La sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid, sec. 9ª, de 10 de julio de 2025, nº 305/2025, rec. 1092/2024, condena a la parte arrendataria al pago
de las rentas pendientes y gastos reclamados tras la resolución anticipada del
contrato de arrendamiento sin justa causa.
La Audiencia confirma la condena a la
parte demandada al pago de las mensualidades que restaban por transcurrir por
importe de 48.400 euros.
El Tribunal condena a la parte
arrendataria al pago de las rentas pendientes hasta el cumplimiento del plazo
pactado, pero no procede la reclamación de los gastos por falta de
determinación en la demanda.
A) Introducción.
Una empresa arrendadora demandó a una
sociedad financiera y a una persona física por la resolución anticipada e
injustificada de un contrato de arrendamiento, reclamando el pago de rentas
pendientes, gastos no sufragados y daños por abandono de la finca arrendada.
¿Es procedente condenar a la parte
arrendataria al pago de las rentas pendientes y gastos reclamados tras la
resolución anticipada del contrato de arrendamiento sin justa causa, y si los
gastos reclamados pueden ser considerados en la demanda?.
Se considera procedente condenar a la
parte arrendataria al pago de las rentas pendientes hasta el cumplimiento del
plazo pactado, pero no procede la reclamación de los gastos por falta de
determinación en la demanda; no se produce un cambio ni fijación de doctrina,
sino la confirmación de la interpretación contractual y jurisprudencial
aplicable.
El contrato establece la obligación del
arrendatario de cumplir el plazo y abonar la renta salvo causa justa, la cual
no fue acreditada; además, la renuncia a la fianza constituye acto propio que
reconoce el daño; sin embargo, la reclamación de gastos no fue suficientemente
determinada en la demanda, generando indefensión, por lo que no pueden ser
estimados, conforme a la cláusula contractual y la jurisprudencia sobre
desistimiento anticipado y mutatio libelli.
B) Antecedentes.
Por La Gamelleja SL se interpuso demanda
de juicio ordinario frente a Zuma Grupo Financiero SLU y D. Celso en solicitud
de declararse la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas
partes el 9 de junio de 2020 sobre la finca "de la Calle Torres, así como
la condena a los demandados al pago de 48.600 euros por ocho mensualidades de
renta que faltaban para el cumplimiento del plazo de duración del contrato al
haber abandonado la finca los demandados con dicha anticipación, 26.000 euros
por gastos que quedaron sin sufragarse al abandono de la finca a cargo de la
parte arrendataria conforme a lo dispuesto en el contrato, así como de 30.000
euros por daños y perjuicios ocasionados al dejar la finca en estado patente de
abandono.
Tras su tramitación oportuna recayó
sentencia en la que se estima la demanda en forma parcial, condenado a los
demandados al pago de 48.400 euros por las rentas que dejaron de abonarse hasta
el cumplimiento de termino de duración pactado, como de 551,32 euros por gastos
(conexión y mantenimiento de alarma y consumo de electricidad), total:
48.951,33 €, sin hacer imposición de costas.
Por la parte demandada se interpone
recurso de apelación en solicitud de, estimado el mismo, ser revocada la
sentencia desestimándose la demanda.
C) Incumplimiento del plazo de duración
del arriendo.
Referido el primer motivo del recurso a
la estimación de la demanda en relación al incumplimiento del plazo de duración
del arriendo, en lo referente a la "justa causa para resolver " que
se invoca, los alegatos vertidos al respecto son de pleno rechazo toda vez que
la mera acreditación de haber salido el demandado de España en marzo de 2021 y
no haber vuelto hasta octubre de 2022 no constituye en modo alguno la justa
causa de resolución anticipada del contrato de arrendamiento que esgrime.
Por otra parte el invocar "motivos
laborales" , sin justificar los mismos, tampoco podría integrar la ya
citada "justa causa", no siendo acogible la alusión a no haber negado
los mismos la contraparte, no ya solo al no ser lo mismo conocer que consentir,
sino cuando, en todo caso, la reclamación por la arrendadora ( ya
extrajudicialmente) del importe de las mensualidades que faltaban por
transcurrir implica que la misma no aceptaba el concurso de "justa
causa" alguna para resolver anticipadamente el contrato sin venir obligada
la arrendataria al pago de las mensualidades por transcurrir.
Rechazo que es extensivo al alegato de
haberse comunicado la resolución anticipada del contrato el 29 de junio,
"confirmándola" el 27 de julio, pues ello no enerva la consideración
de no apreciarse el concurso de tal "causa justificada".
Respecto a la "inexistencia de acto
propio", la Sala comparte los argumentos de la juez a quo de constituir
"acto propio" la comunicación de la parte arrendataria en la que,
ante tal desistimiento unilateral del contrato, asumía que se había producido
un daño a resarcir.
Así, en el email remitido el 27 de julio
renunciaba a la fianza "para compensar" el tiempo de desocupación de
la finca. Es decir, no se trataría de una oferta transaccional sino de una
clara renuncia, clara e incondicional, a la fianza para "compensar"
el daño producido. Esto es, acto inequívoco de crear o definir una situación
jurídica afectante al autor.
Es decir, la parte arrendataria
reconoció con tal renuncia que con el desistimiento unilateral se producía un daño,
que entonces evaluaba en los 30.000 euros de la fianza.
Otra cosa sería la realización de una
"oferta" por un total de 48.400 euros (email de 3 de agosto de 2021).
