El presidente de la comunidad de propietarios debe pagar personalmente la indemnización reclamada por los comunero en los supuestos en los que se excede de las facultades conferidas por la comunidad, privándoles del uso del ascensor o de la piscina sin que exista acuerdo de la comunidad que así lo establezca.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 14ª, de 28 de diciembre de 2017, nº 385/2017, rec. 371/2017, declara que el presidente de la comunidad de propietarios debe pagar la indemnización reclamada por los comuneros de manera personal en los supuestos en los que se excede de las facultades conferidas por la comunidad, privándoles del uso del ascensor o de la piscina sin que exista acuerdo de la comunidad que así lo establezca. 

Pues no existe una norma interna de la Mancomunidad de Propietarios, adoptada en virtud de acuerdo de la Mancomunidad, que apruebe la privación de uso de la piscina a los propietarios que no estén al corriente en sus obligaciones frente a la respectiva Comunidad. 

Los acuerdos comunitarios deben adoptarse con los requisitos y por las mayorías contempladas en el art. 17 de la LPH, y aquél acta de Junta no es un acuerdo, sino que se trata de una manifestación individual y unilateral del Presidente de la Mancomunidad recogida en el acta. Esa manifestación unilateral del Presidente no fue sometida a votación, ni se adoptó acuerdo alguno al respecto. 

En consecuencia, no queda probada la existencia de acuerdo o norma comunitaria de régimen interior sobre restricción del uso de la piscina a los copropietarios que no estén al día en los pagos a la comunidad de propietarios. 

A) antecedentes. 

1º) La demanda de juicio verbal presentada por don Domingo y doña Penélope contra el presidente de la Comunidad de Propietarios de la Calle Torres, nº 10, de Fuenlabrada, que lo era al tiempo de los hechos, don Jesús, pretendía la condena del demandado al pago de 5.767 euros. 

Todo ello relatando que los actores son propietarios del piso nº 1 del edificio, en tanto que el demandado, propietario del piso nº 2, fue designado presidente de la Comunidad en Abril de 2015. Que para utilizar la piscina que constituye elemento común de la Mancomunidad de viviendas, en la que se integra la referida Comunidad, viene exigiéndose la obtención de un carnet identificativo, sólo válido tras resultar sellado con autorización del presidente de cada Comunidad, que se deniega a los propietarios con deudas comunitarias pendientes. Que los días 18, 20 y 23 de Mayo de 2015, los actores intentaron obtener el sellado de su carnet, sin conseguirlo, por lo que solicitaron explicaciones de don Jesús, quien manifestó que no los sellaría hasta que el administrador verificase que estaban al corriente en el pago de sus deudas. Que los actores solicitaron del Registro de la Propiedad copia de los Estatutos de la Comunidad y Mancomunidad de Propietarios, constatando que ninguna de ellas disponía de Estatutos registrados. Que el día 5 de Junio de 2015, dirigieron burofax al Secretario de la Comunidad, don Juan Pablo, requiriendo una solución, sin obtener respuesta. Que durante el mes de Junio el ahora demandado continuó obstaculizando el acceso de los demandantes a la piscina, y además le negó el acceso al cuarto de contadores. A finales de junio, cuando los actores realizaban obras de reforma en su vivienda, el demandado manifestó a los operarios que los demandantes mantenían una importante deuda frente a la Comunidad, y que ésta había decidido negarles el uso del ascensor, negando a los operarios servirse del ascensor. 

Durante la entrevista personal habida por don Domingo con don Jesús, a la puerta de la vivienda de éste, solicitando explicaciones por la negativa al uso del ascensor, así como al sellado del carnet de la piscina, el requerido manifestó que " tú no tienes derecho a utilizar el ascensor porque no pagas (...) porque no me ha salido de los cojones ". Se aportan justificantes de las transferencias realizadas por los demandantes a la cuenta de la Comunidad el día 23 de Mayo de 2015, por importes de 200 € y de 180 €. Así como cuadro contable de la Mancomunidad, expresivo de los impagos de propietarios pendientes a 30 de Junio de 2016, donde consta que, respecto de la Comunidad del bloque NUM003, correspondiente a los demandantes, la única deuda pendiente de pago no corresponde a los actores, pues data del año 2012. Asimismo, se presenta cuadro contable de impagados de ese mismo bloque, correspondiente a la casa número 1, expresivo de deudas pendientes a 31 de Julio de 2015, donde aparece que la vivienda nº 1, de los demandantes, mantiene una deuda de 32 € como "cuota extra de Julio de 2015", junto con un justificante de ingreso de esa cantidad efectuado por los actores en la cuenta de la Comunidad el día 11 de Agosto. 

