Un poder notarial general en el que se especifican actos de riguroso dominio, como es hipotecar, no es preciso que se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas.

 

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 27 de noviembre de 2019, nº 642/2019, rec. 876/2017, establece que un poder notarial general en el que se especifican actos de riguroso dominio, como es hipotecar, no es preciso que se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas. 

El Pleno de la Sala 1ª del TS señala que ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. 

Pero si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. 

Por otro lado, determina que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias, se haya hecho un uso abusivo del poder. 

A) Antecedentes. 

En el presente recurso se analiza, de una parte, la suficiencia de un poder con especificación de la facultad de "vender o enajenar bienes inmuebles" aunque no se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas. 

Por otra parte, se valora si, en atención a las circunstancias concurrentes, se ha producido un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. 

Son antecedentes necesarios los siguientes: 

1.- El 23 de julio de 2013, don Gines compareció ante D. Vicente Tomás Bernat, notario del Ilustre Colegio de Valencia, para otorgar dos escrituras. En ambas, don Gines intervino en su propio nombre y en representación de su madre, doña Irene. 

Mediante la primera escritura (número de protocolo 666), don Gines y doña Irene concedían una opción de compra sobre sus respectivos derechos y cuotas indivisas y, conjuntamente, sobre el pleno dominio de una vivienda y un garaje, a favor de doña Dulce, que intervenía representada por su hijo don Benigno. 

2.- D. Gines falleció repentinamente el 21 de diciembre de 2013. Doña Dulce, por un lado, formuló contra doña Irene demanda de ejecución dineraria con apoyo en la escritura de préstamo, reclamando la cantidad prestada más los intereses y costas. Por otra parte, doña Eloisa remitió a doña Irene una notificación de que se había ejercitado la mencionada opción de compra. 

3.- El 9 de marzo de 2015, doña Irene interpuso una demanda de juicio ordinario en la que ejercitaba una acción de nulidad de contratos contra doña Dulce y doña Eloisa. 

En la demanda solicitó, en primer lugar, la declaración de nulidad absoluta de todas las actuaciones y negocios jurídicos realizados por don Gines en nombre y representación de doña Irene con relación al derecho de opción de compra que se contiene en la mencionada escritura protocolizada con el n.º NUM000. En concreto, que se declarase nula la concesión del derecho de opción de compra que se dice otorgado por doña Irene respecto de la participación que ostenta sobre una mitad indivisa del pleno dominio y el usufructo vitalicio de una tercera parte indivisa de la restante mitad, sobre las fincas registrales n.º NUM001 y n.º NUM002 del Registro de la Propiedad n.º 1 de Gandía; así como las inscripciones registrales que se hubieran practicado, por el otorgamiento de esta escritura, en dicho Registro de la Propiedad respecto de doña Irene. 

En segundo lugar, solicitó también la declaración de nulidad absoluta de todas las actuaciones y negocios jurídicos realizados por don Gines en nombre y representación de doña Irene con relación al contrato de préstamo contenido en la escritura autorizada el 23 de julio de 2013 y protocolizada con el n.º NUM003, y, por tanto, que se declarase nula la obligación que, según dicha escritura, correspondía a doña Irene. 

Doña Irene alegó en su demanda que su marido había fallecido en 1992 y que todavía no habían inscrito en el Registro de la Propiedad la adjudicación de los derechos que correspondían a ella y a su hijo don Gines sobre la vivienda y plaza de garaje como consecuencia de la herencia del causante, por lo que su hijo le solicitó en julio de 2013 que le otorgara un poder para inscribir en el Registro de la Propiedad tales adjudicaciones. 

La demandante alegó que las dos escrituras se otorgaron sin su consentimiento ni conocimiento a través de un ejercicio abusivo de las facultades conferidas en un poder general, por lo que se había producido un uso incorrecto del mandato concedido. Añadió que las dos demandadas tenían conocimiento de la extralimitación del poder, al haber actuado en las dos operaciones simultáneas, sabiendo que en ninguno de los dos negocios se había entregado cantidad alguna a doña Irene. Razonó que la mala fe quedaba evidenciada por las circunstancias concurrentes, tales como: que las dos escrituras se hicieron el mismo día que se había otorgado el poder en otra notaría; que en la de opción se indicaba que no era la vivienda de la concedente pese a tener ella allí su residencia; el precio irrisorio en que se fijó el valor de la vivienda y el garaje; y que luego, en documento ulterior, se dijera que ya se había pagado el precio del ejercicio de la opción. 

