El uso de la vivienda con el arrendatario, de quien está ligado con él por vínculo matrimonial o por análoga relación de afectividad, no implica la introducción de un tercero en el disfrute de la vivienda que permita la resolución del contrato de arrendamiento.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 30 de junio de 2021, nº 411/2021, rec. 960/2020, declara que el uso de la vivienda, en convivencia con el arrendatario, de quien está ligado con él por vínculo matrimonial o por análoga relación de afectividad, no implica la introducción de un tercero en el disfrute de la vivienda. 

Aunque la introducción de un tercero en la relación arrendaticia sin título que lo justifique es causa bastante para presumir y tener prueba de la existencia de un subarriendo o cesión, y con ello poder solicitar la resolución del contrato de arrendamiento conforme al artículo 114.5  del TRLAU de 1.964.

Esta regla general admite excepciones, como en el caso en que se trate de terceros extraños al inquilino, pero integrados en la unidad familiar o sometidos a una dirección y autoridad y dependientes de él económicamente (empleados, etc.) o en unidad de convivencia marital afectiva y estable. 

A) OBJETO DE LA LITIS. 

Don Ceferino presenta demanda de juicio ordinario ejercitando una acción de resolución de contrato de arrendamiento por cesión inconsentida contra don Cirilo y doña Maite, alegando, en síntesis, que es propietario de la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º de Barcelona, y don Cirilo es arrendatario de dicha vivienda en virtud de contrato de fecha 5 de septiembre de 1.973; que el demandante tuvo conocimiento que la codemandada Sra. Maite se había trasladado a vivir en la vivienda arrendada debido, al parecer, a que estaba llevando a cabo algún tipo de estudios o curso en alguna Universidad de Barcelona, lo que hace que el codemandado Sr. Cirilo haya incurrido en la causa de resolución 5ª del art. 114 de la LAU de 1.994, al haberse producido una cesión de la vivienda arrendada, aunque sea parcial, de modo distinto al autorizado por la ley; que en el caso de que el demandado alegara que no hubo cesión sino un subarriendo parcial, y ello fuese cierto, carecería de relevancia en orden a la acción resolutoria ejercitada, al no haber sido notificado el subarriendo al arrendador de forma fehaciente en el plazo de 30 días que la ley establece. 

Y solicita se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda de autos, y se condene a la parte demandada a desalojarla, dejándola libre y expedita a disposición del demandante, con apercibimiento de lanzamiento y con imposición de costas a los demandados. 

Los demandados presentan escrito de contestación a la demanda en el que admiten que la Sra. Maite vive en la vivienda de autos, pero oponen que no existe cesión ni subarriendo alguno, sino que dicha demandada es pareja sentimental del Sr. Cirilo y viven juntos desde junio de 2.018; que al fallecimiento de su esposa en junio de 2.016, el Sr. Cirilo se encargó del cuidado de la madre de ésta, para lo que contrató a doña Adriana para que le ayudara en dicha tarea, y por medio de dicha cuidadora conoció, en noviembre de 2.017, a Dña. Maite, licenciada en Arquitectura por la Universidad de El Salvador, que era amiga y vecina en el citado país de la Sra. Adriana, y que había venido a Barcelona a realizar un master en la Universidad DIRECCION000 de Catalunya; que al llegar a Barcelona, la demandada vivía en una residencia en la CALLE001 de Barcelona, y que la relación de amistad entre los demandados se convirtió en una relación de pareja estable, pasando a convivir juntos desde junio de 2.018 en la vivienda de autos. 

En la audiencia previa, los demandados alegaron como hecho nuevo que en fecha 21 de junio de 2.019 habían otorgado acta notarial de constitución de pareja estable, al amparo y con los efectos establecidos en el Código Civil de Cataluña. 

La actora opuso que dicho documento había sido otorgado "ad hoc" para su aportación al procedimiento. 

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por don Ceferino contra don Cirilo y doña Maite, y en consecuencia, absuelve a dichos demandados de todos los pedimentos contra ellos instados en la demanda, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento. 

B) Cesión inconsentida. Excepción: unión estable de pareja. 

1º) El demandante Ceferino insta demanda de resolución de contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la Calle Torres, nº 10, 2º, de Barcelona, al amparo del artículo 114.5ª del TRLAU, en relación con los artículos 23 y 25 del mismo texto legal, por cesión no comunicada e inconsentida del arrendatario, contra don Cirilo y doña Maite. 

Dice el artículo 114 del TRLAU de 1.964 que: 

“El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local, de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: 5ª) La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el Capítulo IV de esta Ley". 

La introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial, como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito (Sentencias del T.S. de 13-5-1.970, 19-10-1. 972 y 12-6-1.973). 

2º) Ahora bien, el uso de la vivienda, en convivencia con el arrendatario, de quien está ligado con él por vínculo matrimonial o por análoga relación de afectividad, no implica la introducción de un tercero en el disfrute de la vivienda. 

