La sentencia de la Sala de lo Civil del
Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 23 de mayo de 2022, nº 411/2022, rec. 292/2019, valida el a
Por su propia naturaleza, la piscina, en
cuanto elemento común, está al servicio de los propietarios que tengan su
residencia en el edificio y no tiene como destino natural servir de disfrute a
los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un
vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.
Por ello, el uso de la piscina es
extraño a la propia naturaleza y finalidad de adquisición de un garaje. Además,
no constando autorización para ello ni en los estatutos ni en el título
constitutivo de la comunidad, no se produce una restricción de derechos de los
titulares de garajes sino una mera constatación o reproducción de lo que ya
podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad.
En conclusión, procede declarar que los
titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la
piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos
que esas zonas generen.
A) Introducción.
La comunidad de propietarios acordó
prohibir el uso de la piscina y zona deportiva a los propietarios de plazas de
garaje que no sean titulares de una vivienda en el complejo, medida impugnada
por uno de dichos propietarios.
¿Puede la comunidad de propietarios,
mediante acuerdo adoptado por mayoría, prohibir el uso de la piscina y zona
deportiva a los propietarios de plazas de garaje que no sean titulares de una
vivienda en el edificio?.
Se considera legítima la prohibición del
uso de la piscina y zona deportiva a los propietarios de garajes que no sean
titulares de viviendas, adoptada por mayoría, y no debe declararse nulo el
acuerdo comunitario.
Conforme al artículo 394 del Código
Civil, cada copropietario puede usar los elementos comunes conforme a su
destino, y el artículo 396 establece que los elementos comunes deben servir al
adecuado uso y disfrute de las viviendas; la piscina, por su naturaleza, está
destinada a los residentes y no a los propietarios de garajes, que adquieren su
plaza para estacionamiento y no para uso recreativo. Además, el artículo 6 y el
artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal facultan a la comunidad para
adoptar acuerdos de administración por mayoría, como la prohibición impugnada,
sin necesidad de unanimidad, cuando no exista reconocimiento expreso del
derecho de uso en el título constitutivo o estatutos.
B) Antecedentes.
1º) El presente recurso de casación se
interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario por el que la parte
demandante, D. Benedicto interpuso demanda contra la Comunidad de Propietarios
Edificio de Benedicto Ponsa (Calviá), en ejercicio de acción de impugnación del
acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada de fecha 20 de
junio de 2017, por el que se prohíbe el uso de la piscina a los propietarios de
plazas de garaje que no sean propietarios de una vivienda en el edificio. Alega que es propietario de diversas
plazas de garaje de la comunidad de propietarios demandada y que ha venido
contribuyendo a los gastos derivados de la piscina de cuyo uso ahora está
privado. Considera que el acuerdo adoptado es contrario a derecho en tanto que
en el título constitutivo no consta limitación alguna al uso de elementos
comunes por los titulares de plazas de garaje. Subsidiariamente solicita que se
le devuelvan las cantidades satisfechas desde el momento de la interposición de
la demanda relativas a los elementos comunes que no afectan ni benefician a su
derecho de propietario respecto de las plazas de garaje.
La parte demandada se opuso a la demanda
alegando la validez del acuerdo adoptado. A tal fin indica que el acceso de los propietarios de las
cocheras se limita a la parcela del complejo en las que éstas se encuentran,
por lo que en nada afecta el ingreso a la piscina para el uso y disfrute de los
garajes. En segundo término, subraya que los estatutos de la comunidad no citan
la piscina y zona recreativa al describir los elementos comunes, aun cuando
admite que lo son, describiéndose de forma separada los cuatro bloques que
circundan la piscina y zona recreativa, por una parte; la piscina y la zona
recreativa, por otro lado; y por último los garajes. En consecuencia con todo
ello y teniendo en consideración que el artículo primero de los estatutos se
refiere a los servicios comunes y que no existe designación expresa de la
piscina en relación con los garajes, concluye la comunidad que dicho artículo
se refiere a servicios o elementos comunes que sirven a todas las partes
determinadas, sin excepción, distinguiéndolos de otros elementos comunes
adecuados para el uso y disfrute del edificio, según lo que preceptúa el art.
396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. En estas condiciones,
mantiene que no es necesaria la unanimidad en el acuerdo, porque ni el título
constitutivo ni los estatutos determinan el derecho al uso de la piscina y zona
recreativa a todos los propietarios de partes determinadas, incluidos los
garajes, cuya utilización hoy día se contrae exclusivamente a proporcionar
plazas de aparcamiento para vehículos. Igualmente se imputa al actor una
contravención con sus propios actos anteriores, ya que en junta de propietarios
de 7 de junio de 2.007, momento en que el Sr. Benedicto era vicepresidente de
la comunidad, manifestó que los garajes no utilizan las piscinas ni se
benefician de ninguno de sus servicios, indicando que "la barbacoa y la
piscina sólo está reservada a los propietarios de apartamentos",
afirmaciones que al haber sido consentidas por los demás propietarios deben
considerarse integrantes de acuerdo comunitario.
2º) La sentencia de primera instancia
estimó la demanda declarando la nulidad del acuerdo adoptado por la junta de
propietarios de la comunidad demandada de fecha 20 de junio de 2017, apartado ocho, relativo a la
prohibición de usar la piscina de la comunidad a los propietarios de plazas de
garaje que, a su vez, no sean propietarios de alguna vivienda del complejo.