La demandante invocó como fundamento de la acción de nulidad los arts. 1261 CC (falta de consentimiento), arts. 1714 y 1727 (falta de vinculación del mandante de lo actuado por el mandatario que traspasa los límites del mandato), art. 1303 CC (efectos de la nulidad), art. 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 (nulidad de los contratos de préstamo usurarios), y art. 7 CC (ejercicio de los derechos conforme a la buena fe y abuso de derecho). 

4.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al entender que no había quedado acreditado el exceso de poder alegado por la demandante, a quien correspondía la carga de haber aportado la escritura de apoderamiento (cosa que no había hecho), en virtud del principio de facilidad probatoria y de la carga de la prueba (art. 217 LEC). 

El juzgado razonó: i) que la demandante no había aportado al procedimiento la escritura de apoderamiento por la que autorizaba a su hijo a intervenir en su nombre, por lo que era preciso acudir a otros elementos probatorios para valorar la suficiencia del poder; a estos efectos consideró, en primer lugar, que el notario autorizante de las escrituras impugnadas había indicado en las mismas que había examinado el poder y que lo juzgaba suficiente y que D. Amador, empleado de la financiera que puso en contacto a las partes para realizar las operaciones, que estuvo presente en la notaría, declaró que en el momento de otorgar las escrituras el notario comprobó los poderes; ii) que no hay elemento probatorio que permita acreditar que no fuera la voluntad de D.ª Irene la de realizar actos dispositivos sobre su vivienda habitual, único bien con el que cuenta. 

De manera complementaria, advirtiendo que todo ello eran suposiciones, dada la falta de aportación del poder, pero que eran argumentos que podían reforzar la inexistencia de exceso de poder, el juzgado añadió: i) que de la misma forma que las demandadas, al declarar en juicio, manifestaron haber otorgado el poder para que las representaran sus hijos, también era posible que la demandante hubiera confiado en las actuaciones del suyo, por lo que la simple declaración de la demandante de que nunca tuvo intención de realizar actos dispositivos sobre su vivienda no acreditaba tal extremo; ii) que si bien es cierto que el acto dispositivo sobre la vivienda habitual de la actora valora su precio muy por debajo del mercado, D. Amador manifestó que fue D. Gines quien acudió a su entidad en busca de financiación ante su precaria situación económica, por lo que es razonable pensar que su madre quisiera colaborar con su patrimonio para aligerar la situación económica de D. Gines; iii) que, aunque es cierto que puede ser llamativo que el mismo día se otorgara el poder en la notaría de Font d' en Carrós y las escrituras de préstamo y opción de compra en una notaría de Valencia, la premura podía tener justificación en la necesidad económica de D. Gines, de forma que le era urgente obtener financiación, y de ahí la sucesión de actos; añadió que se trataba de "dos operaciones vinculadas por necesidad dada la naturaleza de toda la operación", por lo que no cabía observar una complejidad notable ni una pluralidad de actos. 

5.- La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por doña Irene. La Audiencia estima el recurso y declara la nulidad de las actuaciones y negocios realizados por D. Gines en representación de doña Irene. 

La Audiencia concluye, tras valorar la prueba: 

"a) Como se desprende de las dos escrituras formalizadas en fecha 23 de julio de 2013, tanto la de opción de compra como la de préstamo, interviene D. Gines por sí y en representación de su madre, Dª. Irene, haciendo uso del poder general conferido en escritura autorizada por el Notario de La Font dŽen Carrós, D. Lorenzo Talens Grau, el 23 de julio de 2013, cuyas facultades representativas fueron suficientes para el notario autorizante al resultar conferida: "las de vender o enajenar bienes inmuebles, aun incidiendo en autocontrato o doble o múltiple representación", y en la segunda la de "tomar dinero a préstamo"; b) Ambas escrituras se otorgaron ante el mismo notario autorizante, D. Vicente Tomas Bernat y tienen número de protocolos consecutivos NUM000 y NUM003, y responden a una misma operación financiera como se desprende del testimonio prestado por D. Amador que intermedió en la operación, declarando que la escritura de opción era la garantía constituida para el cumplimiento de la obligación de devolver el préstamo y que ambas negocios estaban relacionados entre sí; c) La vivienda y plaza de garaje sobre la que se ejercita la opción de compra es la habitual de la demandante, tiene un valor superior a los 100.000 € por lo que con independencia del principio de libertad de pactos no hay causa que justifique un precio de opción de 12.212 €, si no es porque constituye la garantía frente al préstamo, 24.000 €, y aun así situaría la operación en un importe inferior al 50% del valor de mercado de la vivienda; d) La demandante no ha autorizado la enajenación de la vivienda y plaza de garaje ni se presume una tácita autorización". 

