Nulidad de la cláusula de duración del contrato de mantenimiento de ascensores de cuatro años de duración prorrogables automáticamente por iguales periodos de tiempo, por no haberse justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que determinen que una duración superior a tres años.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de León, sec. 1ª, de 16 de septiembre de -2022, nº 589/2022, rec. 133/2022, declara la nulidad de la cláusula de duración del contrato de mantenimiento de ascensores de cuatro años de duración prorrogables automáticamente por iguales periodos de tiempo, por no haberse justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que determinen que una duración superior a tres años, que es el plazo que la STS de Pleno 469/2019, de 17 de septiembre, fija como máximo razonable.

Teniendo pues la Comunidad demandada la condición de consumidora, y en aplicación de la doctrina jurisprudencial, un contrato de mantenimiento de ascensores de cuatro años de duración prorrogables automáticamente por iguales periodos de tiempo, salvo que medie un preaviso de 180 días de antelación al vencimiento, y con previsión de una penalidad por baja anticipada equivalente al plazo que resta de cumplimiento, ha de reputarse de duración excesiva.

A) Antecedentes y delimitación del objeto del recurso de apelación.

1º) ASCENSORES ZENER GRUPO ARMONIZA, S.L.U., interpuso demanda frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS sita en la Calle Torres, nº 10, en la que reclamó la suma de 5.402,72 euros más intereses legales, desglosada en los siguientes conceptos:

1º) 2.285,76 euros de indemnización por resolución contractual anticipada equivalente a las cuotas pendientes hasta el vencimiento con arreglo a la cláusula penal indemnizatoria prevista en la estipulación 6ª;

2º) 1.955,36 euros por trabajos ejecutados fuera del contrato a tenor de la estipulación 5ª, con motivo de la inundación por lluvia acaecida el 20 de diciembre de 2019; y,

3º) 1.161,60 euros por bonificaciones aplicadas que el cliente se compromete a reintegrar en caso de resolución anticipada en la estipulación 11ª. Todo ello con relación al contrato para el mantenimiento de los tres ascensores de la Comunidad en la modalidad suscrito entre las litigantes el 16 de septiembre de 2016, con entrada en vigor el 1 de octubre de 2016 y con una duración de cuatro años -prorrogables tácitamente por iguales periodos sucesivos, mientras las partes no lo denuncien con 180 días de antelación a su vencimiento-, que la comunidad ha resuelto anticipadamente en fecha 13 de enero de 2020.

2º) La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda pues considera que el contrato ha sido objeto de negociación, su duración no es excesiva produciéndose una resolución anticipada unilateral e injustificada que determina la aplicación de la cláusula penal indemnizatoria y la devolución de los descuentos o bonificaciones pactados; también procede el pago de los trabajos dado que el contrato excluye las reparaciones o sustituciones causadas por inundaciones.

3º) Dicha sentencia es apelada por la demandada y al respecto alega: a) que el contrato es de adhesión, no fue negociado, la comunidad tiene la condición de consumidor, y las cláusulas relativas a la duración y penalidad fueron impuestas debiendo tenerse por no puestas al considerarse nulas por abusivas ex art. 87.6 TRLCU o por excesivo plazo de duración ex art. 62.3 de dicho texto legal: b) los costes por los trabajos reclamados se encuentran dentro de las prestaciones de la actora, dado que el contrato de mantenimiento de los ascensores era tipo "Todo Riesgo" que garantizaba la atención ante emergencias graves durante las 24 horas del día, y de haber acudido prontamente se hubieran evitado las averías ; c) no ha lugar a la devolución del importe de las bonificaciones por resolución anticipada estar fundada en la duración del contrato que como se ha indicado es nula por abusividad o excesividad.

B) Sobre la nulidad de la cláusula de duración del contrato de mantenimiento de ascensores.

