La sentencia del Pleno
de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 30 de octubre de 2025, nº
1522/2025, rec. 1295/2020, declara válido el contrato de aprovechamiento por turno
basado en un régimen preexistente, adaptado conforme a la Ley 42/1998, que
permite la continuidad del régimen con duración indefinida o por plazo cierto,
sin la limitación de cincuenta años, cuando la escritura de adaptación inscrita
en el Registro de la Propiedad así lo establece.
La modalidad flotante
no implica indeterminación del objeto contractual cuando se entregan las
condiciones generales y particulares que contienen la información necesaria y
se acredita la asignación concreta de alojamiento y semana.
A) Introducción.
Un consumidor interpuso
demanda solicitando la nulidad de su contrato de multipropiedad suscrito en
2008 bajo el sistema de semanas flotantes, alegando que excedía el límite
temporal establecido por la Ley y que el objeto contractual era indeterminado.
¿Es válida la
transmisión de derechos de aprovechamiento por turno turístico bajo un régimen
preexistente adaptado a la Ley 42/1998, permitiendo una duración indefinida o
superior a cincuenta años, y si los contratos de modalidad flotante cumplen con
los requisitos de determinación del objeto conforme a dicha ley?.
El Tribunal Supremo
(STS nº 1524/2025, de 30 de octubre) ha desestimado dicha petición, en base a
que la inscripción y adaptación formal del régimen prexistente a la Ley
42/1998, de 15 de diciembre, habilita la validez de estos contratos, incluso
cuando se acuerden plazos de disfrute superiores a cincuenta años, y reconoce
la determinabilidad del objeto con base en los procedimientos de reserva
regulados en cada contrato.
Se confirma la validez
del contrato y la transmisión de derechos conforme a la escritura de adaptación
inscrita, permitiendo la continuidad del régimen preexistente con duración
indefinida o por plazo cierto sin limitación de cincuenta años, y se establece
que los contratos de modalidad flotante no son nulos por indeterminación del
objeto si el derecho es determinable mediante los procedimientos previstos; se
fija doctrina y se revisa la interpretación jurisprudencial previa.
La Sala interpreta que
la disposición transitoria 2.ª de la Ley 42/1998 permite tres modalidades de
adaptación de regímenes preexistentes, incluyendo la continuidad del régimen
con duración indefinida, y que la determinación del objeto en contratos flotantes
es válida si se establecen criterios para su determinación, conforme a los
arts. 3, 9, 10 y disposiciones transitorias de la Ley 42/1998, así como a la
reciente modificación introducida por la Ley Orgánica 1/2025.
En sentencias
anteriores el Tribunal Supremo declaraba automáticamente la nulidad de los
contratos por periodos flotantes en base a la indeterminación de su objeto. El
nuevo criterio del Tribunal Supremo reconoce la validez de estos contratos
siempre y cuando el objeto (periodo de disfrute y lugar de alojamiento) sea
determinable mediante la introducción de reservas en el contrato.
B) Resumen de
antecedentes.
1. El proceso de que
trae causa este recurso de casación se inició por una demanda interpuesta el 27
de marzo de 2017 por Silvia y Justiniano contra MVDI HOLIDAYS S.L., en la que
se solicitaba que se declarara: 1) la improcedencia del cobro anticipado de
las cantidades satisfechas y la obligación de la demandada de devolverlas por
duplicado; y 2) la nulidad de pleno derecho del contrato de fecha 17 de agosto
de 2008, suscrito por la parte demandante y la demanda MVCI HOLIDAYS S.L. Y
para el caso de no ser estimara la nulidad, que se declarara la resolución del
mismo, en ambos casos con obligación para las demandadas de devolver el resto
de las cantidades satisfechas en concepto de pagos derivados de dicho contrato.
Los demandantes se
refieren a las agresivas técnicas comerciales empleadas por la demandada, a que
no fueron conscientes del contrato que formalizaban, que el mismo día de la
firma suscribieron un acuerdo de financiación de la operación y que, si bien empezaron
a dudar de la decisión tomada y contactaron con la empresa, esta les comunicó
la inviabilidad de la resolución del contrato. La petición de nulidad del
contrato la basan, en síntesis, en las siguientes alegaciones: la falta en el
contrato de los requisitos legales de carácter imperativo, en concreto los
turnos vendidos no están reflejados en la escritura de constitución del régimen
de aprovechamiento por turnos inscrita en el Registro de la Propiedad, no se ha
adjuntado en el contrato el texto de los arts. 10, 11 y 12 de la Ley 42/1998,
de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles, ni se incluye el documento de información vinculante al que se
refiere su art. 8, y cuando sí se adjunta tal información es incompleta; se
transmite el turno por tiempo indefinido, contra la prohibición expresa de la
Ley 42/1998; no se mencionan en su texto determinados datos que exige como
contenido mínimo el art. 9 de la Ley; se vulnera el art. 11 cuando se impone a
los adquirentes la firma del contrato de financiación y consecuente desembolso
económico antes del transcurso de los plazos de desistimiento y resolución; se
aprecia la inexistencia de objeto en el contrato, que prevé un turno flotante,
o sea no determinado con exactitud; y en el contrato no se identifica el turno
con claridad.