La Audiencia, tras reconocer la eficacia probatoria de los documentos públicos, añade que es preciso aplicar la jurisprudencia sobre el exceso de poder y que la cuestión controvertida excede de la verificación de la facultad consignada en el poder que autoriza a disponer y gravar inmuebles, al ser exigible una autorización o mandato expreso. Según la Audiencia, en el caso, se debe partir de dos hechos relevantes: 

"i) que el préstamo y la opción de compra están causalmente relacionados y constituyen un acto de disposición y gravamen sobre un inmueble de especial importancia cuantitativa; ii) que los demandados no acreditan que en el destino dado al principal del préstamo la demandante haya resultado beneficiada como propietaria de la mitad indivisa y del usufructo de un tercio de la otra mitad". 

A continuación, la Audiencia resume algunas sentencias sobre la nulidad de los contratos celebrados por extralimitación del poder: i) que la extralimitación debe determinarse atendiendo principalmente a la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes (sentencia del TS nº 51/2000, de 27 de enero); ii) que cuando el mandato tiene por objeto actos de disposición es menester que se designen específicamente los bienes sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades, y no es suficiente con referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante (sentencia de pleno del TS nº  540/2010, de 26 de noviembre); iii) que el mandato representativo cuyo poder se refiere a un acto o actos de disposición solo alcanza a un acto concreto cuando este ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada, y no es suficiente referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante (sentencia del TS nº 687/2013, de 6 de noviembre). 

La Audiencia concluye que: 

"si se aplica dicha doctrina a la figura del mandato expreso (art. 1714 CC), entre los que se encuentra la enajenación y ejecución de actos de riguroso dominio, la conclusión a la que se llega es que se produce una extralimitación en el uso del poder por falta de consentimiento cuando se hace uso y sin estar expresamente autorizado se constituye un gravamen o se realiza un acto de disposición sobre la vivienda propiedad de la demandante de la que no existe prueba que fuera beneficiaria del principal del préstamo". 

B) Recurso de casación. 

1.- Planteamiento del recurso de casación. 

El recurso de casación se funda en un motivo único estructurado en dos submotivos en los que se denuncia: "1. Infracción por violación de la jurisprudencia sobre: 1.1. La necesidad de poder específico para enajenar o gravar bienes art. 1713 del Código Civil. 1.2. Interpretación de extralimitación del poder". 

En síntesis, alega que está acreditado que el hijo de la demandante actuó con los poderes que la madre le otorgó el mismo día de la firma de las escrituras y que el poder no obra en las actuaciones, pero el notario dio fe de que era suficiente para otorgar las escrituras. 

En su desarrollo, argumenta que el art. 1713 CC no exige que el mandato para enajenar especifique los bienes que se pueden enajenar. Añade que la relación interna entre mandante y mandatario, cuando este ha actuado dentro de las facultades que le han sido conferidas, no pueden perjudicar al tercero. 

2.- Consideraciones preliminares. Antes de entrar a analizar los motivos del recurso, y a la vista de las cuestiones jurídicas planteadas, la sala considera conveniente realizar unas consideraciones preliminares acerca, en primer lugar, del poder expreso para enajenar y, en segundo lugar, acerca del ejercicio abusivo del poder. 

2.1. Suficiencia del poder. La sentencia recurrida, con cita de las sentencias del TS nº 540/2010, de 26 de noviembre, y nº 687/2013, de 6 de noviembre, reitera algunas afirmaciones acerca de la interpretación del art. 1713 CC en relación con las facultades que se confieren al apoderado, que merecen una rectificación. Según la sentencia recurrida, el poder expreso para enajenar debe especificar el objeto del acto de disposición, los bienes sobre los que el apoderado puede realizar la facultad conferida. La sala considera que esto no puede mantenerse. 

Los dos primeros párrafos del art. 1713 CC disponen: 

"El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración. 

"Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso". 

La aplicación de esta previsión legal al apoderamiento supone que, si se concede genéricamente un poder de representación y no se especifican suficientemente las facultades conferidas, el apoderado solo podrá realizar "actos de administración", pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para "transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio". Pero si en el poder se especifica la facultad de realizar actos de "riguroso dominio" no es necesario que se especifiquen los bienes. En particular, si se documenta el poder de representación y se hace constar, entre otras, la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere. No hay ningún precepto que imponga tal exigencia que, por lo demás, no sería adecuada a la función que puede desempeñar la representación. Es suficiente que las facultades conferidas se refieran genéricamente a los bienes del poderdante. 

