesto el
DOCUMENTO ONCE de la DEMANDA, el título constitutivo de la propiedad horizontal
incluye la normativa estatutaria de la Comunidad, entre las que deben
destacarse las dos reglas siguientes:
1.- Por un lado, la Regla 13.ª que
establece: "Para la modificación de estas Reglas de Comunidad, será
preceptiva la asistencia a la Junta General del ochenta por ciento de los
propietarios y el voto conforme del ochenta por ciento de los asistentes".
2.- Y, por otro lado, la Regla 23.ª que
dispone: "Los copropietarios contribuirán a sufragar el importe de los
gastos comunes en proporción al porcentaje imputable atribuido a cada piso o
departamento, en el tiempo y forma que la Junta General acuerde, al aprobar los
presupuestos y en la misma proporción del porcentaje fijado en la base II"
(en la que se establecen las cuotas de participación de cada uno de los
elementos privativos que integran la propiedad horizontal del edificio).
2.-º Que constituye un hecho admitido
por la Comunidad de Propietarios demandada y que no resulta controvertido en el
proceso -y fue expresamente reconocido en la certificación expedida por el
Secretario de la Comunidad en fecha 29 de mayo de 2012, aportada como DOCUMENTO
DOCE de la DEMANDA- que la Comunidad viene distribuyendo por partes iguales
entre todos los propietarios del edificio los gastos de portal y escalera,
administración de la finca y los jurídicos; el resto de gastos se distribuyen por coeficiente de
propiedad excepto los correspondientes al agua que se reparten según los
consumos de cada propietario y que no consta ningún acuerdo de Comunidad que
modifique dicha forma de reparto del gasto.
3.º.- Que no resulta controvertido, en
absoluto, que los acuerdos aquí impugnados, tienen como presupuesto fáctico
determinante esta forma de reparto del gasto.
4.º.- Que el único acuerdo comunitario
relativo a la distribución de los gastos comunes que resulta debidamente
acreditado en el proceso es el determinado por el convenio transaccional
suscrito por el demandante y la Comunidad de Propietarios demandada en fecha 15 de marzo de 2011 -DOCUMENTO
SESENTA Y CINCO de la DEMANDA-, conforme al cual se exoneraba al DIRECCION001
de los gastos de mantenimiento, conservación, funcionamiento, reparación,
consumo energético, futura rehabilitación, sustitución de ascensor , así como
de cualquier otro gasto de análoga o similar naturaleza de la instalación del
ascensor, a excepción de los correspondientes a su instalación EX NOVO.
Ciertamente, no consta acreditado, en
absoluto, que la Regla 23.ª de los Estatutos de la Comunidad hubiere sido
alterada o modificada, mediante el pertinente acuerdo comunitario debidamente
adoptado.
En este sentido, ha de tenerse presente
que tal cuestión no fue objeto de resolución, en absoluto, en el proceso
seguido entre las partes y que concluyó por sentencia -firme- dictada por la
Sección Novena de esta Audiencia Provincial en fecha 8 de marzo de 2024
-DOCUMENTOS UNO y DOS del ESCRITO DE INTERPOSICIÓN DE RECURSO- pues como
evidencia el mismo tenor del Fundamento de Derecho Tercero de dicha resolución,
tal cuestión quedó imprejuzgada.
E) Nulidad de los acuerdos impugnados.
Aplicando a los anteriores presupuestos
fácticos las consideraciones jurídicas previamente destacadas, la nulidad de
los acuerdos impugnados y la total corrección de la sentencia apelada deviene,
en todo caso, incuestionable.
Efectivamente, no se ha justificado por
la Comunidad demandada -sobre quien, indudablemente, pesaba la correspondiente
carga probatoria- que la norma incluida en los Estatutos de la Comunidad
incluidos en el mismo título ejecutivo hubiere sido modificada, por lo que todo
acuerdo de reparto de gastos que resulte contrario a lo establecido por dicha
norma -Regla 23.ª- resulta nulo por ser contrario a los Estatutos de la
Comunidad, conforme a lo prevenido por el artículo 18 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
En este sentido, ha de señalarse que la
anteriormente mencionada Sentencia dictada por la Sección Novena de esta
Audiencia Provincial en fecha 8 de marzo de 2024, no puede producir el efecto
negativo o excluyente de la cosa juzgada sobre la pretensión objeto del
presente proceso, ya que, por un lado, no concurre la identidad de causa de
pedir legalmente exigida, por cuanto -con independencia de la similitud de la
impugnación- los acuerdos cuestionados no eran los mismos acuerdos aquí
impugnados; y, por otro lado, porque, como se ha dejado precedentemente
apuntado, la cuestión relativa a la vulneración de los estatutos de la
Comunidad en relación con la forma del reparto de gastos, quedó, en todo caso,
imprejuzgada.
Al no haberse justificado, en modo
alguno, ni la existencia de acuerdo comunitario, debidamente adoptado,
modificando el contenido de la Regla 23.ª de los Estatutos de la Comunidad, ni
la existencia de pronunciamiento judicial firme que declarara expresamente la
validez del reparto igualitario de los gastos comunes, resulta incuestionable
la procedencia de la actual impugnación, siendo totalmente irrelevante el hecho de que se hubieren
venido consintiendo repartos de gastos efectuados de forma contraria a lo
establecido en la norma estatutaria, pues, como se desprende de la doctrina
establecida por la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de
noviembre de 2004, el hecho de que durante muchos años no hayan sido impugnadas
las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un
sistema contrario al establecido estatutariamente, únicamente supone la
existencia de una mera tolerancia ante una práctica inadecuada -que únicamente
puede determinar, a lo sumo, la pérdida del derecho a impugnar las cuentas
anuales correspondientes a los ejercicios a que aquélla ha afectado-, pero no
significa, en modo alguno, que haya existido un acuerdo inequívoco de los
copropietarios dirigido a modificar los estatutos -y que, como acto propio,
sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado-, ya que, como precisa
la Sentencia de 11 de marzo de 2020 de dicho Alto Tribunal, "...los
propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones-
que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al
establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la
ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la
inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la
oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha
modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que
pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con
posterioridad al acuerdo [y no existiendo] ese acuerdo que concretamente
establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de
participación [...], en todo momento cualquiera de los propietarios puede
exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título
para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a
ello...".
F) Resolución.
Por todo lo precedentemente expuesto, y
circunscrito el fallo de la sentencia apelada única y exclusivamente a las
peticiones en las que la parte demandante dejó finalmente concretado el objeto
del proceso, procede confirmar en su integridad todos sus pronunciamientos, con
total desestimación del recurso de apelación interpuesto y expresa condena de
la recurrente al pago de las costas originadas en esta alzada, de conformidad
con lo prevenido por el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su
redacción originaria -aplicable por razones temporales al presente proceso-, en
relación con el 394, de la misma Ley Procesal.
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