La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo, sec. 1ª, de 24 de noviembre de 2025, nº 1685/2025, rec. 5461/2020, considera que la reglamentación interna
de la comunidad debe prevalecer sobre la disposición que extiende
indiscriminadamente a los titulares de los trasteros la obligación de
contribuir a unos gastos derivados de la utilización de una servidumbre de paso,
concebida para garaje, y de mantenimiento de las zonas de éste, pues los
trasteros cuentan con una vía propia de acceso y no utilizan las zonas comunes
para vehículos.
La Ley de Propiedad Horizontal, permite alterar la regla general de reparto proporcional de gastos para excluir a los propietarios de trasteros que no usan las zonas comunes de garaje, resolviendo la contradicción entre la servidumbre y la normativa interna en favor de esta última.
A) Introducción.
Un grupo de propietarios de plazas de
garaje y trasteros en una comunidad de propietarios impugna los acuerdos de la
junta general relativos a la aprobación de cuentas y presupuestos, cuestionando
el sistema de reparto de gastos comunes entre propietarios de plazas de garaje
y trasteros en tres edificios con sótanos agrupados y servidumbre de paso.
¿Deben los propietarios de trasteros,
que tienen acceso independiente y no derecho de uso sobre las zonas comunes de
paso y maniobra del garaje, contribuir a los gastos comunes derivados del
mantenimiento de dichas zonas y de la servidumbre de paso establecida para los
titulares de plazas de garaje?.
Se concluye que los propietarios de
trasteros con acceso independiente no deben contribuir a los gastos comunes
derivados del mantenimiento de las zonas de paso y maniobra del garaje ni a los
gastos vinculados a la servidumbre de paso, prevaleciendo la reglamentación
interna de la comunidad sobre la interpretación literal de la servidumbre.
La interpretación conjunta del título
constitutivo y la reglamentación interna de la comunidad, conforme a los
artículos 5, 9.1 e) y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, permite alterar
la regla general de reparto proporcional de gastos para excluir a los
propietarios de trasteros que no usan las zonas comunes de garaje, resolviendo
la contradicción entre la servidumbre y la normativa interna en favor de esta
última, sin vulnerar normas imperativas ni modificar el título constitutivo.
B) Antecedentes relevantes.
A los efectos decisorios del presente
recurso partimos de los siguientes antecedentes relevantes derivados de los
hechos probados fijados por la sentencia dictada por el tribunal provincial:
1.º- El edificio DIRECCION000 de Perillo
(Oleiros) cuenta con un portalón y rampa que conecta con la planta sótano
destinada a garaje. El espacio está habilitado para siete plazas de
aparcamiento identificadas con las DIRECCION003 a DIRECCION004 (no existe la
DIRECCION005), todas las cuales son anejos vinculados a la propiedad de las
viviendas del edificio. Una de ellas, la DIRECCION006, incluye un espacio bajo
la rampa, de siete metros cuadrados, destinado a trastero.
2.º- El promotor del edificio
DIRECCION000, lo fue también del contiguo (DIRECCION001) y del situado a
espaldas de este (DIRECCION002). Dado que los sótanos de los tres edificios se
encuentran al mismo nivel, el promotor agrupó, en una sola finca registral, los
correspondiente a los edificios DIRECCION001 y DIRECCION002 (finca NUM000 del
Registro de la Propiedad de Oleiros), y conectó la finca agrupada al sótano de
Zaire n.º 8, de modo que el mismo portalón, rampa de acceso y salida, zonas
internas de tránsito y maniobra dan servicio a los propietarios o usuarios de
los garajes de los tres edificios.
Con la precitada finalidad, en la misma
escritura pública de 28 de septiembre de 2000, que contiene la agrupación, la
declaración de obra nueva de los edificios DIRECCION001 y DIRECCION002, su
división horizontal y la distribución de la hipoteca constituida en garantía
del préstamo al promotor, gravó la rampa de acceso y la zona de paso y maniobra
propia del edificio de DIRECCION000 con una servidumbre de paso a favor de la
finca agrupada (sótano de DIRECCION001 y DIRECCION002).