De cualquier forma, de no apreciarse el
acto propio que se considera, el resultado, conforme se razonará más adelante,
sería el mismo: derecho de la parte arrendadora al cobro de las mensualidades
pendientes hasta el transcurso del plazo de duración pactado.
En orden a la "falta de
acreditación del daño", invocándose que la parte arrendataria dispuso de
la finca desde agosto de 2022, así como que en el contrato nada se pactaba
respecto al desistimiento anticipado ni sobre la indemnización a sufragar el
arrendatario de resolver el contrato anticipadamente, debiéndose de estar a los
daños efectivamente causados, los cuales deben de probarse, como punto de
partida es de reproducir la cláusula 3.1 del contrato de arrendamiento.
"el presente contrato de
arrendamiento tendrá una duración máxima de VEINTE (20) MESES a contar desde el
día 1 de agosto de 2020 (la "fecha de entrada en vigor"), es decir,
hasta el día 31 de marzo de 2022, siendo dicho plazo de obligado cumplimiento
para el ARRENDATARIO, salvo que las partes acuerden otra cosa expresamente por
escrito (el "Plazo"). Por tanto el ARRENDATARIO reconoce que no podrá
desistir del contrato ni resolverlo anticipadamente sin causa justa hasta que
transcurra el Plazo aceptando la obligación de cumplir con el plazo y abonar la
renta en los términos acordados".
Es decir, aun aceptando la parte
arrendadora la resolución anticipada del contrato por la parte arrendataria,
ello lo efectuó bajo el cumplimiento del arrendatario de su obligación de pagar
todas las rentas correspondientes a los 20 meses concertados tal y como
expresamente consta en la cláusula transcrita.
Es decir, nos encontramos ante el
supuesto en que incumpliendo el arrendatario el contrato ante la resolución
anticipada del mismo, el arrendador reclama las mensualidades que restaban por
transcurrir de conformidad con lo pactado: "aceptando la obligación de
cumplir con el plazo y abonar la renta en los términos acordados", es
decir, el resarcimiento del daño ya viene determinado en el contrato: derecho
al cobro de todas las mensualidades , esto es, también las que quedasen por
transcurrir desde la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.
Por ello, al supuesto de autos no es de
aplicación la doctrina del TS establecida para supuestos en los que no se fija
en el contrato la consecuencia indemnizatoria del desistimiento anticipado del
mismo por el arrendatario y en su consecuencia debe de fijarse el lucro cesante
mediante evaluaciones de carácter prospectivo (como efectúa la STS de 9 de
abril de 2012 reproducida en el recurso).
De cualquier forma , respecto a tal
doctrina jurisprudencial, en el caso de autos sería de tomar en consideración,
a efectos de valorar la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo
contrato: el plazo de duración del contrato (20 meses) y que a su resolución
anticipada quedaban por cumplirse 8 meses de duración del mismo y , tratarse de
un inmueble de unas características muy especiales: Finca en la provincia de
Ávila, de 150 hectáreas, vivienda en recinto de casi 2.500 m2, (mil m2 de
edificación, resto patio y jardín), con zonas de servicio, de invitados (con
tres dormitorios), gimnasio, pabellón de caza, pajar , cuadras.
Por ello, tal posibilidad de concertarse
un nuevo contrato en 8 meses no sería equiparable a la tratada en la referida
STS: tratarse de un piso (sin señalarse características especiales del mismo),
arrendado por un mínimo de 6 años.
En su consecuencia no es procedente la
aplicación de tal doctrina jurisprudencial, ni tampoco, con carácter
orientativo, del art. 11, pfo 2º de la LAU.
Por todo ello procede el rechazo del
motivo confirmando la condena a la parte demandada al pago de las mensualidades
que restaban por transcurrir: 48.400 euros.
D) No existe obligación de pagar gastos
por el arrendatario al estar indeterminados.
Invocándose como segundo motivo del
recurso en relación a la reclamación de determinados gastos de la finca, que
los gastos reclamados no debieron de ser tomados en consideración al constituir
su aportación una mutatio libelli prohibida en nuestro ordenamiento, la Sala
considera de plena acogida el motivo toda vez que en la demanda se reclaman
26.000 euros por gastos al haberse "producido gastos asociados al
contrato...responsabilidad del demandado, según se detalla en comunicación
remitida al mismo, con fecha 5 de agosto de 2021.." haciendo referencia
que el contrato estipulaba una serie de gastos por cuenta del arrendatario
quedando sin sufragarse la totalidad de los mismos y, sin embargo ni en la
misma ni en la comunicación de 5 de agosto de 2011 se efectuó expresa
referencia a los gastos de mantenimiento y conexión de alarma ni de consumo
eléctrico, que han sido estimados parcialmente- en la sentencia apelada.
Es decir, la indeterminación de los
gastos en la demanda genera, de por sí, una patente indefensión a la contraría
toda vez que no puede defenderse ante tal reclamación, abstracta e
indeterminada.
Si bien en una comunicación
extrajudicial y previa dirigida a la demandada se determinaban los gastos
impagados, ello no subsanaría el defecto en cuestión cuando los concernientes a
la alarma y al consumo de electricidad (estimados en parte en la sentencia
apelada) no venían en dicha relación cuantificada (por un importe total de
26.261,86 €, cuando en la demanda, incorporando los de alarma y electricidad,
se reclamaban 26.000 €).
En su consecuencia procede la estimación
de este motivo del recurso, por ello, la cantidad principal objeto de condena
se eleva a 48.400 euros.
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