El plazo de prescripción para reclamar gastos comunes que tienen las comunidades de propietarios contra los propietarios morosos es el de cinco años previsto en el art. 1966.3 del Código Civil, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

 

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2021, nº 769/2021, rec. 4821/2018, declara que el plazo de prescripción para reclamar gastos comunes que tienen las comunidades de propietarios contra los propietarios morosos es el de cinco años previsto en el art. 1966.3 del Código Civil, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes. 

A) Resumen de antecedentes. 

1. El 4 de mayo de 2016, la comunidad de propietarios de la Calle Torres, nº 10 de Madrid presentó una demanda contra D. Cosme, D. Daniel, D.ª Benita, D.ª Bibiana y D. Carlos María (con posterioridad la parte actora desistió de seguir el procedimiento contra D. Cosme, al haber fallecido antes de la interposición de la demanda, y, además, fue emplazado para contestar, al haber fallecido D. Daniel una vez presentada, D. Julio como heredero de su padre fallecido), propietarios del piso 4, por deudas con la comunidad, devengadas entre el 1 de julio de 2006 y el 1 de enero de 2016, por importe total de 14.100,30 euros. 

2. Las primeras no niegan el impago ni el importe de las cantidades objeto de reclamación, pero oponen la prescripción de algunas de ellas. Alegan en este sentido, apoyándose en el art. 1964.2 CC, conforme a la redacción que le dio la Ley 42/2015, de 5 de octubre, y teniendo en cuenta que la demanda, según afirman, se presentó en el mes de abril de 2016, que "[...] las cantidades correspondientes a los periodos anteriores a abril de 2011 están prescritas y por tanto no se adeudan [...]". A su juicio, "[...] las únicas cantidades que los demandados adeudan ascienden a 4.152,85.-€ [...]". 

3. Don Carlos María dice, por su parte, que se debe tener en cuenta "[...] el periodo de prescripción general de cinco años de las obligaciones que se devengan por periodos anuales o en plazos más breves [...]" y afirma, a renglón seguido, que: "[...] Por dicho motivo la reclamación que se realiza de contrario resulta improcedente. Las cantidades que se [le] podrían reclamar [...], en su caso, serían las devengadas a partir del 1 de enero de 2012, por lo tanto, sólo se podrían reclamar las obligaciones que se hayan generado con posterioridad al 2012, este inclusive, siendo la cantidad total posible a reclamar de 3.177,53 euros [...]". 

4. La sentencia de primera instancia cita en su fundamentación una dictada por la AP de Madrid el 18 de septiembre de 2017, considerando, en definitiva, que el plazo de prescripción no es el de cinco años del art. 1966.3 CC, sino el de quince establecido por el art. 1964 CC, en su redacción anterior a la Ley 42/2015, atendida la fecha de presentación de la demanda y lo dispuesto en la disposición transitoria 5.ª de la ley de reforma y en el art. 1939 CC. 

5. La sentencia de segunda instancia de la AP de Madrid, tras señalar que: "[...] la cuestión se centra en determinar si es aplicable el plazo de 5 años a los efectos del artículo 1966.3ª CC, o el plazo de 15 años del artículo 1964 CC, en la redacción anterior a la Ley 42/2015, aplicable al presente supuesto, de conformidad a lo establecido en el artículo 1939 CC. [...]", acoge lo establecido en la sentencia apelada, en contra de la fundamentación del motivo de apelación, trayendo a colación dos sentencias, una, dictada por el propio tribunal el 23 de diciembre de 2013, y otra, dictada por la sección 9.ª de la misma Audiencia, la de Madrid, el 2 de junio de 2017. Finalmente, desestima el recurso, confirma la sentencia apelada y condena al apelante al pago de las costas de la alzada. 

B) Doctrina del Tribunal Supremo. 

1º) La cuestión que plantea el recurso ha sido abordada recientemente por la Sala de lo Civil del Supremo. 

En la sentencia del Tribunal Supremo nº 242/2020, de 3 de junio, en la que resolvimos un recurso de casación por interés casacional basado en la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en el que también se denunciaba, en un proceso de reclamación de cantidad por cuotas de comunidad impagadas, la infracción de los arts. 1964 y 1966.3 del Código Civil, dijimos en el FD 2.º: 

"[... la parte recurrente] Cita como representativas de la tesis que defiende la prescripción de cinco años las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga de 10 de junio de 2002, Las Palmas de 6 de noviembre de 2000 y 28 de noviembre de 2007, Albacete (Sección 2.ª) de 31 de enero de 2013, Málaga (Sección 5.ª) de 24 de noviembre de 2003, Madrid (Sección 21.ª) de 28 de marzo de 2000, 19 y 26 septiembre 2006, Sevilla (Sección 5.ª) de 22 de junio de 2013, Las Palmas (Sección 5.ª) de 12 de junio de 2006, Madrid (Sección 11.ª) de 31 de mayo de 2011 y Soria de 24 de junio de 1999. En sentido contrario, cita las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 2.ª) de 29 de septiembre de 2011 y 28 de junio de 2016. 