El título constitutivo de la servidumbre
contiene dos precisiones adicionales del tenor literal siguiente:
«Contenido. - La servidumbre tiene por
objeto el derecho de los titulares de las plazas de garaje y trasteros sitos en
el predio dominante a acceder a pie y mediante vehículo por la rampa de acceso
al sótano existente en el predio sirviente a través de la zona de paso y
maniobra, utilizando los servicios accesorios a esta prestación».
«Carácter de la servidumbre. - esta
servidumbre tiene carácter perpetuo y gratuito, en cuanto a su constitución, si
bien lógicamente los titulares del predio dominante contribuirán
equitativamente al sostenimiento de los servicios que lleva aparejado el uso de
la servidumbre, tales como gastos de mantenimiento de la puerta que cierra la
rampa, limpieza, iluminación y cualesquiera otros».
3.º- En la finca agrupada (sótano de
DIRECCION001 y DIRECCION002) hay un total de dieciséis plazas de garaje.
En la misma planta, bajo el portal del
edificio DIRECCION002, a derecha e izquierda del hueco de escaleras y ascensor,
hay dos locales con su correspondiente puerta de acceso. El distribuidor
intermedio conecta los dos locales con las escaleras y el ascensor (con llave)
de DIRECCION002 y con la zona de garajes (entre las plazas de estacionamiento
números DIRECCION000 y DIRECCION002). El local de la derecha (mirando desde
DIRECCION000) está a su vez dividido en cuatro trasteros y el de la izquierda
en otros cinco trasteros.
4.º- A diferencia de lo que ocurre en
DIRECCION000, en la finca agrupada DIRECCION001 y DIRECCION002, las plazas de
garaje y los trasteros son (sub)fincas registrales independientes susceptibles
de propiedad separada (si bien, cinco de las plazas de garaje de DIRECCION002
están vinculadas a la propiedad de otras tantas viviendas en el edificio). En
las notas registrales aportadas se identifican por referencia al número de la
finca registral agrupada - NUM000- seguido de la letra DIRECCION005 en el caso de
plazas de garaje y T en el caso de trasteros, en ambos con el número
correlativo correspondiente. De acuerdo con el cuadro aportado con la demanda
un total de siete propietarios de plazas de garaje en la finca agrupada lo son
también de otros tantos trasteros; otros nueve comuneros -entre ellos, cinco de
los seis demandantes- solo son titulares de plazas de garaje; los trasteros
números NUM001 y DIRECCION002 pertenecen, siempre según el cuadro aportado con
la demanda, a copropietarios que no son de plazas de garaje en la finca
agrupada.
5.º- La escritura pública de 28 de
septiembre de 2000 no regula directamente la comunidad funcional que crea, al
vincular, en la forma descrita, las plantas sótano a nivel de los tres
edificios. Contiene, sin embargo, la reglamentación de las comunidades de los
edificios DIRECCION001 y DIRECCION002, en términos sustancialmente idénticos,
de la que interesan las reglas siguientes:
«Artículo 1º). - La contribución por
parte de los propietarios del inmueble al pago de los gastos comunes se
determinará en base a la cuota de participación asignada a cada elemento
privativo del inmueble y con arreglo a las normas generales que a continuación
se dirán.
» Los propietarios de los diferentes
elementos privativos de la propiedad horizontal, como línea de principio y sin
perjuicio de las aclaraciones que a continuación se establecerán, no estarán
obligados a contribuir a los gastos ocasionados por y para la adecuada
conservación, reparación, administración, guarda y custodia, mejora, reposición
y sustitución de aquellos elementos comunes del edificio que por su propia
naturaleza no puedan utilizar.
» Los gastos antes mencionados que
ocasionen los elementos exclusivos de los locales destinados a garajes, como
instalación, mantenimiento y conservación de las puertas de acceso desde la
calle, limpieza y pintura del suelo y paredes, iluminación y otros, serán
sufragados única y exclusivamente, por los titulares de derechos sobre las
mismas. Estos gastos serán repartidos, por iguales partes, entre el total de
plazas de garajes existentes entre los diferentes espacios destinados a tal
fin.
