La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el contrato de permuta de solar por obra futura.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, sec. 3ª, de 6 de abril de 2022, nº 137/2022, rec. 1/2022, recoge la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el  contrato de permuta de solar por obra futura.

A) El artículo 1538 del Código Civil establece que: "La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra".

Por definición el contrato de permuta en construcción es la aportación de un solar a cambio de viviendas de una obra futura.

El intercambio de un solar a cambio de una vivienda es una buena opción para promotores que no quieren ver comprometida la financiación de su promoción de viviendas. Ya que la compra del solar suele ser el primer escollo para comenzar una promoción de viviendas.

A través del contrato de permuta el propietario entrega o cede el solar a cambio de obtener una vivienda en la edificación futura que se construya sobre él.

El concepto de permuta es muy amplio, pero nos centramos en la aportación de un solar a cambio de viviendas. El contrato de permuta es de carácter civil y debe ser celebrado siempre entre dos partes. Por norma general, en el contrato de permuta se establecen las bases por las cuales una de las partes (el propietario) se obliga a ceder o entregar el solar a cambio de una o varias viviendas de la nueva construcción.

Otra opción es que el propietario a cambio de la entrega del solar reciba una compensación económica una vez la edificación haya finalizado.

Cuando ambas partes son empresas, entonces hay que hablar de contrato de permuta (artículo 1538 del Código Civil).

B) La jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sentencias del Tribunal Supremo nº 616/2021, de 21 de septiembre, recurso 5278/2018; nº 44/2021, de 2 de febrero, recurso 784/2018;  nº 690/2018, de 5 de diciembre, recurso 1722/2016; nº 914/2011, de 2 de diciembre, recurso 1756/2008; nº 765/2011, de 20 de octubre, recurso 1537/2008; nº 94/2011, de 14 de febrero, recurso 529/2006; nº 675/2010, de 10 de noviembre, recurso 456/2007; nº 635/2010, de 13 de octubre, recurso 1957/2006;  y STS nº 459/2010, de 1 de julio, recurso 1839/2006, entre otras, establece sobre el denominado «contrato de permuta por obra futura» que:

1º) Aunque no esté específicamente contemplada en el Código civil, es un tipo de permuta que sí está regulado en los artículos 1538 y siguientes (al igual que ocurre con la compraventa de cosa futura), muy frecuente en la realidad social y objeto de numerosos pronunciamientos jurisprudenciales. Se cambia por su propietario (permuta) una finca a cambio de determinados elementos que la otra parte (permutante) se obliga a entregar cuando termine el edificio que va a construir en ella. Calificación que debe otorgarse aunque se adopten otras formas (como por ejemplo, dos compraventas, pero que son una unidad de negocio jurídico interdependiente).

2º) Es un contrato complejo, llamado también mixto, en que su especificidad se halla en la síntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa, lo que le da identidad diferenciada. El contrato de permuta de suelo por obra futura como contrato atípico suele albergar una multiplicidad de relaciones jurídicas que, según los casos, pueden incluir contratos de compraventa, permuta y arrendamiento de obras; pero sin que ello implique que se trate de varios contratos, sino de varias figuras contractuales que, coordinadamente, dan lugar a un único contrato mixto o complejo. Es un contrato con unidad de causa, como función objetiva (artículo 1274 del Código Civil). Distinto del contrato típico de permuta, caracterizado por el hecho de que, a diferencia del contrato de permuta de bienes presentes, en que ambas cosas existen y están determinadas desde su celebración, y pueden ser adquiridas por los permutantes, en éste la parte cedente del terreno solo ostenta un derecho personal o de crédito frente al adquirente del solar, que le faculta para exigir a éste último que cumpla el compromiso asumido de edificar, de modo que no será sino hasta que se construya en el terreno cuando se concretarán materialmente los bienes objeto de transmisión para el cedente del suelo, como justa contraprestación, siendo después de su entrega cuando se produzca la adquisición del dominio.

3º) No es una obligación condicional, ni tampoco obligación a plazo, sino que es un contrato perfecto en el que la obligación de entrega de las viviendas tiene un término o plazo de ejecución, en el sentido de que el cumplimiento de tal obligación debe hacerse a la llegada del término, tal como se haya previsto en el contrato.

4º) Se rige, como norma básica, por lo pactado («lex contractus» que proclama el artículo 1091 del Código Civil); y al que se aplica la normativa de los pactos que aúna, en lo que se ha dado en llamar teoría de la combinación que, en el fondo, no es otra cosa que volver "al viejo principio de la analogía". Presenta conexión con tres figuras contractuales tipificadas en el Código Civil, como son la compraventa, la permuta y el arrendamiento de obra, lo que implica que las normas reguladoras de estos contratos serán de aplicación subsidiaria, en defecto de lo libremente estipulado por las partes con base al principio de libertad contractual.

5º) La existencia de una cantidad abonada en metálico (bien por parte del adquirente del solar al cedente; bien por este al constructor como complemento de la obra resultante) está contemplada en este tipo de contratos como un elemento más. La existencia de precio en metálico no lo convierte en compraventa; aunque en algunos aspectos deban aplicarse preceptos propios de este contrato típico.

6º) Para dilucidar cualquier controversia relativa al contenido del contrato y a las concretas obligaciones derivadas del mismo, no obstante tener que partir de la voluntad común manifestada por los contratantes dentro de su ámbito de la autonomía de la voluntad contractual, no cabe obviar que el artículo 1258 del Código Civil es un precepto que posibilita la hetero integración del contrato completándolo con la exigencia de otras obligaciones que constituyen derivaciones necesarias o naturales de las pactadas. En particular, la jurisprudencia declara que el precepto se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas; supone una exigencia de coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y en el ámbito de los negocios; impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención del fin propuesto, comprendiendo las obligaciones que constituyan su lógico y necesario cumplimiento; no solo es complemento de lo convenido, sino que regula los efectos que durante la vigencia del pacto, puedan y deban producir determinados acaecimientos y la reacción ante los mismos; y, sobre todo, busca proteger la confianza.

7º) Contrato al que le es aplicable el artículo 1124 del Código Civil, siendo causa de resolución el incumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas por una de las partes. Es por ello que tanto la entrega de la nueva construcción, como en su caso del precio complementario debe ser considerada como una obligación principal y esencial del contrato; y la no entrega supone un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, que frustra las legítimas aspiraciones de aquella parte.

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