La sentencia de la
Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 1ª, nº 690/2022, de 12 de julio de 2022,
declara
la nulidad del acuerdo comunitario que prohíbe el establecimiento de
apartamentos turísticos en el edificio.
Las comunidades de
propietarios no pueden prohibir a los vecinos que oferten sus pisos para uso
turístico de los turistas si la regla no estaba recogida en los estatutos
originales del edificio o, en su defecto, se asume por unanimidad. La Audiencia
Provincial de Córdoba en su sentencia, rechaza el recurso interpuesto por una
comunidad de propietarios de la ciudad andaluza contra la resolución del
juzgado que anuló este acuerdo por ser abusivo y contrario a la ley.
El fallo concluye que
la Ley de Propiedad Horizontal no permite a los propietarios privar a sus
vecinos de la posibilidad de destinar sus pisos al alquiler turístico. Cuando
esta se modificó en 2019 para posibilitar a los dueños limitar o condicionar
esta actividad en el edificio con el voto favorable de las tres quintas partes,
afirma, no se les estaba dando carta blanca para prohibir este tipo de
arrendamientos. El problema, reconocen los magistrados, es que el texto de la
norma es ambiguo.
El art. 17.12 LPH al
hablar de “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la
actividad…requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios” no comprendería la posibilidad de prohibirla. Para tal
prohibición regiría la regla de la unanimidad. Interpretación restrictiva de
las limitaciones al derecho de propiedad. El art. 17.6 LPH viene a excluir una
interpretación extensiva de los otros supuestos que requieren o mayoría o
mayoría cualificada.
El criterio seguido por
el tribunal cordobés no es unánime entre las audiencias provinciales.
A) Los Antecedentes de
Hecho.
Se refiere este
procedimiento a la impugnación de acuerdo de 21.6.2021 de la comunidad
demandada de que "no se establezcan "Apartamentos Turísticos" en
la misma que cubrió las tres quintas partes del quorum exigido por el artículo
17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La decisión desestimatoria
contenida en la sentencia apelada, aunque traslade a la parte dispositiva una
mención al abuso de derecho, se basa en el reconocimiento del derecho de
propiedad que es susceptible de limitaciones, pero siendo estas de
interpretación restrictiva, el tenor del precepto al hablar de "limite o
condicione" no comprendería la posibilidad de prohibir esa actividad a la
que se remite. Simplemente se trata de acuerdo para el que regiría la regla de
la unanimidad.
El recurso de
apelación, delimitador del ámbito de decisión de esta Sala, se funda en la
alegación de infracción del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal en
relación con los criterios interpretativos del artículo 3 del Código Civil, y
así entiende que la norma diferencia entre limitar y condicionar, este ultima
si permitiría a la comunidad establecer ciertas condiciones para el
arrendamiento turístico, en tanto que entiende que toda prohibición supone una
limitación, de ahí la exclusión de efectos retroactivos de estos acuerdos, e
igualmente resulta acorde con la finalidad de la norma en la que se introdujo
esa redacción de favorecer el arrendamiento residencial. Se remite a la SAP
Segovia 129/2020 de 21.4 a la que también se refiere la sentencia apelada.
B) Regulación legal.
1º) El artículo 17.7 de
la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de que en el titulo
constitutivo de la misma se regule el uso posible de los elementos privativos
en que aquella se descomponga, así dice que "El título podrá contener,
además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes
pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no
perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad".
Por lo tanto, no cabe
negar que en régimen de propiedad horizontal puede haber actividades
prohibidas, pero así tienen que constar en el título constitutivo, como lo
demuestran los casos en los que en aquél se dice expresamente que se prohíbe el
desarrollo de alguna o de cualquier actividad profesional abierta al público.
El problema es si esa disposición originariamente establecida en el título
constitutivo puede adoptarse y en qué condiciones ya vigente el régimen de
propiedad horizontal.
2º) Para la parte
recurrente se regiría la norma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad
Horizontal con exigencia de los tres quintos de las cuotas, para la sentencia
regiría la regla de la unanimidad. Por lo tanto, no es que no se pueda prohibir
una actividad, sino que tendría un especial régimen por supuesto alejado de la
mera mayoría. Se trata de acuerdo que "limite o condicione el ejercicio de
la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ...".
En las acepciones del
diccionario de la RAE de los verbos limitar y condicionar, se trata bien de
poner límites o condiciones a algo.