» Por el contrario, los titulares de
plazas de garaje, por este solo concepto (es decir, no siéndolo de viviendas),
no contribuirán al sostenimiento de aquellos gastos que ocasione el portal,
escaleras y ascensor, ni en general ninguno de los elementos comunes del
edificio ajenos a los locales de garaje a cuyo uso tienen derecho, debiendo
acceder a su plaza de garaje, única y exclusivamente a través de la
correspondiente rampa de acceso.
» Del mismo modo, los titulares de
locales en planta baja no contribuirán a los gastos mencionados en el párrafo
anterior, en la medida en que accedan a los mismos, directamente desde el
frente del edificio, sin utilizar el portal y demás elementos accesorios al
mismo».
Y además se estableció:
«Artículo 6º). - La finca número UNO de
propiedad horizontal podrá ser transmitida por cuotas indivisas, en cuyo caso
la titularidad de cada participación se concretará en el derecho al uso y
disfrute exclusivo de un espacio para aparcamiento de vehículos o para trastero,
que estará delimitado bien mediante tabiques de separación, o bien por medio de
rayas pintadas en el suelo y debidamente identificadas por un número de orden.
La titularidad de cada participación indivisa, concretada en una plaza de garaje,
llevará inherente el derecho de uso con los demás condueños de las zonas de
paso y maniobra comunes a todos ellos. El promotor podrá determinar libremente,
en el momento de enajenar cada participación indivisa el espacio de uso y
disfrute exclusivo en el que se concreta la participación indivisa transmitida.
» La adquisición de una participación
indivisa de estas fincas llevará implícita la renuncia a ejercitar los derechos
de tanteo y retracto en el caso de venta de ulteriores participaciones
indivisas, así como la renuncia al ejercicio de la acción de división».
6.º- Los seis actores son propietarios
de plazas de garaje (cinco en la finca agrupada DIRECCION001/ DIRECCION002 y el
sexto titular de una de las plazas del DIRECCION007 de DIRECCION000).
Disconformes con el sistema que, en la comunidad de garajes, se viene siguiendo
para el reparto de los gastos comunes, impugnaron judicialmente los acuerdos
adoptados en la junta general extraordinaria de fecha 14 de septiembre de 2017,
sobre los puntos 1.º, 3.º y 4.º del orden del día, los dos primeros aprobados
con su voto en contra.
El punto 1.º se refería a la aprobación
de las cuentas del periodo comprendido entre el 25 de marzo de 2013 y el 4 de
septiembre de 2017, y el punto 3.º, a la aprobación del presupuesto de gastos y
previsión de ingresos para el periodo comprendido entre el 1 de octubre de 2017
y el 30 de septiembre de 2018. El punto 4.º tenía por objeto debatir una
propuesta sobre la contribución de los propietarios de plazas de garaje y
trasteros a los gastos comunes; el acta no refleja el contenido exacto de la
propuesta debatida, que fue rechazada por la junta, pero se infiere que tenía
por objeto que los propietarios de los trasteros contribuyesen con 1/41 parte
cada uno a la totalidad de los gastos del garaje.
7.º- Seguido el juicio, con la oposición
de la comunidad de propietarios demandada, se dictó sentencia de 29 de mayo de
2019, por el Juzgado de Primera Instancia número 13 de A Coruña, que estimó la
demanda, y declaró la nulidad de los acuerdos 1.º y 3.º adoptados por la Junta
de Copropietarios de 14 de septiembre de 2017, relativos a la aprobación de las
cuentas del periodo 25 de marzo de 2013 a 4 de septiembre de 2017, así como
sobre el presupuesto del ejercicio comprendido entre el 1 de octubre de 2017 y
el 30 de septiembre de 2018.
