La Ley 57/1968 no es aplicable a las compraventas realizadas por la sociedad mercantil por carecer de finalidad residencial, por lo que las garantías se rigen por lo pactado en las pólizas de seguro y no por el régimen tuitivo de dicha ley.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 17 de noviembre de 2025, nº 1641/2025, rec. 4030/2020, declara que la Ley 57/1968 no es aplicable a las compraventas realizadas por la sociedad mercantil por carecer de finalidad residencial, por lo que las garantías se rigen por lo pactado en las pólizas de seguro y no por el régimen tuitivo de dicha ley, confirmando la doctrina jurisprudencial que excluye a las sociedades mercantiles del ámbito protector de la Ley 57/1968.

Pues el pretendido sometimiento de las pólizas individuales a la Ley 57/1968 «no consta en ninguno de los contratos de compraventa», y tampoco era prueba de dicho sometimiento el hecho de que se hiciera mención a la referida ley en la póliza colectiva y en los certificados individuales, pues «el seguro se estableció de manera colectiva para todos los compradores de viviendas» de la promoción a la que pertenecían las viviendas objeto del presente litigio y para el sometimiento del mismo a la Ley 57/1968 habría sido necesario que así se hubiera pactado en los contratos, lo que no fue el caso.

A) Introducción.

Una sociedad mercantil compradora de nueve viviendas en construcción demandó a una aseguradora que había emitido pólizas de afianzamiento colectivo e individuales para garantizar los anticipos entregados a la promotora, reclamando la devolución de dichas cantidades más intereses debido al retraso en la entrega y la resolución contractual, siendo la promotora declarada en concurso de acreedores.

¿Es aplicable la Ley 57/1968 a las garantías otorgadas por la aseguradora en favor de una sociedad mercantil compradora de viviendas con finalidad no residencial, y en consecuencia, debe la aseguradora responder conforme a dicha ley o conforme a lo pactado en las pólizas de seguro?.

Se concluye que la Ley 57/1968 no es aplicable a las compraventas realizadas por la sociedad mercantil por carecer de finalidad residencial, por lo que las garantías se rigen por lo pactado en las pólizas de seguro y no por el régimen tuitivo de dicha ley, confirmando la doctrina jurisprudencial que excluye a las sociedades mercantiles del ámbito protector de la Ley 57/1968.

La jurisprudencia establece que la Ley 57/1968 no protege a compradores con finalidad no residencial, como las sociedades mercantiles, y que el sometimiento expreso a dicha ley debe constar en los contratos de compraventa, lo que no ocurrió; por tanto, las pólizas se rigen por la Ley de Contrato de Seguro y los plazos de prescripción previstos en ella, siendo la valoración jurídica de la interpretación contractual del tribunal sentenciador conforme a derecho y no revisable en casación salvo error manifiesto.

B) Antecedentes.

En el presente litigio, la demandante, una sociedad mercantil compradora de nueve viviendas en otros tantos contratos, reclamó de la hoy recurrida, como avalista (en puridad aseguradora) de la Ley 57/1968, la totalidad de lo pagado a cuenta del precio de cada una de las viviendas más los intereses devengados por los anticipos desde su entrega y los moratorios del art. 20 LCS. La demanda ha sido desestimada en las dos instancias por considerarse no aplicable al caso la Ley 57/1968 dada la falta de finalidad residencial de las compraventas y la mercantil demandante-apelante insiste ante esta sala en su aplicación y, consecuentemente, en que las garantías otorgadas por la demandada amparan plenamente la reclamación cuantitativa de la compradora.

C) Jurisprudencia.

La jurisprudencia aplicable a los dos motivos es la que sintetizan, p.ej. y entre las más recientes, las sentencias del TS nº 916/2025, de 9 de junio, STS nº 746/2025, de 13 de mayo, y STS nº 591/2025, de 21 de abril (y las que en ellas se citan), todas ellas dictadas además en casos sobre la Ley 57/1968.

Según esta jurisprudencia, en nuestro sistema procesal no cabe una tercera instancia y, por esta razón, para que un error en la valoración de la prueba permita estimar un recurso extraordinario de infracción procesal amparado en el art. 469.1.4.º LEC (no en otro ordinal del mismo art. 469.1) debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 de la Constitución. De acuerdo con esta jurisprudencia, no todos los errores en la valoración probatoria tienen relevancia constitucional, y la excepcional revisión por esta sala de la actividad probatoria del tribunal de instancia, limitada a la existencia de error patente, arbitrariedad o infracción de norma tasada de prueba, precisa la justificación de la comisión de dicho error fáctico -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión, error que, además, ha de ser inmediatamente verificable de forma incontrovertible a través de las actuaciones judiciales y necesariamente referirse a la valoración de un medio de prueba en concreto, todo lo cual obliga a la parte recurrente a exponer cómo, dónde o cuándo se ha producido el error, siendo insuficiente la mera cita como infringido del art. 24 de la Constitución sin mayor concreción -es decir, sin identificar con precisión en qué consiste la supuesta indefensión material-.