"La parte recurrida, al oponerse a la estimación del recurso, cita varias sentencias que siguen la postura favorable a aplicar el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 CC, como son las de Las Palmas (Sección 3.ª) de 6 noviembre 2006, Madrid de 14 diciembre 2006, Valladolid de 26 de junio de 2000, Santa Cruz de Tenerife (Sección 4.ª) de 14 julio 2015, La Coruña (Sección 3.ª) de 28 noviembre 2014, y Madrid (Sección 10.ª) de 20 noviembre 2012, entre otras. 

"El interés casacional de la cuestión jurídica afecta únicamente a las reclamaciones de cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, pues la misma ha modificado el artículo 1964 CC estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el artículo 1966-3.º, que no ha sido modificado. 

"Partiendo de tal afirmación, frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones. 

"El plazo especial de cinco años pasó del artículo 2277 del Código civil francés al artículo 1971 del Proyecto de 1851 que ordenaba que: 

"Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos, 1º de pensiones alimenticias; 2º del precio de los arriendos, sea la finca rústica o urbana; 3º de todo lo que debe pagarse por años o en plazos o períodos más cortos". 

"De este modo llega al artículo 1966 CC, cuyo texto dice: 

"Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 1º la de pagar pensiones alimenticias; 2º la de satisfacer el precio del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas; 3º la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves". 

"Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan. 

"En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º CC. De ello se deriva que la sentencia recurrida ha de ser casada, confirmándose la de primera instancia". 

2º) La doctrina anterior fue reiterada en la sentencia del Tribunal Supremo nº 182/2021, de 30 de marzo y ha de volver a recalcarse en esta, lo que determina la estimación del motivo y del recurso de casación, dado que resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años establecido en el art. 1966.3 del CC y no, como consideró la Audiencia, el de quince del art. 1964 del CC en su redacción original. 

C) Asunción de la instancia. 

Establecido lo anterior, hemos de determinar ahora, asumiendo la instancia, las consecuencias resultantes de la aplicación de la norma citada. 

1º) El recurrente, que en ningún momento ha puesto en tela de juicio la cuantía total de las cantidades insatisfechas (14 100,30 euros) y el periodo durante el que se devengaron (entre el 1 de julio de 2006 y el 1 de enero de 2016), conforme a lo certificado por la administradora de la comunidad (documento n.º 3 de la demanda), sostiene en el recurso de apelación que las cantidades que adeuda "[...] ascienden a un total 3.177,53 euros, y no a 14.100,30 euros, por estar prescritas todas aquellas devengadas con anterioridad al 1 de enero de 2012 [...]". 

Si se consideran, como datos básicos, por un lado, la fecha en la que se presentó la demanda que dio inicio al proceso, y, por otro lado, el contenido de lo certificado por la administradora de la comunidad se verá, sin mayor dificultad, que lo anterior no es correcto. 

La demanda se presentó el 4 de mayo de 2016. Por lo tanto, las únicas cantidades que cabe considerar prescritas son las que se devengaron antes del 4 de mayo de 2011, no, como sostiene el recurrente, "[...] todas aquellas devengadas con anterioridad al 1 de enero de 2012 [...]". 

Pues bien, yendo ahora al contenido de la certificación, lo que se concluye, partiendo de lo anterior, es que la deuda no prescrita a cargo del recurrente, que es el resultado de sumar las cantidades insatisfechas devengadas desde el 1 de julio de 2011 hasta el 1 de enero de 2016, importa un total no de 3177,53 euros, como aquel sostiene, sino de 3490,79 euros. 

En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación de forma parcial y revocar la sentencia apelada declarando que la cantidad adeudada es la de 3490,79 euros. 

2º) Aunque solo recurrió en apelación y, después, en casación, D. Carlos María, el pronunciamiento anterior redunda en beneficio de la comunidad a la que pertenece, por lo que también favorece al resto de copropietarios codemandados. 

En ese sentido, es doctrina constante de la sala que cualquiera de los partícipes puede actuar en juicio cuando lo haga en beneficio de la comunidad, puesto que la sentencia que en su favor recaiga aprovechará a todos los comuneros sin que les pueda afectar la adversa (entre otras, sentencias del TS nº 691/2020, de 21 de diciembre -y las que esta cita-, STS nº 321/2016, de 18 de mayo, y nº 33/2002, de 31 de enero). No siendo óbice a lo anterior que don Carlos María al recurrir no manifestara que actuaba en beneficio de la comunidad, dado que lo relevante no es eso, sino "que el fundamento material de la acción, en caso de prosperar, redunde en beneficio y provecho de la comunidad [...]" (sentencia del TS nº 691/2020, FFDD, apartados 12, 13 y 14), que es lo que ocurre en el caso.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935