2. La demandada se
opuso a la demanda.
Negó el empleo de las técnicas agresivas de venta y argumentó que se
proporcionó toda la información que exige la ley, ya que junto con el documento
de condiciones particulares que acompañan los demandantes, el contrato está
formado por un documento de condiciones generales que les fue entregado y
explicado en el proceso de venta previo a la firma del contrato y donde constan
detalladas con claridad todas las cuestiones que los demandantes señalan como
supuestamente omitidas en el contrato; precisa que el régimen del Marriott Son
Ante es de los denominados flotantes, constituido antes de la entrada en vigor
de la Ley 42/1998 al amparo de la normativa anterior, que admitía sin reparos
los sistemas flotantes, y fue posteriormente adaptado a la Ley 42/1998 en
escritura pública otorgada ante notario e inscrita en el Registro de la
Propiedad; que al suscribir el contrato MVCI asignó un número de apartamento y
una semana concreta a los demandantes, lo que se hace con cada contrato que se
suscribe a los efectos de su control e inventario interno (815/14, donde el
primer número designa el apartamento y el segundo la semana); que en la
documentación aportada consta expresamente el derecho de desistimiento e
incluye el texto literal de los arts. 10, 11 y 12 de la Ley relativos al
desistimiento, sin que los demandantes aporten ninguna prueba sobre un supuesto
intento de ejercer el derecho a desistir, sino que por el contrario lo que
hicieron fue suscribir una adenda relativa al pago del precio en el sentido de
excluir el pago con financiación, lo que no hizo sino confirmar su voluntad de
adquirir; que no hubo pagos anticipados y que pretenden desvincularse de manera
oportunista del contrato y reclamar el precio pagado después de haber estado
usando durante años de los derechos del contrato; que los derechos que
adquirieron no son derechos de aprovechamiento por turno de los regulados en la
Ley 42/1998, como afirman los demandantes, sino el sistema comercializado por
MVCI en el resort Marriott Son Antem constituido antes de la entrada en vigor
de la ley y adaptado con posterioridad al régimen de la misma, de acuerdo con
lo previsto en la disposición transitoria 2.ª apartado dos tercer párrafo, que
prevé tres alternativas para la adaptación de los regímenes preexistentes; que
MVCI optó por adaptar su régimen en los términos expresamente previstos en el
primer inciso del tercer párrafo de la disposición transitoria, que permitía la
continuidad de los derechos ya existentes, esto es, la adaptación a dicha Ley
preservando plenamente la naturaleza jurídica de los derechos de uso
preexistentes, tanto respecto de los derechos transmitidos como respecto de los
derechos aún no transmitidos, sin transformarlos en derechos de aprovechamiento
por turno , tal y como se recoge en la escritura de adaptación.
3. La sentencia de
primera instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte
actora.
El juzgado consideró
que no se había acreditado que se facilitara una información falsa e
incompleta, ya que los adquirentes visitaron el complejo antes de comprar y se
alojaron en el mismo, y han hecho uso de los servicios del complejo durante
varios años consecutivos y algunos de sus derechos los han alquilado, cedido a
familiares o canjeado y usado los puntos conseguidos según los términos
pactados, y que el propio demandante manifestó que les fueron entregados el
contrato y sus anexos, por lo que no puede decirse que no tuvieran a su
disposición la información, desde el momento en el que en el cuaderno de
condiciones generales y particulares se explican pormenorizadamente todas y
cada una de las circunstancias contractuales, y en el mismo contrato aparece
claramente la facultad de desistimiento en letras mayúsculas, y en el anexo 2
de las condiciones generales se insertan literalmente los arts. 10, 11 y 12 de
la Ley 42/998; también son claras las reglas de funcionamiento, de las que se
deduce que respecto de la información que se les proporciona sobre la garantía
de venta no existe ninguna falsedad; frente a la manifestación del demandante
de que pagó el mismo día a través de tarjeta bancaria, lo cierto es que el
recargo según se ha acreditado documentalmente no se llevó a cabo hasta el 31
de agosto; no puede hablarse de indeterminación del objeto contractual porque
en el contrato figura consignado a pie de página «815/14», que significa la
asignación de una villa y una semana concreta y, en cuanto a la duración, la
escritura de adaptación hace declaración expresa de continuar con el plazo
cierto hasta el 7 de enero de 2079, por lo que tampoco desde este punto de
vista procedería dar lugar a la nulidad. El juzgado considera acreditado que
los actores tenían un conocimiento previo del objeto, pues se trasladaron
personalmente al complejo, donde se alojaron antes de contratar, se les
facilitaron todas las explicaciones y consulta de documentación, las
circunstancias del producto que adquirían; también señala que el clausulado del
contrato es pormenorizado y claro, no contiene cláusulas oscuras en su
redacción que sean de difícil comprensión o que induzcan a error, y cumple con
el contenido mínimo y las previsiones legales, recogiendo las concretas
condiciones de contratación de cada adquirente sobre el derecho personal de uso
de aprovechamiento por turno ; no hubo pago anticipado y tampoco ha resultado
probado que los demandantes se hayan quedado sin poder disfrutar de su derecho,
ya sea en la forma inicialmente pactada o mediante el intercambio o uso de
puntos.
