La sentencia de la Audiencia Provincial
de Málaga, sec. 5ª, de 29 de abril de 2025, nº 301/2025, rec. 1470/2024, declara que no se produjo la subrogación
en el contrato de arrendamiento al no constar que se procediera a la notificación
al arrendador, en forma, por lo que el arrendatario no queda exonerado del pago
de la renta dado que la separación, nulidad o divorcio no es una causa de
resolución ope legis, pues el art. 15 se limita a establecer un derecho de
subrogación, si se dan los requisitos.
No existe obligación por parte del
demandado arrendatario de seguir abonando las rentas ya que aun admitiendo el
abandono por el mismo de la vivienda por resolución judicial, no se extingue su
obligación de pago ya que para que opere la extinción de su obligación,
quedando su expareja obligada al pago de la renta, es preciso que hubiera
mediado comunicación expresa al arrendador del arrendatario o de su expareja en
los términos de la LAU.
A) Introducción.
Una empresa arrendadora demandó a dos
personas arrendatarias por el impago de rentas y desahucio de una vivienda,
alegando que uno de los arrendatarios abandonó la vivienda por resolución
judicial que otorgaba el uso a su expareja y su hijo menor, sin que se
comunicara formalmente la subrogación del contrato de arrendamiento.
¿Debe considerarse extinguido el
contrato de arrendamiento y exonerado el arrendatario original del pago de
rentas tras abandonar la vivienda por resolución judicial que otorga el uso a
su expareja, sin que esta haya comunicado formalmente su voluntad de subrogarse
en el contrato al arrendador en el plazo legal establecido?.
Se considera que no se ha producido la
subrogación ni la extinción del contrato, por lo que el arrendatario original
sigue obligado al pago de las rentas; se confirma la sentencia de primera
instancia y no se produce cambio ni fijación de nueva doctrina.
La obligación de pago persiste porque,
conforme a los artículos 12 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la
jurisprudencia aplicable, la subrogación requiere comunicación formal al
arrendador en el plazo de dos meses desde la resolución judicial, comunicación
que no consta realizada, por lo que no opera la extinción del contrato ni la
exoneración del arrendatario original.
B) Antecedentes.
El Juzgado de Primera Instancia número 2
de Torremolinos dicto sentencia de fecha 22 de enero de 2024 en el juicio del
que éste rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así " Que ESTIMANDO la
demanda interpuesta por la procuradora Virginia Muñoz Burrezo en nombre y representación
de OHRVERNEDA GESTION INMOBILIARIA SL frente a Sonsoles y Leon DEBO DECLARAR Y
DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento que liga a la actora y los
demandados y que tiene por objeto la vivienda sita en DIRECCION000,
DIRECCION001 DEBO DECLARAR Y DECLARO haber lugar al desahucio CONDENANDO a la
parte demandada a que desaloje y deje libre a disposición de la parte actora en
el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento de la parte demandada y DEBO
CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada al pago de las rentas reclamadas
vencidas a la fecha de la presentación de la demanda ascienden a 3.645 euros y
las que venzan así como las cantidades asimiladas hasta el efectivo
lanzamiento, en los términos recogidos en el Fundamento de Derecho tercero y
todo ello con expresa condena n costas a la parte demandada."
Contra la expresada sentencia interpuso
en tiempo y forma recurso de apelación la representación de Leon, el cual fue
admitido a trámite y debidamente fundamentado, se formuló oposición por la
entidad actora, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse
propuesto prueba, ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa
deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 29 de Abril de 2025, quedaron
las actuaciones conclusas para sentencia.
C) Recurso de apelación.
1º) En las actuaciones resulta acreditado que la entidad
actora y Don Leon formalizaron contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita
en la Calle Torres, nº 10, en el que intervino como avalista Doña Sonsoles.
Consta como documento 3 de la demanda el contrato de arrendamiento.
Consta igualmente que con fecha 20 de
Julio de 2022 se dictó resolución en el procedimiento sobre guarda y custodia
seguido en el Juzgado de Primera Instancia 5 de Torremolinos entre el Sr Leon y
su pareja Doña Esperanza, por el que se concedía el uso de la vivienda a la Sra.
Esperanza. Aportada a los autos.
Habiéndose aportado asimismo con la
demanda como documento 4 reconocimiento de deuda con fecha 31 de Diciembre de
2022 firmado por los demandados, en el que se hace constar que el contrato
finalizara el 31 de enero de 2023 y se entregara las llaves.
2º) Partiendo de los anteriores hechos, alega el demandado
apelante falta de legitimación pasiva para el pago de las rentas devengadas que
excedan del reconocimiento de deuda, dado que abandono la vivienda por
disposición judicial, subrogándose en el contrato su expareja que ostentaba el
uso de la misma.
El art. 12 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (LAU) lleva por rúbrica "Desistimiento
y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario ",
estableciendo que:
"1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia".
A su vez, el art. 15 de la LAU regula la
"Separación, Divorcio o Nulidad del matrimonio del arrendatario ",
dispone lo siguiente:
"1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda."
