A) La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 3
de septiembre de 2020, nº 460/2020, rec. 2136/2017, determina que la Ley
57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, no es aplicable a
quienes, sean o no profesionales, adquieran la vivienda con finalidad no
residencial, sino con fines inversores, si bien, en este caso, las partes
pueden pactar la sujeción a las garantías establecidas por dicha ley, a
saber, la obligación del vendedor de garantizar la devolución de las cantidades
anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, pero
el pacto privado solo vincula al banco avalista a la devolución de las
cantidades avaladas hasta el límite indicado en los avales correspondientes.
Pero el Tribunal
Supremo entiende que un pacto estrictamente privado entre una sociedad del
sector inmobiliario y una promotora-vendedora por el que se acuerde entre ambas
la aplicación de la Ley 57/1968, no vincula a un banco que tiene
concertada con la promotora-vendedora una póliza colectiva de aval para la
promoción de que se trate.
La doctrina jurisprudencial es constante al negar la protección de la Ley
57/1968 a los compradores de viviendas con una finalidad inversora, ya sea el
comprador profesional o no profesional.
Igualmente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo que excluye de la
protección de la Ley 57/1968 a los compradores que, por acuerdos particulares
con la promotora-vendedora a conveniencia de ambas partes, se aparten de las
estipulaciones del contrato de compraventa acerca de los anticipos y no los
ingresen en la cuenta identificada en el contrato como especial ni en ninguna
otra del promotor en la entidad bancaria de que se trate.
B) DOCTRINA JURUSPRUDENCIAL:
1º) La doctrina jurisprudencial aplicable en el presente caso es la que,
resumida en la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2018, nº 161/2018 (con cita de las
sentencias del TS nº 33/2018, de 24 de enero, nº 582/2017, de 26 de octubre, nº 675/2016, de 16
de noviembre, nº 420/2016, de 24 de junio, 360/2016, de 1 de junio, nº 706/2011, de
25 de octubre), declara que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran
la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, y en este
litigio son muchos y muy significativos los datos que corroboran la finalidad
inversora del hoy recurrente, como se ha razonado ya al desestimar el motivo
cuarto del recurso por infracción procesal.
2º) Conforme a la misma sentencia del TS de 21 de marzo de 2018 nº 161/2018,
no es óbice para no aplicar la Ley 57/1968 que promotora y comprador pactaran
la sujeción al régimen de garantías de dicha ley, pues ese pacto
determinaba que las garantías se rigieran por lo pactado y, en consecuencia, no
por dicha ley y su jurisprudencia. En concreto, esa sentencia declara al
respecto:
"No constituye
obstáculo para la exclusión de este régimen el hecho de que las partes
vendedora y compradora pactaran la obligación de la primera de garantizar la
devolución de las cantidades anticipadas con arreglo al régimen de garantías
establecido en la Ley 57/1968. Ya la sentencia del TS nº 706/2011, de 25 de
octubre consideró irrelevante que se pactara la constitución de garantías a
cargo de la promotora por tratarse de compra destinada a la inversión. Y
posteriormente la sentencia del TS nº 360/2016, de 1 de junio (citada en este
mismo sentido por la Sentencia del TS nº 33/2018, de 24 de enero), afirmó:
""Lo
antedicho no queda desvirtuado por la circunstancia de que esta sala, por
ejemplo en la sentencia del TS nº 486/2015, de 9 de septiembre, admita que el comprador
no consumidor y el vendedor puedan pactar en el contrato de compraventa la
obligación del vendedor de garantizar la devolución de las cantidades
anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley 57/1968,
porque en tal caso, como revela la motivación íntegra de dicha sentencia, la
sujeción del aval al régimen de la Ley 57/1968 provendrá de lo pactado entre
las partes, no de la propia ley ni de su interpretación jurisprudencial".
Así, en el caso de la sentencia del Tribunal Supremo nº 486/2015, de 9 de
septiembre, a diferencia del presente caso, el banco sí había entregado a la
sociedad compradora el aval por las cantidades anticipadas, y en el de la
sentencia del TS nº 575/2013, de 19 de septiembre, lo que se planteaba era si
los compradores tenían o no derecho a resolver el contrato de compraventa por
el incumplimiento de la vendedora consistente en no haberles entregado los
avales a su debido tiempo.
