Si el adjudicatario es un tercero de buena fe ajeno al procedimiento, podrá acudir al juicio de desahucio por precario para recuperar la posesión, salvo que se acredite actuación contraria a la buena fe o connivencia con el ejecutante.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 7 de noviembre de 2025, nº 1589/2025, rec. 986/2025, en un desahucio por precario instado por un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria.

El TS estima el recurso y con ello la demanda de desahucio. Si el adjudicatario es un tercero de buena fe ajeno al procedimiento, podrá acudir al juicio de desahucio por precario para recuperar la posesión, salvo que se acredite actuación contraria a la buena fe o connivencia con el ejecutante.

A) Introducción.

La mercantil Global Pantelaria, S.A., propietaria de una vivienda adquirida tras un procedimiento de ejecución hipotecaria promovido por Banco Santander, interpuso demanda de desahucio por precario contra el ocupante, quien alegó ser deudor hipotecario y cuestionó la idoneidad del procedimiento, argumentando la conexión entre la demandante y el banco ejecutante y la aplicación de la Ley 1/2013 para la protección de deudores hipotecarios.

¿Es procedente que la mercantil, vinculada al banco ejecutante en el proceso de ejecución hipotecaria, utilice el procedimiento de desahucio por precario para recuperar la posesión de la vivienda frente al deudor hipotecario, o debe ejercitar dicha pretensión en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria?.

Se considera que, dada la conexión entre la mercantil demandante y el banco ejecutante, la acción de desahucio por precario no es procedente para recuperar la posesión, debiendo ejercitarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria; sin embargo, en este caso, al haberse denegado la personación en dicho procedimiento y no haberse acreditado situación de vulnerabilidad del ocupante, procede estimar la demanda de desahucio por precario, estableciéndose un cambio de doctrina en cuanto a la aplicación práctica en supuestos de denegación firme de personación.

Se fundamenta en la interpretación del artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina consolidada en la STS 771/2022 y otras posteriores, que establecen que el acreedor ejecutante o adjudicatario debe instar el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria para respetar el régimen protector de la Ley 1/2013, pero cuando la transmisión del inmueble se realiza fuera del procedimiento y sin vínculo con el ejecutante, es procedente el juicio de precario; además, la denegación firme de personación en el procedimiento especial y la ausencia de acreditación de vulnerabilidad permiten la vía del desahucio por precario para la recuperación de la posesión.

B) Antecedentes relevantes.

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los antecedentes siguientes:

1.º- La entidad Global Pantelaria, S.A., es propietaria de la vivienda de planta NUM000 denominada «DIRECCION000, sita en la parroquia de DIRECCION001, término municipal de San Juan Bautista, en la Isla de Ibiza, que es la finca registral número NUM001, inscrita al tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004, del Registro de la Propiedad número 3 de dicha población.

2.º- La titularidad dominical del referido inmueble resulta de la escritura de aportación de 22 de marzo de 2019.

3.º- Global Pantelaria, S.A., es una sociedad, de nacionalidad española y duración indefinida, con domicilio social en Madrid, constituida primero como sociedad limitada mediante escritura de 28 de septiembre de 2018, y, posteriormente, transformada en sociedad anónima por escritura de 4 de diciembre de dicho año.

4.º- Global Pantelaria, S.A., promovió una demanda de desahucio por precario con respecto a la referida finca. Tras requerimiento efectuado por el juzgado, a los efectos del emplazamiento de la parte demandada, la demandante especificó que la casa se encuentra en la DIRECCION002, Sant Joan de Labritja, CP: NUM005, provincia Baleares, núcleo postal: Sant Llorenç de Balafia, con aportación de plano catastral y fotografías.

El ocupante del inmueble, D. Luis Carlos, opuso la inadecuación del procedimiento, al sostener que es deudor hipotecario, en ejecución seguida ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ibiza, con el número de procedimiento 373/2012, promovido a instancia del Banco Santander, que se adjudicó la vivienda dada en garantía.

Señaló que la sociedad ejecutante transmitió el inmueble litigioso a la demandante, que es un fondo de gestión de activos vinculado al propio Banco de Santander, que es además su único socio. Y añadió:

«Si el Banco Santander decide traspasar la propiedad a su filial, esta filial debe de ejercitar los derechos que le correspondan en el procedimiento de ejecución hipotecaria, que evidentemente conoce. Al no hacerlo, se evidencia, su fraude de ley, y su intento de "esquivar", los derechos de los deudores hipotecarios establecidos en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

[...]