Tales exigencias procesales para que pueda revisarse la valoración probatoria por esta sala son incompatibles con un planteamiento de la parte recurrente «"que pretenda desarticular la valoración conjunta para que prevalezca un elemento probatorio sobre otros o intente plantear cuestiones que impliquen la total revisión probatoria ( sentencia del TS nº 635/2018, de 16 de noviembre), y menos aún mediante la cita de normas de prueba no tasadas" (sentencia del TS nº 572/2019, de 4 de noviembre, citada por las posteriores STS nº 116/2020, de 19 de febrero, STS nº 639/2020, de 25 de noviembre, STS nº 681/2020, de 15 de diciembre, y STS nº 351/2021, de 20 de mayo)», e impiden también que pueda prosperar un motivo en el que se mezclan cuestiones procesales y sustantivas, en el que solo se plantean cuestiones procesales, pero carentes de autonomía o sustantividad propia respecto de las sustantivas (como lo son las referidas, no a la valoración fáctica, sino a las consecuencias jurídicas que derivan de los hechos probados, pues la valoración jurídica de tales consecuencias solo es susceptible de ser revisada en casación), o, en fin, en el que se plantean solo cuestiones procesales, pero heterogéneas entre sí, como lo son las cuestiones de valoración de la prueba y carga de la prueba (p.ej. sentencias del TS nº 23/2021, de 25 de enero, y STS nº 7/2020, de 8 de enero), toda vez que "el problema de la carga de la prueba es el de la falta de prueba", vulnerándose únicamente el art. 217 LEC "si se atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no compete su demostración", y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y practicada (p.ej. sentencias del TS nº 31/2020, de 21 de enero, y STS nº 7/2020, de 8 de enero), y que, como ha recordado la referida sentencia del TS nº 23/2021, con cita de las sentencias del TS nº 390/2020, de 1 de julio, y STS nº 259/2020, de 5 de junio, las cuestiones sobre carga de la prueba solo pueden plantearse por el ordinal 2.º del art. 469.1 LEC».

D) La Ley 57/1968 no es aplicable a las compraventas realizadas por la sociedad mercantil por carecer de finalidad residencial, por lo que las garantías se rigen por lo pactado en las pólizas de seguro y no por el régimen tuitivo de dicha ley, confirmando la doctrina jurisprudencial que excluye a las sociedades mercantiles del ámbito protector de la Ley 57/1968.

La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que ambos motivos deban ser desestimados por las siguientes razones:

1.ª) Como afirma la parte recurrida, el planteamiento de los dos motivos incurre en graves defectos formales. Así: a) se invocan simultáneamente dos ordinales distintos del art. 469.1, cuando solo el 4.º es el procedente si lo que se plantea es un error patente en la valoración de la prueba; b) para fundamentar la existencia de tal supuesto error no solo es que se cite únicamente como infringido el art. 24 de la Constitución, sin invocar por tanto norma alguna de prueba tasada como vulnerada (lo que implica que la recurrente no identifica la existencia de un error fáctico o de hecho inmediatamente verificable de forma incontrovertible a través de las actuaciones judiciales que se refiera a la valoración de un medio de prueba en concreto), sino que se plantean cuestiones procesales heterogéneas, que nada tienen que ver con el referido supuesto error en la valoración probatoria, como lo son la vulneración del principio de aportación de parte o la infracción del deber de respetar las reglas de la carga de la prueba, estas dos últimas, por las razones expuestas, completamente incompatibles entre sí; c) de este confuso planteamiento es también revelador el hecho de que en el encabezamiento de los motivos se citen acumuladamente como infringidos, junto a preceptos procesales heterogéneos, preceptos inequívocamente sustantivos (como los artículos de la Ley 57/1968 y del CC que se citan en ambos motivos), y sobre todo, que uno de los preceptos invocados en el motivo segundo sea el art. 1281 CC (sin distinción de párrafos), por cuanto que, al ser una norma de interpretación contractual, su invocación sugiere que la parte recurrente en puridad no cuestiona el juicio fáctico o material del tribunal sentenciador (esto es, la valoración de un determinado medio de prueba como puede ser la documental privada conformada por los distintos documentos en que se plasman las garantías de Asefa, entre ellos, los certificados individuales de garantía, que en todo caso la Audiencia no ha valorado aisladamente sino en el conjunto del material probatorio), sino que lo que verdaderamente se cuestiona es el juicio de valoración jurídica de dicho tribunal sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 a tales garantías, que por ser fruto de la interpretación contractual de las garantías en su conjunto no es cuestión procesal sino sustantiva, solo revisable en casación.