4. Los demandantes
interpusieron un recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia.
La Audiencia Provincial lo desestima y confirma la sentencia de primera
instancia.
Frente a lo alegado en
el recurso, la Audiencia Provincial declara probado que el régimen que se
examina es preexistente a la Ley 42/1998, de modo que el régimen legal debe
completarse por lo dispuesto en las disposiciones transitorias, y parte de dos
consideraciones. Por un lado, entiende que la disposición transitoria 2.ª de la
Ley 42/1998 permite tres modalidades u opciones de adaptación de los regímenes
preexistentes a la Ley 42/1998: la primera opción consiste en describir el
régimen preexistente y manifestar que los derechos que se transmitan en el
futuro tendrán la misma naturaleza que los ya enajenados y podrán transmitirse
de la misma forma, es decir, todo el régimen en bloque se mantiene en el
sistema preexistente; la segunda opción permite configurar un sistema mixto en
el que coexistan los derechos ya vendidos conforme al régimen preexistente, y
los derechos pendientes de transmitir, es decir, turnos aun no enajenados, que al
transmitirse durante la vigencia de la Ley 42/1998 se ajustarán a sus
requisitos de la Ley 42/1998 en cuanto a duración y determinación del objeto;
por último, hay una tercera opción que permite transformar todo el régimen
preexistente para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por
turno tal y como se regula en la Ley 42/1998, pero manteniendo la duración que
tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida. Por otro lado, la
Audiencia considera que la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo solo
se ha pronunciado sobre el denominado sistema mixto, consistente en mantener el
régimen anterior a los derechos ya enajenados, y comercializar los turnos no
transmitidos como derechos de aprovechamiento por turnos , ajustados a la Ley
42/1998.
Partiendo de estas dos
consideraciones, la sentencia recurrida concluye que, como MVCI optó por la
primera opción de adaptación, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
no es aplicable al caso y el contrato litigioso es válido aunque supere los 50
años.
La Audiencia también
considera que no existe indeterminación del objeto, lo que razona de la
siguiente forma:
»Por el contrario, la
sentencia apelada declara probado, conclusión que ahora se comparte, que al
formalizarse el contrato litigioso se hizo entrega a los actores tanto de las
Condiciones Particulares como de las Condiciones Generales, que se inician con
un índice que enuncia sus disposiciones y los Anexos que adjunta, cuyo
contenido permite declarar adecuadamente cumplido el deber de información.
Especialmente, se contiene mención expresa a la escritura reguladora del
régimen preexistente aplicable y a su inscripción registral, así como a la
fecha de extinción del régimen, a la naturaleza del derecho adquirido como
derecho personal, concretamente como derecho de carácter personal transmisible
a terceros que les permitirá ocupar y disfrutar temporalmente de las villas
arrendadas. De igual forma que incluye una descripción del inmueble y de su
ubicación, así como del tipo de villa de dos habitaciones y del periodo de una
semana en temporada platino. Si bien el régimen se constituyó con arreglo a un
sistema flotante, tanto en el margen inferior derecho del contrato, como en el
encabezamiento de la Adenda firmada el 27 de agosto de 2008, se reflejó la
mención MC*0815/14, en alusión al número de alojamiento y a la semana del año
designados. Asimismo, se adjuntó el texto íntegro de los arts. 10 a 12 de la
Ley 42/1998.
»Se considera
acreditada la entrega de las Condiciones Generales junto con las Condiciones
Particulares considerando que en el texto de éstas, repetidamente y desde su
primera frase, se contienen repetidas menciones a las Condiciones Generales,
comenzando por declarar que "Las presentes Cláusulas particulares, junto
con las Condiciones Generales del Contrato de Cesión de Titularidad Vacacional
(...) que se adjuntan a estas Cláusulas Particulares (...)". Asimismo,
porque el mismo día 17 de agosto se firmó un documento adicional modificando
las Condiciones Generales (f. 349). Finalmente, porque el 27 de agosto, diez
días después de la firma del contrato, se firmó una Adenda modificando
igualmente las condiciones generales en relación con la forma de pago (f. 350).
Todo ello en relación con la prueba testifical.
»Los demandantes han
disfrutado del programa vacacional contratado durante los años 2008 a 2016, sin
formular queja u objeción al régimen pactado».