3º) Contra dicha resolución se interpone
recurso de apelación por la comunidad de propietarios demandada. Dicho recurso
es resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares que hoy es
objeto del presente recurso de casación. La sentencia de la Audiencia Provincial desestima el
recurso interpuesto, confirmando la sentencia de primera instancia. Esta
resolución, tras indicar que no existe un criterio jurisprudencial unánime en
relación con la cuestión controvertida, procede a examinar las distintas
sentencias de Audiencias Provinciales que han examinado el problema, así como
la jurisprudencia de esta Sala y lo resuelto por el TSJ de Cataluña, indicando
en el fundamento de derecho cuarto lo siguiente:
"[...] Teniendo en cuenta todos estos criterios y centrándonos en el estudio del caso sometido a nuestra consideración concluimos, en armonía con la juez de primera instancia, que no existe en este supuesto limitación alguna para los propietarios de los garajes que no sean titulares de viviendas en el complejo respecto del uso de la piscina y zona recreativa. En efecto, esa pretendida limitación no puede hacerse derivar, como pretende la comunidad apelante, del hecho de que los garajes tengan su acceso individual e independiente desde la zona comunitaria, ni de la ubicación de los mismos en el inmueble de en relación con la piscina y zona recreativa, porque el acceso de los propietarios de las cocheras no está limitado físicamente a aquellas zonas de recreo, sino que pueden ingresar al resto del complejo.
"Por otra parte y como ya dijimos, es la propia comunidad recurrente la que admite que aunque en los estatutos no se nombre a la piscina y zona ajardinada como integrantes de los elementos comunes, no existe duda de que tienen ese carácter, y así es efectivamente, pero ni la descripción del complejo residencial ni a través de la mención a los elementos comunes como cuantos sean adecuados para el uso y disfrute del edificio, puede construirse un argumento atendible a favor de la tesis comunitaria. Y es que la ausencia de designación de la piscina y zona recreativa para los garajes no supone que no se requiera unanimidad de los propietarios para adoptar el acuerdo impugnado, por lo que discrepa la Sala del criterio de la recurrente, que considera que la unanimidad hubiese sido necesaria en el caso de que el título constitutivo o los estatutos hubiesen establecido de forma expresa el derecho al uso de la piscina y zona recreativa por parte de todos los propietarios de partes determinadas, incluidos los de los garajes. En este sentido, como nos recuerda la citada STSJ. de Cataluña (Sala de lo Civil y Penal) de 20 de julio de 2.015, cuando no existe restricción recogida en el título, los propietarios que conforman la comunidad "pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva". El subrayado corresponde al ponente de esta resolución. Cuestión distinta, sigue diciendo esta misma resolución, es la posibilidad de que en el reglamento de régimen interior la comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos, de modo que se impidan los abusos, circunstancia que explica el acuerdo comunitario impugnado en el presente litigio.
"Por tanto, no se aprecia el pretendido error en la valoración de la prueba que se imputa a la juzgadora. En primer término, no es un punto polémico que los propietarios de los garajes, independientemente de que fueran también titulares de una vivienda en el complejo, han venido contribuyendo desde que se constituyó la comunidad a los gastos comunitarios relativos a la piscina y, como hemos dicho, tampoco consta limitación alguna de uso en el título y en los estatutos de la piscina y zona ajardinada para los propietarios de garajes del complejo comunitario. Igualmente coincidimos con la juzgadora cuando afirma que no se acredita que la distribución de las cuotas de participación de cada propietario se fijaran considerando la limitación de derecho de uso de los elementos comunitarios como es la piscina, por lo que el acuerdo impugnado precisaba de unanimidad.
"Por otra parte, no puede considerarse como acto propio del Sr. Benedicto, capaz de producir eficacia jurídica, sus afirmaciones vertidas en junta celebrada el año 2.007, cuando era vicepresidente de la comunidad, en el sentido de que el uso de la piscina y zona recreativa quedaba excluida para los propietarios de garajes, pues se trata de una mera opinión formulada en aquel momento que no dio lugar a acuerdo comunitario alguno y no puede vincular al apelado en este momento.
"Por último, la propia causalidad que está en la base del acuerdo impugnado y la finalidad por la que éste fue adoptado desvelan que su adopción no fue debida a la consideración de que los propietarios de los garajes estaban excluidos del uso de la piscina y zona recreativa del complejo, sino más bien como solución a una situación incómoda para los propietarios producida por un utilización abusiva de tales elementos por invitados de los titulares de los garajes, problemática que aparte de que también podría afectar a los invitados de propietarios de viviendas, debe encontrar solución en el reglamento de régimen interior de la comunidad.
"Rechazamos, en consecuencia, el recurso de apelación con imposición a la recurrente de las costas de segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la LEC. [...]".
4º) Contra la sentencia de apelación se
interpuso recurso de casación por la parte demandada, la Comunidad de
Propietarios Edificio de Santa Ponsa (Calviá).
El escrito de interposición del recurso
de casación se articula en dos motivos de casación.
En el motivo primero, tras citar como
preceptos legales infringidos los artículos 1282 y 394 del Código Civil, se
alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del
Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. A tal fin cita la sentencia de esta
Sala de lo Civil del TS nº 232/2006 (sic, entiéndase sentencia 67/2006), de 2
de febrero, la cual establece que el propietario de una plaza de garaje en una
comunidad no tiene derecho a uso de la piscina comunitaria , indicando que
"el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura
lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la
comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje que no es titular
de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad, que
nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de
garaje". Igualmente cita la sentencia de esta Sala de fecha 4 de octubre
de 1.994, citada por la anterior resolución por considerar aplicable a ese caso
el criterio en ella establecido cuando determina que "el portal como
elemento común de la comunidad, no puede ni debe ser usado por los titulares de
una plaza de garaje para acceder al mismo, cuando existe una entrada ad hoc
para ello".