1º) Las cláusulas que establecen la duración en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado pueden ser objeto de un doble control que determine su nulidad: uno por abusividad, cuando se trata de condiciones generales o estipulaciones no negociadas individualmente que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en el contrato a que se refiere el art. 87.6 TRLCU; y otro de legalidad, aplicable aunque el contrato esté integrado por cláusulas negociadas con el consumidor, que se contempla en el art. 62.3 TRLCU en el que se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva, introduciendo así una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación con consumidores, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva, en coherencia con la Directiva sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general, como así lo ha declarado la STS de Pleno 469/2019, de 17 de septiembre).

2º) Por lo tanto, el hecho de que la cláusula que establece la duración del contrato hubiera sido negociada no excluye que pueda controlarse su legalidad y declararse su nulidad si la duración se considerara excesiva. La sentencia estima que la cláusula controvertida fue negociada y no impuesta por la empresa, y que además el plazo no cabe calificarlo de excesivo y al respecto se apoya en la STS nº 471/2021, de 29 de junio, en la que se analiza un contrato de cinco años de duración. Si bien, se ha de significar que en esta sentencia la revisión casacional no se extendió al examen de si la duración pactada en el contrato fue o no excesiva además de no aplicarse la normativa tuitiva de consumidores por plantearse el litigio entre dos empresas.

Sobre esta cuestión referente a la duración, hemos de estar al criterio contenido en la anteriormente citada sentencia del Pleno del Tribunal Supremo nº 469/2019, de 17 de septiembre, que al tratar sobre la interdicción de las cláusulas de duración excesiva en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo sean o no negociadas, precisa que:

"7.- Para decidir cuándo una duración es excesiva deben tomarse en consideración diversos factores. En especial, cuál es la naturaleza de los servicios prestados, lo que depende del sector de actividad en el que se encuadren tales servicios, y cuáles son las obligaciones que para el prestador de los servicios resulten del contrato concertado. Otros factores a tener en cuenta son la interrelación de la cláusula de duración con otras cláusulas, como las que establecen la prórroga tácita del contrato, la revisión de precios, las consecuencias del desistimiento, etc.

8.- En el caso objeto de este recurso, los servicios prestados eran los de mantenimiento de ascensores y el contrato era de los calificados como "a todo riesgo", pues la empresa de mantenimiento viene obligada a sustituir, a su cargo, las piezas necesarias para que el ascensor siga funcionando. En la propia cláusula que regulaba la duración del contrato se preveía la prórroga tácita, por periodos iguales a la duración inicial (cinco años), si con una antelación de noventa días no se denunciaba el contrato por correo certificado. Y para el caso de que alguna de las partes desistiera del contrato, se establecía una penalización del 50% de las cuotas pendientes hasta la fecha establecida en el contrato para su finalización.

9.- Resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura que le exija reponer piezas costosas. Esta duración mínima del contrato le permite, legítimamente, hacer frente a las consecuencias negativas que para el desarrollo de su actividad supone que los clientes se den de baja en un periodo muy breve desde el inicio de la contratación.

10.- Ahora bien, el razonamiento que en este sentido se expone en la sentencia recurrida no se considera correcto, pues no justifica un plazo de duración del contrato tan extenso como el fijado en los contratos objeto del litigio, con unas consecuencias negativas para la comunidad de propietarios que se ven agravadas por la previsión de prórroga tácita por un periodo de la misma duración que el inicial, salvo un preaviso con al menos noventa días respecto del final de cada periodo, y con una cláusula penal del 50% de las cuotas pendientes.

11.- Es consustancial a toda empresa que presta servicios de forma continuada la sucesión de altas y bajas de clientes circunstancia esta que el empresario ha de tomar en consideración en sus previsiones. La prestación de servicios de modo competitivo es la que debe traer como consecuencia que las altas superen a las bajas o, al menos, las compensen, de modo que este riesgo no ponga en peligro la supervivencia y rentabilidad de la empresa. Por tanto, en la contratación con consumidores de servicios que deban prestarse de modo continuado, este riesgo debe afrontarse por el empresario ofertando buenos servicios a un precio atractivo, no mediante la vinculación temporal excesiva de los clientes, a través de cláusulas que establezcan una duración desproporcionada del contrato. A este criterio responde la previsión de los arts. 62.3 y 87.6 TRLCU.