Se reclaman en concepto de indemnización las cantidades de 1.225 € por gastos de desplazamiento diario a domicilios de distintos familiares de los demandantes que cuentan con piscinas , con el fin de que la hija del matrimonio, de siete años de edad, pueda hacer uso de ellas, más resarcimiento por empleo del tiempo a ese fin en las sumas de 1120 € y 500 €, más la porción de amortización de préstamo hipotecario correspondiente a la privación de uso, por 300 €, más la porción de gasto comunitario correspondiente a la privación de uso, por 72 € y 50 €, más el resarcimiento del daño moral generado, por 2.500 euros. 

2º) El demandado, don Jesús, se opuso a la pretensión, planteando la excepción de falta de legitimación pasiva, pues la acción se dirige contra aquél en su condición de Presidente de la Comunidad de Propietarios, y por ende como representante de la Comunidad, por lo que la eventual reclamación habría de dirigirse contra la Comunidad. 

Respecto del fondo de la controversia, se aduce que el demandado, actuando en sus funciones de Presidente de la Comunidad, y tras constatar la deuda habida por los demandantes a tenor del acta de Junta de 8 de Abril de 2016, se abstuvo de sellar los carnés de piscina de los demandantes en cumplimiento de las normas de funcionamiento interno de la Mancomunidad para el uso de la piscina, en cuya virtud sólo procede sellar los carnés de las viviendas que se encuentran al corriente de pago con cada Comunidad. 

Que el sello de los carnés tiene lugar con periodicidad anual, encargándose el Presidente de cada Comunidad de presentarlos para su sellado a la Mancomunidad, pero exclusivamente de los propietarios que están al corriente de pago, lo que significa que el demandado se limitó al ejercicio de las funciones que le competen. 

Que los demandantes presentaron repetidamente los carnés para su sellado, limitándose el Presidente a manifestar que no lo obtendrían hasta tanto el administrador no le informase de que estaban al corriente de pago, o no acreditasen estarlo. 

Que, en la Mancomunidad Parque Residencial Fuenlabrada I, donde se integra la Comunidad de la casa número 10, de la Calle Torres, existen normas de funcionamiento interno que regulan el acceso a la piscina comunitaria, y disponen que no se entregarán carnés sellados a los propietarios que mantengan deudas pendientes de pago. Que, tras el recibo del burofax descrito en la demanda, se proporcionó a los requirentes una respuesta verbal. No es cierto que el demandado negara el acceso de los actores al cuarto de contadores, ni que prohibiera a los operarios que trabajaban en la vivienda de los demandantes la utilización del ascensor. Se limitó a indicar a dichos operarios que utilizaran el ascensor con cuidado, y respetando el peso máximo autorizado. No se reconocen los documentos aportados de contrario. Los demandantes no aportan prueba de los pagos realizados desde Julio de 2015 (sic) hasta la fecha de apertura de la piscina. No se reconocen los perjuicios pretendidos de contrario, ni se considera procedente el pago de indemnización al no haberse ocasionado privación infundada de elementos comunes, derivando la situación generada del incumplimiento de las obligaciones de los actores frente a la comunidad. 

3º) La sentencia apelada. 

La sentencia dictada en la primera instancia acoge la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por don Jesús, razonando que la actuación del demandado que se describe en la demanda no fue ejecutada a título personal, sino dentro del ámbito de sus funciones como Presidente de la Comunidad, en ejecución de un acuerdo adoptado por la Mancomunidad en Junta de 29 de Marzo de 1985. 

