Gonzalez Torres Abogados: El arrendatario que subarrienda una vivienda sin conocimiento del arrendador estando prohibido en el contrato suscrito no ostenta legitimación para solicitar el desahucio por falta del pago del subarrendatario al tratarse de un contrato sin causa o con causa ilícita.

sábado, 4 de diciembre de 2021

El arrendatario que subarrienda una vivienda sin conocimiento del arrendador estando prohibido en el contrato suscrito no ostenta legitimación para solicitar el desahucio por falta del pago del subarrendatario al tratarse de un contrato sin causa o con causa ilícita.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 30 de junio de 2017, nº 494/2017, rec. 1056/2016, determina que el arrendatario que subarrienda una vivienda sin conocimiento del arrendador y máxime cuando tal circunstancia está prohibida en el contrato suscrito, éste no ostenta legitimación para solicitar el desahucio por falta del pago del subarrendatario al tratarse de un contrato sin causa o con causa ilícita.

Es decir, el arrendatario carece de legitimación activa procesal para desahuciar al subarrendatario.

Pues habiendo procedido el arrendatario a una cesión o subarriendo total de la vivienda, además de contravenirse el contrato, art. 1.091 CC, se contravino simultáneamente la prohibición establecida en el art. 8 de la LAU vigente, al establecer que el contrato no se podrá ceder sin el consentimiento escrito del arrendador; en caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador; solo permite el subarriendo si es parcial, y con el consentimiento previo y escrito del arrendador.

Por tanto, habiéndose celebrado ese contrato verbal sin ningún permiso de la arrendadora Bankia, SA, dicho contrato lo fue sin causa o con causa ilícita, y, por tanto, no produjo efecto alguno, conforme al viejo adagio quod nullum est nullum producit effectum, hoy consagrado en el art. 1.275 del Código Civil.

Y la actora carecía de legitimación de derecho material respecto de un contrato que no produjo efecto alguno, y, adicionalmente, tampoco podía resolverse como pretende, pues quod nullum est rescindi non potest, lo que es nulo no puede rescindirse.

El artículo 1275 del Código Civil establece que:

“Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral”.

A) HECHOS.

1º) La parte demandante, doña Nicolasa, formuló demanda de desahucio y reclamación de cantidad contra doña Amanda, basada en un contrato verbal de subarriendo de 1 de septiembre de 2014.

La parte demandada se opuso a esa pretensión, alegando falta de legitimación activa en cuanto la actora era arrendataria de la vivienda referida, en base a contrato de arriendo otorgado por Bankia, que se adjudicó la vivienda como resultado de una ejecución hipotecaria, en contra de la cláusula 2.1 del contrato de arriendo que establece que la misma debía destinarse a vivienda permanente de dicha arrendataria, y que se prohibía expresamente tanto el subarriendo como la cesión del contrato, beneficiándose injustamente de un alquiler social otorgado por la entidad bancaria en atención a su situación derivada de la ejecución hipotecaria; el pretendido subarriendo se realizó contraviniendo la expresa prohibición del contrato de arriendo original, que, en todo caso, no puede reputarse como subarriendo, sino como cesión de contrato por cuanto la actora no residía en la vivienda , contraviniendo con ello lo dispuesto en el art. 8 de la LAU que solo permite el subarriendo si es parcial, y con el consentimiento previo del arrendador. Por ello solicitaba la desestimación íntegra de la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

2º) Sentencia de instancia y recurso de apelación.

La sentencia de instancia desestimó la demanda, absolviendo a la demandada de sus pretensiones, con codena en costas a la actora, determinando esa falta de legitimación activa, aparte de que estimarse la misma supondría un enriquecimiento injusto por parte de la actora, lo cual debe evitarse.

B) Falta de legitimación activa y enriquecimiento injusto.