12.- Por tanto, el riesgo que supone la baja de los clientes no puede suprimirse restringiendo indebidamente los legítimos derechos económicos de los consumidores, entre los que se encuentra obtener las ventajas derivadas de la competencia entre las diversas empresas prestadoras del servicio, sino que debe quedar fijado en sus justos términos, mediante el establecimiento de plazos razonables que permitan al empresario organizar la prestación del servicio y, en caso de contratos "a todo riesgo", amortizar la adquisición de piezas costosas, pero que no supongan una vinculación excesiva que impida a los consumidores, durante un periodo prolongado, beneficiarse de las mejores ofertas que hagan otros empresarios del sector.

13.- La empresa de mantenimiento de ascensores no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años, que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligación de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas. Por tanto, la cláusula de duración del contrato es nula por aplicación de lo dispuesto en los arts. 62.3 y 87.6 LCU”.

3º) Pues bien, aunque pudiera considerarse que el contrato litigioso fuera negociado individualmente, una de las partes, la Comunidad de propietarios demandada actuó bajo el estatuto propio de consumidora en la contratación del arrendamiento de servicios controvertido, cualidad que le reconoce el art. 3 TRLCU que tras la reforma por Ley 3/2014, de 27 de marzo, incluyó expresamente a las entidades sin personalidad jurídica en el ámbito subjetivo de los consumidores y usuarios cuando actúan sin ánimo de lucro y al margen de una actividad comercial o empresarial, en la que pueden comprenderse estas comunidades sometidas al régimen de propiedad horizontal, en la medida en que actúen en el tráfico dentro del ámbito de las funciones que legalmente le corresponden, como destinatario final de los bienes o servicios contratados, funciones que, en sí mismas, son ajenas a cualquier actividad empresarial o comercial como indica la STS nº 201/2021, de 13 de abril. 

Incluso antes de esta reforma legislativa, la jurisprudencia como señala esta STS nº 201/2021 -que cita a su vez las sentencias TS de 14 de septiembre de 1.996, 23 de septiembre de 1.996, 30 de noviembre de 1.996 o 1 de febrero de 1997, 152/2014, de 11 de marzo, y 469/2019, de 17 de septiembre-. ya calificaba a las comunidades como consumidores en relación con los contratos propios de su tráfico jurídico, respecto de diversas cláusulas contractuales como las de duración de contratos de mantenimiento de ascensores, penalizaciones derivadas de su incumplimiento, etc.

4º)  Teniendo pues la Comunidad demandada la condición de consumidora, y en aplicación de la doctrina jurisprudencial precedentemente expuesta, un contrato de mantenimiento de ascensores de cuatro años de duración prorrogables automáticamente por iguales periodos de tiempo, salvo que medie un preaviso de 180 días de antelación al vencimiento, y con previsión de una penalidad por baja anticipada equivalente al plazo que resta de cumplimiento, ha de reputarse de duración excesiva, y por lo tanto nula la cláusula que lo dispone con arreglo a lo preceptuado en el art. 62.3 TRLCU, por no haberse justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que determinen que una duración superior a tres años, que es el plazo que la STS de Pleno 469/2019, de 17 de septiembre, fija como máximo razonable, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligación de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas.

C) Efectos de la nulidad de la cláusula de duración.

1º) Al estar viciada de nulidad la cláusula de duración contenida en el contrato de mantenimiento de ascensores por ser excesivo el plazo establecido, debe tenerse por no puesta, y esta falta de validez de ese elemento temporal hace inoperante la reclamación de la penalidad al estar vinculada con la resolución o cese de la relación contractual cuando es anticipado o prematuro respecto al plazo fijado que en el supuesto se ha declarado nulo, lo que conduce a la desestimación de la primera de las partidas reclamadas relativa a la cantidad de 2.285,76 € con base en la cláusula penal indemnizatoria prevista en la estipulación 6ª.

