El impago del IBI a cuyo abono se ha obligado el arrendatario es causa de resolución del contrato de arrendamiento, entendiendo que la acción puede ser enervada por el arrendatario si se cumple con los requisitos del art. 22.4 LEC.

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 12 de abril de 2021, nº 194/2021, rec. 2584/2018, que el impago del IBI a cuyo abono se ha obligado el arrendatario es causa de resolución del contrato de arrendamiento, entendiendo que la acción puede ser enervada por el arrendatario si se cumple con los requisitos del art. 22.4 LEC. 

El impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 

La enervación del desahucio se recoge en el artículo 22.4 de la LEC, que dice: 

"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio". 

La enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta contractual estipulada.

A)  Antecedentes relevantes. 

1.- El objeto del proceso. 

El proceso versa sobre una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento por impago de las cantidades relativas a la repercusión de IBI, correspondiente a un piso, sito en la Calle Torres, nº 10, 2º de Madrid, propiedad del actor, que acciona mediante la representación legal de su tutor, contra la demandada que disfruta de su posesión en virtud de un contrato de arrendamiento, concertado con fecha 1 de agosto de 1969, por su difunto esposo, y subrogación de 20 de enero de 2011. La renta se eleva a la suma de 6,48 euros mensuales, más suministros de agua y luz. 

La demanda fue presentada por el sistema Lexnet con fecha 20 de julio de 2016. Se fundamentó en el impago de la renta y se reclamó la cantidad adeudada, en concepto de IBI, por importe de 883,75 euros. En el hecho segundo de la demanda, se hizo referencia a que se remitió un correo electrónico de 11 de mayo de 2016, dirigido a la hija de la demandada, en el que consta: 

"Con el fin de tratar este tema a mediodía cuando volvamos a hablar, te comento otra deuda que debéis atender. 

En concepto de IBIS desde el año 2010 al 2015 mi cliente ha abonado la cantidad de 11.618,37 euros. 

En virtud de lo prevenido en las Disposiciones Transitorias Segunda (apdo 10) y Tercera (apdo 9) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011, los pagos efectuados por el propietario en concepto de IBI podrán ser repercutidos por el arrendatario para contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. En base a lo expuesto Candelaria adeuda en la actualidad la cantidad de 1120,93 euros por estos conceptos, cantidad que resulta de dividir la cantidad total pagada entre el número de inmuebles del edificio. 

A mediodía hablamos la forma de solventar ésta y los más de 222 euros adeudados hasta enero de 2015. Estoy pendiente de recibir lo que se debe desde enero de 2015 hasta la fecha". 

En la demanda se admitió expresamente un error de cálculo en la determinación de la cantidad adeudada por IBI, que quedó fijada definitivamente en 883,75 euros. 

Posteriormente, se formuló requerimiento de 8 de julio de 2016, dirigido a nombre y al domicilio de la arrendataria, en los términos siguientes: 

"Tal y como ya le requería el 11 de mayo de 2016, Ud. adeuda a mi representado la cantidad de 883,75 euros en concepto de IBIs atrasados, a los que Ud. viene obligada al pago en virtud de las Disposiciones Transitorias Segunda (apdo 10) y Tercera (apdo 9) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011. 

Habiéndose mostrado el arrendador más que comprensivo en el asunto y, siendo que han transcurrido dos meses desde que se produjo el primer requerimiento le compelo a que en el plazo improrrogable de 5 días proceda a su abono en la cuenta corriente ... o iniciamos las acciones que de su incumplimiento se deriven". 

Tras la referencia a dicho burofax de 8 de julio de 2016, que fue recibido por la demandada el 11 de julio, se señala que constando el requerimiento fehaciente previo no cabe enervar la acción. 

No obstante, por medio de diligencia de ordenación de 1 de septiembre de 2016, el juzgado requirió al demandante para que se manifestase acerca de la posibilidad de enervar de la acción de desahucio, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 439.3 de la LEC, a lo que contestó que el ejercicio de tal facultad no era factible, puesto que constaban dos requerimientos previos de pago por medio de sendos burofaxes (documentos nº 3 y 7 de la demanda). 

