La doctrina sobre el consentimiento tácito a la prórroga del contrato por los propios actos del fiador.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 19ª, de 26 de septiembre de 2018, nº 324/2018, rec. 347/2018, declara que nada impide que la acción de desahucio frente a la arrendataria se mantenga contra el fiador solidario que debe hacer frente a la obligación afianzada en que era necesaria la presencia del deudor, por ser acumulada a un desahucio.

Siendo aplicable al caso la doctrina sobre el consentimiento tácito a la prórroga del contrato por los propios actos del fiador.

El artículo 1834 del Código Civil establece que: 

"El acreedor podrá citar al fiador cuando demande al deudor principal, pero quedará siempre a salvo el beneficio de excusión, aunque se dé sentencia contra los dos". 

A) Antecedentes. 

1º) Don Desiderio arrendó el 28 de marzo de 2014, la vivienda ubicada en la Calle Torres, nº 10, 2º piso, de Madrid, a doña Luisa, siendo su avalista solidario don Cristóbal. Dicha inquilina dejó de pagar la renta de alquiler y los gastos de suministros por importe de 3.690,89 euros. En la demanda por desahucio se le reclamó el desalojo de la vivienda y el abono de las cantidades adeudadas, más las que se fueran devengando, a razón de la renta mensual de 500 euros al mes. 

En la sentencia recurrida se estimó la demanda, y se decidió el desahucio con desalojo de la vivienda, y se reconoció la reclamación de cantidad por un importe actualizado de 7.282,62 euros, más intereses legales y costas procesales. Así mismo, se siguieron devengando rentas de alquiler, hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, el día 10 de agosto de 2017. 

2º) El avalista solidario don Cristóbal recurrió en apelación dicha sentencia por entender que hubo error en la apreciación de las pruebas porque firmó el documento de arrendamiento sin que se le explicase lo que estaba firmando, no entendiendo lo que se le dijo por no dominar el idioma español. 

Y debió valorarse a su favor el interrogatorio a que fue sometido en el acto del juicio, al negar conocer la prórroga del contrato, y desconocer que se le hubiera explicado el alcance legal de su condición de avalista. A lo que se ha opuesto el propietario de la vivienda porque, dicho recurrente firmó como avalista personal y solidario el contrato de arrendamiento de 28 de marzo de 2014, de duración temporal de un año prorrogable a tres años. Además, firmó el 8 de julio de 2015, el acuerdo de reducción de la renta mensual de 600 € a 500 €, a cambio de que la inquilina pagara los gastos derivados del mantenimiento de la vivienda, por un período máximo de 18 meses, concluyendo el 31 de diciembre de 2016. Y entregó las llaves de la vivienda, junto con la inquilina, al apelado el 10 de agosto de 2017, firmando el documento correspondiente. 

B) No existe error en la valoración de la prueba. 

Los motivos del recurso de apelación no pueden prosperar porque no ha existido error alguno en la valoración judicial de las pruebas practicadas, puesto que en el acto del juicio se pudo apreciar que el recurrente comprendía lo que se le preguntaba en idioma español, no siendo aceptable considerar que no entendiera lo que firmaba, pudiendo pedir asesoramiento a otra persona que pudiera traducírselo en caso de duda. Siendo procedente que se dirigiera contra él también la demanda, porque según se establece por el art. 438.3 LEC dentro del Título, dedicado al juicio verbal, como excepción a la negativa a la acumulación de acciones en tal procedimiento: 

“Son ejercitables conjuntamente: Las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicio de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame al inquilino, a las que también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho". 

El Tribunal Supremo ha aceptado la admisibilidad de la acumulación de acciones de desahucio, por reclamación de rentas al inquilino y la acción dirigida contra el fiador solidario (STS de 3 de Noviembre de 2006, citada en la SAP de Barcelona, sección 4ª, de 21 de diciembre de 2016 (ROJ: SAP B 13863/2016) nº: 731/2016, Recurso: 243/2016). 

Sobre esta base jurídica, la doctrina establecida en dichas sentencias razona que, aunque aparentemente haya una diferente causa de pedir -el aval, por un lado, y el arrendamiento por otro- existe una relación estrecha entre uno y otro hasta el punto de que la relación o situación jurídica derivada de la fianza es accesoria de la relación obligatoria principal, de modo que la obligación del fiador existirá en la medida en que exista la obligación de la deudora principal, y ello aunque se trate de una fianza solidaria; por lo que hay un interés evidente en que la existencia de una y otra obligación, ligadas por esa relación de dependencia, se pueda discutir en un mismo proceso dada la conexión entre ambas; por otro lado y siendo el procedimiento adecuado para reclamar el cumplimiento de la obligación principal el juicio de desahucio, cabe entender que en el mismo proceso se pueda también acumular la reclamación contra el fiador, sobre todo cuando no supone ninguna alteración de la competencia: ni de la objetiva, pues la competencia sigue siendo del Juez de Primera Instancia; ni de la territorial, pues el Juez competente es el del mismo lugar; ni de la funcional. 