Adelantamos que no es
que se "limite o condicione" el derecho de uso que tiene el
propietario de esos elementos privativos, hasta el punto de privarle de ciertas
manifestaciones de ese derecho, aquí el derecho de ceder la vivienda para esa
actividad. El precepto no limita el derecho de uso de la vivienda con esa
finalidad por el propietario, sino que lo que hace es limitar o condicionar
"el ejercicio" de una concreta actividad, que no prohibirla o excluir
alguna de entre las posibilidades de uso que el propietario pueda tener. Esto
es, cabe pensar que la actividad podría ejercitarse, pero con los límites
derivados de ese acuerdo.
Precisamente esa
actividad, a tenor de la remisión que hace ese precepto al artículo 5.3 LAU,
consiste en "[l]a cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o
promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de
comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté
sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial
turística".
Aquí, ateniéndonos a la
tesis propugnada por el recurso, se limitaría el uso de la vivienda,
prohibiendo precisamente esa actividad. Pero no se trata aquí de que una
Administración en el ámbito de su competencia limite esa actividad, en ciertos
lugares, en ciertas edificaciones o en determinadas condiciones urbanísticas, por
lo que habrá sitios donde la misma pueda desarrollarse y otros no, con arreglo
a la disposición que se apruebe, y así se podría decir que ese acuerdo de la
Administración limita esa concreta en el ámbito territorial que le corresponda.
Aquí se trata de que una comunidad de propietarios prohíbe una actividad en su
ámbito, pero el precepto de cobertura dice "limite" el ejercicio de
esa actividad. De ahí que el ejemplo al que alude la parte de la prohibición de
circular a velocidad superior a una determinada no sirva, puesto que no es que
prohíba circular (aquí sería el uso de la vivienda o ejercicio de una concreta
actividad en ella), sino que se prohíbe hacerlo a más de esa velocidad, con lo
que si cabe circular por la vía afectada (aquí el ejercicio de actividad) pero
con esa limitación. Otra cosa es que se pongan límites o condiciones al
ejercicio de esa actividad en las viviendas integradas en esa propiedad
horizontal.
La referencia a que ese
acuerdo se adopta con esa mayoría cualificada "suponga o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos" no permite, a juicio de esta
Sala, otra respuesta puesto que la limitación en el ejercicio de esa actividad
que pueda acordar sometiéndola a determinadas reglas, supondría una
modificación del título constitutivo.
Surge la duda de qué
contenido podría tener ese acuerdo que ponga límite o condiciones al ejercicio
de esa actividad de arrendamientos turísticos. Aquí, ya lo indica la sentencia
apelada, podría entrar la de limitar el número de usuarios, permitir o no
mascotas, establecer días u horas de ingreso o salida, obligación de
aseguramiento específico por daños, presencia del propietario o arrendador a la
entrada para comunicar específicamente al usuario las reglas de uso de
elementos comunes, etc.
Con lo anterior hemos
de convenir que el texto de la norma podría ser más claro, evitando diversas
interpretaciones como es el caso.
C) Valoración de la
normativa legal.
1º) La remisión al
artículo 3 del Código Civil como criterio interpretativo a sus antecedentes
históricos y legislativos, la realidad social del tiempo en que se va a
aplicar, ateniendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas,
entendemos que no es de recibo para justificar la tesis de la recurrente, en
primer lugar, porque si se quiere cubrir con la finalidad declarada del RD
Legislativo 7/2019 que dio esa redacción al artículo 17, y que era fomentar el
arrendamiento residencial para ampliar el parque residencial para ese uso y
abaratarlo y con ello incidir en el problema de la vivienda, esto parece más
propio de las otras normas incluidas en esa disposición, independientemente del
significado expropiatorio del facultades integradas en el derecho de dominio
que ello pudiera suponer por causa inmediata del interés de los miembros de la
comunidad de evitar allí el desarrollo de una actividad que pudiera ser
generadora de molestias, lo que efectivamente, como señala la sentencia
apelada, tendría otra respuesta. Recordemos que el derecho de propiedad cuando
lo reconoce la Constitución en su artículo 33, admite el carácter delimitador
del mismo por la función social y que la privación ha de ser por causa
justificada de utilidad pública o interés social.