3. Oposición de la
recurrida. La demandada ahora recurrida se opone al motivo primero argumentando
que no cabe por medio del recurso de casación denunciar supuestos errores en la
valoración de la prueba ni su supuesta valoración ilógica, que además no se ha
producido. En cuanto al fondo, rechaza la tesis de la recurrente acerca de que
la disposición transitoria de la Ley 42/1998 no ofrecía tres
alternativas distintas a los promotores de regímenes preexistentes para
adaptarlos a la ley. Entiende, por el contrario, que la literalidad de la
disposición transitoria 2.ª, apartado dos, es clara al distinguir las tres
posibilidades o alternativas diferentes de adaptación a que se refiere la
sentencia recurrida. Señala que la interpretación de la sentencia recurrida es
correcta y la propia exposición de motivos de la Ley, en su apartado séptimo,
reconoce que la Ley no exigía que todos los regímenes preexistentes
transformasen los derechos que se vendieran en el futuro tras la entrada en
vigor de la Ley o la adaptación del régimen.
Al motivo segundo se opone argumentando que la actora incurre en el defecto de
hacer supuesto de la cuestión y pretende sustituir los hechos declarados
probados en la sentencia recurrida respecto del contenido del contrato y
determinación del objeto por su propio criterio, lo que debe llevar a la
desestimación del motivo. Añade que, a diferencia de las sentencias que se
invocan en el recurso como fundamento del interés casacional, en este caso el
contrato incorporó una amplia información sobre el régimen, su adaptación,
sobre el complejo turístico sobre el que recaen los derechos, datos
registrales, descripción de la finca, descripción del alojamiento concreto,
inventarios y utensilios del interior, fecha de inicio y fin de cada uno de los
turnos, naturaleza de los derechos, inserción literal de los arts. 10, 11 y 12,
en definitiva toda la información que enumera el art. 9 de la Ley 42/1998 (EDL
1998/46128), tal como considera probado la sentencia recurrida, y tal y como admitió
el propio demandante durante la celebración del juicio. Señala también que la
sentencia 775/2014 y la jurisprudencia que la sigue declaran la nulidad de los
contratos relativos a regímenes flotantes porque no incorporaban la información
exigida en el art. 9 de la Ley, que resulta básica y esencial para conocer el
objeto de los derechos con independencia del carácter flotante del régimen.
C) Recurso de casación.
Admisibilidad de los
recursos. Existencia de interés casacional notorio. Necesidad de que la sala
revise y reinterprete su doctrina sobre el límite temporal e identificación del
objeto en los contratos de aprovechamiento por turno.
1. Como advierte la
recurrida, los dos motivos del recurso adolecen de alguna deficiencia de
formulación, pues además de un cierto tono alegatorio, junto a las cuestiones
jurídicas sustantivas introducen cuestiones de hecho y otras procesales.
Con todo, en ambos
motivos, con cita de la norma jurídica oportuna y con apoyo en la
jurisprudencia, se identifica con claridad el problema jurídico planteado. En
definitiva, lo que plantea la parte recurrente es que la Ley 42/1998 no efectúa
diferenciación de modalidades de adaptación de los regímenes preexistentes por
lo que se refiere al límite temporal y, en cuanto al objeto, defiende que tras
la entrada en vigor de la Ley 42/1998 el tipo de sistemas flotantes está
prohibido y que así lo ha declarado de forma reiterada el Tribunal Supremo.
2. La sala, además, ha
apreciado la conveniencia de pronunciarse en Pleno para que sus criterios se
tengan en cuenta en la abundante litigiosidad pendiente sobre los contratos de
aprovechamiento por turno celebrados bajo la vigencia de la Ley 42/1998, a la
vista de las dudas que se están planteando acerca de la interpretación de la
disposición transitoria segunda, apartados 2 y 3, de la Ley 42/1998.
Tanto en las sentencias
citadas por las partes como en otras muchas, la sala se ha pronunciado
reiteradamente sobre las cuestiones litigiosas, presuponiendo que los derechos
con origen en un régimen preexistente, pero comercializados después de la
entrada en vigor de la Ley 42/1998, debían respetar la duración máxima de 50
años prevista en el art. 3 de la Ley, y sancionando con nulidad de pleno
derecho los contratos que no se ajustaban a ese límite temporal máximo, con
independencia de la naturaleza del derecho (real, arrendaticia u otras
modalidades obligacionales o personales) y de la forma de adaptación del
régimen a la Ley 42/1998 (entre otras, sentencias del TS nº 774/2014, de 15 de
enero de 2015, SYS nº 96/2016, de 19 de febrero, STS nº 192/2016, de 29 de
marzo, y STS nº 132/2018, de 7 de marzo).
Pero la doctrina
dictada hasta ahora no ha logrado clarificar las evidentes dificultades de
interpretación de los textos legales. Así lo muestran la existencia de
sentencias contradictorias entre las audiencias provinciales sobre los
problemas referidos al límite temporal e identificación del objeto en los
contratos de aprovechamiento por turno y los numerosos asuntos pendientes de
admisión ante esta sala.
