Del contrato de
compraventa, aparte de las acción genéricas y propias de todo contrato de
nulidad y anulabilidad, por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos
esenciales -artículos 1261 y 1300 y siguientes del Código Civil-, nacen otras
acciones específicas a favor del comprador por incumplimiento de las
obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos y con la
aptitud precisa para ser destinada al uso previsto como propio según sus caracteres,
y entre ellas:
a) Las acciones
edilicias (rehibitoria y estimatoria o "quanti minoris"), tanto en su
régimen general -artículos 1484, 1485, 1498 primero y 1490 (como en el especial
de los animales) artículos 1491 y siguientes C. Civil.
b) Las responsabilidad
por dolo del vendedor -artículos 1487 y 1488 del CC-.
c) La acción de
resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por
inhabilidad absoluta del objeto o "alliud por alio", que produce la
consiguiente insatisfacción del comprador -artículo 1101 y 1124 Código Civil-.
d) La de resarcimiento
por el defectuoso o parcial incumplimiento de la obligación, que no hace a la
cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella
en condiciones distintas de las debidas y exigibles -artículos 1091, 1101,
1124, y 1258 del Código Civil- nace de los vicios ruinógenos de la cosa, cuando
ésta es una construcción nueva y el vendedor es el constructor o el promotor,
al amparo del artículo 1591 del Código Civil, debiendo de atenerse a lo
dispuesto en la Ley 38/1999, de 9 de noviembre de Ordenación de la Edificación
.
En cuanto al saneamiento
por vicios ocultos, la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2005
explica:
"....La doctrina
científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de
concurrir los siguientes requisitos: 1º.- el vicio ha de ser oculto, es decir,
no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador , se tiene en cuenta la
persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el
comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente
conocerlos", 2º el vicio ha de ser preexistentes la venta, sin que se
responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el
estado en que hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468, del Código
Civil), de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio,
sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato, 3º, el vicio
ha de ser grave, se requiere que el defecto entrañe cierta importancia para el
uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos
conocido el comprador , no la habría adquirido o había dado menos preciso por
ella " (artículo 1484 ) y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo
legal (artículo 1490 del Código Civil)".
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