» La demandante sabe en todo momento quien reside en la vivienda, y lo sabe por un lado porque el Banco Santander del cual es filial ha llevado a cabo la ejecución hipotecaria. Y, por otro lado, porque durante el año 2021 mi representado recibió llamadas de la entidad Diagonal Company, entidad cuyo objeto social es la compraventa de inmuebles pertenecientes a la banca. Mi mandante acordó con esta compañía que su amigo el Sr. Paulino compraría la vivienda, y posteriormente, le haría un contrato de alquiler. Estas conversaciones se trasladaron por correo electrónico. Mi representado entendió en todo momento que estaba en un proceso de negociación siendo una sorpresa la presente demanda.

[...]

» El Banco Santander se adjudicó la vivienda por medio de subasta pública, posteriormente, se produjo un proceso de negociación con mi mandante donde descubre su estado actual de vulnerabilidad, en el año 2019 se traspasa la vivienda a su filial, y para dar una apariencia de ajenidad se presenta una demanda de desahucio por precario a "ignorados ocupantes", lo que supone un fraude de ley.

[...]

» El banco Santander sabia en todo momento que mi mandante es una persona vulnerable económicamente, quien tras la ejecución hipotecaria perdió todo su patrimonio, su vivienda habitual y además es deudor de varios créditos con la entidad bancaria, por tanto, sabía que se le concedería la protección de deudores hipotecarios, en caso de no habérsela concedido ya, y por eso orquestó este fraude ley traspasando la vivienda a su filial"».

Con la contestación a la demanda aportó un correo electrónico en el que figura una oferta de compra por importe de 250.000 euros en los términos siguientes:

«Después de la conversación mantenida y siguiendo indicaciones, pasamos a detallar los datos y documentación requerida. Como bien sabes, el interés por la vivienda recae sobre un apego personal relacionado con MI PADRE que ya no está entre nosotros y que en su día levantó este almacén, hoy destinado a mi vivienda, que como habréis podido comprobar su situación catastral no tiene el valor de tasación que me indicas, siendo conscientes de ello y gracias al apoyo de mis amigos, cubriremos el importe por el que lo han tasado, con el fin de solucionar este estado de incertidumbre y rebajar definitivamente del estado de alerta a varias personas con este tema, agradeciendo de antemano la predisposición del nuevo propietario según nota registral GLOBAL PANTELARIA S.A, posibilitando la recuperación de la vivienda».

De la documentación aportada por la demandante consta como esta intentó personarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria, solicitando la sucesión procesal como nueva propietaria de la finca, mediante escrito de fecha 17 de diciembre de 2020, reiterado en otro de 9 de febrero de 2021. Se dictó diligencia de ordenación de 30 de diciembre de 2020, notificada en fecha posterior al escrito de 9 de febrero de 2021, en la que consta:

«Por presentado el anterior escrito de personación del Procurador FRANCISCO TORTELLA TUGORES, en nombre y representación de la entidad GLOBAL PANTELARIA SA, instando la sucesión procesal en el lugar de la ejecutante BANCO SANTANDER SA, nota registral y poder para pleitos que acompaña, únanse a los autos de su razón y acuerdo no haber lugar a lo solicitado, a la vista del estado procesal en que se encuentran las presentes actuaciones.

» Póngase en conocimiento de la solicitante que el presente procedimiento finalizó en virtud de Decreto de fecha 19/06/2013 (de adjudicación de la finca hipotecada a favor de la ejecutante BANCO SANTANDER SA) y consta archivado con carácter definitivo desde el día 27/03/2014».

5.º- El procedimiento de desahucio finalizó por sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Eivissa, que desestimó la demanda, al entender concurrente la excepción de inadecuación de procedimiento esgrimida por la parte demandada, con cita de la STS 3610/2023, de 7 de septiembre -se trata de un error en tanto que debe decir STS nº 1217/2023, de 7 de septiembre-. A tal efecto razonó que:

«En el presente supuesto, la actora es GLOBAL PANTELARIA, SA, quien, conforme se deriva del documento nº 1 de la contestación a la demanda, está integrada por BANCO SANTANDER SA, como socio único, entidad ésta ejecutante y adjudicataria del bien objeto del presente procedimiento en la EJH 373/2012 seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza, de tal forma que, aunque la enajenación del inmueble a la actora se produjera con posterioridad y fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria, que no a través del presente procedimiento de desahucio en precario , sin que sea óbice para ello la Diligencia de Ordenación de fecha 30 de diciembre de 2020 dictada en la EJH 373/2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza, no solo por cuanto frente a dicha resolución era posible interponer recurso de reposición, sino, por cuanto dicha cuestión no supone la falta de idoneidad de la tramitación de la pretensión de la parte actora a través de un procedimiento de desahucio en precario , sin perjuicio de que pueda hacer valer sus pretensiones a través del procedimiento declarativo ordinario que considere oportuno».