2.ª) Este defectuoso planteamiento permite apreciar, con respecto a los dos motivos, la concurrencia de las causas de inadmisión de falta de claridad y precisión en la formulación del motivo y, por tanto, incumplimiento de los requisitos del escrito de interposición (art. 473.2. 1.º en relación con art. 469.1, ambos de la LEC) y carencia manifiesta de fundamento (art. 473.2. 2.º LEC), que en sentencia deben apreciarse como causas de desestimación (en este sentido p.ej. la sentencia 7/2020, de 8 de enero, citada por las sentencias del TS nº 23/2021, de 25 de enero, y STS nº 1416/2024, de 28 de octubre, estas dos últimas dictadas en casos sobre la Ley 57/1968).

E) Recurso de casación.

El único motivo del recurso se funda en infracción de los arts. 1 y 7 de la Ley 57/1968 y 1255 CC, y lo que se argumenta en su desarrollo, en síntesis, es que la sentencia recurrida es contraria la jurisprudencia de esta sala, por no aplicar la Ley 57/1968 a las garantías de Asefa pese a que las partes pactaron someterse a dicho régimen tuitivo, tal y como probaría el hecho de que en las pólizas individuales se hiciera expresa mención a dicha ley.

La parte recurrida se ha opuesto al recurso alegando, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida es conforme con la doctrina jurisprudencial que excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968 a los que compran con una finalidad no residencial, y con la jurisprudencia sobre el alcance o relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a cargo de la segunda cuando la compra está destinada a inversión, según la cual, en esos casos la garantía se regirá por lo pactado y no por la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la jurisprudencia sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de póliza individual; (ii) que la jurisprudencia sobre la Ley 57/1968, fundada en el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores amparados por dicha normativa, no es aplicable a los compradores inversores; (iii) que en cualquier caso las infracciones denunciadas no afectan a la ratio decidendi de la sentencia recurrida, sustentada en que la acción ejercitada estaba prescrita por aplicación del art. 23 LCS (y no del plazo general de prescripción de las acciones personales), lo que implica, para la recurrida, que el recurso carezca de efecto útil; (iv) que la parte recurrente pretende imponer a esta sala su propia interpretación contractual y su propia valoración de la prueba documental, al quedarse con lo que le interesa y obviar, p.ej., que ni en los contratos ni en la póliza colectiva se menciona a la Ley 57/1968, que en esta se hace expresa referencia a la Ley de Contrato de Seguro, y en fin, que el condicionado general que aparece en el reverso de las pólizas individuales es general para todas las pólizas de la misma promoción, y en el mismo se indica, en todo caso, que el seguro se rige en primer lugar por lo aquí pactado, todo lo cual no permite considerar ilógica ni arbitraria la interpretación del tribunal sentenciador sobre que la referencia a la Ley 57/1968 hecha únicamente en las pólizas individuales respondía únicamente a la circunstancia de que el seguro se estableció de manera colectiva para todos los compradores de viviendas de la promoción; (v) que al tener que estar a lo pactado, y tratarse, por tanto, de un seguro de caución no sujeto a la Ley 57/1968, el plazo de prescripción aplicable al mismo era el pactado en el art. 19 de las condiciones de la póliza colectiva de afianzamiento, coincidente con el establecido en el art. 23 LCS; (vi) que no resulta de aplicación al caso la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia 320/2019, de 5 de junio, y posteriores, sobre que el plazo de prescripción es el general del art. 1964 CC, toda vez que esta jurisprudencia se refiere a compraventas amparadas por la Ley 57/1968, lo que no es el caso; y (vii) que, con carácter subsidiario, y para el supuesto de que se estimara el recurso, solo procedería la estimación parcial de la demanda, conforme a las alegaciones de pluspetición contenidas en el escrito de contestación a la demanda.

F) Valoración jurídica.

1. La doctrina jurisprudencial de esta sala excluye de la protección de la Ley 57/1968 las compras de viviendas en construcción por sociedades mercantiles (sentencias del TS nº 826/2024, de 10 de junio, STS nº 438/2023, de 29 de marzo, STS nº 401/2023, de 23 de marzo, y STS nº 358/2023, de 10 de marzo).

