La tácita reconducción supone un nuevo arrendamiento sobre el mismo inmueble por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de León, sec. 1ª, de 30 de julio de 2021, nº 655/2021, rec. 455/2021, declara que la tácita reconducción supone un nuevo arrendamiento sobre el mismo inmueble por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior, por muerte de la arrendataria. 

No se trata pues, de la continuación o prórroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta.

El artículo 1566 del Código Civil establece que: 

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". 

Establece el artículo 1581 del Código Civil: 

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. 

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término". 

A) HECHOS. En lo referente a la tácita reconducción, se comparte lo sostenido en la sentencia recurrida, en el sentido de que una vez que transcurrió el plazo de dos años desde el fallecimiento de la arrendataria, doña Carolina, madre del demandado, la arrendadora permitió desde ese momento la permanencia de su hijo don Carlos Antonio en la vivienda, lo cual implica la producción de una situación de tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil, el cual establece que, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento. 

B) En relación a la tácita reconducción, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León en Sentencia de 20 de enero de 2012 ha declarado que "la tácita reconducción supone un nuevo arrendamiento sobre el mismo inmueble por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior; no se trata pues, de la continuación o prórroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta (SSTS de 14.6.1984, 21.2.1985, 15.10.1996). 

Para que opere la tácita reconducción, son necesarios los siguientes requisitos: 1) Que haya terminado el contrato , por conclusión del plazo (pero no solo el inicialmente pactado o prorrogado en su caso, sino incluso tras una o varias tácitas reconducciones y se dan las circunstancias para que se produzca una nueva tácita reconducción). 2) que el arrendatario permanezca 15 días más (de forma continuada a la terminación del contrato ) en el inmueble arrendado. Esta permanencia ha de ser voluntaria (consentimiento presunto, y presunción "iuris tantum"). 3) que dicha permanencia lo sea con la aquiescencia (consentimiento) del arrendador, es decir, debe consentirla aunque, se presume, si acepta que el arrendatario continúe disfrutando del bien arrendado; y no existirá si el arrendador remite al arrendatario antes del transcurso de los 15 días posteriores a la expiración del contrato (incluso antes de que se inicien esos 15 días), un requerimiento en el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato. 

Si media el requerimiento, no existe aquiescencia, aún en el supuesto de que tras la finalización del plazo contractual el arrendador haya percibido alguna renta, cantidad asimilada o repercusión, en la medida en que el cobro puede deberse a la creencia de que se tiene derecho a él mientras la finca sigue ocupada. 

Al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del transcurso de los 15 días (Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo  de 5 de mayo de 1970). 

C) En el presente caso la tácita reconducción se entiende producida por el tiempo previsto en el artículo 1581 del Código Civil, el cual estipula que, si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término. Y al no haberse fijado un plazo concreto de duración del nuevo contrato nacido en virtud de la tácita reconducción y ser el pago de la renta mensual, se considera que el plazo del arrendamiento es mensual. Y por ello el plazo de duración el contrato ya ha expirado y de conformidad con lo establecido en el artículo 1569.1ª del CC, concurre causa de resolución del contrato de arrendamiento por haber expirado el plazo de duración del contrato que es de carácter mensual. Además en la propia demanda se invoca esta causa de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, y se ha acreditado que existe una manifestación contraria a la permanencia del arrendamiento, tanto en la comunicación previa a la interposición de la demanda que efectuó la parte actora al ahora demandado el día 6 de noviembre de 2018, documento número 14 de la demanda, como con la presentación de la demanda de resolución del contrato, lo cual resulta equiparable a los efectos inherentes al requerimiento. 

Es patente que con la presentación de la demanda no existe aquiescencia por parte de la actora para que el demandado permanezca en la vivienda. 

Por lo expuesto, se considera que existe causa de resolución del contrato por expiración de la duración, al amparo del artículo 1569.1ª del Código Civil, y en consecuencia, la resolución recurrida debe ser revocada y estimada la demanda en su día planteada, declarando la resolución del contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º de León y se condena a los demandados a estar y pasar por esta declaración y en su consecuencia a desalojar la vivienda y dejarla a la libre disposición de la parte arrendadora bajo apercibimiento de lanzamiento.

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