Y, además, en este proceso del juicio verbal no hay indefensión porque el artículo 1834 del Código Civil permite al acreedor citar al fiador cuando demande al deudor principal; citación que puede llevarse a cabo formulando una demanda conjunta del deudor y del fiador que habrá de llevarse a cabo en el mismo procedimiento, de modo que, si el acreedor opta por hacer uso de esa facultad y demanda al deudor principal por el procedimiento idóneo para reclamarle a éste, será ese mismo procedimiento el adecuado para demandar también al fiador. 

Si el derecho, y la correlativa obligación, siguen subsistiendo pese a ello, también subsiste la fianza que garantiza el cumplimiento del contrato de alquiler, en este caso, con carácter solidario y con renuncia a los beneficios de división y excusión, de manera que nada impide que la acción frente a la arrendataria se mantenga contra el fiador solidario que debe hacer frente a la obligación afianzada en que era necesaria la presencia del deudor, por ser acumulada a un desahucio. Por lo tanto, compartimos con la sentencia recurrida la condena al fiador o avalista, cuyos fundamentos jurídicos han sido reforzados con las alegaciones del escrito de oposición al recurso, no siendo necesario que se le notificase la prórroga del contrato de arrendamiento, porque siempre acompañó a la inquilina cuando se produjeron las reuniones a que fueron convocados por el arrendador. 

El debate lo plantea el fiador demandado que opone que la fianza no se extiende a las prórrogas del contrato, conforme al artículo 1851 del Código Civil: La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza. Para resolver la cuestión hay que hacer una interpretación de las cláusulas contractuales para indagar cual fue la voluntad contractual. Por regla general: La existencia de prórroga respecto de la obligación principal (cuestión de hecho cuya apreciación corresponde a los tribunales de instancia) precisa de una declaración de voluntad expresa, convenio explícito con señalamiento de nuevo plazo y fecha determinada para el pago, o de actos inequívocos, propios y exclusivos del acreedor que la pongan de manifiesto, por lo que no es suficiente a estos efectos la mera tolerancia de éste en percibir con retraso el pago de lo adeudado o el hecho de que no reclame el cumplimiento de la obligación a su vencimiento. 

Los efectos extintivos de la prórroga se subordinan a que se haya otorgado sin consentimiento del fiador, de modo que, si éste autoriza expresamente o se demuestra, dadas las circunstancias de hecho, su aceptación tácita o implícita no tendrán lugar aquéllos. En este caso, el hecho de acompañar siempre el fiador a la inquilina en las reuniones con el arrendador determina entender que, por razón a la doctrina de los propios actos, ambos estaban enterados de lo que hacían conjuntamente respecto del contrato de arrendamiento de 28 de marzo de 2014, unido a los folios 25 a 27 de autos. Además, firmaron el día 8 de julio de 2015, el acuerdo de reducción de la renta mensual de 600 € a 500 €, según consta en el folio 117 de autos. No excusando del cumplimiento de la ley su supuesta ignorancia, según se dispone en el artículo 6. 1º del CC. Lo que manifestase en su interrogatorio el apelante en el acto del juicio verbal no es suficiente para considerar que no fuera responsable del cumplimiento de dicho contrato, porque en el mismo aparece como avalista personal y solidario, y si tenía alguna duda pudo haber acudido a algún traductor antes de firmar dicho documento. 

Así pues, el fiador podía dar por finalizado el contrato y entregar las llaves al arrendador, y no consta que en ningún momento expresase su voluntad de cancelar la relación arrendaticia, sino todo lo contrario al firmar con la inquilina y el arrendador el acuerdo de reducción de la renta de alquiler fechado el 8 de julio de 20015, por lo que debe deducirse su consentimiento a la prórroga tácita del contrato de arrendamiento de 28 de marzo de 2014 sobre la vivienda que ocupaba la demandada-apelada hasta el día 10 de agosto de 2017, en que se produjo la entrega de llaves, según consta en el folio 195 de autos, por medio del documento suscrito por las partes litigantes, siendo aplicable al caso la doctrina sobre el consentimiento tácito a la prórroga del contrato por los propios actos del fiador, fijada en la SAP, Civil sección 5ª de 28 de marzo de 2018 (ROJ: SAP SE 751/2018 - ECLI:ES:APSE:2018:751), nº: 189/2018, Recurso: 182/2017, dictada en un caso semejante. 

Es cierto que el art. 1144 del Código Civil, al que remite el art.1822 del Código Civil, cuando se trata de obligaciones solidarias permite que el crédito se reclame a cualquier deudor solidario, pero el fiador sigue teniendo su propio régimen jurídico, de modo que puede repetir por la deuda íntegra al deudor principal, y a tenor del art. 1143 de aquel cuerpo legal, extinguida la deuda se extinguirá la responsabilidad del fiador por ser elemento esencial al concepto de fianza, como accesoria (no puede el fiador obligarse ni más intensa, ni extensamente que el deudor), así como también, el art. 1847 del Código Civil establece que la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor. 

En este caso al entregarse las llaves de la vivienda por ambos al propietario el 10 de agosto de 2017, después de la sentencia recurrida de 23 de mayo de 2017, concluyó el devengo de las cantidades adeudadas por los codemandados. Pero hasta entonces siguieron vinculados por el aval conferido por el apelante, que completó el contrato de arrendamiento de la vivienda litigiosa. En consecuencia, debemos confirmar la sentencia recurrida.

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