En la exposición de
motivos del RDL 7/2019, al igual que en el Real Decreto Legislativo 21/2018 que
le precedió con igual contenido a estos efectos pero que no fue convalidado, se
habla de que "se recoge en el título II una reforma del régimen de
propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que
las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la
actividad, o establecer cuotas especiales" no se hace mención a que se
tratara de facultar a las comunidades de propietarios a cubrir intereses
públicos o objetivos de política de vivienda de la Administración.
Evidentemente no cabe imputar esa finalidad a otras reformas introducidas en
ese mismo Real Decreto Legislativo que afectan también a la Ley de Propiedad
Horizontal. Así en la STC 14/2020 de 28.1 dictada en virtud de recurso de
inconstitucionalidad de ese Real Decreto Legislativo interpuesto por falta del
presupuesto habilitante del artículo 86.1 CE, se hacía referencia a que esas
otras reformas que afectan a la accesibilidad responden a "una
preocupación constante y la existencia de un problema no resuelto, agravado por
el progresivo envejecimiento de la población". Al igual que para ciertas
reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en esa misma sentencia se habla de
que el Gobierno justifica la necesidad de esa norma (razón última del recurso
planteado) en "la necesidad de «avanzar en el cumplimiento de nuestros
compromisos con los acuerdos internacionales sobre derechos sociales», y en
particular con las recomendaciones efectuadas en el dictamen del Comité de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Consejo Económico y Social de
Naciones Unidas de 20 de junio de 2017...".
Esto es, no hay por qué
atribuir a todas las disposiciones modificadas por esa disposición la misma
justificación, y con ello no tiene por qué responder a esa finalidad de incidir
en el mercado de la vivienda residencial. De lo que trataría con esos acuerdos
sería de mantener un uso ordenado del edificio en el que se asienta evitando
molestias que pueden derivarse de esos arrendamientos sucesivos, rápidos y de
difícil identificación o control en cuanto a las personas concretas que allí
pernoctan, finalidad preventiva de problemas y que sería la justificación
inmediata de esa interpretación. Nótese que no se refiere para nada al
arrendamiento vacacional apartado de la regulación de esos arrendamientos
turísticos, con una característica de estacionalidad que podría predicarse de
los otros y que pueden tener la misma incidencia que los turísticos en cuando
también disminuyen el parque de arrendamiento de uso residencial e inciden en
las rentas.
En la sesión del
Congreso de los Diputados que convalidó ese Real Decreto Legislativo por el
miembro del Gobierno que lo defendió sí justificó esa reforma en que "se
permite que una mayoría de tres quintos de las comunidades de propietarios
puedan limitar las viviendas de uso turístico o asignarles mayores gastos
comunes" (1). Esta expresión podría pensarse que justificaría más la tesis
de la parte recurrente, pero, primero, habla de limitar las viviendas no
prohibir el ejercicio de la actividad de arrendamiento turístico, y segundo,
esa afirmación no se corresponde ni con el texto de la norma, ni con lo
expuesto en la exposición de motivos para su justificación que antes
transcribíamos. En todo caso, cómo se limita prohibiendo esa actividad o
estableciendo un número máximo de viviendas dedicadas a la misma.
2º) La Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fé Pública (Resoluciones de 22.1.2021,
15.1.2021, 16.6 y 5.11.2020), ha venido aceptando la inscripción de acuerdos
de juntas de propietarios prohibiendo la actividad de arrendamientos turísticos
al amparo de esta regla del artículo 17 a la que nos referimos, sin cuestionar
la posibilidad de la prohibición con la redacción del mismo. Se dice que el
precepto en cuestión permite prohibir la actividad al diferenciar entre limitar
y condicionar y en cuanto que habla de limitar se refiere a la facultad
limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios.
Pero nos preguntamos si
esas facultades de las comunidades de propietarios con esa mayoría cualificada
contemplan prohibir el uso y disfrute de elementos comunes o también de
elementos privativos, existiendo en el ámbito de Cataluña disposición expresa
que contempla lo primero (artículo 553-25.4) y exige consentimiento del
propietario afectado, y respecto a lo segundo y con una mayoría del 80% la
Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 14.2.2017 (DOG Cataluña
número 7308, martes 14 de febrero de 2017) ha venido a decir, modulando
decisiones anteriores, que "si un propietario ha adquirido su elemento
privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de
comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado
de este uso contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto
contrario, que la norma de comunidad aprobada por la mayoría del 80 % o más
acceda al Registro de la Propiedad de manera que, una vez inscrita, los futuros
adquirentes no podrán alegar desconocimiento y se verán privados del uso que
las normas limitan o prohíben. Dicho de otra manera, los propietarios
disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la
que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios.
Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los
estatutos ahora prohíben, pero cuando adquirieron el inmueble no".
Pero lo cierto es que
aun con previsiones específicas de posibilitar de prohibir el derecho de uso
que corresponde al propietario y sin eficacia retroactiva para el propietario
disidente que no se vería afectado, si quiere realizar dicha actividad en su
vivienda, si lo será en cuanto a las expectativas del abanico de compradores
que podían interesarse por su propiedad que se verán más reducidas, y con ello
el precio a conseguir, si éste tiene limitadas en esos términos las facultades
de uso que como propietario en otro caso tendría de dedicarlo a actividad
lícita y sometida a control administrativo como lo sería el arrendamiento
turístico. Por lo tanto, no cabe argumentar que se trataría de acuerdo sin
eficacia para el actual propietario disidente, caos de la parte demandante.
3º) Jurisprudencia
sobre el derecho de propiedad.
Existe un criterio
jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de las limitaciones
al derecho de propiedad (sentencias del TS de 30 de junio de 1996, 30 de julio
de 1997, 29 de enero de 2015, 6 de diciembre de 1985, 30 de septiembre de 1970
y 9 de mayo de 1989).
Es principio básico la de entender que "el derecho a la propiedad privada
constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido
ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las
establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deberán ser
interpretadas de un modo restrictivo" (STS 145/2013 de 4.3). La STS de 20
de octubre de 2008 señala que "el artículo 33 CE reconoce al derecho de
propiedad privada un núcleo esencial, de forma que el régimen de los bienes
[...] no puede privarlo de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía
de la voluntad [de los propietarios] para usar, disfrutar o disponer de
ellos".
Entendemos que lo mismo
se ha de predicar de las normas que puedan incidir en ese derecho de propiedad. Han de ser claras y,
en otro caso, no cabe hacer una interpretación extensiva o correctora de su
sentido ordinario. Así en relación al derecho de retracto la STS 153/2020 de
5.3 reitera esa interpretación restrictiva como limitación legal del dominio,
remitiéndose a la sentencia de 2.4.1985, en cuanto limitación a la facultad de
disponer.
En el caso al acuerdo
al que aquí nos referimos no es que se limite la actividad, sino que prohíbe en
base a una redacción que cuando menos suscita dudas, cosa distinta se
podría decir si lo que se limitara es el derecho del propietario al libre uso o
destino de su vivienda en régimen de propiedad horizontal privándole de la
facultad de cederlo con esa finalidad.
4º) Por último, y a
propósito de la interpretación que merece ese artículo 17.12 de la Ley de
Propiedad Horizontal, contamos con que ese mismo artículo en su apartado 6 viene
a excluir una interpretación extensiva de esos otros supuestos que requieren o
mayoría o mayoría cualificada cuando dice que "[l]os acuerdos no regulados
expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de
las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en
los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del
total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de
participación". De esta forma la regla general para la modificación del
título constitutivo sería la unanimidad, y la excepción las mayorías
cualificadas que se previenen en esos otros apartados, entre ellos el artículo
17.2, pero para los supuestos expresamente previstos en esos apartados que
permiten esa mayoría cualificada, condición que aquí, entendemos, no se da.
D) Conclusión.
Esto hace que la
tendencia legislativa de evitar la regla de la unanimidad en los acuerdos de
las comunidades de propietarios sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal,
exigiendo mayorías cualificadas no pueda servir tampoco de justificación para
la interpretación pretendida por la parte teniendo en cuenta que cuando se
producen se trata de proteger o intereses o derechos de singular protección,
que van desde solventar problemas de accesibilidad, instalación o creación de
nuevos servicios o infraestructuras que van surgiendo en la vida actual para
viviendas, mejorar la eficiencia energética, o asegurar la buena marcha
económica de la comunidad, caso de la última reforma operada por la Ley 10/2022
de 14.6. Ello no obstaría a la acción que pudiera corresponderle de realizarse
en esa vivienda, como en cualquier otra con otro uso, una actividad molesta.
Pero esto ya es otra cosa.
Como conclusión de lo
expuesto, se entiende ajustada a Derecho la decisión adoptada en la instancia
con desestimación del recurso.
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