Nulidad absoluta de la transmisión de una vivienda de protección oficial ipso iure ex artículo 6.3 del Código civil al ser el contrato de compraventa privado contrario a las normas administrativas.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 5ª, de 30 de junio de 2021, nº 389/2021, rec. 1087/2019, declara la nulidad absoluta de la transmisión de una vivienda de protección oficial ipso iure, ex artículo 6.3 del Código civil al ser el contrato de compraventa privado contrario a las normas administrativas. 

Todo ello, aunque esté igualmente sancionada la compraventa por la norma administrativa que regule las viviendas de protección oficial con otros efectos. 

El contrato de compraventa privado era de contenido imposible de cumplir ya que existía una prohibición expresa para la venta de la vivienda de protección oficial en los términos establecidos en su normativa sectorial y por ende es nulo el contrato desde sus orígenes. 

El contrato se celebró a sabiendas de que iba contra normas prohibitivas que impedían la transmisión de la vivienda, en cuanto la ley no lo permitía hasta que transcurrieran 10 años a partir de la calificación definitiva y previa autorización de la Dirección General de Vivienda tras el cumplimiento de determinados requisitos. Es decir, en el momento de celebración del contrato de compraventa privado objeto de litis la ley prohibía la transmisión de la vivienda produciéndose la imposibilidad de prestación pero no sobrevenida, sino originaria. 

En cuanto a los efectos de la nulidad el art.1303 del Código Civil establece que declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con sus intereses. 

A) ANTECEDENTES. 

Alega la parte actora que en el contrato de compraventa objeto de litis consta que se trataba de una vivienda protegida de Régimen General Tipo I afecta a las limitaciones y prohibiciones derivada de las viviendas de protección oficial. Por tanto el comprador sabía de la situación administrativa del bien que compraba. 

Que en fecha 22 de agosto de 2017 y a la vista de que había pedido autorización a la Dirección General de la Vivienda para que la venta de la vivienda litigiosa se formalizase en escritura pública le fue denegado y abierto expediente sancionador por su venta en contrato privado. 

Con objeto de no ser sancionado por la Administración y siguiendo los consejos del instructor de expediente solicitó al Centro Directivo que se le tuviera por desistido en la venta instando la resolución del contrato por causa sobrevenida, por imposibilidad sobrevenida ex art.1184 del Código Civil. 

Añade que si se hubiera autorizado su venta por la Dirección General de la Vivienda no habría instado la resolución del contrato y que de la prohibición de disponer era consciente ambas partes contratantes y se intentó perfeccionar la venta no produciéndose por causas ajenas al vendedor, que finalmente ha sido sancionado por haber vendido en documento privado. 

Que conforme a los arts. 1272 del Código Civil no pueden ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles y que art.1275 del Código Civil recoge que los contratos sin causa o causa ilícita, no producen efecto alguno y finalmente el art. 1303 del Código Civil obliga a la restitución recíproca de prestaciones. 

Considera que el contrato en todo caso no era nulo, sino anulable, pues cabía la autorización de la Dirección General de la Vivienda. 

Con respecto a los efectos de la nulidad contractual el comprador debe restituir la vivienda al vendedor, hecho que aún no se ha producido, sin que hayan sufrido quebranto patrimonial por el hecho de abonar las cuotas de préstamo hipotecario y sus intereses puesto que con ello habrían abonado una contraprestación por el uso de la vivienda por un precio inferior al que tendrían que abonar en régimen de alquiler. De modo que se produce un perjuicio patrimonial para el vendedor y un beneficio para el comprador que habría venido disfrutando de la vivienda sin abonar contraprestación alguna pues tampoco abonaban los gastos de comunidad y han dejado de abonar las cuotas del préstamo desde diciembre de 2018. 

Por tanto la restitución de prestaciones para que ambas partes vuelvan a la situación anterior al contrato anulado implica que ninguna contraprestación tenga que realizarse. 

B) Sobre la nulidad del contrato privado de compraventa de una vivienda de protección oficial objeto de litis y sus efectos. 