2º) Este criterio es también trasladable a la partida relativa a los descuentos o bonificaciones del precio por importe de 1.161,60 euros que el cliente se comprometía a devolver con arreglo a la estipulación 11ª para el caso de resolución anticipada, presupuesto este que no cabe apreciar por la nulidad del plazo de duración establecido en el contrato. En tal sentido se ha pronunciado esta Audiencia Provincial, secc.2ª en su sentencia de fecha 18 de junio de 2018 (rec. 137/2018) que señala:

"Las indemnizaciones que se solicitan por la parte demandada, 215,73 euros, por los daños y perjuicios sufridos por la resolución del contrato de mantenimiento y 3.768,89 € correspondientes a devolución de descuentos, se formulan en base a la duración acordada del contrato, de modo que, si la cláusula de duración del contrato y de prórroga del mismo se entiende que son nulas por abusivas, resulta inviable fijar ninguna cantidad indemnizatoria por resolución anticipada.

La nulidad radical de las cláusulas de duración y prórroga del contrato, conlleva la inaplicación de la cláusula penal por resolución anticipada, como ya se ha tenido ocasión de señalarse en Sentencia de 22 de noviembre de 2016 de esta Sección, al decir: "debe conducir a su total inaplicación, a su expulsión del contrato, sin posibilidad de modificar el contenido de las mismas y moderar el importe de la penalización, según la doctrina sentada por las Sentencias del Tribunal de Justicia en la expresada sentencia y en la de 30 de mayo de 2013 (asunto C-488/2011 ). 

En este mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de marzo de 2014 recoge el siguiente criterio en un contrato de servicios con prestación de mantenimiento de aparatos elevadores celebrado bajo condiciones generales de la contratación:

"Se fija como doctrina jurisprudencial que la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada"..... "Aunque en el caso que nos ocupa la pretensión resarcitoria ejercitada en la demanda no se funda solo, aunque sí de un modo principal, en la cláusula penal, sino que, acudiendo a los arts. 1101 y 1107 del Código Civil, se razona la existencia de un incumplimiento contractual doloso, por la actora-apelada nada se ha demostrado sobre este particular".

D) Pago de los trabajos ejecutados fuera del contrato.

Distinta suerte merece el otro concepto postulado en la demanda por la suma de 1.955,36 euros por los trabajos realizados por el personal de la actora fuera de los compromisos asumidos en el contrato de mantenimiento, con ocasión de la inundación causada por las lluvias torrenciales producidas el día 20 de diciembre de 2019.

Al respecto se comparte la razón decisoria contenida en la sentencia apelada que acoge esta reclamación. La actuación prestada por la demandante (asistencia técnica, revisión y peritaciones de daños en las instalaciones y subida de ascensor inundado) con motivo de la inundación se detalla en la hoja de pedido y factura acompañados con la demanda (docs. 15 y 16); tales trabajos -como constatan los testigos operarios de la empresa de mantenimiento- se acometieron en relación con la asistencia de los técnicos de forma inmediata, el propio día de la inundación y atendiendo las prioridades que las circunstancias extraordinarias requerían así como en días posteriores, han redundado en beneficio de la comunidad y carecen de cobertura prestacional en el contrato de mantenimiento pues aunque el mismo incluye entre los servicios de asistencia de 24 horas los supuestos de emergencia grave, sin embargo en la estipulación 5ª "Quedan excluidos del presente contrato cualquiera que sea la modalidad contratada, las reparaciones o sustituciones causadas por (...) inundaciones (...)". 

Por lo demás, el ascensor anegado que estaba en el sótano que fue el más afectado por la inundación y que después tuvo que elevarse, nada pudo realizarse para evitar el daño por agua que ya en ese momento presentaba.

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