Es oportuno recordar a estos efectos que el sentido en el que el art. 1712 CC se refiere al "mandato general o especial" (en el que "el primero comprende todos los negocios del mandante" y "el segundo uno o más negocios determinados"), no es equivalente a la distinción entre "general" y "expreso" que utiliza el art. 1713 CC. En el art. 1712 CC se está aludiendo al ámbito de los asuntos o intereses del principal, mientras que en el art. 1713 CC se alude a la naturaleza de los actos, de administración o "de riguroso dominio". 

En consecuencia, no procede mantener el criterio de la sentencia 687/2013, de 6 de noviembre, según la cual, "el mandato representativo cuyo poder viene a referirse a un acto o actos de disposición, sólo alcanza a un acto concreto cuando éste ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada". 

Por el contrario, la interpretación más adecuada del art. 1713 CC es que en un poder general en el que se especifican actos de riguroso dominio no es preciso que se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas. 

2.2. Ejercicio abusivo del poder. La validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia o de validez del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder. 

En el caso, hay indicios que llevan a la convicción de que así fue. 

3.- Decisión de la sala. Desestimación del recurso. 

En el presente caso, a la vista de la valoración de la prueba, la sentencia recurrida llega a la conclusión, en primer lugar, de que los contratos de préstamo y opción de compra sobre la vivienda y plaza de garaje de la demandante, concertados por el hijo de esta última con las demandadas, formaban parte de una misma operación financiera en la que los mencionados bienes se ofrecían como garantía del préstamo, si bien por un importe inferior al 50% de su valor de mercado. En segundo lugar, la sentencia concluye que la demandante no autorizó la enajenación. 

Partiendo de estos hechos que considera probados, las razones por las que la sentencia recurrida estima el recurso de apelación y declara la nulidad de los negocios realizados en representación de la demandante se basan, sustancialmente, en que hubo extralimitación del poder, teniendo en cuenta la intención y voluntad con la que se otorgó, la exigencia de que el poder para disponer especifique los bienes sobre los que el mandatario puede ejercer tales facultades y la falta de prueba de que la demandante fuera beneficiaria del préstamo. 

Hemos dicho al resolver el tercer motivo del recurso por infracción procesal que, con independencia del precio de mercado exacto de la vivienda, lo que subyace es el hecho notorio de que su valor es muy superior al que se fijó en el contrato de opción. 

Partiendo de lo anterior puede igualmente afirmarse que, a pesar de que no explicite el razonamiento, tampoco es irracional la conclusión de la Audiencia en el sentido de que la demandante no pudo querer ofrecer su vivienda como garantía del pago de un préstamo por un importe inferior a la mitad de ese valor que se atribuye a la vivienda, por mucho que pueda admitirse que pudiera querer apoyar a su hijo a solventar su precaria situación económica. 

El razonamiento de la sentencia recurrida refleja la asunción de las alegaciones vertidas por la demandante en su demanda y posteriormente en su recurso de apelación acerca de los datos que evidencian el carácter usurario de la operación. Aunque finalmente no sea la ley de usura la aplicada, son esas circunstancias las que permiten alcanzar la convicción de que la poderdante no dio su consentimiento para que el hijo dispusiera de su vivienda habitual por un precio irrisorio y en garantía de un préstamo personal cuya finalidad no ha sido puesta de manifiesto. 

Estas mismas razones revelan igualmente que no concurre buena fe en las demandadas, pues las circunstancias de la operación financiera permitían conocer en el momento de la celebración de los contratos el carácter abusivo del ejercicio del poder por parte de don Gines. 

Una advertencia final. No es un obstáculo a lo que se acaba de decir que las demandadas sean también mujeres de edad avanzada que solo quieren sacar rentabilidad a su dinero y que fueran representadas por sus hijos, en los que confiaron. Aun cuando ellas fueran las destinatarias de los negocios, la mala fe de quienes las representaron es relevante y se les comunica. 

Por todo lo dicho, debemos concluir que, aunque contiene afirmaciones incorrectas, pues no es preciso que el poder general en el que consta inequívocamente la facultad de enajenar especifique los bienes que el apoderado está facultado para enajenar, por todas las razones expuestas, procede mantener el fallo de la sentencia recurrida. 

C) Conclusión.

En el caso, nos encontramos ante un poder general con especificación de la facultad de "tomar dinero a préstamo" y de la facultad de "vender o enajenar bienes inmuebles". El problema, por tanto, no es de suficiencia del poder. Cuestión distinta es que, en atención a las circunstancias concurrentes, al concertar la operación financiera en los términos descritos mediante el otorgamiento de las dos escrituras de préstamo y opción de compra, el apoderado realizó un ejercicio incorrecto de las facultades conferidas, por lo que, por falta de efecto útil, procede desestimar el recurso de casación.

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