En dicha acta, dentro del punto primero del orden del día, se adopta el acuerdo de "que no se dará ningún carnet de piscina a cualquier vecino que no se encuentre al corriente de pago de las cuotas de Mancomunidad, esto se demostrará presentando cada Presidente o Secretario una relación de los vecinos que no se encuentren al corriente de pago de sus respectivas cuotas, con lo cual esos carnets quedan retenidos en la oficina de esta Mancomunidad hasta haber satisfecho el mencionado pago". 

En consecuencia, fuera o no justa la decisión adoptada por el demandado, y fuera o no cierto que los demandantes adeudaban cuotas de la Comunidad, es claro que la acción ha de dirigirse contra la Comunidad de Propietarios, en cuyo nombre actuó el demandado, y no contra él individualmente. Por todo lo cual se desestima la demanda. 

B) Inexistencia de norma comunitaria sobre restricción de uso de la piscina. 

Como premisa, no es cierto que se haya acreditado la existencia de una norma interna de la Mancomunidad de Propietarios, adoptada en virtud de acuerdo de la Mancomunidad, que apruebe la privación de uso de la piscina a los propietarios que no estén al corriente en sus obligaciones frente a la respectiva Comunidad. 

De las notas simples registrales acompañadas con la demanda, no impugnadas de adverso (art. 326 L.E.c.), se desprende que ni la Mancomunidad, ni la Comunidad de Propietarios de la Calle Torres, nº 10, disponen de Estatutos o normas de régimen interno inscritas alusivas a la cuestión planteada. 

El acta de Junta de la Mancomunidad celebrada el 29 de Marzo de 1985, no contiene ningún acuerdo que apruebe esa restricción de uso de la piscina. Los acuerdos comunitarios deben adoptarse con los requisitos y por las mayorías contempladas en el art. 17 de la LPH que recoge aquél acta de Junta no es un acuerdo. 

Por el contrario, se trata de una manifestación individual y unilateral del Presidente de la Mancomunidad, dentro del punto primero del orden del día relativo a "Lectura y aprobación del acta de la sesión anterior", donde consta que "El Presidente informa a los presentes que el impago de cuotas de la Mancomunidad debe ser denunciado judicialmente (...) se informa también que no se dará ningún carné de piscina a cualquier vecino que no se encuentre al corriente de pago de las cuotas de Mancomunidad (...)". 

Esa manifestación unilateral del Presidente no fue sometida a votación, ni se adoptó acuerdo alguno al respecto. 

En consecuencia, no queda probada la existencia de acuerdo o norma comunitaria de régimen interior sobre restricción del uso de la piscina. 

C) Legitimación pasiva. Responsabilidad personal del presidente de la comunidad. 

Con carácter general, el Presidente de la Comunidad de Propietarios está legitimado para actuar en el ámbito de las facultades que le otorga el art. 13 L.P.H., como representante de la Comunidad en juicio y fuera de él, con dos consecuencias diferentes: de un lado, sus actos obligan a la Comunidad representada, y de otro lado la responsabilidad civil, contractual o extracontractual, derivada de dichos actos, no se contrae personalmente por quien ostenta el cargo, sino que se contrae y asume por la Comunidad representada. 

Se trata de una representación de naturaleza mixta, entre la representación orgánica y la voluntaria, de un lado en cuanto órgano de la Comunidad creado por la ley con las funciones legalmente asignadas, y de otra parte con las notas propias del mandato representativo. Precisamente sobre ese fundamento, cuando el Presidente ejecuta actos o contrae obligaciones excediéndose de sus atribuciones no obliga a la Comunidad (con excepciones asociadas a la apariencia de su actuación y buena fe de los terceros), y de igual forma, cuando actúa con exceso sobre el mandato recibido, traspasando sus límites, contrae responsabilidad personal, en la forma que contempla el art. 1725 CC (Por todas, sentencias del T.S. de 24 de junio de 2016, 25 de abril de 1992 o 14 de julio de 1989). 

Por todo ello, la legitimación pasiva de don Jesús habrá de analizarse en función de los hechos declarados probados en el procedimiento, para determinar si su actuación se ajustó a los límites establecidos en el art. 13 L.P.H. y al mandato recibido, o si por el contrario excedió dichos límites, en cuyo caso, de haber ocasionado un perjuicio infundado a los demandantes, habría contraído frente a ellos responsabilidad a título personal. Y no en su condición de Presidente de la Comunidad, lo que trasladaría a ésta la responsabilidad correspondiente. 