1º) La actora ejercitó acumuladamente acción de desahucio por falta de pago de la arrendataria demandada, que, en realidad, no era tal, sino subarrendataria, pues la arrendataria era la misma actora, a tenor de sus mismas manifestaciones, hechos primero y segundo, y del mismo contrato de arriendo escrito de 29.7.2014, su documento 2, y de igual modo contradictorio, otra acumulada de reclamación de cantidad, no de rentas de arriendo, sino de subarriendo, además del precio de diversos suministros de la misma vivienda , Calle Torres, nº 10, 2º de Barberà del Vallès, arrendada por Bankia a la actora en esa fecha, y subarrendada a la demandada, según demanda, a los tres días, en 1 de septiembre de 2014.

2º) Falta de legitimación activa del arrendatario.

Pero como quiera que los dos siguientes, error en la apreciación de la prueba y doctrina y jurisprudencia inciden, en realidad, en la cuestión de la legitimación activa, se examina en primer lugar esa excepción perentoria, modalidad "ad causam" que es de derecho material, la única recogida en el art. 10 LEC, con la mejor doctrina, y en línea con lo razonado en la sentencia apelada, cuyos argumentos se aceptan en su totalidad, es muy evidente la plena deslegitimación de derecho material de la demandante; también de la mera legitimación procesal o "ad processum".

En efecto, considerando la recopilación de la doctrina del Tribunal Supremo al efecto, destacar la STS de 21 de abril de 2004, señalando que dicha legitimación se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio. Consiste, como ha declarado la STS de 28 de febrero de 2002, en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud en el mismo como parte. La STS de 31 de marzo de 1997 hace hincapié en un aspecto fundamental, el relativo a la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden. Por consiguiente, esta condición de carácter objetivo exige, como dice dicha resolución, la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Es cuestión de orden público apreciable incluso de oficio, a tenor de reiterada jurisprudencia al efecto.

Con la STS de 16 de mayo de 2000, ya se considere la legitimación "ad causam" como la cualidad de un determinado sujeto jurídico consistente en hallarse, dentro de una situación jurídica determinada en la posición que fundamenta, según el derecho, el reconocimiento a su favor de la pretensión que ejercita, ya se identifique la falta de legitimación "ad causam" con el fondo del asunto, el examen de cualquier pretensión pasa, necesariamente, por comprobar si existe o no la relación entre sujeto y objeto que pueda permitir la estimación de aquélla. De ahí que la jurisprudencia más reciente de dicha Sala diga que la legitimación "ad causam" es cuestión preliminar al fondo, pero que puede exigir un examen del fondo (sentencia del TS de 2.9.1996 fundada, a su vez, en la de 18.3.1993), de tal manera que mientras la falta de legitimación "ad processum" equivale a la falta de capacidad procesal, la falta de legitimación "ad causam" equivale a la falta de acción, así en sentencia de 4 de junio de 1997.

Dicha legitimación "ad causam" se determina en relación con el objeto concreto de cada proceso. Para determinar si se tiene, o no, dicha legitimación es imprescindible atender a la tutela judicial concreta que se pretende en el proceso.º

Con la STS de 30 de marzo de 2006, en esa perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso, más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido, en su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el "petitum" de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, de la que aquella es de examen previo.

La actora arrendataria de la vivienda cedida por Bankia, SA, por 200 euros mensuales, siendo Bankia arrendadora y la actora inquilina, tenía que destinarse a vivienda permanente de la misma arrendataria, su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, quedando expresamente prohibido el subarriendo, incluso parcial, y la cesión del contrato de arrendamiento sin el consentimiento expreso y escrito de la arrendadora, cláusula 2.1 del contrato que fue ley entre dicha entidad bancaria y la actora hoy apelante.

Habiendo procedido a esa cesión o subarriendo total de la vivienda, como quedó acreditado con el interrogatorio de la demandada y la admisión tácita de ese hecho, a una persona no incluida en ese círculo de personas permitidas, además de contravenirse el contrato, art. 1.091 CC, se contravino simultáneamente la prohibición establecida en el art. 8 de la LAU vigente, al establecer que el contrato no se podrá ceder sin el consentimiento escrito del arrendador; en caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador; solo permite el subarriendo si es parcial, y con el consentimiento previo y escrito del arrendador.