En cuanto al interés casacional por
jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales cita, por un lado,
aquellas resoluciones que, para resolver la legalidad del acuerdo litigioso,
consideran que no existiendo un reconocimiento expreso de uso de la piscina y
zona recreativa en el título constitutivo, en favor de los garajes, el acuerdo
de privación de uso, adoptado por mayoría, no está afectado de nulidad,
indicando al respecto las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante,
Sección Quinta, de fechas 17 de marzo de 1999, 24 de julio de 2004 y 28 de mayo
de 2012 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, de
fecha 16 de febrero de 2006. Por otro lado, cita aquellas sentencias que
consideran que no existiendo una limitación en el uso de la piscina y zona
recreativa en el título constitutivo, respecto de los garajes, el acuerdo de
privación de uso debe ser adoptado por unanimidad, indicando al respecto las
sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección Cuarta, de fechas 11
de junio de 2014, 8 de noviembre de 2018 ( recurrida), la sentencia de la
Audiencia Provincial de Alicante, Sección Novena, de fecha 4 de febrero de
2016, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, de
fecha 21 de marzo de 2013.
Argumenta la parte recurrente que la LPH
aplicable no contempla que el uso de las piscinas corresponda a todos los
propietarios privativos, sin excepción; ni que se requiera el voto de todos los
propietarios con derecho a voto para vincular el uso exclusivo a varios
elementos privativos, por lo que en pura técnica jurídica, la exigencia de que
conste expresamente en el título la limitación de uso que utiliza la sentencia
recurrida, no tiene amparo legal. Añade que la piscina y área deportiva tienen
la consideración de elemento común, sin embargo, la inexistente mención en el
título constitutivo sobre su uso tiene incidencia respecto al derecho de uso en
conflicto en tanto que las piscinas no son adecuadas al uso y disfrute de los
propietarios de plazas de garaje, máxime cuando en el título constitutivo
consta que el acceso a los garajes es individual e independiente desde la zona
comunitaria, debiendo distinguirse entre los elementos comunes necesarios (por
naturaleza) para el adecuado uso y disfrute de las propiedades singulares, de
aquellos otros que tienen carácter accesorio o de medio para el fin esencial de
que disfruten partes determinadas, concluyendo que precisamente ante la
ausencia de la cuestión en el título constitutivo tal circunstancia no faculta
a los titulares de garajes, ni les otorga derecho alguno respecto al uso de
determinados elementos comunes como es la piscina.
En el motivo segundo, tras citar como
preceptos legales infringidos los artículos 6, 17.7 y 17.6 de la LPH, la parte
recurrente se remite a las sentencias citadas en el motivo precedente. En este motivo señala que al no
hallarse reconocido expresamente el uso de la piscina en el título constitutivo
o estatutos, supone que dicha privación en el uso de la piscina y zonas
recreativas respecto de los propietarios de garaje constituiría un acto de
administración, para la adecuada utilización de los elementos comunes,
susceptible de ser adoptada por la mayoría de sus propietarios, no siendo
precisa la unanimidad que señala la sentencia recurrida.
C) Acuerdo de comunidad de propietarios
impugnado de 20 de junio de 2017.
"8.- Prohibición del uso de la piscina (zona deportiva) por los propietarios y usuarios de garajes que, a su vez, no dispongan de una vivienda en el complejo, medidas a tomar.
"Se explica que la propuesta arranca del uso indiscriminado de la piscina y zona de barbacoa de un número importante de adolescentes, unas 15 personas, que en pasadas fechas hacían un uso abusivo de la piscina, y que, tras averiguaciones, se pudo conocer que todos ellos, eran invitados del propietario de un garaje.
"Se indica que se ha notificado la inclusión del punto a todos los propietarios, a petición de alguno de ellos.
"El abogado Juan Escandell, informa a los propietarios que, atendiendo a la ciencia jurídica, la comunidad, podría adoptar un acuerdo, por el cual, se acordará impedir el uso de la zona deportiva, consistente en piscina y barbacoa a los propietarios y usuarios de garajes que, a su vez, no sean propietarios de una vivienda, pues en su opinión dicho uso no es adecuado al de garajes.
"Se suscita un debate a instancia del Sr. Benedicto, sobre dicha cuestión apelando a que si todas las partes pagan todos los gastos de comunidad que se generan en la comunidad, también deben tener derecho a su uso. Recuerda el abogado, que la distribución del gasto y el uso de elementos comunes tiene en pura técnica jurídica, distinto tratamiento.
"Tras diversos comentarios, se aprueba por mayoría, con el voto en contra del Sr. Benedicto, prohibir el uso de la zona deportiva (piscina y barbacoa) a los propietarios y usuarios de garajes, que, a su vez, no sean propietario de una vivienda en el complejo.
"A resultas de los comentarios vertidos se sugiere la posibilidad de distribuir el gasto de la piscina y barbacoa (zona deportiva), únicamente entre las viviendas, excluyendo los propietarios de garajes, pues pese a ser de escasa cuantía, podría posibilitar el acuerdo y evitar conflictos, propuesta que secundan todos los propietarios, a excepción del Sr. Benedicto, que se opone rotundamente, por cuyo motivo, al exigir unanimidad, se retira la propuesta. Seguidamente el Sr. Benedicto y amenaza a los presentes de que "Va a meter aquí la de Dios y que puede hacer lo que le da la gana". Los presentes lamentan sus palabras, su comportamiento y sus intenciones las cuales son claramente hostiles y por lo tanto van en contra de una convivencia pacífica".
D) Motivos del Recurso de casación.
1.- Motivo primero.- Al amparo del artículo 477.2.3 LEC, en
la modalidad de presentar interés casacional por cuanto la sentencia recurrida
resuelve la ilegalidad de un acuerdo comunitario, de modo distinto y
contradictorio con otras sentencias dictadas por audiencias provinciales, por
cuyo motivo, se hace preciso la función unificadora fijando la oportuna
doctrina jurisprudencial "Mediante acuerdo comunitario adoptado por
mayoría, los propietarios de plazas de aparcamiento, que no lo sean de
viviendas, podrán ser privados del uso de la piscina , cuando expresamente no
conste descrito como elemento común y además no les haya sido reconocido tal
derecho de uso, en el título constitutivo, o estatutos quedando facultado el
propietario privado de tal uso a ser exonerado de los gastos comunitarios que
genere el uso de tal elemento común".