Para esclarecer la cuestión apuntada, no se considera determinante el hecho de que no exista norma estatutaria o de régimen interno en la Mancomunidad, o en la Comunidad, que autorice a privar del uso de la piscina a los propietarios con deudas pendientes. Pues la ausencia de norma que autorice esa privación de uso no sería imputable a don Jesús, sino a la Comunidad o Mancomunidad, que en consecuencia habría de asumir por sí la responsabilidad derivada de esa circunstancia. 

Lo determinante, en el supuesto enjuiciado, es si don Jesús, al ejecutar la actuación que se le atribuye, previa demostración de ella actuó dentro de los límites establecidos por la Mancomunidad y Comunidad de Propietarios, o si por el contrario se excedió de esos límites, privando a los demandantes injustificadamente del ejercicio de un derecho que les confiera la Ley de Propiedad Horizontal. 

D) Hechos probados. 

De lo actuado, en especial de la prueba documental y declaración testifical de don Justo y don Simón, se desprende que en la Mancomunidad de Propietarios venía aplicándose durante años la norma de supeditar el derecho de uso de la piscina, por los propietarios, a la circunstancia de hallarse al corriente en el pago de deudas frente a cada Comunidad, mediante la comprobación del posible impago anualmente al día 31 de Mayo, de forma que a esa fecha cada Presidente de Comunidad presentaría a la Mancomunidad, para su sellado, los carnés de los propietarios sin deudas, en tanto que no serían sellados los carnés de los propietarios que mantuvieran alguna deuda. 

Queda probado que, en el ejercicio de 2015, don Jesús, quien ostentaba el cargo de Presidente de la Comunidad de la casa número 10 de la Calle Torres, no tramitó el sellado del carné de piscina de los demandantes, por entender que mantenían deudas frente a la Comunidad. No consta la fuente de conocimiento de don Jesús, ni si consultó esa circunstancia con el administrador, o examinó la contabilidad de la Comunidad. 

No está probado que los demandantes mantuvieran deudas frente a la Comunidad a fecha 31 de Mayo de 2015. Se ha justificado documentalmente que el día 23 de Mayo de 2015 los demandantes realizaron sendos ingresos en la cuenta de la Comunidad por importes de 200 € y de 180 €. Asimismo, que, en los asientos contables de la Mancomunidad, expresivos de los impagos de propietarios pendientes a 30 de Junio de 2015, consta que, respecto de la Comunidad del bloque NUM003, correspondiente a los demandantes, la única deuda pendiente de pago no correspondía a éstos, pues databa del año 2012. También de las anotaciones contables de impagados de la casa número NUM000 de la CALLE000, expresivas de deudas pendientes a 31 de Julio de 2015, aparece que la vivienda NUM001, de los demandantes, mantiene una deuda de 32 € como "cuota extra de Julio de 2015", que fue saldada mediante ingreso realizado en la cuenta de la Comunidad el día 11 de Agosto. 

Como conclusión, acreditados los pagos efectuados antes del día 31 de Mayo, demostrado también que no existía deuda pendiente a 30 de Junio, y constando únicamente un impago posterior a 31 de Mayo, por 32 €, correspondiente a Julio y saldado en el mes de Agosto, se declara acreditado que los demandantes se hallaban al corriente de sus pagos frente a la Comunidad a 31 de Mayo de 2015. 

La parte demandada, disponiendo de idéntica facilidad probatoria que los actores (art. 217.7 L.E.c.) no ha acreditado que éstos mantuvieran deudas frente a la Comunidad a 31 de mayo de 2015. 

Está probado, mediante las grabaciones aportadas y en atención a los hechos incontrovertidos, que los demandantes solicitaron en repetidas ocasiones de don Jesús, antes del 31 de Mayo de 2015 el sellado del carné de piscina, sin que el requerido accediera a ello, oponiendo que los actores mantenían deudas frente a la Comunidad. Se aporta transcripción de conversación personal habida entre demandante y demandado. Asimismo, está acreditado que el día 5 de Junio de 2015 los actores se dirigieron mediante burofax al Secretario de la Comunidad recabando explicaciones y la entrega del carné, sin que conste recibieran respuesta alguna. 