Para ello, argumentó la sentencia que
los propietarios del predio dominante deben contribuir equitativamente al
mantenimiento de la servidumbre constituida en la precitada escritura pública
de 28 de septiembre de 2000; y precisa que:
«[l]a cuestión es que los trateros que
se ubican en la finca número NUM002 de DIRECCION002 no son anejos inseparables
de las viviendas del edificio, por lo que al no tener por qué coincidir en
ellos la doble condición de propietarios de viviendas y trasteros en
DIRECCION002, el propietario del trastero que no sea a su vez propietario de
una vivienda en DIRECCION002 tiene necesariamente que hacer uso de la
servidumbre por la rampa de acceso y, en consecuencia, deberá contribuir al
sostenimiento de los servicios que lleva aparejado el uso de la
servidumbre".
«»Sobre su contribución a los gastos, la
declaración del Secretario Administrador en el acto del juicio dejo claro que
los propietarios de estos trasteros no contribuyen a los gastos de
mantenimiento de la servidumbre, como son los de mantenimiento de la puerta que
cierra la rampa, limpieza e iluminación (que se citan en la escritura de
constitución de la servidumbre), sino únicamente a los gastos relacionados con
su propiedad en el edificio, IBI, seguro, iluminación y limpieza de la zona de
acceso a esos trasteros dentro del edificio DIRECCION002.
» [...] No procede aquí llevar a cabo el
cálculo de los porcentajes y cuotas que a cada uno de los titulares de los
trasteros señalados les corresponde abonar con relación a la servidumbre».
La sentencia no acogió el pedimento
relativo a la nulidad del acuerdo sobre el punto 4.º e impuso las costas del
juicio a la comunidad demandada.
8.º- Contra dicha resolución la
comunidad de propietarios demandada interpuso recurso de apelación, al reputar
errónea la conclusión que la sustenta a propósito de que «el propietario del
trastero que no sea a su vez propietario de una vivienda en DIRECCION002 tiene
necesariamente que hacer uso de la servidumbre por la rampa de acceso».
Argumenta también que la correcta
interpretación del título constitutivo de la servidumbre debe hacerse
poniéndolo en relación con las normas que rigen el funcionamiento de la
comunidad de propietarios de DIRECCION001 y DIRECCION002 contenidas en el mismo
instrumento notarial, para concluir que los gastos propios derivados del
estacionamiento de vehículos deben ser soportados por los titulares de tal
derecho, porque los titulares de los trasteros, por el hecho de serlo, están
excluidos del uso de las zonas comunes de paso y maniobra, que solo pueden usar
los titulares de plazas de estacionamiento.
9.º- El conocimiento del recurso
correspondió a la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de La Coruña, que
dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado, bajo la
argumentación siguiente.
«9. Dejando al margen el hecho de que no
hay objeción alguna que en la demanda se suscite acerca de la corrección de los
asientos correspondientes a ingresos y gastos en las cuentas del periodo
203/2017 (sic), los acuerdos impugnados presuponen, en un caso, y prevén, en el
otro, el mismo sistema de reparto de los gastos con el que los actores están
disconformes. Al preservar su derecho en la junta los copropietarios
impugnantes manifestaron que los acuerdos "no respeta(n) las cuotas de
participación establecidas en la escritura de propiedad horizontal y además se
vulnera la proporcionalidad en cuanto al uso de los sótanos porque no están
contribuyendo los trasteros a los gastos a pesar de estar usando los
servicios".
»10. Compartimos con la apelante la
crítica de la afirmación fáctica en que se apoya la sentencia apelada porque no
es en realidad exacto sostener que "el propietario del trastero que no sea
a su vez propietario de una vivienda en DIRECCION002 tiene necesariamente que
hacer uso de la servidumbre por la rampa de acceso". Los locales
destinados a trasteros tienen acceso directo por las escaleras y por el
ascensor de DIRECCION002, según resulta con claridad de los planos aportados, y
es inconcuso que para acceder a su trastero podrá el propietario, puesto que lo
es de un elemento privativo en un edificio dividido horizontalmente, disponer
de llave del portal y del ascensor. Cuestión distinta es que le sea más cómodo
a los propietarios de los trasteros que lo son también de plazas de garaje,
como es el caso de la presidenta de la comunidad que declaró en el acto del
juicio, acceder a aquellos a través de las zonas comunes de tránsito del
DIRECCION007 (no, por cierto, necesariamente hacer uso de la servidumbre o de
la rampa de acceso); y es claro que lo pueden hacer, pero no porque sean
propietarios de un trastero sino porque también lo son de una plaza de garaje.