Se denuncia la infracción del artículo
1282 del Código Civil, en relación con el artículo 394 del mismo texto legal y
doctrina del principio pacta sunt servanda.
2.- Motivo segundo.- Al amparo del 477.2.3 de la LEC, al
presentar interés casacional y postulando la fijación de doctrina
jurisprudencial expresada en el primer motivo. La sentencia recurrida infringe
el articulo 6 LPH y el párrafo 7 del artículo 17 del mismo texto legal por su
inaplicación, así como el párrafo 6 del indicado artículo 17 de la LPH, en
tanto que la privación de uso en conflicto, al no hallarse reconocido
expresamente en el título constitutivo o estatutos, el uso de la piscina y
zonas recreativas en favor de los aparcamientos constituiría un acto de
administración, para la adecuada utilización de los elementos comunes,
susceptible de ser adoptada por la mayoría de sus propietarios. La correcta
aplicación del artículo 394 del Código Civil, que se infringe, permite
concluir, que el uso de una piscina comunitaria y zona deportiva, siempre ha de
entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de
las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de
garaje que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento
común de la comunidad, que nada tiene que ver ni sirve para una mejor
utilización de una plaza de garaje.
Se estiman los motivos que se analizan
conjuntamente.
E) Decisión de la sala de lo Civil del
Tribunal Supremo.
Se estiman los motivos analizados
conjuntamente.
Por la parte recurrente se alegó que ni
en el título constitutivo ni en los estatutos (art. 6 LPH) constaba que los
propietarios de los garajes pudieran hacer uso de la piscina (arts. 394 y 396
C. Civil). Que los garajes tienen un acceso individual e independiente desde la
zona comunitaria, con ubicación física alejada de la piscina. Añadió que el
acto impugnado era de mera administración (arts. 6 y 17.6 y 7 LPH).
Esta sala debe declarar que de acuerdo
con el art. 394 del Código Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe
complementarse conforme al art. 396 del Código Civil, cuando determina que los
diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de
copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado
uso y disfrute.
En función de ello debe declararse que
una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que
tengan en el edificio su residencia.
Los titulares de los garajes son
propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de
una plaza de estacionamiento.
La piscina en cuanto elemento común no
tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los
aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por
las particularidades recreacionales de la edificación.
El uso de la piscina es extraño, por
ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.
En este sentido la sentencia del TS nº 67/2006,
de 2 de febrero:
"Si a lo dicho se une que el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje. Con ello, se comprende lo dicho anteriormente.
"Y así se puede poner como ejemplo lo que se desprende de la sentencia de esta Sala del TS de 4 de octubre de 1994, cuando dice que el portal como elemento común de la comunidad, no puede ni debe ser usado por los titulares de una plaza de garaje para acceder al mismo, cuando existe una entrada ad hoc para ello. Lo cual es perfectamente transferible al caso presente".
En función de lo expuesto procede
estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art.
6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de
la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de
viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en
el título constitutivo,
por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos
de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o
reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la
comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme
al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo
priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina.
F) Acción subsidiaria.
En el suplico de la demanda se
solicitaba subsidiariamente:
"Para el caso de mantenerse la
validez de dicha prohibición se declare:
"1.º-) Que el titular de las partes determinadas 37, 38, 41, 43, 44, 46 y 49 (actualmente configuradas como cocheras) tan solo viene obligado a contribuir al pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento de aquellos, elementos comunes por destino, instalaciones, servicios, cargas y responsabilidades derivados de aquellos que sean susceptible de aprovechamiento y disfrute por los titulares de dichas determinadas.
"2.º-) Que la Comunidad de Propietarios viene obligada a reintegrar a la parte actora, desde la fecha de adquisición de dichas partes determinadas, todos los gastos de comunidad que se le han pasado al cobro por razón de sostenimiento de aquellos elementos comunes por destino, instalaciones, servicios, cargas y responsabilidades derivados de aquellos que no afectan ni benefician al aprovechamiento y disfrute de dichas determinadas, cuyos conceptos y partidas resulten del período probatorio y/o en ejecución de sentencia".
Esta cuestión no fue objeto de respuesta
en la resolución recurrida, al haberse estimado la acción principal.
Sin perjuicio de ello el recurrente en
casación (Comunidad de Propietarios) solicitó ante esta sala que se declarase
lo siguiente:
"Mediante acuerdo comunitario adoptado por mayoría, los propietarios de plazas de aparcamiento, que no lo sean de viviendas, podrán ser privados del uso de la piscina, cuando expresamente no conste descrito como elemento común y además no les haya sido reconocido tal derecho de uso, en el título constitutivo, o estatutos quedando facultado el propietario privado de tal uso a ser exonerado de los gastos comunitarios que genere el uso de tal elemento común".
A la vista del acuerdo impugnado, en el
que la comunidad de propietarios aceptaba la propuesta de distribución de los
gastos de la piscina y barbacoa (zona deportiva) exclusivamente entre las
viviendas, excluyendo a los propietarios de los garajes (a la que únicamente se
opuso el ahora demandante), y habida cuenta que en el recurso de casación, como
hemos transcrito, la comunidad de propietarios mantiene la exoneración de
gastos comunitarios (piscina ) con respecto a los garajes, esta sala debe
desestimar la acción subsidiaria, en cuanto resulta pacífico que la comunidad
de propietarios negó desde el principio el uso de la piscina , por los
propietarios de garajes que no lo fuesen de viviendas al tiempo que intentó
exonerar de los gastos de zonas deportivas.
En conclusión, procede declarar que los
titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la
piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos
que esas zonas generen.
