Gonzalez Torres Abogados: No entra dentro de las facultades del registrador de la propiedad la revisión de la interpretación realizada por un tribunal en su resolución solo calificar la resolución.

sábado, 15 de enero de 2022

No entra dentro de las facultades del registrador de la propiedad la revisión de la interpretación realizada por un tribunal en su resolución solo calificar la resolución.

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2021, nº 869/2021, rec. 5479/2018, considera que no entra dentro de las facultades del registrador de la propiedad la revisión de la interpretación realizada por un tribunal en su resolución.

La función calificadora no le permite al registrador de la propiedad revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

Conforme a los arts. 670 a 674 LEC, corresponde al LAJ la competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación, y su resolución es susceptible de impugnación ante el juez o tribunal. Esta competencia supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede instar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución.

El LAJ es la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.

A) Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia, tal y como deja constancia de ellos la sentencia recurrida.

1º) En garantía de un crédito concedido por Caja Rural de Castilla La Mancha Sociedad Cooperativa de Crédito (en adelante, Caja Rural), se había constituido una hipoteca sobre una vivienda habitual y una plaza de garaje. Ante el impago del crédito, la acreedora hipotecaria instó la ejecución en el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Vinaroz. En el curso de esa ejecución, se celebró la subasta sin que hubiera postores. El crédito del ejecutante era de 174.330 euros, inferior al 70% del valor de tasación (178.711,05 euros). El acreedor hipotecario solicitó la adjudicación de la finca por el 60% del valor de tasación (153.180,90 euros) y el letrado de la Administración de Justicia dictó el decreto de adjudicación en tal sentido.

Presentado el testimonio del decreto de adjudicación al Registro de la Propiedad de Sant Mateu, el registrador denegó la inscripción al apreciar el siguiente defecto:

"La adjudicación se ha producido por un precio que corresponde al 60% del precio fijado para la subasta, por lo que no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores ha de ser por cantidad igual o superior al 70% de su valor de tasación, o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje -como ocurre en el presente caso-, entonces se lo adjudique por dicha cantidad. Ya que lo contrario sería perseguir una interpretación no querida por el legislador...".

2º) En la demanda que dio inicio al presente procedimiento, Caja Rural impugnó la calificación negativa del registrador, al amparo de lo previsto en el art. 328 LH, al considerar que se había excedido en su función y, además, que el art. 671 LEC, aplicable al caso, permitía al ejecutante la adjudicación por el 60% del valor de tasación, al ser su crédito inferior al 70%.

3º) La sentencia de primera instancia estimó la demanda, al entender que el registrador se había extralimitado de sus funciones, pues no podía calificar el fondo del asunto y reinterpretar el contenido y la aplicación de la previsión contenida en el art. 671 LEC.

4º) Recurrida la sentencia de primera instancia en apelación, la Audiencia ha estimado el recurso. En primer lugar, entiende que el registrador, a la vista de lo regulado en el art. 18 LH y el art. 100 RH, no se ha extralimitado al calificar negativamente la inscripción:

"Entendemos a partir del examen de ambos preceptos que en contra de lo que se concluye por la Juez de instancia no se ha producido una extralimitación de las funciones por la calificación negativa emitida, ya que dentro de esas competencias se encuentra la de verificar que el título cumple los porcentajes de adjudicación del bien de acuerdo con las previsiones legales".

Y, en cuanto a la interpretación del art. 671 LEC, se hace eco de la doctrina contenida en la Resolución de la DGRN de 20 de septiembre de 2017, y concluye "que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670.4, es decir, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por dicha cantidad, siempre que sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta".

B) Recurso de casación.

1. Formulación del motivo. El motivo denuncia la infracción del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, así como de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala Primera del Tribunal Supremo 625/2017, de 21 de noviembre, y 47/1996, de 29 de enero. El recurso incide en que la función calificadora del registrador no le permite revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento.