»11. Del artículo 6 de la reglamentación
de la comunidad de propietarios de los edificios DIRECCION001 y DIRECCION002 se
deriva que es la titularidad de cada participación indivisa, concretada en una
plaza de garaje, la que lleva inherente el derecho de uso con los demás
condueños de las zonas de paso y maniobra comunes a todos ellos. No existe una
previsión semejante para los que sean titulares de una participación indivisa
concretada solamente en un trastero, y es lógico que no exista porque a los
trasteros se puede acceder directamente a pie (es obvio que no se puede acceder
con vehículo) a través de las escaleras y el ascensor de DIRECCION002.
»12. Del párrafo tercero de la misma
reglamentación de la comunidad que rige las relaciones entre los propietarios
de la finca agrupada resulta que los gastos que ocasionen los elementos
exclusivos de los locales destinados a garaje -la norma estatutaria menciona a
título de ejemplo los de "instalación, mantenimiento y conservación de las
puertas de acceso desde la calle, limpieza y pintura del suelo y paredes,
iluminación y otros"- deben ser soportados exclusivamente por los
titulares de las plazas de garaje , y se repartirán "por iguales partes,
entre el total de plazas de garajes existentes entre los diferentes espacios
destinados a tal fin". Quiere decirse que los propietarios de los
trasteros no entran en el reparto de esta clase de gastos, y a esa conclusión
se ajusta el sistema de reparto y cuotas que se ha venido siguiendo en la
comunidad demandada y el previsto para el ejercicio 2017/2018.
»13. No desmiente la conclusión anterior
el hecho de que a cada trastero corresponda en relación a la finca agrupada una
participación indivisa de 1/41 y a cada plaza de garaje una participación
indivisa de 2/41. La participación de los comuneros en los gastos y cargas de
la copropiedad debe ser ciertamente proporcional a sus respectivas cuotas, pero
el título constitutivo o los acuerdos de los partícipes pueden alterar esa
regla (artículo 9 1 letra e) de la LPH), como de hecho hace en este caso el
artículo 1 de la reglamentación de las comunidades de propietarios DIRECCION002
y DIRECCION001. Lo hace, además, con plena coherencia con la naturaleza de los
espacios privativos que en la misma escritura se diseñan, porque se convendrá
que sería injusto que el propietario de un trastero que no lo es de ninguna
plaza de garaje y, por lo tanto, no tiene reconocido derecho de uso sobre las
zonas de paso y maniobra comunes del garaje , tenga que contribuir a los gastos
de mantenimiento del portalón de entrada, rampa, pintura de las zonas de
estacionamiento, extintores y medios de seguridad, etc., que en nada le
aprovechan.
»14. Tampoco la desmiente la descripción
registral de las fincas destinadas a trasteros que resulta de las notas simples
aportadas a los autos. Como los trasteros, al igual que las plazas de garaje,
son participaciones indivisas de la finca registral nº. NUM000, los accesos a
los que la descripción registral hace referencia son, lógicamente, los que
tiene la finca agrupada ("Local en planta DIRECCION007, con relación a la
DIRECCION002 que es primer sótano con relación a la DIRECCION000, destinado a
ocupar plazas de garaje y locales. Se accede a pie desde los respectivos
edificios, a través de sendas escaleras que parten de cada uno de los portales
-se omiten los ascensores- y mediante vehículo, a través de una rampa que parte
del edificio que se levanta sobre la parcela NUM003"). Pero es claro que
con vehículo solo se puede acceder a una plaza de garaje, no a un trastero;
como igualmente lo es que aunque la finca agrupada tenga los accesos que en la
descripción registral se mencionan, ello no prejuzga el derecho de todos los
copropietarios a hacer uso de todos los accesos de que la finca dispone.