"En definitiva,
lo que nunca ha declarado el Tribunal Supremo es que un pacto estrictamente
privado entre una sociedad del sector inmobiliario y una promotora- vendedora
por el que se acuerde entre ambas la aplicación de la Ley 57/1968 vincule a un
banco que tiene concertada con la promotora-vendedora una póliza colectiva de
aval para la promoción de que se trate, pues la jurisprudencia de la Sala de lo
Civil del TS sobre la efectividad de las pólizas colectivas se funda en la
protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores incluidos en su
ámbito, no a los profesionales del sector inmobiliario ni a los particulares
que compren para invertir, pues de otra forma no se comprendería por qué el
art. 7 de dicha ley declare irrenunciables los derechos de los
compradores".
3º) En consecuencia, la cobertura de los avales no podía extenderse a más
cantidad que la expresada en ellos, pues al no darse la finalidad residencial
los avales podían tener la fuerza ejecutiva que les asignaba la Ley 57/1968, pero al margen de su
literalidad no era aplicable en contra del banco avalista la doctrina jurisprudencial
sobre la improcedencia de oponer el límite cuantitativo del aval (sentencias del
Tribunal Supremo nº 8/2020, de 8 de enero, y las que en ella se citan, STS nº 476/2013,
de 3 de julio, nº 778/2014, de 20 de enero, de pleno, nº 780/2014, de 30 de
abril de 2015, de pleno, nº 226/2016, de 8 de abril, 420/2017, de 4 de julio, y
nº 459/2017, de 18 de julio). De ahí que sea conforme a derecho la decisión de
la sentencia recurrida de limitar la responsabilidad de la avalista a las
cantidades avaladas hasta el límite indicado en los respectivos avales
individuales y excluir su responsabilidad en cuanto al resto de los anticipos
hechos por el comprador a la promotora por encima de dicho límite.
C) La citada sentencia
del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2028, nº 161/2018, rec. 2903/2015, entiende
que la empresa compradora de diversos inmuebles está excluida de la normativa
protectora que obliga a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en
caso de que las viviendas no sean entregadas.
Resulta irrelevante
que se haya pactado en la compraventa la constitución de garantías cuando se
trata de una compra destinada a la inversión.
1º) La entidad mercantil que mediante un solo contrato compró varios
apartamentos turísticos en construcción pertenecientes a una misma promoción
ubicada en la estación de esquí de Sierra Nevada, pactándose en el contrato la
sujeción al régimen de garantías de la Ley 57/1968, recurre en casación
y por infracción procesal la sentencia de segunda instancia que, desestimando
su recurso de apelación, confirmó la desestimación de su demanda y,
consiguientemente, la absolución de la entidad de crédito demandada.
La compradora-recurrente plantea en casación que las razones de la
sentencia recurrida para desestimar la demanda (inexistencia de aval
individual, sino solo general, y en todo caso falta de constancia de que la
compradora ingresara las cantidades reclamadas en la cuenta especial abierta
por la promotora en la citada entidad) no pueden ser obstáculo, con arreglo a
la doctrina de la Sala de lo Civil del TS, para que responda la entidad de
crédito, habida cuenta además de su conducta -actos propios- respecto de otros
compradores cuyas reclamaciones sí atendió.