Por otra parte, la sala
ha dictado también sentencias en las que ha declarado la nulidad de contratos
en los que el elemento temporal o el alojamiento, o ambos, no estaban
determinados, aunque fueran determinables sin necesidad de un nuevo acuerdo de
las partes. Se ha venido entendiendo que así resultaba de la interpretación
conjunta del art. 9.1.3.º y del art. 1.7 de la Ley 42/1998 (entre otras,
sentencias STS nº 775/2015, de 15 de enero, STS nº 460/2015, de 8 de
septiembre, STS nº 685/2016, de 21 de noviembre, STS nº 627/2016, de 25 de
octubre, STS nº 521/2017, de 27 de septiembre, y STS nº 96/2016, de 19 de
febrero).
Esta doctrina merece
igualmente ser objeto de revisión, pues es posible una interpretación de los
preceptos de la Ley 42/1998 que, atendiendo a la posible naturaleza crediticia
de los derechos transmitidos, no solo resulte más coherente con la regla
general de la determinabilidad del objeto de los contratos que tienen por
objeto derechos de naturaleza personal u obligacional, sino que además dé
satisfacción a la aspiración de aquellos adquirentes que desean contratar
derechos sometidos a modelos más flexibles, como los denominados sistemas
flotantes, referidos a periodos determinables o a apartamentos determinables
por sus condiciones genéricas, y que precisamente por su flexibilidad se
prestan fácilmente a ser intercambiados en el espacio y en el tiempo.
La doctrina unitaria y
estricta que en su día fijó la sala, que presuponía que la protección de los
adquirentes requería también restringir la naturaleza de los derechos,
respondió a un contexto en el que los contratos de aprovechamiento por turno
habían dado lugar a múltiples prácticas abusivas, caracterizadas por la falta
de transparencia, la desigualdad de la información entre las partes y la
ausencia de una voluntad contractual plenamente formada por parte de los
consumidores.
Pero ahora la sala,
reunida en Pleno, a la vista de la abundante litigiosidad generada, considera
que es hora de revisar la interpretación que se ha venido manteniendo y de
reinterpretarla de una manera más conforme con la realidad social de la que el
propio legislador, en las sucesivas reformas legislativas, se ha ido haciendo
eco.
Así, la Ley 4/2012, de
6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso
turístico , de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de
reventa y de intercambio, no solo profundizó en una tendencia a una mayor
flexibilidad contractual, sino que además introdujo una norma de derecho transitorio
aplicable al tiempo compartido preexistente a la Ley 42/1998 (de cuya
interpretación nos ocupamos en la sentencia 1048/2023, de 28 de junio, con
ocasión de un contrato celebrado después de la entrada en vigor de la Ley
4/2012 en el que se transmitían derechos de tiempo compartido que tenían su
origen en un régimen constituido antes de la entrada en vigor de la Ley
42/1998, de 15 de diciembre, en un caso en el que en la escritura de adaptación
a esa Ley se hizo declaración expresa de comercialización de los turnos por el
régimen preestablecido, así como de continuidad por tiempo indefinido).
Actualmente, muchas de
estas cuestiones han sido zanjadas por las modificaciones que la disposición
final decimonovena de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en
materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha introducido en la
Ley 4/2012. Así, en el art. 23.6 (que reitera la posibilidad de que se
constituyan con carácter meramente obligacional los derechos de aprovechamiento
por turno de bienes inmuebles de uso turístico), en el art. 30.1.3.º (que
precisa que la determinación del inmueble y del turno puede llevarse a cabo en
cada momento de disfrute mediante el procedimiento de reserva u otros
criterios) y, también, mediante la introducción en la misma Ley de una
disposición adicional primera con el siguiente contenido:
« Disposición adicional
primera. Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos
con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes tanto a la Ley 42/1998, de 15
de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.
»Los contratos a través
de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a
regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e
inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten
del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título
constitutivo.
»Dichos contratos
pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o
determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada
conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la
Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos
a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con
arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de
diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de
uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un
plazo cierto superior a cincuenta años».
D) Contratos de
aprovechamiento por turno celebrados bajo la vigencia de la Ley 42/1998, de 15
de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
de uso turístico. Disposiciones transitorias de la Ley. Regímenes
preexistentes. Duración del régimen y del contrato.
El sistema o modalidad
flotante. Revisión y reinterpretación de la doctrina de la sala de lo Civil del
Tribunal Supremo:
1. El contrato
litigioso se celebró el 17 de agosto de 2008, después de la aprobación de la
Ley 42/1998, y ha quedado acreditado en la instancia que tenía por objeto la
transmisión de derechos conforme a un régimen preexistente a la mencionada Ley
42/1998. Debemos estar, por tanto, a lo dispuesto en las disposiciones
transitorias de la Ley.
De manera específica,
la disposición transitoria 2.ª de la Ley 42/1998, bajo el título de «Regímenes
preexistentes» establecía:
«1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado o determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley.
»Si el régimen preexistente estuviera inscrito, se podrá solicitar del registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del Reglamento Hipotecario, sobre la forma en que ha de realizarse la adaptación.
»Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o personal, relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable del año, podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición.
»2. Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos. De los contratos a que se refiere el artículo citado sólo deberán incorporarse los que existan en el momento de la adaptación. La escritura deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.
»Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, la escritura de adaptación deberá ser otorgada por el presidente de la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la propia comunidad adoptado por mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.
»En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble deberá describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados. Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno , tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida.
»3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto».
La disposición
transitoria 2.ª debía ponerse en conexión con lo que se explicaba en la
exposición de motivos de la misma ley sobre el derecho transitorio:
«En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso, la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a su forma de explotación, con pleno respeto de los derechos ya adquiridos. Por eso, la disposición exige solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno , una vez que haya entrado en vigor y, aun aquéllos, sólo en la medida en que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente».
2. De lo previsto en
las disposiciones transitorias de la Ley 42/1998 resulta que los regímenes
preexistentes debían adaptarse a la Ley mediante el otorgamiento de escritura
pública e inscripción en el Registro de la Propiedad a los solos efectos de
publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos.
El párrafo tercero del
apartado 2 de la disposición transitoria 2.ª expresamente contemplaba las
alternativas de que disponía el propietario único del inmueble a la hora de
otorgar la escritura de adaptación y definir el régimen jurídico:
i) «Describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados». Es decir, establecer la continuidad del régimen preexistente mediante su descripción y la mera manifestación de mantenimiento y continuidad, de modo que se mantiene el régimen en bloque tanto para los derechos ya transmitidos como para los que se transmitan en el futuro.
ii) «Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados». Es decir, configurar un sistema mixto en el que la transformación es parcial, solo de los derechos o turnos no transmitidos con anterioridad, de modo que coexisten los derechos ya vendidos conforme al régimen preexistente y los pendientes de transmitir, esto es, los no enajenados, que al transmitirse durante la vigencia de la Ley 42/1998 se ajustarán en cuanto a sus requisitos de tiempo y objeto con arreglo a la Ley.
iii) «Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno , tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida». Es decir, transformar totalmente el régimen preexistente para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno tal como se regula en la Ley 42/1998 (EDL 1998/46128), bien con el plazo de duración máxima de cincuenta años, bien conservando su duración preexistente, tanto si era indefinida como si era superior a cincuenta años.
Para todas las alternativas por las que podía optarse al otorgar la escritura de adaptación, el apartado 3 de la disposición transitoria 2.ª aludía a la posibilidad de que en la escritura de adaptación, se hiciera «declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto».
La disposición
transitoria 2.ª de la Ley 42/1998 permitía por tanto que en la adaptación a la
Ley de los regímenes preexistentes se optara por mantener una duración
indefinida o superior a cincuenta años para el régimen en su totalidad y
también, en consecuencia, para los turnos pendientes de transmitir y que se
transmitieran después de la adaptación. La falta de imposición de exigencia del
plazo legal tiene sentido porque entre los sistemas preexistentes no es extraño
que, por su configuración, no se trate de derechos reales sobre cosa ajena ni
tampoco de modelos arrendaticios que deban limitarse temporalmente, sino de
fórmulas societarias o de modalidades de turnos flotantes.
El tenor literal de la
disposición transitoria 2.ª era coherente con la exposición de motivos de la
Ley, que aclaraba que la adaptación que exigía la disposición transitoria
segunda no pretendía la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan
sólo que se diera publicidad a los regímenes y a su forma de explotación.
Además, la disposición
transitoria 2.ª era coherente con lo dispuesto en la disposición transitoria
1.ª de la misma Ley 42/1998, de cuyo apartado 3 resultaba que, para cualquier
régimen preexistente a la Ley 42/1998 solo se establecía como imperativa la
aplicación de los preceptos dirigidos a proteger al consumidor (arts. 2 y 8 a
12: nulidad de cláusulas de renuncia, publicidad e información contractual,
facultad de desistimiento y resolución, prohibición de anticipos), sin que en
cambio se hiciera mención alguna en la transitoria a la aplicación imperativa
ni del art. 1 (que se refería a la naturaleza con la que se podían configurar
en el futuro los derechos de aprovechamiento) ni al art. 3 (que se refería a la
duración del régimen).
Por otra parte, lo
dispuesto en la disposición transitoria 2.ª también debía ponerse en relación
con la disposición transitoria 1.ª de la misma Ley 42/1998, que en su apartado
2 establecía que, producida la adaptación a la Ley, la transmisión de los
derechos debía realizarse con arreglo al régimen publicado en el Registro de la
Propiedad.
3. Entre las normas de
protección del consumidor en la celebración de los contratos que según la
disposición transitoria primera apartado 3.º de la Ley 42/1998 sí eran
aplicables «en todo caso» a la promoción y transmisión de los derechos
preexistentes a la Ley se encontraba el art. 9, sobre contenido mínimo del
contrato, que entre otros datos aludía a la «referencia expresa a la naturaleza
real o personal del derecho transmitido» (art. 9.1.2.º), a la «descripción
precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el
derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es
objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y
termina» (art. 9.1.3º), y la «duración del régimen, con referencia a la
escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta» (art. 9.1.10º).