»15. No podemos dejar de reconocer que
la descripción de la servidumbre que se contiene en la escritura -y, por lo
tanto, de uno de los elementos afectos a la comunidad- apoya la tesis que los
impugnantes sostienen, puesto que se dice que la servidumbre "tiene por
objeto el derecho de los titulares de las plazas de garaje y trasteros sitos en
el predio dominante a acceder a pie y mediante vehículo por la rampa de acceso
al sótano existente en el predio sirviente a través de la zona de paso y maniobra,
utilizando los servicios accesorios a esta prestación". La contradicción
con los términos claros de la reglamentación de las dos comunidades de
propietarios cuyas plantas sótano conforman la finca agrupada (el predio
dominante) debe resolverse en favor de lo que de dicha reglamentación resulta,
porque es la que específicamente regula el sistema de reparto interno, entre
los comuneros, de los gastos de mantenimiento del garaje en general, incluidos
los de conservación de los elementos de DIRECCION000 sobre los que se
constituyó la servidumbre. Estimaremos, en definitiva, el recurso de apelación
interpuesto».
10.º- Contra dicha sentencia se
interpuso por los demandantes recurso de casación.
C) Recurso de casación.
A pesar de que en el escrito de
interposición del recurso de casación se haga referencia a un único motivo,
realmente se fundamenta en cuatro motivos a través de los cuales los
recurrentes interesan se case la sentencia dictada por el tribunal provincial,
cada uno de ellos con la referencia a los concretos preceptos de la Ley de
Propiedad Horizontal (en adelante LPH), que se consideran vulnerados y
correlativa cita de la jurisprudencia de esta Sala que se reputa infringida.
1. Inexistencia de óbices formales de
inadmisibilidad.
Es cierto que el recurso adolece de
falta técnica casacional, pero en virtud de lo dispuesto en el art. 24.1 CE
contamos con los elementos necesarios para dar la oportuna respuesta
jurisdiccional a la cuestión controvertida objeto del proceso, de manera que
inadmitir y, en consecuencia, desestimar, en este trance decisorio, el recurso
por motivos estrictamente formales constituiría incurrir en un formalismo
desproporcionado que lesionaría el derecho a la tutela judicial efectiva de los
recurrentes, aun sosteniendo la naturaleza extraordinaria y formal del recurso
de casación.
2.- Consideraciones previas
condicionantes de la decisión de la Audiencia Provincial.
Antes de abordar los concretos motivos
de casación es necesario partir de las consideraciones siguientes:
1.- Los demandantes son propietarios de
las plazas de garaje NUM004, NUM005, NUM006, DIRECCION000 y DIRECCION002, sitas
en el edificio DIRECCION002, y de la plaza de garaje letra DIRECCION008), en el
inmueble ubicado en la DIRECCION000. En total existen 16 plazas de garaje, en
los locales agrupados de la DIRECCION002 y DIRECCION001, así como 7 plazas de
garaje en DIRECCION000. Son en total 23 plazas de garaje.
2.- De acuerdo con el cuadro aportado
con la demanda un total de siete propietarios de plazas de garaje en la finca
agrupada lo son también de otros tantos trasteros; otros nueve comuneros -entre
ellos, cinco de los seis demandantes- solo son titulares de plazas de garaje;
los trasteros números NUM001 y DIRECCION002 pertenecen, siempre según dicho
cuadro, a copropietarios que no lo son de plazas de garaje en la finca
agrupada. En el edificio correspondiente a DIRECCION002 existen 9 trasteros, y
en el inmueble DIRECCION000, otro trastero más.
3. La sentencia del tribunal provincial
se fundamenta en una interpretación conjunta de la reglamentación interna de la
comunidad de propietarios y de la descripción de la obra nueva, que figura en
el título constitutivo de la propiedad horizontal, instrumentalizado en la
escritura pública de 28 de septiembre de 2000, autorizada por el notario de
Santa María de Oleiros, Sr. Benzo Saínz, número 1992 de su protocolo,
concretamente bajo los epígrafes reglamentación de la comunidad del edificio,
que es igual para los dos inmuebles, sitos, respectivamente, en el edificio de
la DIRECCION002, y DIRECCION001, de dicha localidad, y que contiene además la
agrupación de las fincas destinadas a garaje y trasteros de los precitados
inmuebles, así como la constitución de una servidumbre sobre el edificio sito
en la DIRECCION000 (predio sirviente), con respecto a la rampa de acceso a su
sótano y zona de paso y maniobra que comunica directamente con el predio
dominante.
