La sentencia de la
Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 30 de septiembre de 2022, nº
432/2022, rec. 621/2021, declara que la limpieza y la pintura son partidas a cargo
del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, y de los que no responde
la fianza, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y
suciedad.
Al finalizar el
arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su
caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de
las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con
la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).
La fianza no puede
aplicarse a reparar pequeños daños por un uso normal del inmueble, esto es,
cuando al terminar el contrato el arrendador aprecia en la vivienda que existen
ciertos daños que han sido ocasionados por un uso normal del inmueble, la
reparación de esos daños corresponde al arrendador.
El artículo 36.4 de la
LAU establece que:
"El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución".
A) Antecedentes.
1º) Don Julio y Dª
Candelaria presentan demanda de juicio ordinario de reclamación de fianza
arrendaticia y garantía adicional contra don Lorenzo, por importe de 6.900
euros (2.300 de fianza y 4.600 de garantía adicional) en relación al contrato
de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2015.
Don Lorenzo se opone a
la demanda presentada alegando que el importe reclamado de contrario ha tenido
que ser destinado a sufragar los gravosos perjuicios ocasionados por doña Julio
y Dª Candelaria, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones del
contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2015, pues el arrendador
ha tenido que pagar la cantidad de 7.893,91 euros para hacer frente a los
trabajos que debían haber sido ejecutados por D. Julio y Dª Candelaria, por lo
que el importe reclamado de contrario deberá ser compensado con los daños y
perjuicios ocasionados al demandado. Dicha compensación, deberá comportar en
todo caso, la íntegra desestimación de la demanda, con la consecuente condena
en costas de la demandante.
El importe total de los
daños y perjuicios asciende a 7.893,91 euros; a dicha cantidad se le debe sumar
asimismo el coste que supondría reparar todo el mobiliario que ha sido deteriorado
y todos los gastos que han sido ocasionados en concepto de correos.
Solicita el pago de la
renta del mes de septiembre de 2018 pues pese al requerimiento realizado, la
entrega de la posesión no fue realizada hasta el día 3 de septiembre de 2018
por lo cual se habría devengado la mensualidad de septiembre de 2018 por
importe de 2.300 euros.
Y solicita que, previos
los trámites legales oportunos, se dicte sentencia desestimando la demanda
instada por D. Julio y Dª Candelaria y declarando ajustada a derecho la
compensación de créditos realizada en su día por el demandado, así como la
acreditación de todos aquellos incumplimientos detallados en el escrito de
contestación a la demanda, ello, con expresa imposición de las costas
procesales a la parte demandante.
2º) La sentencia de
primera instancia desestima la demanda deducida por don Julio y doña Candelaria,
contra el arrendador, imponiendo a la parte demandada las costas del
procedimiento.
B) Obligaciones de
arrendador y arrendatario.
El artículo 36 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece que a la celebración del
contrato del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en
metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del
de vivienda. Asimismo (artículo 36.5 LAU), las partes podrán pactar cualquier
tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones
arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
El arrendatario
constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el
cumplimiento de sus propias obligaciones (artículo 1.555 del CC): responde del
cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y
1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y
menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión -artículos 1.561 y
siguientes del Código Civil- y del pago del precio, es decir, del pago de la
renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos
1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.
Asimismo, las partes
pueden pactar (como sucede en este caso) cualquier tipo de garantía del
cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a
la fianza en metálico.
Al finalizar el
arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su
caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de
las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con
la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).
Al mismo tiempo,
correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en
estado de servir para el uso a que ha sido destinada (artículos 1.543, 1.545,
1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del
arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al
concluir el arriendo, " tal como la recibió" , salvo lo que hubiere
perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (
artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código
Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum
de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del
arrendatario por el deterioro (SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).
Así, el arrendatario es
responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser
que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo1.563 del CC)-, y del
deterioro causado por las personas de su casa (artículo1.564 del CC). Llegado
el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la
vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese
menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del CC ).
El artículo 1.562 del
Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en
buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace
responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa
arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Por lo tanto, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una
presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si
quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han
producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por
causa inevitable.
En consecuencia, el
arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del
tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa
inevitable, u ocasionados sin culpa.
Ahora bien, la
presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la
culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que
los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la
relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al
arrendador.
Por otra parte, cabe
precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir
"nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su
destino propio (artículo 1.562 del CC).
Por ello venimos
señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos:
el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del
arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.
Y finalmente, con
carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son
partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si
bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.
C) Aplicación de la
doctrina expuesta al presente caso. Valoración de la prueba.
1º) En el contrato de
arrendamiento suscrito en fecha 1 de septiembre de 2015, las partes pactaron la
prestación de una fianza por los arrendatarios por
importe de 6.900 euros (2.300 de fianza y 4.600 de garantía adicional) siendo
la finalidad de dicha fianza garantizar el cumplimiento de las obligaciones de
los arrendatarios, obligaciones que deben entenderse garantizadas tanto las
existentes durante la vigencia del contrato de arrendamiento , como las
obligaciones de los arrendatarios a la terminación del contrato de
arrendamiento, como es la obligación de devolver la finca arrendada en el
estado en el que la recibieron, salvo los defectos que puedan haberse derivado
por el transcurso del tiempo.
Como hemos dicho, la
fianza no puede aplicarse a reparar pequeños daños por un uso normal del
inmueble, esto es, cuando al terminar el contrato el arrendador aprecia en la
vivienda que existen ciertos daños que han sido ocasionados por un uso normal
del inmueble, la reparación de esos daños corresponde al arrendador.
Por el contrario,
procede aplicar la fianza a la reparación de aquellos daños causados por
negligencia o dolo y cuando los daños apreciados en el inmueble excedan el
normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al
inquilino, dado que son daños que se han producido por un uso anormal del
inmueble.
2º) Pues bien,
valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada consideramos
suficientemente justificados, con los documentos incorporados al documento
número 8 de la contestación a la demanda, junto con la testifical prestada en el
acto del juicio y las fotografías acompañadas como documento número 7 de la
contestación a la demanda, los siguientes desperfectos y costes de reparación, pues
la prueba obrante en autos acredita que dichos importes fueron abonados por el
demandado a los respectivos industriales, con independencia de que las
facturas no reúnan los requisitos previstos en el Real Decreto 1619/2012, de 30
de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las
obligaciones de facturación, artículo 6, lo cual no corresponde analizar en el
presente procedimiento civil.
En relación al servicio
de internet y telefonía, el demandado únicamente aporta una única factura
(documento 9 de la demanda) correspondiente al mes de junio de 2018, por
importe de 54, 55 euros, único importe que se considera suficientemente
justificado.
Lo anterior hace un
total de 3.029,66 euros.
Por el contrario, el
coste de la limpieza llevada a cabo el día 4 de septiembre de 2018, por importe
de 80 euros, corresponde asumirlo al arrendador.
No se ha acreditado el
resto de las facturas de teléfono Orange que se reclaman por importe de
1.963,80 euros, ni los dos teléfonos Bang Olufsen por los que se solicita el
pago de 500 euros, ni una silla por la que se piden 75 euros, por lo que no
procede descontar dichos conceptos e importes de la fianza arrendaticia.
Finalmente, entendemos
no procede el pago de la renta del mes de septiembre de 2018 pues la entrega de
la posesión tuvo lugar el día 3 de septiembre de 2018, según se indica en la
contestación a la demanda, primer día hábil tras la finalización del contrato
el viernes 31 de agosto de 2018 y dentro de los cinco días del mes fijados para
el pago de la renta, por lo que el mes de septiembre no llegó a devengarse.
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