El documento nº 3, se refiere a un burofax, datado el 5 de marzo de 2015, en el que se reclaman 254,97 euros, en concepto de diferencias de pago de alquiler, agua y luz del portal, con el compelimiento de pago en el plazo de 10 días y advertencia del ejercicio de acciones judiciales, incluso de desahucio por falta de pago de la renta. En el hecho segundo de la demanda, se reconoce que dicha cantidad ya había sido abonada. El documento n.º 7, es el burofax de 8 de julio de 2016, antes transcrito. Ambos dirigidos al domicilio de la arrendataria y a nombre de ésta. 

La demandada abonó la cantidad reclamada, en concepto de IBI, de 883,75 euros antes de la contestación a la demanda, concretamente, el 21 de julio de 2016, y se opuso a la acción ejercitada mediante la alegación de la inexistencia de la deuda, por pago del IBI, y además que, en cualquier caso, procedería la enervación de la acción, al no haber transcurrido el plazo de 30 días desde el requerimiento de pago de 8 de julio de 2016. 

2.- La sentencia de primera instancia. 

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 39 de Madrid, que la desestimó. En la sentencia dictada se consideró que: 

"[...] del examen de la documentación adjunta a la demanda se infiere que la primera comunicación relativa a la procedencia de atender la inquilina a cargos por IBI data de mail fechado a 11 de mayo de 2016, en el que se invocaba la prevención legal de las disposiciones transitorias 2ª. 10 -y 3ª. 9 LAU y la jurisprudencia recaída por el Tribunal Supremo al respecto. Se aludía en tal comunicación a un importe adeudado ascendente a 1.120,93 euros, que no ha resultado ser el correcto, en Ia medida en que sólo se ha accionado por la cantidad de 883,75 euros. Fue preciso hacer ciertos ajustes siendo que la cantidad correcta sólo se reclama a la arrendataria con fehaciencia a virtud de burofax fechado el 8 de julio de 2016. La demanda iniciadora de esta litis consta presentada por el sistema Lexnet con fecha 20 de julio de 2016 siendo que el pago del importe adeudado se verificó por la arrendataria el día siguiente, 21 de julio". 

En atención a las circunstancias expuestas, se desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora. 

3.- La sentencia de segunda instancia en la AP de Madrid. 

Contra dicha resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la sección decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid. El tribunal dictó sentencia estimatoria del recurso y, con revocación de la resolución del juzgado, decretó el desahucio sin que procediera la enervación de la acción. Para ello, se consideró que, en los correos electrónicos de 3 y 6 de junio de 2016, se deja muy clara la postura del actor, al razonar que: 

"[...] particularmente en el correo de 3-6-2016 se da un ultimátum para el pago de la deuda por IBI., concepto por el que hay gran reticencia por parte de la actora. Concretamente en el último citado se dice: "Así mismo en concepto de IBI, tal y como te comentó el abogado (según me ha acreditado mediante mails enviados) habiendo procedido al ajuste de cantidades efectivamente debidas tu madre debe abonar la cantidad de 883,75 euros. 

Constantino ya os pasó la cuenta donde debe hacerse efectivo el importe, pero te la reenvío para que la tengas. ...Únicamente decirle que ya no vamos a dar más largas al asunto puesto que llevo un año con este tema. Si te parece correcta la cantidad proceded al ingreso de Ia misma. Si vais a discutirla de nuevo, Io mejor será hacerlo en los juzgados. 

El requerimiento vuelve a repetirse el 8-7-2016, requerimiento que fue recibido el 11-7-2016, presentándose la demanda el 20-7-2016, y pagando el demandado al día siguiente. 

En estas condiciones y puesto que la abogada del actor requirió de pago a la hija de la demandada, que actuó siempre como representante de su madre, estimamos que debe darse lugar al desahucio porque desde el 6-06-2016 al 20-7-2017 (sic error es 20-7-2016) han pasado más de treinta días". 

B) Recurso de casación ante el Tribunal Supremo. 

1.- Formulación. 