4.- La sentencia de la audiencia parte
de la base de que los locales destinados a trasteros no han de participar en
los gastos relativos al mantenimiento del garaje, tales como la puerta que
cierra la rampa, limpieza, Iluminación y cualesquiera otros, en contra de la
tesis sostenida por la parte demandante recurrente y que, por lo tanto, no
procede la impugnación de los acuerdos adoptados por la junta general de propietarios
demandada.
5.- Para obtener dicha conclusión parte
de lo dispuesto del título constitutivo, conforme al cual los locales
destinados a trasteros tienen acceso directo por las escaleras y por el
ascensor de DIRECCION002, así como que es inconcuso que, para acceder a su
trastero, podrá el propietario, en cuanto se trata de un elemento privativo en
un edificio dividido horizontalmente, disponer de llave del portal y del
ascensor.
Argumenta, también, la sentencia
recurrida que, con base en el artículo 6 de la reglamentación de la comunidad
de propietarios, es la titularidad de cada participación indivisa concretada en
una plaza de garaje, la que lleva inherente el derecho de uso con los demás
condueños de las zonas de paso y maniobra comunes a todos ellos, sin que exista
una previsión semejante para los que sean titulares de una participación
indivisa concretada solamente en un trastero.
Señala, además, que según lo dispuesto
en el art. 1, párrafo tercero, resulta que los gastos que ocasionen los
elementos exclusivos de los locales destinados a garaje -la norma estatutaria
menciona a título de ejemplo los de «instalación, mantenimiento y conservación
de las puertas de acceso desde la calle, limpieza y pintura del suelo y
paredes, iluminación y otros»-, deben ser soportados exclusivamente por los
titulares de las plazas de garaje , y se repartirán «por iguales partes, entre
el total de plazas de garajes existentes entre los diferentes espacios
destinados a tal fin», sin referencia alguna a los titulares de los trasteros.
Precisa que no desmiente la conclusión
anterior el hecho de que a cada trastero corresponda en relación a la finca
agrupada una participación indivisa de 1/41 y a cada plaza de garaje una
participación indivisa de 2/41, puesto que el título constitutivo o los
acuerdos de los partícipes pueden alterar esa regla ( artículo 9 1 letra e) de
la LPH), lo que guarda plena coherencia con el hecho de que sería injusto que
el propietario de un trastero, que no lo es de ninguna plaza de garaje y, por
lo tanto, no tiene reconocido derecho de uso sobre las zonas de paso y maniobra
comunes del garaje , tenga que contribuir a los gastos que en nada le
aprovechan.
Concluye con el razonamiento de que,
como consta en el título constitutivo de las fincas agrupadas, finca registral
NUM000, al local planta DIRECCION007 con relación a la DIRECCION002, que es el
primer sótano con respecto a la DIRECCION000, destinado a ocupar plazas de
garaje y locales se accede a pie desde los respectivos edificios, a través de
sendas escaleras que parten de cada uno de los portales -se omiten los
ascensores-, y mediante vehículo, a través de una rampa que parte del edificio
que se levanta sobre la NUM003. Y añade que es claro que con vehículo solo se
puede acceder a una plaza de garaje, no a un trastero; como igualmente lo es
que, aunque la finca agrupada tenga los accesos que en la descripción registral
se mencionan, ello no prejuzga el derecho de todos los copropietarios a hacer
uso de todos los accesos de que la finca dispone.
Por último, la sentencia igualmente
contempla que la descripción de la servidumbre, que se contiene en la
escritura, apoya la tesis de los demandantes, ahora bien tal contradicción con
los términos claros de la reglamentación de las dos comunidades de propietarios
cuyas plantas sótano conforman la finca agrupada (el predio dominante) debe
resolverse en favor de lo que de dicha reglamentación resulta, porque es la que
específicamente regula el sistema de reparto interno entre los comuneros de los
gastos de mantenimiento del garaje en general, incluidos los de conservación de
los elementos de DIRECCION000 sobre los que se constituyó la servidumbre.