2º) La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación de la
demandante únicamente para no imponerle las costas de la primera instancia,
confirmando la sentencia apelada en todo lo demás. Sus fundamentos son, en
esencia, los siguientes:
a) La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo
de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas es aplicable al caso,
en primer lugar porque el hecho de que la compradora sea una sociedad mercantil
no basta para excluirla, siendo lo relevante a este respecto la concurrencia
de circunstancias que conducen a la conclusión de que los inmuebles se adquirieron
con la finalidad prevista en dicho régimen, en concreto que los socios eran
«ocho hermanos» y que «el objeto social declarado resulta compatible con la
actuación de la sociedad en el tráfico como mera tenedora de bienes en
beneficio de sus socios», y en segundo lugar porque pactaron (cláusula 4) que
la vendedora se obligaba a entregar a la compradora una póliza de aseguramiento
o aval bancario que garantizara las sumas abonadas hasta la entrega de llaves
en cumplimiento de la obligación impuesta por la Ley 57/1968;
b) El contrato entre promotora y
Bancaja no constituye propiamente una póliza de afianzamiento directo de las
operaciones realizadas por la promotora, sino un contrato marco en cuya virtud
la entidad financiera se obligaba a la futura prestación de avales hasta una
determinada cantidad, dependiendo dicha futura prestación de que el ingreso de los pagos a
cuenta del precio se hiciera en la cuenta especial indicada en el contrato y la
emisión de avales individuales para los compradores a solicitud de la promotora
en los que se hiciera constar la cantidad entregada por ellos que resultaba
avalada, condiciones que no se cumplieron, por lo que «el aval a favor de la
demandante no puede reputarse existente»;
c) Es verdad que en varias sentencias el mismo tribunal de apelación ha
seguido el criterio de apreciar responsabilidad de la entidad financiera
incluso aunque no se hubieran emitido avales individuales, pero siempre que los
ingresos se hubieran hecho en la cuenta especial abierta en la misma entidad e indicada como
domicilio de pago en el contrato de compraventa (y en este caso, también en la
póliza de aval), por lo que este título de responsabilidad tampoco resulta de
aplicación al caso ya que consta probado que «la demandante hizo pagos por
otros medios y no consta que esta haya ingresado ninguna de las cantidades
entregadas por anticipado en la referida cuenta especial, de manera que se
trata de una operación a la que la entidad bancaria demandada ha permanecido
ajena en todo momento»;
d) El título alternativo anteriormente mencionado puede justificar que la
entidad demandada sí que haya atendido reclamaciones de otros compradores de la
misma promoción que tampoco contaban con avales individuales, ya que no se les preguntó,
cuando depusieron como testigos, si sus anticipos se ingresaron o no en la
referida cuenta especial, además de que la diferencia de trato vendría
justificada porque la demandante en este pleito ha reclamado cantidades que
exceden «con mucho las que con arreglo al contrato tenía que entregar a la
vendedora antes del otorgamiento de la escritura (folios 21 y 22)»;
D) La citada sentencia del Tribunal Supremo de 21
de marzo de 2028, nº 161/2018, rec. 2903/2015, recoge la doctrina del Tribunal
Supremo:
1º) Como en el caso analizado por la sentencia del Tribunal Supremo nº 582/2017,
de 26 de octubre, tiene razón la parte recurrida al alegar que esta sala no puede eludir la
cuestión, necesariamente esencial (y en ningún caso nueva ni ajena al debate de
ambas instancias, ya que se opuso por la demandada en el escrito de
contestación y se reiteró en el de oposición a la apelación), de si la
recurrente se encuentra o no comprendida en el ámbito de protección de la Ley
57/1968, pues como recuerda la posterior sentencia 33/2018, de 24 de enero, la
entidad aquí demandada-recurrida no ha podido impugnar ante esta sala la
apreciación al respecto de la sentencia de segunda instancia por haberle sido
esta favorable al desestimar íntegramente la demanda.
2º) Las citadas sentencias del Tribunal Supremo nº 582/2017 y 33/2018,
siguiendo la línea de otras precedentes (sentencias del TS nº 706/2011, de 25
de octubre, 360/2016, de 1 de junio, 420/2016, de 24 de junio, y 675/2016, de
16 de noviembre) insisten en que la doctrina jurisprudencial es constante al
negar la protección de la Ley 57/1968 a los compradores de viviendas con una
finalidad inversora, ya sea el comprador profesional o no profesional.