La subrogación en el contrato de
arrendamiento comporta una modificación subjetiva en el contrato de
arrendamiento. El
contrato se mantiene igual, no cambia, permanece el mismo y con las mismas
condiciones, cambiando únicamente la persona del arrendatario, pasando el nuevo
a ocupar la posición jurídica del anterior. Y requiere la notificación en forma
y en el plazo previsto en la normativa legal, al arrendador.
Se cuestionan por tanto como motivo
central de la cuestión del recurso el conocimiento de la propietaria
arrendadora respecto a que Don Leon no residía en el inmueble desde 2022, y su
alcance y si este es suficiente s para desvincularle de su obligación de pago.
El demandado manifiesta tanto en su contestación
a la demanda como en su escrito de recurso que la parte actora tenía
conocimiento de que abandonaba la vivienda por resolución judicial manifestándoselo
verbalmente e incluso que le mostro dicha resolución. Y alude al reconocimiento
de deuda de fecha 31 de Diciembre de 2022. Dicho documento consta aportado a
las actuaciones pero del mismo no se deduce que el Sr Leon desistiera del
contrato de arrendamiento y se subrogara en el mismo su expareja. Ya que se
limita a reconocer la deuda devengada. Haciéndose constar que el contrato
finalizara el 31 de Enero de 2023 y se entregaran las llaves.
Hemos de concluir, tras el análisis de
las pruebas practicadas, que no consta acreditado una comunicación formal ni
tan siguiera informal de la renuncia a la propietaria de la condición de arrendatario,
en los términos a los que antes nos hemos referido, como tampoco consta que Esperanza se pronunciara sobre su subrogación en el contrato de alquiler,
ni que la misma abonara ninguna mensualidad en concepto de rentas.
Tras la reforma de la LAU por ley
4/2013, el cónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda pasa a ser el nuevo
arrendatario (art. 15.1 LAU), que es quien, lógicamente ha de pagar la renta,
sin perjuicio de los pactos a los que haya llegado al respecto con el otro cónyuge,
manteniéndose el resto del contenido del contrato (duración, cuantía de la
renta,...).
Ahora bien, dicha subrogación no es automática, pues la voluntad del cónyuge no arrendatario, a quien se le atribuya el uso de la vivienda arrendada, de continuar en el mismo, "deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de parte de la misma que afecte al uso de la vivienda." (art. 15.2 LAU).
Es pues el
cónyuge a quien se le ha atribuido el uso quien debe comunicar al arrendador,
en el plazo de "dos meses" (desde la notificación de la sentencia
matrimonial), por cualquier medio que permita acreditar su recepción, pues si
no lo hace, ni paga renta alguna, no existe subrogación y, en principio, no
queda obligado al pago de las rentas que se adeuden al arrendador (STS de 26.10.2015
), sin perjuicio de la posibilidad de resolución del contrato (ex arts. 1124 CC,
27.2.c LAU, STC 31.10.1986 ).
La STS 26.10.2015 es clarificadora en
este sentido; según la misma:
"En la fecha en que se atribuyó a la demandada recurrida el uso de la vivienda familiar, arrendada por su esposo a la actora recurrente, la redacción del artículo 15 de la LAU era la del texto original, publicado el 25 noviembre 1994, en vigor a partir del 1 de enero de 1995. Tal precepto se encabeza con el título de "Separación, divorcio o nulidad de matrimonio del arrendatario ", remitiéndose a la SAT de 18 enero de 2010, en la que se concluye que "el artículo 15 LAU prevé y permite que se produzca la subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo."
En el supuesto que nos ocupa no consta
que el arrendatario comunicara su intención de resolver el contrato ni de
desistir del mismo, ni consta que su expareja usuaria comunicase al arrendador
su intención de subrogarse, una vez atribuida a ella y su hijo el uso del
domicilio familiar.
Precisamente el legislador, consciente
de la objeción doctrinal que se hacía a la subrogación por el carácter
provisional y temporal de la atribución del uso de la vivienda familiar, exige,
a raíz de la modificación del precepto por el artículo 1.9 de la Ley 4/2013, de
4 de junio, que para que el usuario pase a ser "titular del
contrato", la atribución del uso de la vivienda arrendada se haga "de
forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del
contrato de arrendamiento", lo que tampoco se da. Por supuesto, y por ello
se mantiene, es necesario que la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de
la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde
que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de
dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la
vivienda.
En el presente caso no se produjo la subrogación
y no consta se procediera a la notificación al arrendador, en forma, por lo que
el arrendatario no queda exonerado del pago de la renta dado que la separación,
nulidad o divorcio no es una causa de resolución ope legis, pues el art. 15 se
limita a establecer un derecho de subrogación, si se dan los requisitos. No dándose los requisitos previstos en
el artículo 15 de la LAU ni en el artículo 12 del mismo texto legal.
De cuanto se ha expuesto y aplicación a
la doctrina referida se concluye que existe obligación por parte del demandado
arrendatario de seguir abonando las rentas ya que aun admitiendo el abandono
por el mismo de la vivienda por resolución judicial, no se extingue su
obligación de pago ya que para que opere la extinción de su obligación,
quedando su expareja obligada al pago de la renta, es preciso que hubiera
mediado comunicación expresa al arrendador del arrendatario o de su expareja en
los términos expuestos anteriormente en los preceptos citados, lo que no consta
en el caso que nos ocupa.
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