El consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación de la viuda del arrendatario en el contrato de arrendamiento, si el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido la muerte del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 27 de septiembre de 2021, nº 628/2021, rec. 4987/2018, sostiene que, por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo la notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido la muerte del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. 

Además, de acuerdo con el régimen legal la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga un conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe. 

Por ello, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación de la viuda del arrendatario en el contrato de arrendamiento, si el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido la muerte del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. 

El artículo 16.3 de la LAU de 1994, establece: 

"El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. 

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse".

 A) Resumen de antecedentes. 

La cuestión jurídica que se plantea es si el arrendador de una vivienda puede oponerse a la subrogación en el contrato por no haberse realizado una comunicación por escrito de manera fehaciente del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de la viuda de subrogarse. 

La sentencia recurrida declara acreditados los hechos siguientes: 

"1) El día 18 de febrero de 1935, don Teodoro suscribe un contrato de arrendamiento de la finca sita en la Calle Torres, nº 10, 2º piso, de BARCELONA (documento 2 de la demanda, al folio 13). 2) Desde 1935 hasta el año 2015, los recibos se han girado a nombre de don Teodoro (documentos 2, 3 y 4 de la demanda). 3) Don Teodoro contrae matrimonio con doña Encarnación, del que nace una hija, doña Eulalia. 4) Don Teodoro fallece el día 12 de febrero de 1951. 5) El 14 de septiembre de 1956 tiene lugar un acto de conciliación, al que no comparece la demandada FINCAS FALLOS Y GALLOFRÉ, no obstante hallarse debidamente citada, en el que doña Eulalia, hace constar que: "1°.- Por fallecimiento del padre de la actora, don Teodoro ocurrido en 12 de febrero de 1951 se halla subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento del piso 2º, de la Calle Torres, nº 10, de esta ciudad que ocupa, en calidad de única hija del finado, Siendo por tanto actualmente, a todos los efectos, la titular del derecho de arrendamiento. 2°. - Que la presente notificación se hace a los efectos de lo dispuesto en la disposición transitoria 8 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos" (documento 1 de la contestación al folio 92). 6) El día 10 de mayo de 1956, doña Eulalia contrae matrimonio con don Víctor (documento 2 de la contestación, al folio 93 y al folio 197). 7) El día 23 de noviembre de 1977, fallece doña Eulalia (documento 2 de la contestación, y al folio 198). 8) El día 18 de noviembre de 1978, D. Víctor n contrae matrimonio en segundas nupcias con doña Gema (documento 2 de la contestación, al folio 94 y al folio 199). 9) El día 21 de mayo de 2009, fallece D. Víctor (documento 6 de la contestación, al folio 96 y al folio 68). 10) En el año 2015 el recibo de alquiler (a nombre de don Teodoro) se gira a la cuenta NUM001 (documento 3 de la demanda, a los folios 14, 15 y 16), cuenta titularidad de doña Gema junto con doña María Virtudes y D. Jacobo (documento 9 de la contestación, al folio 97). 11). Las facturas por los suministros de agua y de electricidad se libran a nombre de D. Víctor, documentos 3 y 4 de la contestación a la demanda, a los folios 94 y 95. 12) El contrato de suministro de gas figura a nombre de doña Gema, documento 11 de la contestación, al folio 98. 13) doña Gema no ha notificado en legal forma a la arrendadora el fallecimiento de su esposo D. Víctor". 

La Audiencia confirma el criterio del juzgado acerca de la subrogación en el año 1956 de doña Eulalia en el contrato de arrendamiento concertado en 1935 por su padre, el Sr. Teodoro, así como de la existencia de una primera subrogación sujeta al art. 58 LAU 1964 por el Sr. María Virtudes, marido de doña Eulalia, tras el fallecimiento de esta. Estos pronunciamientos quedaron firmes y no se discuten en casación. La Audiencia considera, en cambio, que para la válida subrogación de la actual ocupante del inmueble, la Sra. Gema, demandada en este procedimiento, no basta el conocimiento del arrendador del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda está siendo ocupada por un familiar con derecho a subrogación, sino que es precisa una comunicación formal en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario. Tras extractar la doctrina de las sentencias del TS nº 343/2012, de 30 de mayo, y nº 664/2013, de 23 de octubre, concluye respecto del asunto litigioso: 

