El envío de un BUROFAX hace prueba plena de la voluntad de no renovar un contrato de arrendamiento urbano por expiración del plazo contractualmente pactado.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, sec. 1ª, de 31 de mayo de 2021, nº 351/2021, rec. 209/2021, declara que el envío de un BUROFAX  hace prueba plena de la voluntad de no renovar un contrato de arrendamiento urbano por expiración del plazo contractualmente pactado. 

Por tanto, queda probado y acreditado que la arrendadora manifestó, de forma clara y terminante, su voluntad de no prorrogar, ni renovar el contrato, por lo que la resolución de contrato, por expiración del plazo contractualmente pactado, cumple los presupuestos y requisitos legales para su apreciación (artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.569 y concordantes del Código Civil). 

A) REGULACIÓN LEGAL: 

Ha de tenerse en cuenta igualmente lo dispuesto en los arts. 1.565   y siguientes del Código Civil, especialmente los que siguen: 

El artículo 1.565 del Código Civil establece: 

“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento”. 

El artículo 1.566 del Código Civil establece: 

“Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 a menos que haya precedido requerimiento”. 

El artículo 1.569 y siguientes del Código civil: 

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: 1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581. 

El artículo 1.581 del Código Civil: 

“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. 

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”. 

El artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la prórroga del contrato: 

“1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. 

2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”. 

B) para evitar que opere la prórroga obligatoria establecida en el señalado artículo es necesaria la notificación de cualquiera de las partes a la otra de su voluntad de no renovar con una antelación superior ("al menos") al plazo de "un mes" a la "fecha de vencimiento del contrato". Atendida la literalidad del precepto no cabe hablar de interpretación más o menos restrictiva o estricta del mismo, ya que el precepto utiliza conceptos objetivos y de interpretación unívoca, así se refiere a una concreta fecha (el día de finalización del contrato) indicando un concreto plazo ("un" "mes"), plazo sobre el que no cabe otra interpretación que la legal recogida en el art. 5 del Código Civil ("si los plazos estuviesen fijados por meses o por años se computarán de fecha a fecha").

Por otra parte, la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehacencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación (ello desplaza la controversia a una cuestión de prueba). Ahora bien, lo expuesto implica que se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, siempre que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad. 

C) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 5 de marzo de 2020, nº 133/2020, rec. 443/2019, declara no se viola lo dispuesto en la LAU, por el hecho de que el arrendatario no recepcione el requerimiento enviado por burofax, remitido a la dirección correcta, y dejando al destinatario el correspondiente aviso, por causas a él imputables. 

D) HECHOS: 

Es indiscutido que la entidad financiera Banco Sabadell, S.A es el titular del bien inmueble litigioso arrendado y que actúa como arrendador en la relación jurídico- contractual litigiosa, lo que nos lleva a concluir su plena legitimación para ejercitar la acción de desahucio por expiración del plazo legal/contractual más reclamación de rentas arrendaticias interesada en su escrito de demanda rectora de la litis, con independencia de que la relación jurídico-contractual fuera suscrita por Solvia y la comunicación de extinción de la misma, efectuada por Sogevico, sociedades, que como ya apunta, de forma acertada la Magistrada a quo , pertenecen a la entidad financiera demandante y que gestionan la cartera de bienes inmuebles de su propiedad, tanto para venta como para arrendamiento, lo que es público y notorio y que, además, resulta reforzado, por el soporte probatorio documental obrante en autos, en que claramente se desprende la voluntad de la propiedad como arrendadora de la resolución contractual al no querer renovar el contrato de arrendamiento suscrito, con independencia de que esa voluntad la manifieste a través de una sociedad que le pertenece. 

E) El demandado recurrente insiste en la figura jurídica de la tácita reconducción. 

El contrato litigioso de fecha 11 de noviembre de 2.016 fue suscrito por el plazo de un año prorrogable hasta un máximo de tres años, esto es, con finalización, en fecha 11 de noviembre de 2.019. 

La entidad financiera demandante, mediante el oportuno burofax, y que hace plena prueba, en fecha 2 de septiembre de 2.019, la voluntad de dar por expirado la relación contractual litigiosa antes del siguiente vencimiento, en fecha 11 de noviembre de 2.019. 

Por tanto, queda probado y acreditado que la entidad financiera expreso, de forma clara y terminante, su voluntad de no prorrogar, ni renovar el contrato, por lo que la resolución de contrato, por expiración del plazo contractualmente pactado, cumple los presupuestos y requisitos legales para su apreciación (artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1.569 y concordantes del Código Civil). 

No concurre la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, y precisamente no opera, por el requerimiento de la entidad financiera demandante de no prorrogar y/o renovar el contrato litigioso expuesto anteriormente, vista la claridad del precepto que regula la citada figura jurídica, siendo irrelevante que la demanda judicial se haya interpuesto un año después del requerimiento de no prórroga y/o renovación, tal y como acertadamente se expone en la resolución combatida, no conllevando dicha interposición un año después, ninguna reconducción contractual como se sostiene, ni tampoco permite aseverarlo como mera presunción, como se argumenta.

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