El mal resultado del negocio alegado por los arrendatarios para desistir unilateralmente del contrato de arriendo de local de negocio no estando previsto en el contrato y no siendo aceptado por el arrendador no permite resolver el contrato de arrendamiento.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, sec. 3ª, de 19 de octubre de 2022, nº 401/2022, rec. 55/2022, declara que no estando previsto en el contrato de arrendamiento de local de negocio la facultad de resolver el mismo anticipadamente, lo que no pueden los arrendatarios cuando el arrendador está ejercitando la facultad de cumplimiento, es ampararse en que le salió mal su negocio, haciendo responsable de tal hecho al arrendador, para resolver unilateralmente el contrato.

El mal resultado del negocio alegado por los arrendatarios para desistir unilateralmente del contrato de arriendo de local de negocio, no estando previsto en el contrato la facultad de resolver el mismo anticipadamente, y no siendo aceptado por el arrendador, no permite resolver el contrato de arrendamiento.

Es más, de acuerdo con la Jurisprudencia de la Sala de lo Civil del T.S., sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral (STS nº 571/2013 de 27 de septiembre).

Y el arrendador podrá pedir el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados.

A) Doctrina del Tribunal Supremo.

La cuestión que nos ocupa, quiérase o no está resuelta por el T.S. en sentencia de 16 de mayo de 2017 -recurso nº 894/2015-, aún para el supuesto de crisis económica, cuando es un contrato de arrendamiento distinto del de la vivienda.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo declaró:

«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias del TS de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), STS de 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), STS de 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y STS de 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepte y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia del TS de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.

»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia del TS de 9 de abril de 2012; rec, 229 de 2007).

» Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 del Código Civil), unido a que no se aceptó la resolución ni se pacté cláusula penal que permitiese la moderación».

B) Valoración de la prueba.

El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pació el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso959/2011.

En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes.

C) No existe regulación legal.

De igual forma la sentencia el T.S. de 3 de octubre de 2017 -recurso 1298/2015- declaró que no puede aplicarse analógicamente al art. 11 de la LAU como se pretende, dado que regula el desestimiento para el arrendamiento únicamente de vivienda, que no guarda identidad de razón con el de local de negocio (art. 4 del C.C.). En efecto, no está recogido un precepto similar para el local de negocio, "figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes (art. 1. 255 del C.C.)".

Es la actora-apelada perjudicada por el incumplimiento contractual de la recurrente, la que optó por el cumplimiento, al amparo del art. 1.124 del C.C., sin que se hubiese aceptado nunca el desestimiento pretendido, exigiendo el pago de las rentas, no una indemnización de daños y perjuicios.

Es más, de acuerdo con la Jurisprudencia de la Sala 1ª del T.S., sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral (nº 571/2013 de 27 de septiembre).

Ello se indica porque uno de los argumentos de los recurrentes es que las llaves se entregaron en la inmobiliaria Remax, al no poder localizar a la arrendadora.

La visualización del juicio revela, que el gerente de dicha inmobiliaria recogió las llaves, no pudiendo localizar a la propietaria. Desde luego no consta que el mismo tuviera poder de la propiedad, para proceder a arrendar el inmueble, a los efectos de dar por probado un enriquecimiento injusto.

D) Tampoco se estima de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus" (para mientras las cosas sigan como están), pues que un negocio salga mal es siempre previsible, habiendo reservado tal institución el T.S. para circunstancias muy extraordinarias, de aplicación cautelosa, por ir en contra del principio "pacta sunt servanda" y de los principios de seguridad jurídica (art. 1091 y 1258 del C.C.).

No estamos ante una alteración inusitada, fuera de todo cálculo, con circunstancias imprevisibles que originaron una mutación fuera del riesgo normal inherente al propio contrato, que pueden originar una modificación de la obligación, nunca le extinción o la resolución (S.T.S. 6.3.2020, 18 julio 2019, 19 mayo 2015...etc.).

En definitiva, las causas de índole económica invocadas no pueden amparar un desestimiento unilateral del contrato, no pudiendo acudirse a una indemnización de daños y perjuicio por analogía a la legislación de vivienda, cuando el demandante optó por el cumplimiento previsto en el Código Civil.

Ni podemos acudir a normas de equidad, cuando el art. 1.124 del C.C. permite optar por tal cumplimiento, y en el contrato no se previó la resolución unilateral.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935