El art. 6.3 del Código Civil  ante la infracción de determinadas normas de derecho público limitativas del tráfico jurídico económico contractual entre privados, el Tribunal Supremo ha cambiado su jurisprudencia anterior y estima que el acto jurídico contraventor debe ser sancionado con la nulidad de pleno derecho, aunque dicha sanción no la prevea expresamente la norma infringida. 

En el caso de autos la posibilidad de segundas transmisiones de viviendas de protección oficial quedaba sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos y condiciones que al tiempo de producirse su venta en documento privado no concurrían ni podían cumplirse lo que determina que el negocio jurídico celebrado entre los litigantes fuera ineficaz ab initio y no podía obtener la preceptiva autorización administrativa de la Dirección General de la Vivienda de la Consejería correspondiente de esta Comunidad Autónoma. 

En efecto la doctrina jurisprudencial en relación a la ineficacia civil de las infracciones de normas administrativas parece actualmente y progresivamente superada. 

Y así la sentencia del TS de 25 de septiembre de 2006 dijo que cuando, analizando la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico, deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez; la sentencia del TS 30 de noviembre de 2006 estableció que la ilicitud administrativa puede comportar la nulidad civil del contrato que incurra en la misma; las sentencias del TS de 31 de octubre de 2007, 22 de diciembre del 2009 y 17 de junio de 2010 señalaron que no es obstáculo para apreciar la nulidad que la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto y que "no es aceptable la afirmación de la parte recurrente en el sentido de que la infracción de normas administrativas no puede dar lugar a la nulidad de un contrato". 

Esta doctrina la corrobora expresamente la sentencia del TS de 11 de julio de 2017: 

“Esta Sala, en aplicación del artículo 6.3 del Código Civil, invocado como infringido, tiene declarado que cuando, analizando la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (Sentencia del TS de 25 de septiembre de 2006) y no es obstáculo a la nulidad que la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto (Sentencias del TS de 22 de diciembre de 2009 y 31 de octubre de 2007)". 

La sentencia del TS de 14 de mayo de 2009 citada en la resolución recurrida, en relación con la renta superior a la permitida legalmente, como norma prohibitiva, en las viviendas de protección oficial, dice así: 

“Esta Sala de lo Civil del TS ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso." 

Lo anterior es recogido y reiterado por la sentencia del TS de 14 de julio de 2010, también en un caso de vivienda de protección oficial y también por la de 25 de marzo de 2011 al decir: "no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula." 

C) CONCLUSION. 

La conclusión que se deriva de esta jurisprudencia actual tal y como aprecia el juzgador a quo es la nulidad absoluta ipso iure, ex artículo 6.3 del Código civil de todo acto contrario directamente de la norma imperativa o prohibitiva, aunque esté igualmente sancionada por norma administrativa con otros efectos. 

Y el contrato de autos se celebró a sabiendas de que iba contra normas prohibitivas que impedían la transmisión de la vivienda, en cuanto la ley no lo permitía hasta que transcurrieran 10 años a partir de la calificación definitiva y previa autorización de la Dirección General de Vivienda tras el cumplimiento de determinados requisitos. Es decir, en el momento de celebración del contrato de compraventa privado objeto de litis la ley prohibía la transmisión de la vivienda produciéndose la imposibilidad de prestación pero no sobrevenida, como expresa el recurrente, sino originaria. 

Por tanto, el contrato de compraventa privado era de contenido imposible de cumplir ya que existía una prohibición expresa para su venta en los términos establecidos en su normativa sectorial y por ende es nulo el contrato desde sus orígenes. 

D) En cuanto a los efectos de la nulidad el art.1303 del Código Civil establece que declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con sus intereses. Que ha sido lo acordado por el juzgador a quo. 

Precepto que tiene como finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a la situación personal y patrimonial anterior al efecto invalidante de tal modo que cuando el contrato hubiera sido ejecutado en todo o parte procede la reposición de las cosas al estado que tenían al tiempo de la celebración del contrato.

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