Por su propia naturaleza, la piscina, en
cuanto elemento común, está al servicio de los propietarios que tengan su
residencia en el edificio y no tiene como destino natural servir de disfrute a
los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un
vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.
Por ello, el uso de la piscina es
extraño a la propia naturaleza y finalidad de adquisición de un garaje. Además,
no constando autorización para ello ni en los estatutos ni en el título
constitutivo de la comunidad, no se produce una restricción de derechos de los
titulares de garajes sino una mera constatación o reproducción de lo que ya
podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad.
En conclusión, procede declarar que los
titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la
piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos
que esas zonas generen.
A) Introducción.
La comunidad de propietarios acordó
prohibir el uso de la piscina y zona deportiva a los propietarios de plazas de
garaje que no sean titulares de una vivienda en el complejo, medida impugnada
por uno de dichos propietarios.
¿Puede la comunidad de propietarios,
mediante acuerdo adoptado por mayoría, prohibir el uso de la piscina y zona
deportiva a los propietarios de plazas de garaje que no sean titulares de una
vivienda en el edificio?.
Se considera legítima la prohibición del
uso de la piscina y zona deportiva a los propietarios de garajes que no sean
titulares de viviendas, adoptada por mayoría, y no debe declararse nulo el
acuerdo comunitario.
Conforme al artículo 394 del Código
Civil, cada copropietario puede usar los elementos comunes conforme a su
destino, y el artículo 396 establece que los elementos comunes deben servir al
adecuado uso y disfrute de las viviendas; la piscina, por su naturaleza, está
destinada a los residentes y no a los propietarios de garajes, que adquieren su
plaza para estacionamiento y no para uso recreativo. Además, el artículo 6 y el
artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal facultan a la comunidad para
adoptar acuerdos de administración por mayoría, como la prohibición impugnada,
sin necesidad de unanimidad, cuando no exista reconocimiento expreso del
derecho de uso en el título constitutivo o estatutos.
B) Antecedentes.
1º) El presente recurso de casación se
interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario por el que la parte
demandante, D. Benedicto interpuso demanda contra la Comunidad de Propietarios
Edificio de Benedicto Ponsa (Calviá), en ejercicio de acción de impugnación del
acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada de fecha 20 de
junio de 2017, por el que se prohíbe el uso de la piscina a los propietarios de
plazas de garaje que no sean propietarios de una vivienda en el edificio. Alega que es propietario de diversas
plazas de garaje de la comunidad de propietarios demandada y que ha venido
contribuyendo a los gastos derivados de la piscina de cuyo uso ahora está
privado. Considera que el acuerdo adoptado es contrario a derecho en tanto que
en el título constitutivo no consta limitación alguna al uso de elementos
comunes por los titulares de plazas de garaje. Subsidiariamente solicita que se
le devuelvan las cantidades satisfechas desde el momento de la interposición de
la demanda relativas a los elementos comunes que no afectan ni benefician a su
derecho de propietario respecto de las plazas de garaje.
La parte demandada se opuso a la demanda
alegando la validez del acuerdo adoptado. A tal fin indica que el acceso de los propietarios de las
cocheras se limita a la parcela del complejo en las que éstas se encuentran,
por lo que en nada afecta el ingreso a la piscina para el uso y disfrute de los
garajes. En segundo término, subraya que los estatutos de la comunidad no citan
la piscina y zona recreativa al describir los elementos comunes, aun cuando
admite que lo son, describiéndose de forma separada los cuatro bloques que
circundan la piscina y zona recreativa, por una parte; la piscina y la zona
recreativa, por otro lado; y por último los garajes. En consecuencia con todo
ello y teniendo en consideración que el artículo primero de los estatutos se
refiere a los servicios comunes y que no existe designación expresa de la
piscina en relación con los garajes, concluye la comunidad que dicho artículo
se refiere a servicios o elementos comunes que sirven a todas las partes
determinadas, sin excepción, distinguiéndolos de otros elementos comunes
adecuados para el uso y disfrute del edificio, según lo que preceptúa el art.
396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. En estas condiciones,
mantiene que no es necesaria la unanimidad en el acuerdo, porque ni el título
constitutivo ni los estatutos determinan el derecho al uso de la piscina y zona
recreativa a todos los propietarios de partes determinadas, incluidos los
garajes, cuya utilización hoy día se contrae exclusivamente a proporcionar
plazas de aparcamiento para vehículos. Igualmente se imputa al actor una
contravención con sus propios actos anteriores, ya que en junta de propietarios
de 7 de junio de 2.007, momento en que el Sr. Benedicto era vicepresidente de
la comunidad, manifestó que los garajes no utilizan las piscinas ni se
benefician de ninguno de sus servicios, indicando que "la barbacoa y la
piscina sólo está reservada a los propietarios de apartamentos",
afirmaciones que al haber sido consentidas por los demás propietarios deben
considerarse integrantes de acuerdo comunitario.
2º) La sentencia de primera instancia
estimó la demanda declarando la nulidad del acuerdo adoptado por la junta de
propietarios de la comunidad demandada de fecha 20 de junio de 2017, apartado ocho, relativo a la
prohibición de usar la piscina de la comunidad a los propietarios de plazas de
garaje que, a su vez, no sean propietarios de alguna vivienda del complejo.
