Los gastos de notaría conforme a la normativa notarial deben ser abonados por los interesados que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.

 

Los gastos de notaría, conforme a la normativa notarial deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario. 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 29 de noviembre de 2021, nº 817/2021, rec. 428/2019, resuelve que, en los préstamos hipotecarios anteriores a la ley de contratos de créditos inmobiliarios, los gastos de tasación correspondientes a la entidad prestamista, no al prestatario conforme a la doctrina del TSJUE ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad de una parte de esos gastos, no cabe negar la devolución de las cantidades abonadas por tal concepto. 

A) Resumen de antecedentes. 

1.- El 26 de abril de 2005, don Benjamín suscribió una escritura de préstamo hipotecario, que incluía una cláusula que atribuía a los prestatarios el pago de todos los gastos derivados de la operación, de vencimiento anticipado y de intereses de demora. 

2.- El Sr. Benjamín interpuso una demanda contra la entidad prestamista en la que solicitaba la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y de cláusula de gastos con devolución de las cantidades abonadas por su aplicación. 

3.- La sentencia dictada en primera instancia estimó parcialmente la demanda, declaró la nulidad de las cláusulas en cuestión y condenó al banco restituir a la prestataria la totalidad de los importes abonados por ella en concepto de aranceles notariales, registrales y gestoría. No hizo expreso pronunciamiento condenatorio en costas procesales. 

B) Las consecuencias de la nulidad de las cláusulas de gastos en los préstamos hipotecarios. 

1º) La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo,  tanto en su propia jurisprudencia, como por asunción de la emanada del TJUE, ha establecido los criterios que deben regir la distribución de gastos e impuestos derivados de la celebración de los préstamos hipotecarios con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, una vez que la cláusula contractual que atribuía su pago en exclusiva al prestatario/consumidor es declarada abusiva. 

2º) Sobre la abusividad de ese tipo de cláusulas, declaramos en las sentencias de Pleno de la Sala de lo Civil del TS nº 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019: 

"Si no existiera la cláusula controvertida, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual". 

3º) Como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo nº 457/2020, de 24 de julio, esta doctrina jurisprudencial de la Sala ha sido confirmada por la STJUE de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19. 

4º) Las consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia respecto de los gastos de notaría, conforme a la normativa notarial (art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) es que deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario. 

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto. 

Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés. 

C) Las consecuencias de la nulidad de las cláusulas de intereses de demora en los préstamos hipotecarios sobre la cuota del IAJD. 

La Sentencia del TS nº 727/2021, de 26 de octubre de 2021 examinó las consecuencias de la nulidad de la cláusula de intereses moratorios pactada en un préstamo hipotecario sobre la cuota del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

La Sala estudió el contenido del art. 12 de la Ley Hipotecaria y del art. 30. 1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD) y concluyó que, en el marco de un proceso civil de restitución de prestaciones tras la nulidad de un contrato, no procede que la entidad prestamista reintegre al prestatario la diferencia entre lo abonado por este por razón del IAJD y lo que habría abonado de no haberse incluido en la base imponible los intereses moratorios. 

En primer lugar, porque el banco no fue el beneficiario de que la cuota tributaria fuera mayor o menor, sino que esta cuestión competía en exclusiva al prestatario, como sujeto pasivo, y a la administración tributaria. 

En segundo lugar, porque el prestatario puede solicitar a la Administración Tributaria la devolución del exceso abonado como consecuencia de la nulidad de la cláusula de interés moratorios (art. 57.1 TRLITPAJD en relación con los arts. 32 y 66 c) y d) de la LGT) y, por el contrario, la entidad prestamista no puede subrogarse en la posición del sujeto pasivo y reclamar ante la Administración (art. 17.5 LGT). 

En tercer lugar, conforme al art. 99 del Reglamento del ITPAJD, el impuesto debe ser objeto de autoliquidación por el sujeto pasivo (el prestatario, en la fecha en que se otorgó la escritura pública de préstamo) y es la Administración Tributaria la que ha de proceder a su comprobación y liquidación, que en su caso sería impugnable ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

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