6.º- Contra dicha sentencia se interpuso por la sociedad demandante recurso de apelación que fue desestimado por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, que compartió los argumentos del juzgado, citó la STS de 23 de abril de 2024 y, en cuanto al intento de personarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria por la entidad demandante, razonó que:

«Ahora bien, que ello haya sucedido así no implica que la vía del desahucio por precario elegida sea la adecuada para recuperar la posesión, conforme a la jurisprudencia antes citada dada su no condición de tercero de buena fe, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, por provenir su título de una transmisión onerosa llevada a efecto extramuros del procedimiento hipotecario obrando en autos además correos que ponen de relieve la existencia de gestiones para la compra de la vivienda entre las partes».

C) Motivo y desarrollo del recurso de casación.

El recurso de casación se interpone por interés casacional y considera como infringido el artículo 675 LEC, relativo a la procedencia y adecuación de acudir al desahucio por parte del propietario para recuperar la posesión, en relación con la condición de tercero de buena fe ajeno al proceso de ejecución hipotecaria.

En el desarrollo del recurso se sostiene que no procede la remisión al artículo 675 LEC por cuanto es tercero de buena fe ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, y, además, su personación en dicho procedimiento fue expresamente denegada por parte del juzgado, al hallarse el procedimiento en estado de archivo definitivo desde el año 2014.

El procedimiento de desahucio por precario es idóneo para recuperar la posesión de la finca por la demandante y no existe connivencia con la entidad ejecutante para evitar el cumplimiento de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, habida cuenta que ha quedado acreditado que ninguna de las partes ha alegado al respecto cuestión alguna. Existe presunción de buena fe en virtud de lo dispuesto en el artículo 247.1 LEC.

La parte recurrida se opone al recurso al considerar correcta la sentencia dictada por el tribunal provincial.

D) Estimación del recurso de casación.

El recurso debe ser estimado en función del conjunto argumental que se pasa a exponer:

1. En la sentencia del pleno de esta Sala del TS nº 771/2022, de 10 de noviembre, señalamos que el acreedor ejecutante o cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda, en el proceso de ejecución hipotecaria, debería de interesar en dicho procedimiento el lanzamiento del deudor hipotecario para que este pudiera hacer valer los derechos que le confiere la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, lo que explicamos en los términos siguientes:

«En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC.

» Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

» En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

» Con carácter general, el art. 61 de la LEC, salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC, en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

» En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013.

» Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC. No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

» Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

» Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos».

Esta doctrina ha sido reiterada, por ejemplo, en las SSTS 443/2024, de 2 de abril; 620/2024, de 8 de mayo, y 494/2025, de 25 de marzo, por citar algunas de las más recientes.

2. Pero, cuestión distinta es que la pretensión de desahucio se ejercite por quien no fue parte, ni tuvo intervención alguna en el procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental, en cuyo caso es innegable la posibilidad de acudir al juicio de precario (STS nº 771/2022, de 10 de noviembre). En dicha resolución señalamos:

«En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC.

» En dicho procedimiento, el demandado podrá, además, hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013.

» A tal posibilidad de oposición, nos referimos, expresamente, en la sentencia del TS nº 502/2021, de 7 de julio, así como en la STS nº 719/2021, de 25 de octubre, en las que no se planteó, y, por lo tanto, no se resolvió, la cuestión debatida, en el presente recurso, sobre la idoneidad de la vía del juicio de precario. En cualquier caso, en dichas resoluciones declaramos:

»"Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" (art. 5 LH)".

» Y añadimos, en la STS nº 502/2021, de 7 de julio:

»"8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013, la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que 'se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta'".

» Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario (STS 691/2020, de 21 de diciembre; STS nº 502/2021, de 7 de julio y STS nº 605/2022, de 16 de septiembre), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil (art. 43 LEC), por el juez que conozca del procedimiento de precario».

3. En otras ocasiones, tuvimos la oportunidad de abordar la situación de quien no es tercero con respecto al ejecutante o adjudicatario de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria, cuestión que fue resuelta en la sentencia del pleno del TS nº 1217/2023, de 7 de septiembre, en la que establecimos como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio procedimiento especial. Y, por el contrario, si el adjudicatario es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, podrá acudir al juicio de desahucio por precario.