La disposición
transitoria 2.ª de la Ley 42/1998, además de contemplar la opción de manifestar
en la escritura de adaptación la continuidad de un régimen preexistente,
expresamente aludía en el párrafo tercero de su apartado 1 a la posibilidad de
que los derechos fueran de naturaleza «real o personal, relativo a la
utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o
determinable del año». Y en otros lugares de la Ley, incluso para los regímenes
que se constituyeran después de su vigencia, se contemplaba como una
alternativa a la modalidad de derecho real limitado la modalidad de
«arrendamiento de inmuebles vacacionales de temporada», que debía referirse «a
una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o
determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por
sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto
inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho» ( art. 1.1 in fine y art. 1.6
de la Ley 42/1998).
Para el otorgamiento de
la escritura de adaptación reguladora del régimen preexistente, debía estarse a
los requisitos previstos en el art. 5 para la constitución del régimen que
fueran compatibles con la naturaleza del régimen, e inscribirla en el Registro
de la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los
derechos adquiridos (disposición transitoria 2.º.2). En esa escritura, por
ejemplo, sí debía incluirse la descripción de la finca sobre la que se
constituía el régimen y del edificio o edificios que en ella existan, con
reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de los
aprovechamientos, así como la descripción de cada uno de los alojamientos que
integraran cada edificación, a los que se dará una numeración correlativa con
referencia a la finca.
Pero, de acuerdo con
las reglas generales del derecho de contratos, en los contratos cuyo objeto sea
un derecho de naturaleza personal no puede entenderse que el objeto del
contrato esté indeterminado si en el contrato constan los criterios de
determinación de los derechos de disfrute sobre una finca, aunque los derechos
y su titularidad no accedan al Registro de la Propiedad o aunque el contrato
omita los datos registrales de la finca.
A lo sumo, si en la
información suministrada en el contrato y en las condiciones generales
proporcionadas a los adquirentes e incorporadas al contrato conforme a las
reglas generales de cognoscibilidad y aceptación se omite algún dato de los que
menciona el art. 9.1 de la Ley 42/1998, deberá estarse a lo dispuesto en el
art. 10.2 de la Ley 42/1998, conforme al cual:
«Si el contrato no
contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo
9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente
informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o
incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo
artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el
archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres
meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago
de pena o gasto alguno.
»En el caso de que haya
falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá,
sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el
transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar
la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos
1.300 y siguientes del Código Civil. »Completada la información antes de que
expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días
siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este
artículo.
»Transcurridos los tres
meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho
uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los
diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el
citado apartado 1 de este artículo».
El art. 10 ofrece una
respuesta específica a los supuestos de falta de alguna mención o documentos a
los que se refiere el art. 9 como contenido del contrato. Su aplicación al
supuesto de omisión de algún dato en el contrato, además de ajustarse al tenor
literal de la ley y proteger adecuadamente los intereses de los consumidores,
es más respetuosa con el principio de conservación de los contratos, pues
restringe prudentemente la aplicación de la nulidad de pleno derecho prevista
en el art. 1.7 de la Ley a los supuestos de constitución o promoción de los
derechos al margen de la misma, tal como resulta del tenor del precepto. Solo
en el caso de que el objeto del contrato, por la descripción que del mismo se
hiciera en el contrato, quedara absolutamente indeterminado, de modo que no
fuera posible su cumplimiento, o para ello fuera preciso un nuevo acuerdo, o
quedara su cumplimiento al arbitrio de una de las partes, podría plantearse la
falta de validez del contrato, de manera coherente con las reglas generales del
derecho de obligaciones y contratos.
E) Doctrina de la Sala
de lo Civil del Tribunal Supremo.
A los meros efectos de
sintetizar la doctrina de la sala contenida en esta sentencia del Pleno, para
que puedan ser tenidos en cuenta en la litigiosidad pendiente sobre esta
materia, resaltamos los siguientes criterios decisorios:
- La sala revisa y
reinterpreta la interpretación jurisprudencial de las disposiciones
transitorias de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. La doctrina de
la sala que debe aplicarse a partir de ahora a los regímenes preexistentes a la
Ley 42/1998 es que lo relevante para considerar exigible la limitación temporal
de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en
la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998. Los
derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y
transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la
escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción
posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los
derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir
comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de explotación
y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los cincuenta
años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos.
- Los contratos no son
nulos por indeterminación del objeto por el hecho de tratarse de la modalidad
flotante, en la que los derechos se refieren a alojamientos o a períodos de
tiempo determinables, siempre que sea posible su determinación mediante el procedimiento
de reserva u otros criterios previstos para la determinación del alojamiento o
del tiempo en cada momento de disfrute.
F) Decisión de la sala.