Como puntualizó la sentencia del Tribunal Supremo nº 420/2016:
«Dicha exclusión no queda alterada por la referencia a "toda clase de
viviendas" en la d. adicional 1.ª de la LOE, pues esta referencia ha de
entenderse hecha tanto a las formas de promoción, para comprender así las que
"se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad
cooperativa", sin necesidad de ninguna otra norma especial que así lo
disponga, cuanto al régimen de las viviendas, para comprender así no solo las
libres sino también las protegidas, sin necesidad tampoco de ninguna norma
especial. En definitiva, se ha considerado que la expresión "toda clase
de viviendas" elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de
protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen
de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a "toda clase de
compradores" para, así, extender la protección a los profesionales del
sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se
entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya "el
carácter de irrenunciables" a los derechos que la propia Ley 57/1968
otorga a los compradores ("cesionarios").
A la hora de apreciar la existencia de esa finalidad inversora, la
sentencia del Tribunal Supremo nº 360/2016
consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley 57/1968 a un promotor
inmobiliario inglés que invertía en España comprando viviendas de futura
construcción en la provincia de Granada, la sentencia del Tribunal Supremo
nº 420/2016 ponderó que el comprador había omitido cualquier referencia al
destino de las viviendas que pretendía adquirir y la 675/2016 otorgó
relevancia, entre otras razones, al hecho de que los compradores «ni tan
siquiera explicaran en su demanda para qué compraron dos viviendas de alto
precio en un mismo conjunto residencial».
3º) Esta doctrina es aplicable al caso porque constituye un hecho probado
que la compradora demandante era una sociedad mercantil cuyo objeto social
venía conformado, entre otras actividades, por la promoción inmobiliaria y
urbanística, que la operación de compraventa tuvo un precio elevado por comprender un
importante número de apartamentos de la misma promoción en Sierra Nevada, que
también fue muy importante el desembolso inicial, ya que además de los pagos
previstos en el contrato como parte del precio (particularmente los que debían
hacerse en el acto de la firma y en los meses posteriores durante el año 2006)
no se discute la entrega en metálico, en el mismo momento de la firma y sin
justificación documental, de otros 258.546 euros ni que en ningún momento se
explicó en la demanda el destino de los apartamentos para, así, despejar
cualquier duda acerca de una finalidad inversora o especulativa en consonancia
con el objeto social de la demandante. A la vista de todas estas
circunstancias, el Tribunal supremo considera que las razones que llevaron a la
sentencia de primera instancia a excluir la aplicación de la Ley 57/1968 se
ajustan mejor a la jurisprudencia de esta sala que las que expresa la sentencia
recurrida para llegar a la conclusión contraria, pues la condición de
promotora inmobiliaria de la compradora, la importancia cuantitativa del precio
pactado y de los anticipos realizados a cuenta del mismo, el pago de otras
cantidades que no tenían esa justificación contractual y que solo se entienden
desde un pacto privado entre promotora y compradora y, en fin, la ausencia de
una mínima explicación al respecto en la demanda, abonan razonablemente la
idea de la inversión o finalidad especulativa como propósito de la compra, en
correspondencia con el objeto social de la mercantil demandante, sin que
esta conclusión encuentre paliativo en las sucintas y ambiguas razones en que
se apoya la sentencia recurrida para negarla (principalmente, que los socios
fundadores eran hermanos, pues que lo fueran no prueba en absoluto que las
viviendas estuvieran destinadas a su propio uso residencial).
4º) No constituye obstáculo para la exclusión de este régimen el hecho de
que las partes vendedora y compradora pactaran la obligación de la primera de
garantizar la devolución de las cantidades anticipadas con arreglo al régimen
de garantías establecido en la Ley 57/1968. Ya la sentencia del Tribunal Supremo nº
706/2011, de 25 de octubre consideró irrelevante que se pactara la constitución
de garantías a cargo de la promotora por tratarse de compra destinada a la
inversión. Y posteriormente la sentencia del Tribunal Supremo nº 360/2016, de 1
de junio (citada en este mismo sentido por la 33/2018, de 24 de enero), afirmó:
«Lo antedicho no queda
desvirtuado por la circunstancia de que esta sala, por ejemplo en la sentencia
486/2015, de 9 de septiembre, admita que el comprador no consumidor y el
vendedor puedan pactar en el contrato de compraventa la obligación del vendedor
de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la
garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, porque en tal caso, como revela la
motivación íntegra de dicha sentencia , la sujeción del aval al régimen de la
Ley 57/1968 provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de
su interpretación jurisprudencial».