En consonancia con dicha doctrina, en las SSTS 999/2023, de 20 de junio, 508/2024, de 15 de abril y STS nº 690/2024, de 20 de mayo, entre otras, desestimamos la demanda de desahucio por precario dado que, a la vista de lo acreditado, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título proviniera de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, en atención a sus conexiones con la entidad ejecutante.

4. También, nos hemos pronunciado en los supuestos en los que, promovida la demanda por el actual titular del inmueble, se le denegó instar el lanzamiento del deudor hipotecario en el proceso de ejecución por resolución procesal firme. Ejemplo de ello, lo encontramos en la STS nº 1591/2024, de 26 de noviembre, en un caso en el que, si bien la demandante no era un tercero por razón de su indiscutible conexión con el ejecutante o adjudicatorio del bien hipotecado, se le había negado, por diligencia de ordenación que devino firme, instar el lanzamiento del deudor hipotecario en el mentado procedimiento especial, y razonamos al respecto que:

«En definitiva, no puede afirmarse que en este caso se haya acudido al juicio de precario con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos. Además, como hemos reiterado en numerosas ocasiones, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario (SSTS 691/2020, de 21 de diciembre; STS nº 502/2021, de 7 de julio, STS nº 605/2022, de 16 de septiembre, y STS nº 999/2023, de 20 de junio), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, cuyo art. 2 permite acreditar las circunstancias a que se refiere la ley y antes de la ejecución del lanzamiento (cfr. art. 150.4 LEC, redactado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo)».

Posteriormente, en el mismo sentido e idénticas circunstancias, nos pronunciamos en la STS nº 505/2025, de 27 de marzo.

5. La aplicación de la doctrina expuesta, al caso que ahora nos ocupa, conduce a la estimación del recurso de casación con fundamento en los razonamientos que se pasan a exponer.

En primer lugar, no se niega la conexión existente entre el banco ejecutante y la entidad actora, en tanto en cuanto, en su momento, dicha entidad financiera era su socio único. Ahora bien, no consta una actuación atentatoria a la buena fe, por parte de la recurrente, cuando intentó la personación en el procedimiento de ejecución hipotecaria para instar en su seno el lanzamiento del demandado en su condición de deudor hipotecario. La diligencia de ordenación, que denegó su personamiento a tales efectos devino firme.

Por otra parte, el demandado, que lleva ocupando la vivienda sin título alguno hace más de diez años, tampoco justificó, en el juicio de precario, hallarse en una situación de vulnerabilidad de las contempladas en la Ley 1/2013, y determinar de esta forma la consistencia de su posición procesal. Esta posibilidad de alegar, en el juicio de precario, la aplicación de la mentada disposición general se reconoció reiteradamente por esta sala. Incluso, en el correo electrónico, al que hace referencia la audiencia, y que aportó el demandado con la contestación de la demanda, habla de la conexión sentimental con la casa como móvil de su recuperación, se realiza una oferta de 250.000 euros, con una aportación de fondos propios de 50.000 euros, y se indica una persona dispuesta a adquirir la vivienda.

No apreciamos indicios de una actuación contraria a la buena fe en la demandante tendente a evitar la aplicación de la Ley 1/2013, cuando pretendió infructuosamente el lanzamiento del demandado en el propio procedimiento de ejecución hipotecaria, ni contamos con base fáctica para apreciar la consistencia de una alegada situación de vulnerabilidad en el demandado, que le permita acceder a las medidas tuitivas contempladas en dicha disposición general, sin que, con ello, sufra indefensión alguna cuando esta sala permite la práctica de prueba al respecto en el propio juicio de precario promovido.

En definitiva, el demandado perdió legítimamente la titularidad del inmueble litigioso mediante su transmisión forzosa al acreedor ejecutante en el proceso de ejecución hipotecaria. La entidad adjudicataria posteriormente apartó el inmueble litigioso a la sociedad actora a quien actualmente pertenece. El demandado lo ocupa y retiene sin título alguno que avale su posesión de forma jurídicamente legítima.

En consecuencia, la demanda debe ser estimada, toda vez que se entiende por precario una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no corresponde al demandado, al carecer de título que justifique el goce de la cosa litigiosa, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda, o porque se trate de un poseedor de peor derecho (SSTS nº 134/2017, de 28 de febrero; STS nº 109/2021, de 1 de marzo; STS nº 212/2021, de 19 de abril; STS nº 379/2021, de 1 de junio; STS nº 502/2021, de 7 de julio; STS nº 783/2021, de 15 de noviembre; STS nº 1634/2024, de 5 de diciembre; STS nº 22/2025, de 7 de enero y STS nº 1053/2025, de 1 de julio, entre otras).

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