3º) Contra dicha resolución se interpone
recurso de apelación por la comunidad de propietarios demandada. Dicho recurso
es resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares que hoy es
objeto del presente recurso de casación. La sentencia de la Audiencia Provincial desestima el
recurso interpuesto, confirmando la sentencia de primera instancia. Esta
resolución, tras indicar que no existe un criterio jurisprudencial unánime en
relación con la cuestión controvertida, procede a examinar las distintas
sentencias de Audiencias Provinciales que han examinado el problema, así como
la jurisprudencia de esta Sala y lo resuelto por el TSJ de Cataluña, indicando
en el fundamento de derecho cuarto lo siguiente:
"[...] Teniendo en cuenta todos estos criterios y centrándonos en el estudio del caso sometido a nuestra consideración concluimos, en armonía con la juez de primera instancia, que no existe en este supuesto limitación alguna para los propietarios de los garajes que no sean titulares de viviendas en el complejo respecto del uso de la piscina y zona recreativa. En efecto, esa pretendida limitación no puede hacerse derivar, como pretende la comunidad apelante, del hecho de que los garajes tengan su acceso individual e independiente desde la zona comunitaria, ni de la ubicación de los mismos en el inmueble de en relación con la piscina y zona recreativa, porque el acceso de los propietarios de las cocheras no está limitado físicamente a aquellas zonas de recreo, sino que pueden ingresar al resto del complejo.
"Por otra parte y como ya dijimos, es la propia comunidad recurrente la que admite que aunque en los estatutos no se nombre a la piscina y zona ajardinada como integrantes de los elementos comunes, no existe duda de que tienen ese carácter, y así es efectivamente, pero ni la descripción del complejo residencial ni a través de la mención a los elementos comunes como cuantos sean adecuados para el uso y disfrute del edificio, puede construirse un argumento atendible a favor de la tesis comunitaria. Y es que la ausencia de designación de la piscina y zona recreativa para los garajes no supone que no se requiera unanimidad de los propietarios para adoptar el acuerdo impugnado, por lo que discrepa la Sala del criterio de la recurrente, que considera que la unanimidad hubiese sido necesaria en el caso de que el título constitutivo o los estatutos hubiesen establecido de forma expresa el derecho al uso de la piscina y zona recreativa por parte de todos los propietarios de partes determinadas, incluidos los de los garajes. En este sentido, como nos recuerda la citada STSJ. de Cataluña (Sala de lo Civil y Penal) de 20 de julio de 2.015, cuando no existe restricción recogida en el título, los propietarios que conforman la comunidad "pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva". El subrayado corresponde al ponente de esta resolución. Cuestión distinta, sigue diciendo esta misma resolución, es la posibilidad de que en el reglamento de régimen interior la comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos, de modo que se impidan los abusos, circunstancia que explica el acuerdo comunitario impugnado en el presente litigio.
"Por tanto, no se aprecia el pretendido error en la valoración de la prueba que se imputa a la juzgadora. En primer término, no es un punto polémico que los propietarios de los garajes, independientemente de que fueran también titulares de una vivienda en el complejo, han venido contribuyendo desde que se constituyó la comunidad a los gastos comunitarios relativos a la piscina y, como hemos dicho, tampoco consta limitación alguna de uso en el título y en los estatutos de la piscina y zona ajardinada para los propietarios de garajes del complejo comunitario. Igualmente coincidimos con la juzgadora cuando afirma que no se acredita que la distribución de las cuotas de participación de cada propietario se fijaran considerando la limitación de derecho de uso de los elementos comunitarios como es la piscina, por lo que el acuerdo impugnado precisaba de unanimidad.
"Por otra parte, no puede considerarse como acto propio del Sr. Benedicto, capaz de producir eficacia jurídica, sus afirmaciones vertidas en junta celebrada el año 2.007, cuando era vicepresidente de la comunidad, en el sentido de que el uso de la piscina y zona recreativa quedaba excluida para los propietarios de garajes, pues se trata de una mera opinión formulada en aquel momento que no dio lugar a acuerdo comunitario alguno y no puede vincular al apelado en este momento.
"Por último, la propia causalidad que está en la base del acuerdo impugnado y la finalidad por la que éste fue adoptado desvelan que su adopción no fue debida a la consideración de que los propietarios de los garajes estaban excluidos del uso de la piscina y zona recreativa del complejo, sino más bien como solución a una situación incómoda para los propietarios producida por un utilización abusiva de tales elementos por invitados de los titulares de los garajes, problemática que aparte de que también podría afectar a los invitados de propietarios de viviendas, debe encontrar solución en el reglamento de régimen interior de la comunidad.
"Rechazamos, en consecuencia, el recurso de apelación con imposición a la recurrente de las costas de segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la LEC. [...]".
4º) Contra la sentencia de apelación se
interpuso recurso de casación por la parte demandada, la Comunidad de
Propietarios Edificio de Santa Ponsa (Calviá).
El escrito de interposición del recurso
de casación se articula en dos motivos de casación.
En el motivo primero, tras citar como
preceptos legales infringidos los artículos 1282 y 394 del Código Civil, se
alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del
Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. A tal fin cita la sentencia de esta
Sala de lo Civil del TS nº 232/2006 (sic, entiéndase sentencia 67/2006), de 2
de febrero, la cual establece que el propietario de una plaza de garaje en una
comunidad no tiene derecho a uso de la piscina comunitaria , indicando que
"el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura
lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la
comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje que no es titular
de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad, que
nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de
garaje". Igualmente cita la sentencia de esta Sala de fecha 4 de octubre
de 1.994, citada por la anterior resolución por considerar aplicable a ese caso
el criterio en ella establecido cuando determina que "el portal como
elemento común de la comunidad, no puede ni debe ser usado por los titulares de
una plaza de garaje para acceder al mismo, cuando existe una entrada ad hoc
para ello".
En cuanto al interés casacional por
jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales cita, por un lado,
aquellas resoluciones que, para resolver la legalidad del acuerdo litigioso,
consideran que no existiendo un reconocimiento expreso de uso de la piscina y
zona recreativa en el título constitutivo, en favor de los garajes, el acuerdo
de privación de uso, adoptado por mayoría, no está afectado de nulidad,
indicando al respecto las sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante,
Sección Quinta, de fechas 17 de marzo de 1999, 24 de julio de 2004 y 28 de mayo
de 2012 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14.ª, de
fecha 16 de febrero de 2006. Por otro lado, cita aquellas sentencias que
consideran que no existiendo una limitación en el uso de la piscina y zona
recreativa en el título constitutivo, respecto de los garajes, el acuerdo de
privación de uso debe ser adoptado por unanimidad, indicando al respecto las
sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección Cuarta, de fechas 11
de junio de 2014, 8 de noviembre de 2018 ( recurrida), la sentencia de la
Audiencia Provincial de Alicante, Sección Novena, de fecha 4 de febrero de
2016, la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección Quinta, de
fecha 21 de marzo de 2013.