3º) La actora no disponía tampoco, a tenor de lo argumentado, de legitimación procesal, en cuanto no era la arrendadora de ninguno de los preceptos que señala en su demanda, incluido el art. 27.2.a) de la LAU de 1994, y, en concreto, no disponía de la legitimación procesal referida en el art. 250.1.1ª LEC, en cuanto no era ninguna de las personas con derecho a ceder la posesión de dicho contrato, ni legal ni contractualmente, ni, por ende, tampoco respecto de la acción acumulada prevista en el art. 437.4.3ª de idéntica Ley de Enjuiciamiento Civil, arrastrando su falta de legitimación material esa accesoria de ambas acciones referidas en la demanda.

En ese sentido, se aprecia de oficio así mismo la excepción de inadecuación de procedimiento, siguiendo la doctrina sentada en la sentencia nº 346/2014, de 11.9.2014, de la Sección 4 ª de la Audiencia de las Islas Baleares, resolviendo un caso similar del JPI 1 de Ibiza, relativo también a una cláusula contractual que prohibía expresamente a la parte arrendataria la cesión de los contratos -tres en el caso-, no pudiendo subarrendar total ni parcialmente ninguno de los inmuebles en cuestión. La Sala aplica de oficio dicha excepción procesal, argumentando lo siguiente, en fundamento jurídico cuarto:
"En tales condiciones, nos vemos obligados a aplicar de oficio la excepción de inadecuación de procedimiento por los siguientes motivos.
La demanda fue presentada en Decanato el día 24 de junio de 2.013, momento en que la Sra. Trinidad ya no tenía la posesión de dos de los inmuebles que subarrendó, situación que le imposibilita accionar por este cauce al no ostentar ya título alguno sobre ellos y no encontrarse el demandado poseyendo el tercero, que es el situado en el edificio de la Calle Torres.
En este caso, nuestra actora tampoco tenía la posesión del piso arrendado al presentar la demanda en febrero de 2016, posesión que ni siquiera postula, habiendo declarado la demandada en juicio que doña Nicolasa nunca había vivido en el piso, estando sola la demandada con su hija, remontando el subarriendo o cesión inconsentida a marzo de 2014, aunque la demanda lo situaba en septiembre de 2014, resultando irrelevante el mes concreto, aunque sea más coherente la fecha de demanda, ante la del contrato de arriendo concernido.
Por consiguiente, continúa diciendo dicha sentencia de la Audiencia de las Islas Baleares, "dado el tenor del art. 250.1.1º de la LEC, se concluye que no nos hallamos ante una vía procesal hábil para enfrentar el fondo del asunto, ya que la acción principal es la de desahucio, sin perjuicio que a ella se acumule la de reclamación de renta."

Creemos que la doctrina expuesta por la Audiencia de las Islas Baleares ha de integrarse con la referencia implícita al derecho a la posesión mediata de la finca del que ya no gozaba la parte apelante, como ilustra la sentencia nº 683/2016, de 21 de noviembre, del Tribunal Supremo, en un caso de retracto arrendaticio del arrendatario que no gozaba de la posesión inmediata por tener subarrendada la finca a tercera, en cuyo caso se estimó el motivo de la recurrente, afirmando que, "aunque el arrendatario no ocupe físicamente el inmueble arrendado al tiempo de ejercitarse el derecho de retracto arrendaticio, ello no implica la pérdida de la condición de «ocupante» del mismo, pues detenta la posesión mediata y por ello tiene derecho a ejercer tal derecho como cualquier otro arrendatario, máxime cuando el mismo se le reconoce por el arrendador en el contrato de arrendamiento aunque el citado arrendatario no vaya a poseer la cosa arrendada porque la va a subarrendar -con consentimiento del arrendador- en este caso a Mercadona.", según puede leerse en su fundamento jurídico segundo.

Y responde el Tribunal Supremo lo siguiente: "El motivo ha de ser estimado ya que, aun cuando el artículo 47 de la LAU 1964 exigía la ocupación efectiva de la vivienda o local para poder ejercer el derecho de retracto arrendaticio y así se reconoció por esta sala, entre otras, en sentencias de 7 mayo 1985 , 12 junio 2002 y 13 mayo 2008 , siempre en referencia a contratos celebrados bajo la vigencia de aquella ley, no ha sido así a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994 que no se refiere expresamente a la «ocupación» por el arrendatario de la vivienda o local a retraer, como condición necesaria para poder ejercer tal derecho..".