Desestimación de los dos motivos del recurso de casación:
De conformidad con
cuanto se acaba de exponer, los dos motivos del recurso de casación deben ser
desestimados, tal como explicamos a continuación.
1. Desestimación del
primer motivo. La parte recurrente entiende que la sentencia recurrida infringe
el art. 3 de la Ley 42/1998 porque el apartado 2 de la transitoria 2.ª
estableció que los contratos que transmitan turnos no enajenados deben respetar
la ley, y en concreto el límite temporal legal.
El motivo no puede
prosperar porque, como hemos dicho en el anterior fundamento, la doctrina de la
sala que debe aplicarse a partir de ahora a los regímenes preexistentes a la
Ley 42/1998 es que lo relevante para considerar exigible la limitación temporal
de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en
la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998. Los
derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y
transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la
escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción
posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los
derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir
comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de
explotación y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los
cincuenta años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos.
En este caso, la
sentencia recurrida considera probado que, al amparo de lo previsto en la disp.
transitoria 2.ª, apartado 2, párrafo tercero, primer inciso de la Ley 42/1998,
en la escritura de adaptación otorgada el 5 de diciembre de 2000, la demandada
describió el régimen preexistente y manifestó que «los derechos que se van a
transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulta del régimen descrito
anteriormente, es decir, tendrán naturaleza idéntica a los ya enajenados». En
la descripción del régimen vigente contenido en la escritura de adaptación
expresamente se decía que los derechos que se transmiten y adquieren los
terceros son derechos de naturaleza personal, y que el plazo de todos los
derechos personales de uso temporal y periódico concedidos a terceros y, en
definitiva, el plazo máximo para la vigencia del régimen de explotación de las
villas ubicadas en el complejo Mallorca Marriott Golf Resort&Spa en relación
con los inmuebles descritos en la misma escritura, finalizará a todos los
efectos el primer sábado del mes de enero de año 2079, es decir, el sábado 7 de
enero de 2079.
En consecuencia, el
fallo de la sentencia recurrida debe ser mantenido, pues la transmisión del
derecho se hizo de conformidad con la escritura de adaptación inscrita en el
Registro de la Propiedad, que preveía la continuidad del régimen y la
transmisión de los derechos con arreglo a la naturaleza jurídica y duración por
el plazo cierto previsto en la constitución, sin que la limitación de 50 años
le resulte de aplicación aunque la transmisión se produjera en virtud de un
contrato otorgado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 42/1998.
2. Desestimación del
segundo motivo. La parte recurrente entiende que se ha producido la infracción
del art. 9 de la Ley 42/1998 porque el sistema se constituyó como flotante tras
la entrada en vigor de la Ley 42/1998, que prohibía este tipo de sistemas, y la
doctrina reiterada de la sala considera que estos contratos son nulos por la
falta de determinación del inmueble objeto del contrato.
El motivo debe ser
desestimado pues, como hemos dicho, a partir de ahora, la sala sienta como
doctrina que no existe indeterminación del objeto por el hecho de que la
modalidad se corresponda con un sistema flotante en el que son determinables
elementos esenciales con arreglo a lo dispuesto en el contrato.
En este caso, la
Audiencia considera probado que se entregaron tanto las condiciones
particulares aportadas por la actora como las condiciones generales, que se
inician con un índice que enuncia sus disposiciones y los Anexos que adjunta.
En el contrato se contiene mención expresa a la escritura reguladora del
régimen preexistente aplicable y a su inscripción registral, así como a la
fecha de extinción del régimen, a la naturaleza del derecho adquirido como
derecho personal, concretamente como derecho de carácter personal transmisible
a terceros que permite a los adquirentes ocupar y disfrutar temporalmente de
las villas objeto del contrato. La Audiencia considera igualmente acreditado
que se incluye una descripción del inmueble y de su ubicación, y también
considera probado, contra lo que afirma la parte recurrente, que en el mismo
contrato se hacía una referencia al número de alojamiento y a la semana del año
designados.
Frente a esta base
fáctica, que debe respetarse en casación, la recurrente realiza unas
afirmaciones que se basan exclusivamente en el contenido del documento de
condiciones particulares, que no recoge el contenido íntegro del contrato. Ni
siquiera llega a negar que las condiciones generales que se le entregaron no
formen parte del contrato, lo que la sentencia recurrida acepta una vez que ha
quedado acreditado que se le entregaron y que en las condiciones particulares
hay continuas referencias a las condiciones generales.
En consecuencia,
partiendo de que los contratos no son nulos por indeterminación del objeto por
el hecho de tratarse de la modalidad flotante, en la que los derechos se
refieren a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables
mediante el procedimiento de reserva u otros criterios, y de que en este caso
estaba prevista en el contrato la forma de determinar el disfrute, la sentencia
recurrida, al considerar que en este caso no es aplicable la jurisprudencia que
declara la nulidad de los contratos por indeterminación del objeto no es
incorrecta y debe ser confirmada.
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