Argumenta la parte recurrente que la LPH
aplicable no contempla que el uso de las piscinas corresponda a todos los
propietarios privativos, sin excepción; ni que se requiera el voto de todos los
propietarios con derecho a voto para vincular el uso exclusivo a varios
elementos privativos, por lo que en pura técnica jurídica, la exigencia de que
conste expresamente en el título la limitación de uso que utiliza la sentencia
recurrida, no tiene amparo legal. Añade que la piscina y área deportiva tienen
la consideración de elemento común, sin embargo, la inexistente mención en el
título constitutivo sobre su uso tiene incidencia respecto al derecho de uso en
conflicto en tanto que las piscinas no son adecuadas al uso y disfrute de los
propietarios de plazas de garaje, máxime cuando en el título constitutivo
consta que el acceso a los garajes es individual e independiente desde la zona
comunitaria, debiendo distinguirse entre los elementos comunes necesarios (por
naturaleza) para el adecuado uso y disfrute de las propiedades singulares, de
aquellos otros que tienen carácter accesorio o de medio para el fin esencial de
que disfruten partes determinadas, concluyendo que precisamente ante la
ausencia de la cuestión en el título constitutivo tal circunstancia no faculta
a los titulares de garajes, ni les otorga derecho alguno respecto al uso de
determinados elementos comunes como es la piscina.
En el motivo segundo, tras citar como
preceptos legales infringidos los artículos 6, 17.7 y 17.6 de la LPH, la parte
recurrente se remite a las sentencias citadas en el motivo precedente. En este motivo señala que al no
hallarse reconocido expresamente el uso de la piscina en el título constitutivo
o estatutos, supone que dicha privación en el uso de la piscina y zonas
recreativas respecto de los propietarios de garaje constituiría un acto de
administración, para la adecuada utilización de los elementos comunes,
susceptible de ser adoptada por la mayoría de sus propietarios, no siendo
precisa la unanimidad que señala la sentencia recurrida.
C) Acuerdo de comunidad de propietarios
impugnado de 20 de junio de 2017.
"8.- Prohibición del uso de la
piscina (zona deportiva) por los propietarios y usuarios de garajes que, a su
vez, no dispongan de una vivienda en el complejo, medidas a tomar.
"Se explica que la propuesta
arranca del uso indiscriminado de la piscina y zona de barbacoa de un número
importante de adolescentes, unas 15 personas, que en pasadas fechas hacían un
uso abusivo de la piscina, y que, tras averiguaciones, se pudo conocer que
todos ellos, eran invitados del propietario de un garaje.
"Se indica que se ha notificado la
inclusión del punto a todos los propietarios, a petición de alguno de ellos.
"El abogado Juan Escandell, informa
a los propietarios que, atendiendo a la ciencia jurídica, la comunidad, podría
adoptar un acuerdo, por el cual, se acordará impedir el uso de la zona
deportiva, consistente en piscina y barbacoa a los propietarios y usuarios de
garajes que, a su vez, no sean propietarios de una vivienda, pues en su opinión
dicho uso no es adecuado al de garajes.
"Se suscita un debate a instancia
del Sr. Benedicto, sobre dicha cuestión apelando a que si todas las partes
pagan todos los gastos de comunidad que se generan en la comunidad, también
deben tener derecho a su uso. Recuerda el abogado, que la distribución del
gasto y el uso de elementos comunes tiene en pura técnica jurídica, distinto
tratamiento.
"Tras diversos comentarios, se
aprueba por mayoría, con el voto en contra del Sr. Benedicto, prohibir el uso
de la zona deportiva (piscina y barbacoa) a los propietarios y usuarios de
garajes, que, a su vez, no sean propietario de una vivienda en el complejo.
"A resultas de los comentarios
vertidos se sugiere la posibilidad de distribuir el gasto de la piscina y
barbacoa (zona deportiva), únicamente entre las viviendas, excluyendo los
propietarios de garajes, pues pese a ser de escasa cuantía, podría posibilitar
el acuerdo y evitar conflictos, propuesta que secundan todos los propietarios,
a excepción del Sr. Benedicto, que se opone rotundamente, por cuyo motivo, al
exigir unanimidad, se retira la propuesta. Seguidamente el Sr. Benedicto y
amenaza a los presentes de que "Va a meter aquí la de Dios y que puede
hacer lo que le da la gana". Los presentes lamentan sus palabras, su
comportamiento y sus intenciones las cuales son claramente hostiles y por lo
tanto van en contra de una convivencia pacífica".
D) Motivos del Recurso de casación.
1.- Motivo primero.- Al amparo del artículo 477.2.3 LEC, en
la modalidad de presentar interés casacional por cuanto la sentencia recurrida
resuelve la ilegalidad de un acuerdo comunitario, de modo distinto y
contradictorio con otras sentencias dictadas por audiencias provinciales, por
cuyo motivo, se hace preciso la función unificadora fijando la oportuna
doctrina jurisprudencial "Mediante acuerdo comunitario adoptado por
mayoría, los propietarios de plazas de aparcamiento, que no lo sean de
viviendas, podrán ser privados del uso de la piscina , cuando expresamente no
conste descrito como elemento común y además no les haya sido reconocido tal
derecho de uso, en el título constitutivo, o estatutos quedando facultado el
propietario privado de tal uso a ser exonerado de los gastos comunitarios que
genere el uso de tal elemento común".