3. Respeto de la interpretación del
tribunal provincial.
En efecto, la sentencia 233/2015, de 5
de mayo, señala que:
«[l]a interpretación de reglas de los
estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo
mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que
sea ilógica o contraria a normas legales».
En el mismo sentido, con cita de dicha
resolución, las más recientes SSTS 7/2022, de 7 de enero y 364/2022, de 4 de
mayo.
En este caso, la interpretación llevada
a efecto por la Audiencia, en modo alguno, es arbitraria o absurda, si no, por
el contrario, plausible, sin que lesione norma imperativa que constituya
fundamento del recurso, y, por consiguiente, resulta intangible en casación.
4. Inexistencia de las infracciones de
la LPH constitutivas del fundamento del recurso.
En efecto, no lesiona el art. 5 de la
LPH, toda vez que el título constitutivo, instrumentalizado en la escritura
pública de 28 de septiembre de 2000, no ha sido desconocido ni vulnerado por la
sentencia recurrida, sino interpretado y aplicado, resolviendo expresamente la
contradicción existente al constituirse la servidumbre de paso y hacer
referencia a los trasteros.
La sentencia recurrida disiente del
criterio de la parte recurrente de que no es posible acceder a los trasteros
salvo a través del garaje como si toda la planta sótano agrupada estuviera
destinada exclusivamente a tal finalidad, pues en ella se ubican los trasteros
con su acceso propio, tal y como consta, primero, en la descripción separada de
ambos inmuebles DIRECCION002 y DIRECCION001, y, posteriormente, en la
agrupación llevada a efecto.
Amén de la incontestable realidad física
que supone que dichos trasteros cuenten con una vía propia de acceso, y dado
que, por su integración como elementos privativos de un inmueble sometido a
régimen de propiedad horizontal, ostentan el correlativo derecho de
participación en elementos comunes.
La sentencia entiende que sería absurdo
contribuir a los gastos de mantenimiento nacidos de su utilización como garaje
por parte de quienes en el sótano solo cuentan con un trastero con acceso
independiente según el título constitutivo.
No se vulneran los arts. 5, 9.1 e) y
17.6 de la LPH, que conforman los motivos 2 y 3 de impugnación, puesto que la
sentencia recurrida interpreta la reglamentación de la comunidad, y, con base
en ella, la considera prevalente sobre la disposición que extiende
indiscriminadamente a los titulares de los trasteros la obligación de
contribuir a unos gastos derivados de la utilización de una servidumbre de paso
concebida para garaje, siendo ésta la razón para gravar la finca de la
DIRECCION000, pues los vehículos de motor no pueden acceder de otra forma que
no sea mediante el portalón que posibilita su entrada y salida a la calle, sin
que obviamente puedan hacerlo por otra vía alternativa como son escaleras y
ascensor exclusivamente previsto para personas. En definitiva, no se ha
vulnerado el título constitutivo, obligando a los copropietarios a contribuir a
los gastos generales de forma distinta a la prevenida en aquel, ni, tampoco, se
ha modificado sin contar con el requisito de la unanimidad.
Por último, tampoco se lesiona el art. 5
LPH. En este cuarto y último motivo se incide de nuevo en cuestionar la
interpretación de la audiencia. Desde luego, no se puede achacar al tribunal
provincial que únicamente se limite a una interpretación literal de una sola
cláusula del título constitutivo, cuando, precisamente, lleva a efecto una
interpretación conjunta del mismo, sin que utilice como argumento decisorio la
doctrina de los actos propios en contra de lo que se sostiene en el recurso.
Tampoco es cierto que los locales no contribuyan a los gastos comunes de
acuerdo con su cuota de participación conforme al art. 5 LPH, precepto que no
ha resultado vulnerado.
www.gonzaleztorresabogados.com
928 244 935
667 227 741
No hay comentarios:
Publicar un comentario