Nulidad de una compraventa realizada por la apoderada del vendedor al formalizar un negocio jurídico en su único interés y en perjuicio de los intereses del poderdante traspasando los límites de la buena fe contractual.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 1ª, de 30 de noviembre de 2020, nº 526/2020, rec. 1143/2019, declara la nulidad de una compraventa realizada por la apoderada del vendedor al formalizar un negocio jurídico en su único interés y en perjuicio de los intereses del poderdante, traspasando los límites de la buena fe contractual, y en clara infracción del principio de buena fe y la proscripción del abuso de derecho consagrados en el art. 7 del Código Civil. 

El abuso de poder por parte de la demandada resulta claro, y, por ende, la ineficacia o falta de validez de la compraventa de la mitad indivisa de la nuda propiedad perteneciente al demandante, según la jurisprudencia antes referida, por faltarle uno de los requisitos del contrato, cual es el consentimiento del enajenante (art. 1261 del CC). 

A) El auto contrato surge cuando el representante de una persona celebra un contrato consigo mismo.

Se equiparán al auto contrato los supuestos de doble o múltiple representación, en los que el representante de dos o más personas celebra un contrato que vincula a todos sus representados. 

Podemos afirmar, siguiendo la jurisprudencia actual consolidada, que nuestro Derecho admite en general la posibilidad del auto contrato. Sólo no sería admisible dicha figura cuando existan disposiciones legales que expresamente la prohíban, o cuando, sin existir estas disposiciones prohibitivas expresas, el supuesto sea generador de un posible conflicto de intereses entre representante y representado o representados. En todo caso será posible el auto contrato cuando la persona que pudiera sufrir el perjuicio lo consienta expresamente. 

Por otra parte, el autocontrato celebrado sin licencia, cuando fuera necesaria, podrá ser posteriormente ratificado por el interesado. Esto es, la sanción del autocontrato no es la de nulidad a la que se refiere el 6.3 del Código Civil, sino, en su caso, la del artículo 1259 del mismo Código, ratificación que, sin embargo, no produce efectos retroactivos frente a terceros. 

B) Antecedentes. Compraventa de la vivienda familiar. Otorgamiento de poder. Compraventa de la mitad indivisa de la nuda propiedad de la vivienda familiar. 

El actor solicita que se declare la nulidad de la compraventa sobre su mitad indivisa de la nuda propiedad de la que era vivienda conyugal de él y la demandada, celebrada por esta última, a su favor, utilizando el poder que él le confirió en fecha 26 de marzo de 2012, por abuso del mismo. 

Alega el actor que otorgó ese poder a su esposa, a iniciativa de ésta, por razón de su situación médica, pues había sufrido un ictus y también se le detectó un carcinoma, todo lo cual hizo que cayera en una depresión, y su esposa le pidió que se lo otorgara por "si pasaba cualquier cosa", pero lo utilizó con la finalidad de quedarse con toda la nuda propiedad de la casa familiar. 

Para analizar esta pretensión se ha de partir de los antecedentes que a continuación se exponen. 

La compra de la vivienda familiar se efectuó mediante contrato privado el día 28 de abril de 1998, por el precio de 22.000.000 pesetas (doc. 6 de la contestación), que se pagarían, en cuanto a 8.000.000 pesetas, en concepto de paga y señal, sirviendo el contrato como recibo o carta de pago, y los restantes 14.000.000 pesetas, pagaderos en dos años. -La demandada alega que el precio fue de 23.000.000 pesetas, pero no hay prueba de ello-.

El propio actor reconoce en su demanda que los padres de la demandada pagaron 8.000.000 pesetas, y alega que el resto del precio se pagó con un préstamo hipotecario que fue amortizando él con su salario. 

Consta acreditado que el préstamo hipotecario, que concedió La Caixa, ascendió a 11.000.000 pesetas (doc. nº 4). 

Y, por lo que se refiere a la cantidad restante hasta completar el precio de la compraventa, que la demandada alega que fue de 6.000.000 pesetas, pero que, según los documentos aportados, era de 3.000.000 pesetas, aquélla alega que también la pagaron sus padres, lo que no consta acreditado. 

Fuera cual fuera la cantidad que aportaron los padres de la demandada, si 8.000.000 pesetas, o superior, lo cierto es que la escritura, -que no ha venido a los autos-, se otorgó a favor de los hoy litigantes y de aquéllos. La nuda propiedad a favor de los litigantes, por mitades indivisas, y el usufructo a favor de los padres de la demandada, en atención a la cantidad que ellos habían aportado, según reconocen ambas partes, si bien la demandada alegó que fue en garantía de la devolución del préstamo, y así lo ha venido a reconocer el actor en su escrito de recurso de apelación. 