Se denuncia la infracción del artículo
1282 del Código Civil, en relación con el artículo 394 del mismo texto legal y
doctrina del principio pacta sunt servanda.
2.- Motivo segundo.- Al amparo del 477.2.3 de la LEC, al
presentar interés casacional y postulando la fijación de doctrina
jurisprudencial expresada en el primer motivo. La sentencia recurrida infringe
el articulo 6 LPH y el párrafo 7 del artículo 17 del mismo texto legal por su
inaplicación, así como el párrafo 6 del indicado artículo 17 de la LPH, en
tanto que la privación de uso en conflicto, al no hallarse reconocido
expresamente en el título constitutivo o estatutos, el uso de la piscina y
zonas recreativas en favor de los aparcamientos constituiría un acto de
administración, para la adecuada utilización de los elementos comunes,
susceptible de ser adoptada por la mayoría de sus propietarios. La correcta
aplicación del artículo 394 del Código Civil, que se infringe, permite
concluir, que el uso de una piscina comunitaria y zona deportiva, siempre ha de
entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de
las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de
garaje que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento
común de la comunidad, que nada tiene que ver ni sirve para una mejor
utilización de una plaza de garaje.
Se estiman los motivos que se analizan
conjuntamente.
E) Decisión de la sala de lo Civil del
Tribunal Supremo.
Se estiman los motivos analizados
conjuntamente.
Por la parte recurrente se alegó que ni
en el título constitutivo ni en los estatutos (art. 6 LPH) constaba que los
propietarios de los garajes pudieran hacer uso de la piscina (arts. 394 y 396
C. Civil). Que los garajes tienen un acceso individual e independiente desde la
zona comunitaria, con ubicación física alejada de la piscina. Añadió que el
acto impugnado era de mera administración (arts. 6 y 17.6 y 7 LPH).
Esta sala debe declarar que de acuerdo
con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe
complementarse conforme al art. 396 del C. Civil, cuando determina que los
diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de
copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado
uso y disfrute.
En función de ello debe declararse que
una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que
tengan en el edificio su residencia.
Los titulares de los garajes son
propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de
una plaza de estacionamiento.
La piscina en cuanto elemento común no
tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los
aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por
las particularidades recreacionales de la edificación.
El uso de la piscina es extraño, por
ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.
En este sentido la sentencia del TS nº 67/2006,
de 2 de febrero:
"Si a lo dicho se une que el uso de
una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el
uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde
luego el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca
puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni
sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje. Con ello, se comprende
lo dicho anteriormente.
"Y así se puede poner como ejemplo
lo que se desprende de la sentencia de esta Sala del TS de 4 de octubre de 1994,
cuando dice que el portal como elemento común de la comunidad, no puede ni debe
ser usado por los titulares de una plaza de garaje para acceder al mismo,
cuando existe una entrada ad hoc para ello. Lo cual es perfectamente
transferible al caso presente".
En función de lo expuesto procede
estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art.
6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de
la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de
viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en
el título constitutivo,
por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos
de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o
reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la
comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme
al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo
priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina.
F) Acción subsidiaria.
En el suplico de la demanda se
solicitaba subsidiariamente:
"Para el caso de mantenerse la
validez de dicha prohibición se declare:
"1.º-) Que el titular de las partes
determinadas 37, 38, 41, 43, 44, 46 y 49 (actualmente configuradas como
cocheras) tan solo viene obligado a contribuir al pago de los gastos generales
para el adecuado sostenimiento de aquellos, elementos comunes por destino,
instalaciones, servicios, cargas y responsabilidades derivados de aquellos que
sean susceptible de aprovechamiento y disfrute por los titulares de dichas
determinadas.
"2.º-) Que la Comunidad de Propietarios viene obligada a reintegrar a la
parte actora, desde la fecha de adquisición de dichas partes determinadas,
todos los gastos de comunidad que se le han pasado al cobro por razón de
sostenimiento de aquellos elementos comunes por destino, instalaciones,
servicios, cargas y responsabilidades derivados de aquellos que no afectan ni
benefician al aprovechamiento y disfrute de dichas determinadas, cuyos
conceptos y partidas resulten del período probatorio y/o en ejecución de
sentencia".
Esta cuestión no fue objeto de respuesta
en la resolución recurrida, al haberse estimado la acción principal.
Sin perjuicio de ello el recurrente en
casación (Comunidad de Propietarios) solicitó ante esta sala que se declarase
lo siguiente:
"Mediante acuerdo comunitario
adoptado por mayoría, los propietarios de plazas de aparcamiento, que no lo
sean de viviendas, podrán ser privados del uso de la piscina, cuando
expresamente no conste descrito como elemento común y además no les haya sido
reconocido tal derecho de uso, en el título constitutivo, o estatutos quedando
facultado el propietario privado de tal uso a ser exonerado de los gastos
comunitarios que genere el uso de tal elemento común".
A la vista del acuerdo impugnado, en el
que la comunidad de propietarios aceptaba la propuesta de distribución de los
gastos de la piscina y barbacoa (zona deportiva) exclusivamente entre las
viviendas, excluyendo a los propietarios de los garajes (a la que únicamente se
opuso el ahora demandante), y habida cuenta que en el recurso de casación, como
hemos transcrito, la comunidad de propietarios mantiene la exoneración de
gastos comunitarios (piscina ) con respecto a los garajes, esta sala debe
desestimar la acción subsidiaria, en cuanto resulta pacífico que la comunidad
de propietarios negó desde el principio el uso de la piscina , por los
propietarios de garajes que no lo fuesen de viviendas al tiempo que intentó
exonerar de los gastos de zonas deportivas.
En conclusión, procede declarar que los
titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la
piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos
que esas zonas generen.
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