De otro lado, está probado, mediante las grabaciones aportadas, que don Jesús, prohibió a los operarios que ejecutaban una obra en el domicilio de los demandantes el uso del ascensor de la Comunidad. En ese sentido, requeridas explicaciones por el actor al demandado por la prohibición a los operarios de utilizar el ascensor, repuso el demandado que "tú lo que no puedes es utilizar el ascensor como carga", y preguntado "¿dónde dice que no puedo utilizar el ascensor?, ¿dónde dice eso?", contestó el demandado que lo decía él. Manifestando el demandante que "Vd. ¿No es nadie para decirme para qué puedo o no puedo utilizar el ascensor”, contestó el demandado “¿No puedes porque no pagas (...) Tú no tienes derecho a utilizar el ascensor porque no pagas, porque no pagas, ¿me entiendes?". 

No ha quedado acreditado que el demandado impidiera a los actores el acceso al cuarto de contadores del edificio. 

E) Responsabilidad personal contraída por el presidente de la comunidad de propietarios demandado. 

De lo expuesto se desprende que don Jesús, excediéndose de las facultades ostentadas como Presidente de la Comunidad, y excediéndose del mandado recibido, ejecutó actos que impidieron a los demandantes el ejercicio de su derecho al uso de la piscina comunitaria, así como al uso del ascensor por parte de los operarios que ejecutaban una obra en la vivienda de los actores. 

El exceso de facultades deriva de que, atendiendo a la prueba practicada, los demandantes no mantenían deuda alguna frente a la Comunidad de Propietarios a 31 de Mayo de 2015, ni por ello existía causa que impidiera el sellado de sus carnés, según la norma que venía aplicándose en la Mancomunidad desde hacía años. Asimismo, por no existir norma legal ni estatutaria que legitime al Presidente de la Comunidad para restringir el uso del ascensor del inmueble, ni en concreto para prohibir su uso para fines de carga o servicio de los operarios que trabajan en una vivienda. 

Por todo ello, excediéndose el Presidente de las funciones que ostenta en virtud del art. 13 L.P.H., en relación con su art. 14 que atribuye facultades residuales a la Junta de Propietarios, y traspasando los límites del mandato conferido en los términos del art. 1725 del Código Civil, asume responsabilidad personal por los hechos descritos. 

La responsabilidad civil resultante obliga al demandado a resarcir el daño, patrimonial o moral, ocasionado a los demandantes, cuya justificación incumbe a éstos, tanto respecto de la existencia propia del daño, como de la cuantía de éste. 

Valorada la prueba documental aportada con la demanda para justificar los gastos y perjuicios asociados al uso de piscinas diferentes a la comunitaria, se aprecia una deficiencia probatoria al no constar justificado que los actores ostenten vínculos familiares con terceros domiciliados en Rivas Vaciamadrid o en Tres Cantos. De otro lado, no se aprecia nexo causal entre el pago de gastos por hipoteca o contribución a gastos comunes, y la privación del derecho de uso de la piscina, que no condiciona el pago de aquéllos; sin perjuicio de añadir que no estando probado el importe total del préstamo hipotecario y de los conceptos contabilizados en el presupuesto de la Comunidad, tampoco queda demostrada la porción de esas deudas que son objeto de reclamación. 

Finalmente, siendo incontrovertido (art. 405.2 L.E.c.) que los demandantes conviven con su hija, en aquel entonces de 7 años de edad, se hace evidente el importante daño moral derivado del uso de la piscina, tanto para los actores como para su hija, durante los meses de verano y vacación lectiva, y que se materializa en diversos aspectos, tales como la privación injustificada de una instalación comunitaria de recreo y ocio, así como la imagen difundida entre la vecindad asociada a una inexistente situación de morosidad, o las molestias derivadas de recurrir a otras instalaciones para suplir las comunitarias. Resultando adecuado evaluar el daño moral generado en la suma de mil quinientos euros.

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