Así, en el caso de la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo
nº 486/2015, de 9 de septiembre, a
diferencia del presente caso, el banco sí había entregado a la sociedad
compradora el aval por las cantidades anticipadas, y en el de la sentencia
575/2013, de 19 de septiembre, lo que se planteaba era si los compradores
tenían o no derecho a resolver el contrato de compraventa por el incumplimiento
de la vendedora consistente en no haberles entregado los avales a su debido
tiempo.
En definitiva, lo que nunca ha declarado el Tribunal Supremo es que un
pacto estrictamente privado entre una sociedad del sector inmobiliario y una
promotora-vendedora por el que se acuerde entre ambas la aplicación de la Ley
57/1968 vincule a un banco que tiene concertada con la promotora-vendedora una
póliza colectiva de aval para la promoción de que se trate, pues la
jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la efectividad de las pólizas colectivas
se funda en la protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores
incluidos en su ámbito, no a los profesionales del sector inmobiliario ni a los
particulares que compren para invertir, pues de otra forma no se comprendería por
qué el art. 7 de dicha ley declare irrenunciables los derechos de los
compradores.
5º) Tampoco es decisivo que se siguiera un previo litigio contra la
promotora en el que recayó sentencia firme de condena porque, como también
apreció la sentencia del Tribunal Supremo nº 33/2018, en primer lugar, lo
que allí se ventiló fue, fundamentalmente, la resolución del contrato de
compraventa por incumplimiento del vendedor, y en segundo lugar, porque en ese
juicio ordinario no fue parte la entidad de crédito aquí demandada-recurrida, que
por tanto no pudo defenderse del presunto amparo de la compraventa especulativa
en la Ley 57/1968.
6º) A lo anterior se une que los fundamentos de la sentencia recurrida sobre
la actuación de las partes al margen de los estrictos términos del contrato,
incluyendo importantes diferencias en las cuantías de los anticipos y en las
formas de pago, se corresponde con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que
excluye de la protección de la Ley 57/1968 a los compradores que, por acuerdos
particulares con la promotora-vendedora a conveniencia de ambas partes, se
aparten de las estipulaciones del contrato de compraventa acerca de los
anticipos y no los ingresen en la cuenta identificada en el contrato como
especial ni en ninguna otra del promotor en la entidad bancaria de que se trate
(Sentencias del Tribunal Supremo nº 33/2018, de 24 de enero, 502/2017, de 14 de
septiembre, 675/2016, de 16 de noviembre, 436/2016, de 29 de junio, y 420/2016,
de 24 de junio). En definitiva, no se puede pretender que un banco, por el
solo hecho de haber concertado con el promotor una póliza colectiva de aval
para una determinada promoción inmobiliaria, responda de todas las obligaciones
del promotor frente a un comprador derivadas, como el del presente caso, de
sus relaciones puramente bilaterales, de un contrato de compraventa al que el
banco fue siempre ajeno y de anticipos que ni siquiera se ajustaron a los
términos del contrato e incluso nunca llegaron a ingresarse en ninguna cuenta
del promotor en el propio banco, el cual, por todas estas razones, careció
siempre de cualquier posibilidad de control sobre los anticipos.
7º) De todo lo antedicho se desprende que la doctrina de los actos propios
no es aplicable en el sentido que pretende la sociedad recurrente, porque ni hubo
ningún acto del banco en relación con las partes de este litigio que las
autorizara a esperar de él la asunción de responsabilidad por los anticipos ni,
como se razona en la sentencia recurrida, se ha probado que los demás casos en
que el banco respondió de los anticipos pese a la inexistencia de aval individual
fuesen equiparables al presente. En suma, los acuerdos del banco con otros
compradores no le vinculaban frente a la sociedad compradora hoy recurrente
precisamente porque tales acuerdos podían depender de muy diversas
circunstancias, tales como el coste que podían representar para el banco en
comparación con el de un eventual litigio, la condición de los respectivos
compradores o, en fin, la forma en que se hubieran realizado los respectivos
anticipos.
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