Vemos que es el caso antitético al dado, en cuanto, aparte de que este no es un supuesto de retracto, la retrayente del caso gozaba del derecho a la posesión mediata de la finca, que es tanto como decir que tenía dicha posesión mediata, conservaba su condición de arrendataria de pleno derecho, y, por tanto, de subarrendadora legítima.

4º) Enriquecimiento injusto.

Por lo expuesto, no es aplicable sino a favor de la demandada la doctrina que indica la apelante, incidiendo de nuevo en confusión en cuanto parte de la premisa no dada de ser arrendadora, y su actuación supuso, efectivamente, un enriquecimiento injusto por su parte, en cuanto no puede pasarse por alto que con esa cesión o subarriendo total se enriqueció al cobrar un precio por una vivienda que le fue dada no para que negociase con ella, sino precisamente para que residiese en ella, o las personas citadas en la cláusula referida, por un alquiler por debajo de mercado, conforme al viejo adagio non debet lucrari ex alieno damno, nadie debe lucrarse con el daño ajeno, daño producido en el patrimonio de Bankia, que incide así mismo en el abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo proscrito en el art. 7 del Código Civil, en el art. 111-7 del Código Civil de Cataluña , y en la doctrina de los actos propios del art. 111-8 de idéntico Código Civil de Cataluña, doctrina de los actos propios que, a su vez, es otra derivación o consecuencia de ese principio básico de la buena fe que debe presidir cualquier ejercicio de un derecho.

La apelante no puede ignorar que ese contrato de arriendo formal le obligaba a no ceder la vivienda a la demandada, y ese acto propio, el contrato de alquiler social, con la cláusula prohibitiva ya referida, no pudo desconocerse, como se pretende, con la interposición de la demanda que nos ocupa.

5º) Por consiguiente, no concurría el presupuesto de legitimación exigido por la ley, con la jurisprudencia ya citada, a saber, la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido, lo que era cuestión de orden público apreciable incluso de oficio, a tenor de reiterada jurisprudencia al efecto, y de ella carecía la actora, por lo que, en definitiva, no hubo ningún error ni en la valoración ni en la apreciación de la prueba relativa a dicha falta de legitimación activa de la persona apelante, a la luz de la jurisprudencia invocada anteriormente, pudiendo incluso añadir el principio perteneciente al acervo del derecho de la Unión Europea que indica nemo auditur qui turpitudinem suam allegans, o de que nadie puede sacar ventaja ninguna de su propio incumplimiento de cualquier deber jurídico, desestimando, por tanto, el recurso interpuesto por la parte actora, que incluso se refiere a la legitimación pro domino en caso de condominio, en alegación puesta fuera de lugar, pues nadie alegó en el plenario dicho condominio, recordando, a mayor abundamiento, que la legitimación para arrendar la tendría cualquier titular del derecho de goce de la cosa, aunque no fuere dueño, o condueño; en este caso la única arrendadora demostrada y tenida por tal en el contrato de arriendo era Bankia, SA, no parte en el proceso, sin que la actora alegase siquiera ninguna legitimación derivada de dicha entidad bancaria que le autorizase a poner dicha demanda.

6º) Legitimación de derecho material.

Finaliza la demanda confundiendo la posición procesal respectiva con la legitimación de derecho material que no tenía la actora, de tal manera que no es cierto objetivamente que el contrato de arriendo de la vivienda indicada tuviere por partes a la actora y demandada de nuestro proceso, sino a Bankia, SA y la actora, la primera arrendadora y la segunda arrendataria, superando el subjetivismo con el que se produce la apelante, que en ningún momento dijo obtener el consentimiento de la arrendadora para ceder o subarrendar la vivienda de la que disfrutaba, dada por causa derivada de la ejecución hipotecaria, según se alegó por la defensa de la demandada, sin contradicción en la vista de juicio.

Por tanto, debe confirmarse el buen fundamento de dicha excepción perentoria previa al fondo del asunto, falta de legitimación activa, que fue la estimada en la sentencia apelada.

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