En fecha 26 de marzo de 2012 el actor otorgó un poder general a favor de la demandada, que fue utilizado por esta última para venderse a sí misma la mitad indivisa de la nuda propiedad de la vivienda que pertenecía a su esposo, lo que tuvo lugar mediante escritura pública otorgada en 29 de enero de 2015 (doc. 7 de la demanda), cuya nulidad postula el demandante. 

No están claras las razones que llevaron al actor a otorgar un poder general a su esposa. Él alega que fue con motivo de sus problemas médicos, mientras que la demandada alega que se otorgó con anterioridad a ponerse enfermo. 

Fueran cuales fuesen las circunstancias de su otorgamiento, lo cierto es que era la demandada la que se ocupaba de todas las cuestiones económicas y gestionaba el dinero del matrimonio, según declaró la hija de ambos, Doña Teresa, en prueba testifical propuesta por su madre, por lo que está coherencia con su forma de operar. 

C) Compraventa de la mitad indivisa de la nuda propiedad de la vivienda familiar. Abuso de poder. 

La sentencia de primera instancia razona que el poder otorgado por el actor a la demandada era perfectamente válido en la fecha de la compraventa , ya que en ese momento no se había producido la separación, que tuvo lugar por sentencia de 21 de julio de 2016, pues aunque el poder otorgado por uno de los cónyuges al otro quedaría revocado por la admisión de la demanda de separación, nulidad o divorcio, según el art. 102 CC, esa fecha no había sido alegada ni probada por el actor, que era a quien correspondía hacerlo. Añade, además, que no se aprecia la existencia de un vicio que invalidase el consentimiento emitido en la compraventa de la vivienda a través del poder conferido. 

De lo primero que hay que dejar constancia es que, sorprendentemente, el poder otorgado por el actor a la demandada no ha sido aportado por ninguna de las partes. Es decir, se desconoce su contenido. No obstante, como el actor no ha alegado que el mismo no autorizase el negocio jurídico cuya nulidad se peticiona, y el Notario lo entendió suficiente, de dicha suficiencia hemos de partir. 

Por lo que se refiere a los argumentos en los que descansa la decisión de primera instancia, hemos de señalar que, efectivamente, el actor no ha probado la fecha de admisión a trámite de la demanda de separación en un procedimiento que si por algo se ha caracterizado es por la parquedad de los escritos de alegaciones, y la mayor parquedad aun de las pruebas practicadas. Sin embargo, no sería aventurado suponer que esa demanda se presentó en fecha cercana a la compraventa cuya nulidad se pretende, pues lleva número de registro 67/2015 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Martorell, mientras que la compraventa es de fecha 29 de enero de ese mismo año 2015. 

En cualquier caso, es cierto que no conocemos la fecha de admisión de la demanda de separación, pero ésta fue contenciosa, lo que revela que la situación entre los entonces esposos no se desarrollaba en términos de consenso, lo que supone un fuerte indicio de que el poder no fue utilizado para los fines para los cuales fue conferido, aun cuando el negocio celebrado pudiera estar comprendido dentro del ámbito del apoderamiento. 

La STS 642/2019, de 27 de noviembre, abandonando lo que había sido doctrina anterior, señaló que la interpretación más adecuada del art. 1713 CC es que en un poder general en el que se especifican actos de riguroso dominio no es preciso que se designen los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas. 

Pero en esa misma resolución también se razona que " la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia o de validez del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó y en relación a las circunstancias concurrentes, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder." 

En idéntico sentido, y referido además a un caso de autocontratación, como el presente, la STS nº 1205/2001, de 22 de diciembre, ya había señalado: 

"Aunque la jurisprudencia admite la posibilidad de autocontratación, a pesar de existir contraposición de intereses, es necesario que, en todo caso, el ejercicio de esa facultad de autocontratación se ejercite dentro de los límites de la buena fe contractual que impone el art. 1258 del Código Civil, evitando todo ejercicio abusivo de la misma (art. 7.2 del Código Civil), abuso claro y manifiesto con que la recurrente ejerció la facultad concedida habida cuenta no solo de la desproporción existente entre el precio escriturado y el valor real de los bienes sino también por la circunstancia de no resultar probado que ese inferior precio fuese real y menos aún que ingresase en el patrimonio de la actora." 