"La magistrada juez de primera instancia razona, en el fundamento de derecho tercero que, la demandada cumplió con la exigencia del artículo 16 de la LAU de 1994, y notificó el fallecimiento del Sr. María Milagros, convicción a la que llega valorando el cambio de titularidad de la cuenta, que se le entregase llave del portal, y resultando poco probable, que pagando el alquiler que se está pagando, la propiedad, y su administración de fincas, dejasen transcurrir casi 8 años para instar la resolución del contrato. Dice que doña Gema no ha escondido, como pretende dar a entender la parte actora, que habita el piso, pues consta en el buzón, y si la administración de fincas tiene llave del portal, sólo basta con ver el buzón para comprobar que no consta el Sr. Teodoro, sino el Sr. Víctor y la Sra. Gema. Teniendo en cuenta que la LAU de 1994 no exige que la comunicación por escrito tenga que ser fehaciente, y que el Administrador indicó que si no son cartas certificadas no se conservan, es evidente que si se comunicó dicho hecho por carta no se conservó. 

"Es decir, entiende la juzgadora de primera instancia que la Administración de fincas ha tenido conocimiento del fallecimiento de D. Víctor pues tras su fallecimiento se produjo un cambio de la cuenta corriente a la que se gira el recibo de la renta, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia en su esposa hoy demandada. Esta decisión no es conforme con la jurisprudencia de la Sala primera del Tribunal Supremo, que exige, para una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo 16.3 LAU, a saber, la comunicación por escrito al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse". 

B) Recurso de casación. Decisión de la sala. Estimación del recurso de casación. 

1.- La razón por la que la sentencia recurrida estima la apelación de la demandante y revoca la sentencia de primera instancia, desestimatoria de la demanda, es contraria a la doctrina sentada por la Sala de lo Civil del TS en la sentencia del pleno nº 475/2018, de 20 de julio. 

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 475/2018 expresamente declaró que rectificaba su doctrina anterior, contenida en las sentencias en las que la Audiencia basa su decisión. En la sentencia del pleno del TS nº 475/2018 se dice: 

"1.- De acuerdo con lo previsto en la disposición transitoria segunda de la LAU 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda que, como el litigioso, se celebraron con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y estuvieran subsistentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, continuaron rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en la propia disposición transitoria. Por lo que importa a los efectos del presente recurso, entre otras previsiones, la mencionada transitoria estableció que a la subrogación por causa de muerte a que se refería el art. 58 LAU 1964 sería de aplicación el procedimiento previsto en el art. 16.3 LAU 1994. Conforme a este precepto: 

""El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. 

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse". 

"2.- Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Así se afirmó en la sentencia 343/2012, de 30 de mayo, se ratificó en la sentencia de pleno 247/2013, de 22 de abril, y se confirmó en la sentencia 664/2013, de 23 de octubre. 

"3.- Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC). 

"Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. 

"No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe". 

2.- En el caso que tenemos que juzgar la Audiencia no niega los hechos de los que parte la sentencia de primera instancia para deducir el conocimiento por la arrendadora del fallecimiento del arrendatario y que la vivienda seguía ocupada por su viuda, con derecho a subrogarse en el contrato (en especial, dado el cambio de la cuenta en la que se domicilia el pago de la renta, junto a otros datos). La razón por la que la Audiencia estima la demanda de la propietaria es porque considera que, de acuerdo con la jurisprudencia que cita, es necesaria una notificación formal de que se ejercita el derecho a subrogarse, y que en el caso no consta. 

Sin embargo, como se ha dicho, la jurisprudencia invocada por la sentencia recurrida fue rectificada por la sentencia del pleno 475/2018, de 20 de julio, al valorar la sala que la doctrina anterior resultaba excesivamente rígida y que no podía ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC). 

Procede, en consecuencia, estimar el recurso de casación, anular la sentencia recurrida, desestimar el recurso de apelación interpuesto en su día por la demandante y, de acuerdo con el criterio del juzgado, desestimar la demanda.

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