Como razonó la sentencia del TS nº 358/2023, hasta entonces la exclusión de las sociedades mercantiles del ámbito de protección de dicha ley no se había declarado por esta sala de una de forma taxativa, sino en función de lo controvertido en cada caso. En efecto, al ser ya por entonces jurisprudencia constante que la Ley 57/1968 no se aplica a las compraventas con una finalidad no residencial, lo que se venía diciendo es que cuando la compradora fuera una sociedad mercantil la finalidad residencia debía «probarse debidamente». Pero la sentencia del TS nº 358/2023 da un paso más y concluye que una sociedad mercantil, aunque legalmente deban contar con un domicilio, «es claro que no residen en él», y puesto que no tienen en una necesidad residencial que haya de ser satisfecha con la compra de una vivienda, «por definición», han de ser excluidas del ámbito protector de dicho régimen tuitivo.

La exclusión de las sociedades mercantiles del ámbito de aplicación de dicha ley determina, cuando se reclama responsabilidad a la entidad avalista (o aseguradora), que no proceda declarar su responsabilidad conforme a la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la eficacia de las garantías colectivas otorgadas en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968 (en este sentido, p.ej., la citada sentencia del TS nº 826/2024, de 10 de junio, y las que en ella se citan).

2. En esta misma línea, sobre la relevancia o alcance del pacto entre un comprador inversor (por tanto, excluido del ámbito de la Ley 57/1968, como ocurre con las sociedades mercantiles) y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, la jurisprudencia viene declarando que tal caso la garantía «se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia».

De existir únicamente una garantía colectiva, ya se ha dicho que la no aplicación de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval o certificado individual (p.ej. la sentencia del TS nº 1416/2024, de 28 de octubre, y las que en ella se citan).

De existir aval o póliza individual, que es lo que acontece en el presente caso y fue también el caso de la sentencia del TS nº 1416/2024 (referida a una compra no amparada por la Ley 57/1968 por tener por objeto un establecimiento dedicado a farmacia), la garantía se regirá igualmente por lo pactado.

La decisión de la sentencia del TS nº 1416/2024 de considerar en ese caso que la garantía individual se regía por la Ley 57/1968 no contradice la doctrina expuesta, pues la conclusión de la sentencia recurrida sobre que las partes pactaron la sumisión de la garantía individual al régimen de la Ley 57/1968 fue un juicio de valoración jurídica del tribunal sentenciador que trajo causa de una interpretación contractual que no fue debidamente cuestionada en casación.

G) Conclusión.

La aplicación de esta jurisprudencia al caso determina que el recurso deba ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) No se cuestiona que las nueve compraventas están excluidas del ámbito de protección de la Ley 57/1968 por razón de ser parte compradora una sociedad mercantil, centrándose la controversia en la relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora en virtud del cual esta se obligó a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas.

2.ª) Pese a que la parte demandante, ahora recurrente, viene insistiendo desde un principio en que fue voluntad de las partes compradora y vendedora el sometimiento de las garantías al régimen tuitivo de la Ley 57/1968, ni la sentencia de primera instancia ni la sentencia recurrida son de esa opinión, pues ambas concluyen que las pólizas individuales, emitidas al amparo de la póliza de afianzamiento colectiva, se regían por la Ley de Contrato de Seguro.

En concreto, la sentencia recurrida razona al respecto (fundamento de derecho segundo, pág. 4 de la sentencia) que el pretendido sometimiento de las pólizas individuales a la Ley 57/1968 «no consta en ninguno de los contratos de compraventa», y que tampoco era prueba de dicho sometimiento el hecho de que se hiciera mención a la referida ley en la póliza colectiva y en los certificados individuales, pues «el seguro se estableció de manera colectiva para todos los compradores de viviendas» de la promoción a la que pertenecían las viviendas objeto del presente litigio y para el sometimiento del mismo a la Ley 57/1968 habría sido necesario que así se hubiera pactado en los contratos, lo que no fue el caso.

3.ª) Esta conclusión de la sentencia recurrida sobre que la Ley 57/1968 no es aplicable al aseguramiento prestado en el presente caso por Asefa, aunque asentada en el juicio fáctico resultante de la valoración de la prueba en su conjunto (y no solo de las pólizas individuales), es una conclusión jurídico-sustantiva fruto de la interpretación de la documentación contractual y referida al seguro en su conjunto, que no ha sido debidamente cuestionada en casación.