En este sentido, la sentencia de la sección 12ª de la A.P. Madrid, de 9 de junio de 2009, nº 413/2009, rec. 667/2007, indica: 

"Entiende la doctrina que el arrendamiento urbano se caracteriza por la cesión de una finca urbana por tiempo determinado y precio cierto y se desenvuelve entre las personas que como arrendador y arrendatario celebraron el contrato, añadiendo que la ocupación de la vivienda debe fundarse en un título que, ya sea de carácter legal o contractual, justifique tal ocupación para quedar legitimada cualquier alteración que de los elementos personales del contrato. De ello se desprende que cuando la cosa arrendada se haya ocupada por una persona distinta a la que suscribió el contrato como arrendataria, supone la resolución del mismo. La jurisprudencia ha señalado que la demostración de la existencia de la cesión o subarriendo inconsentido no exige prueba directa de todos los requisitos que lo integra, destacando la dificultad de probar ambas situaciones, concluyendo que hay que admitir como la más adecuada para la demostración de tal relación jurídica la prueba de presunciones, bastando la ocupación de lo arrendado por una persona extraña al contrato para deducir la existencia de un subarriendo con todos los elementos que lo constituyen. En definitiva, la introducción de un tercero en la relación arrendaticia sin título que lo justifique es causa bastante para presumir y tener prueba de la existencia de un subarriendo o cesión, y con ello poder solicitar la resolución del contrato. 

Esta regla general admite excepciones, como en el caso en que se trate de terceros extraños al inquilino, pero integrados en la unidad familiar o sometidos a una dirección y autoridad y dependientes de él económicamente (empleados, etc.) o en unidad de convivencia marital afectiva y estable. No es de aplicación cuando se trate de la presencia de pariente, en cuyo caso el criterio seguido, es que aquella presencia obedece a relaciones de afectividad guiadas por la gratuidad que impiden la presunción de la existencia de acto jurídico de subarriendo o cesión cuya prueba pasa a ser del arrendatario. Lo que de lograrse revertiría en el arrendatario o subarrendatario la carga de probar que se ha efectuado con arreglo a derecho, y todo ello con base a que el artículo 24 de la LAU de 1964 permite la presencia de determinados parientes en la finca que podrán subrogarse en el contrato siempre que se cumplan los requisitos determinados por la Ley". 

3º) En el presente caso, no se cuestiona que doña Maite convive en la vivienda arrendada con don Cirilo. 

La cuestión que se plantea consiste en determinar si ha existido una cesión inconsentida prevista en los números 2 y 5 del artículo 114 del TRLAU o si la SRA. Maite constituye una unión estable de pareja con el arrendatario de la vivienda, don Cirilo. 

En fecha 21 de junio de 2019, con posterioridad a la contestación a la demanda, presentada el día 3 de diciembre de 2018, los demandados han otorgado acta notarial de constitución de pareja estable. 

El artículo 234.1 de la Ley 25/2010, de 29 de julio, del Libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, establece claramente tres formas alternativas de constituir una unión estable de pareja al indicar: 

"Dos personas que conviven en una comunidad de vida análoga a la matrimonial se consideran pareja estable en cualquiera de los siguientes casos: 

a) Si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos. 

b) Si durante la convivencia, tienen un hijo común. 

c) Si formalizan la relación en escritura pública". 

En interpretación de este precepto la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 28 de julio de 2016 (nº 63/2016) argumenta lo siguiente: 

"El libro II del CCCat acoge ya una única regulación para todas las uniones estables de pareja en el artículo 234 sobre la base de que el inicio de un proyecto de vida en común no se hace hoy únicamente por medio del matrimonio. 

La legislación catalana atiende, para configurar las parejas estables, a los dos modelos considerados por la doctrina: el factual y el formal. 

Ambos parten de una situación de convivencia entre dos personas, pero no solo de ella sino de la voluntad de formar una unión more uxorio que, en el caso de la factual, la ley presume, cuando transcurren dos años desde la convivencia en comunidad de vida análoga a la matrimonial, o cuando los convivientes deciden tener un hijo en común y, en el caso de la formal, se exterioriza formalizando la relación en escritura pública. 

Una de las notas características de la unión estable de pareja es la ausencia de requisitos formales por lo que su formalización mediante documentos públicos o inscripciones es voluntaria y ad probationem. 

Así se desprende del art. 234-1 CCCat que dice que dos personas que conviven en una comunidad de vida análoga a la matrimonial se consideran pareja estable en cualquiera de los siguientes casos: 

a) Si la convivencia dura más de dos años ininterrumpidos. 

b) Si durante la convivencia, tienen un hijo común. 

c) Si formalizan la relación en escritura pública. 

La ordenación legal parte de la base de la autonomía de la voluntad de las partes y por eso deja a su libre albedrío la regulación de sus relaciones mientras dura la convivencia". 

La sentencia de primera instancia considera acreditada una relación estable de pareja entre doña Maite y don Cirilo. 

La parte apelante cuestiona que doña Maite y don Cirilo constituyan una pareja estable, indicando que la escritura pública de constitución de pareja estable se ha otorgado con posterioridad a la contestación a la demanda. 

4º) Pues bien, es cierto que el documento público de fecha 21 de junio de 2019, por el que se formaliza la constitución de pareja de hecho por ambos demandados, se ha otorgado una vez instado el procedimiento, con posterioridad a la contestación a la demanda y antes de la audiencia previa, pero no tenemos prueba suficiente para declarar probado que dicho documento se ha otorgado con finalidad de fraude de ley y que, por lo tanto, es un documento ficticio, creado "ad hoc" para dar cobertura a la introducción de doña Maite en la vivienda arrendada. 

La prueba documental ha sido corroborada por la prueba de interrogatorio de los demandados y por la prueba testifical y ni las partes ni los testigos han incurrido en contradicciones de las que podamos deducir la existencia de fraude. 

Por lo tanto, como razona la sentencia apelada, el examen de las pruebas documental y testifical practicadas permite concluir que la parte demandada ha cumplido la carga probatoria que sobre ella pesaba. 

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

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