D) Valoración de la prueba. 

Pues bien, en el caso de autos hay indicios más que suficientes para concluir que el actor no otorgó el poder a su esposa para que ésta llevara a cabo en su nombre una compraventa de las características de la de autos. 

La demandada alegó como toda argumentación para defenderse no sólo de la pretensión de nulidad de la compraventa, sino también de la reclamación de cantidad, que " fue consensuada entre ambos y ello con el único fin de hacer pago a los padres de mi mandante del crédito que éstos les concedió para la compra de la citada vivienda. En concreto en fecha 20.12.2015 se les entregó la cantidad de 20.000 euros y en fecha 27.02.2015 les fue entregado la cantidad de 30.000 euros, dichas cantidades lo eran a cuenta del préstamo." 

Por lo que se refiere a la compraventa, y con independencia de que no consta acuerdo alguno al respecto con el actor, si lo que se quería era hacer pago a los padres del préstamo que se dice efectuado por éstos, no se acierta a comprender, no se explica, por qué razón la demandada utilizó el poder de su esposo para comprar para ella la mitad indivisa de la nuda propiedad que pertenecía a este último. Para hacer pago a sus padres no hacía falta vender nada, porque la venta no supuso un incremento del patrimonio del vendedor (actor), como veremos. Bastaba simplemente con pagarles. 

La compraventa de la mitad indivisa de la nuda propiedad perteneciente al actor carece de cualquier explicación, ni jurídica ni económica, desde el punto de vista del poderdante. La única explicación que tiene es la voluntad de la apoderada de adquirirla al margen, además, de todo conocimiento de su esposo, porque faltando a la verdad declaró: " que la vivienda objeto de esta escritura no constituye vivienda habitual necesaria para la vida familiar permanente, advirtiendo yo, la notario, de las consecuencias y responsabilidades que podrían derivarse por la inexactitud de dicha manifestación". 

En la compraventa se fijó el precio de 10.440 euros, que, según se hace constar en la escritura, "confiesa la parte vendedora tenerlas recibidas de la parte compradora en el día de hoy, antes de este acto mediante ingreso en la cuenta 0182.5742.11.0201574391, según justificante que me exhibe". 

El ingreso en cuestión se produjo, efectivamente, en esa cuenta, que era de titularidad de ambos litigantes. Lo que ocurre es que, con anterioridad a la fecha de ese ingreso en 29 de enero de 2015, la demandada había extraído de la misma cuenta las cantidades de 9.000 € y 11.000 €, en fechas 17 y 18 de diciembre de 2014, respectivamente, según es de ver en el extracto aportado como documento nº 5 con la demanda. Es decir, una cantidad aun superior a la que después ingresó como supuesto pago del precio de la compraventa. 

En este punto, conviene señalar que la propia demandada reconoció en su contestación, porque no lo negó, que los reintegros efectuados en la referida cuenta bancaria conjunta los había hecho ella, si bien argumentó que habían sido para hacer pago a sus padres a cuenta del préstamo que estos les habían hecho para comprar la vivienda, para probar lo cual aportaba un documento. 

E) Conclusión. 

En conclusión, y por lo que se refiere a la compraventa de la mitad indivisa de la nuda propiedad que pertenecía al actor, podemos concluir que éste no dio su consentimiento para venderla por un precio que no sólo era irrisorio si se atiende al precio que se pagó por la vivienda en la fecha de su adquisición, sino que, además, la compradora no le pagó, pues el pago lo hizo con dinero que previamente había extraído de la cuenta conjunta, y que después de volverlo a ingresar para supuestamente pagar el precio de la compraventa , lo volvió a extraer nuevamente, según es de ver en los extractos de la cuenta bancaria, pues, reiteramos, la demandada no ha negado que fuese ella la que realizar los reintegros de dinero a que se refiere el actor en su demanda, entre los que se encuentran los que acabamos de analizar. 

Es decir, la demandada, como apoderada formalizó un negocio jurídico en su único interés y en perjuicio de los intereses del poderdante, traspasando los límites de la buena fe contractual (art. 1258 CC), y en clara infracción del principio de buena fe y la proscripción del abuso de derecho consagrados en el art. 7 del Código Civil. 

El abuso de poder por parte de la demandada resulta claro, y, por ende, la ineficacia o falta de validez de la compraventa de la mitad indivisa de la nuda propiedad perteneciente al demandante, según la jurisprudencia antes referida, por faltarle uno de los requisitos del contrato, cual es el consentimiento del enajenante (art. 1261 CC).

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