Sobre la imposibilidad de revisar una interpretación no cuestionada en casación, la referida sentencia del TS nº 1416/2024, con cita de las sentencias del TS nº 598/2023, de 24 de abril, STS nº 259/2022, de 29 de marzo, y STS nº 193/2021, de 23 de diciembre, recuerda, en lo que ahora interesa, que la interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia que ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación salvo cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regulan la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario; que por lo tanto las conclusiones del tribunal sentenciador solo pueden revertirse en casación cuestionando específicamente su interpretación por ilógica o ilegal, con cita de las normas pertinentes sobre interpretación contractual (no citadas en el presente recurso); y en fin, que ni siquiera bastaría con que fuese admisible una interpretación alternativa, pues lo relevante es demostrar a esta sala que la interpretación acogida por el tribunal sentenciador en la sentencia recurrida es ilógica o ilegal, respecto de lo cual tampoco nada se ha argumentado en casación.

Esta jurisprudencia es plenamente aplicable a este caso, ya que, como dijimos al desestimar el recurso por infracción procesal, lo que subyace en el planteamiento de la parte recurrente, más que su disconformidad con la valoración de la prueba, es su disconformidad con el juicio de valoración jurídica que asienta la interpretación en que se apoya la decisión del tribunal sentenciador, a pesar de lo cual no cuestiona esta interpretación en casación por ilógica o ilegal, con cita de las normas pertinentes sobre interpretación contractual.

En todo caso, como quiera que algunos de los argumentos de la parte recurrente evidencian su disconformidad con la interpretación contractual, aunque los formulara por el cauce improcedente del recurso por infracción procesal, y con la cita, igualmente no idónea, del art. 1281 CC sin indicación de párrafos, por razones de tutela judicial efectiva debe añadirse que, de la lectura de los contratos, de la póliza colectiva y de los certificados individuales, no cabe extraer la conclusión de que la interpretación acogida por el tribunal sentenciador sea ilógica o ilegal, por más que pudiera ser admisible la interpretación alternativa que defiende la recurrente. En primer lugar, porque no es irrazonable entender, como entiende la Audiencia Provincial, que si las partes hubieran querido someter las garantías al régimen de la Ley 57/1968 deberían haber hecho mención a ella en los contratos, lo que no hicieron. Y en segundo lugar, porque si tenemos en cuenta que las cláusulas de los contratos se han de interpretar las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas, por cuanto «el espíritu del contrato es indivisible y su determinación exige la consideración conjunta de todo lo pactado (canon de la totalidad)» ( sentencia del TS nº 949/2025, de 17 de junio), tampoco es irrazonable no otorgar aisladamente a la mención de la Ley 57/1968 en los certificados individuales el valor determinante que le otorga la parte recurrente, ya que dichos certificados se emitieron al amparo de la póliza colectiva, en la que, como se ha hecho constar en los antecedentes de la presente resolución, no se mencionaba la Ley 57/1968 sino la Ley de Contrato de Seguro y la Ley 30/1995, y que la mención que se hace a la Ley 57/1968 en las pólizas individuales no solo es que conste en un condicionado general concebido para todos los contratos de la promoción, sino que aparece formulada después de la mención según la cual dichas pólizas individuales debían regirse en primer lugar por lo pactado.

4.º) Aunque la parte recurrente se limita a defender la aplicación de la Ley 57/1968 al caso, es obvio que no comparte la decisión de la sentencia recurrida de considerar prescrita la acción con base en el art. 23 LCS (cuyo tenor también reproduce la póliza colectiva, con la relevante precisión de considerarlo aplicable también a las acciones fundadas en las pólizas individuales). En esta tesitura basta decir que la aplicación al caso de este último precepto obedece, precisamente, a lo anteriormente razonado sobre la procedente sumisión del seguro de Asefa a la Ley de Contrato de Seguro y no a la Ley 57/1968, ya que de haber sido aplicable esta última debería haberse estado a la jurisprudencia que, desde la sentencia de pleno del TS nº 320/2019, de 5 de junio (anterior a la sentencia recurrida), viene reiterando (p.ej. sentencia del TS nº 1450/2024, de 5 de noviembre, y las que en ella se citan) que el plazo de prescripción aplicable a la acción contra la aseguradora de la Ley 571968 es el general del art. 1964 CC -quince años en su redacción aplicable- en lugar del previsto en el art. 23 LCS, y que la reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación llevada a cabo por la Ley 20/2015 no puede aplicarse retroactivamente en perjuicio del comprador ni puede valorarse como interpretación auténtica de la Ley 57/1968.

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