2. Estimación del motivo. Como resume la sentencia del TS nº 625/2017, de 21 de noviembre, invocada en el recurso, conforme a los arts. 18 LH y 100 RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

3. La regulación de las subastas a las que no concurre ningún postor se encuentra en el art. 671 LEC, cuya redacción vigente (aplicable a la controversia litigiosa) proviene de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la LEC, que modificó la redacción que había dado al precepto la Ley 1/2013, de 14 mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social. La modificación del precepto que llevó a cabo esa reforma (de 2015) consistió en el incremento de los porcentajes mínimos por los que el ejecutante puede adjudicarse el inmueble ejecutado en caso de subasta desierta.

El precepto dispone lo siguiente:

"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el art. 654.3.
"Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".

4. La calificación realizada por el registrador, en la línea de lo resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado en diversas resoluciones (entre ellas, la Resolución de 20 de septiembre de 2017), lleva a cabo una interpretación sistemática del art. 671 LEC, en relación con la regla prevista en el art. 670.4 LEC para las subastas con postores, que dispone lo siguiente.

"Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
"Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
"Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente".

De acuerdo con esta interpretación, ratificada por la sentencia recurrida, también en el caso de la subasta desierta por no concurrir ningún postor, cuando el crédito del acreedor ejecutante sea inferior al 70% del valor de tasación del bien, pero superior al 60%, puede adjudicárselo no por el 60%, sino por el importe de su crédito.

5. Si nos ajustamos a lo que es objeto de enjuiciamiento en este procedimiento, la procedencia de la calificación negativa del registrador, hemos de advertir que su improcedencia no deriva de la interpretación realizada del art. 671 LEC, sino del exceso en la función revisora que le asigna la ley.

En efecto, la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual.

La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70% del valor de tasación, cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación. Si algo lo puede justificar sería la extinción del crédito del acreedor, siempre que su importe sea superior al 60% del valor de tasación.

Pero aun siendo correcta esta interpretación, el problema radica en que excede a la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC.

Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación, para que sea revisado por el juez. Aunque el art. 671 LEC no contiene una previsión expresa igual a la del art. 670.4 LEC respecto del recurso de revisión directa, debe tenerse en cuenta lo previsto en el art. 454 bis.1. II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión de las resoluciones de los letrados de la Administración de Justicia (LAJ), en sentencias 58/2016, de 17 de marzo; 72/2018, de 21 de junio; 34/2019, de 14 de marzo; y 151/2020, de 22 de octubre.

Es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito.

6. Conforme a los arts. 670 a 674 LEC, corresponde al LAJ la competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación, y su resolución es susceptible de impugnación ante el juez o tribunal. Esta competencia supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede instar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Estos interesados son los que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.

7. Por último, en relación con la interpretación armonizadora de los arts. 670 y 671 LEC, cuya bondad no negamos pero que consideramos que no corresponde hacer al registrador en sede de calificación, resulta conveniente reseñar que actualmente existe un proyecto prelegislativo para acabar con la regulación divergente de las subastas con y sin postores. Se trata del Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia, aprobado por el Consejo de Ministros de 15 de diciembre de 2020, que prevé modificar la redacción de los arts. 670 y 671 LEC. Según su Exposición de Motivos:

"También se pretende unificar los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta, y otorgar un mismo trato a postores y ejecutantes. Esto significa que los bienes no se van a adjudicar de modo distinto dependiendo de si la subasta tiene postores o si ha resultado desierta.
"Un ejemplo de especial trascendencia es el referido a la subasta de la vivienda habitual del deudor. Con la nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 60 por 100 de su valor de subasta. Resulta intrascendente que la subasta haya sido desierta o no, y que el adjudicatario sea el ejecutante o cualquier otro postor".

En relación con el supuesto planteado, el art. 671.2 LEC quedaría redactado como sigue:

"El ejecutante no podrá adjudicarse la vivienda habitual del deudor, ni aun cuando actúe como postor rematante, por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que lo haga por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. En este caso, no se podrá adjudicar la vivienda habitual por menos del 60 por 100 del valor de la subasta. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".

El Anteproyecto también prevé que sea revisable en casación la interpretación de preceptos procesales.

8. En suma, por más razonable o tuitiva que resulte la interpretación sostenida por la calificación litigiosa, no entra dentro de las facultades del registrador la revisión de la interpretación realizada por un tribunal, más allá del margen legal antes expuesto para la calificación registral. Por lo que el recurso de casación debe ser estimado y desestimado el recurso de apelación.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935

667 227 741