El recurso se interpuso, por interés casacional, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina del Tribunal Supremo sobre la interpretación del art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el art. 114.1.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Texto refundido de 1964) y Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, apartado c) 10.2, contenida, entre otras, en las sentencias de esta Sala de lo Civil nº 848/2010, de 27 de diciembre y 274/2013, de 18 de abril. Específicamente en lo relativo a la necesidad de que dicho requerimiento reúna los requisitos de ser fehaciente, anterior en 30 días, dirigido al arrendatario e incluir copia del recibo del IBI, cuyo pago se pretende repercutir. 

Las sentencias en las que se fundamenta el interés casacional proclaman que: 

"Para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación". 

La cita del art. 22 LEC, en relación con el art. 114 LAU, ha sido admitida por la sala como infracción sustantiva susceptible de casación (vid, por ejemplo, sentencias 508/2015, de 22 de septiembre; 558/2015, de 13 de octubre y 576/2019, de 5 de noviembre). 

Con lo que se cumplen los requisitos de admisibilidad, por otra parte, la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal exige examinar el fondo de la cuestión litigiosa dictando la sentencia que proceda en derecho, según resulta de la Disposición Final Decimosexta 1 regla 7.ª de la LEC. 

2.- El impago del IBI como legítimo motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por impago de las cantidades asimiladas a la renta. 

La sentencia de Pleno del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2007 (recurso n.º 2458/2002) declaró como doctrina jurisprudencial que: 

“El impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964", y esta doctrina se ha reiterado en sentencias de 24 y 26 septiembre, 3 octubre y 7 de noviembre de 2008.

Por otra parte, en las sentencias del TS de 15 de junio de 2009, recurso nº 2320/2004, y 11 de julio de 2011, recurso nº 642/2008, se ha declarado igualmente como doctrina jurisprudencial: 

"[...] que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". 

Y en sentencia del TS de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009, se reitera la doctrina jurisprudencial de que: 

“El coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". 

Esta doctrina es reiterada posteriormente en la sentencia del TS nº 749/2015, de 30 de diciembre. 

3.- Requisitos procedentes del requerimiento previo de pago a los efectos de evitar la enervación de la acción. 

No ofrece duda que el impago del IBI constituye motivo legítimo del ejercicio de la acción resolutoria por impago de la renta y cantidades asimiladas. Ahora bien, ello no significa que no proceda la enervación de la acción por cumplimiento de los requisitos del art. 22.4 LEC. 

En la sentencia del TS nº 508/2015, de 22 de septiembre, nos hemos pronunciado sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia del TS nº 302/2014, de 28 de mayo, en los términos siguientes: 

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada. 

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. 

3. Ha de referirse a rentas impagadas. 

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales. 

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada. 

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario. 

1. Que el contrato va a ser resuelto. 

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. 

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago". 

En la sentencia del TS nº 335/2014, de 23 de junio, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: 

“El requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo". 

4.- Estimación del recurso de casación. 

Pues bien, en este caso, el requerimiento de pago, a los efectos impeditivos de la enervación de la acción, no puede ser el llevado a efecto por medio de un burofax de 8 de julio de 2016, sin que transcurran, desde su notificación a la arrendataria, el día 11 de julio, hasta el pago de lo adeudado, el 21 de julio siguiente, los 30 días a los que se refiere el art. 22.4 II de la LEC, en su actual redacción. 

Tampoco son válidas con tal finalidad las comunicaciones dirigidas a quien no ostenta la condición jurídica de arrendataria, ni su representación conferida al respecto, ni consta la remisión de los recibos correspondientes. 

En consecuencia, debemos asumir la instancia y, con ello, revocar la sentencia de la Audiencia, que decreta haber lugar al desahucio. Procede, no obstante, declarar enervada la acción resolutoria ejercitada, por pago de las cantidades adeudadas, antes del transcurso del plazo de los 30 días, una vez presentada la demanda, el día 20 de julio de 2016, con los efectos de la litispendencia proclamados por el art. 410 de la LEC, y haber sido abonado lo debido el 21 de julio inmediato siguiente. 

Como declaran las sentencias de esta Sala de lo Civil del TS de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004) y 302/2014, de 28 de mayo, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta contractual estipulada.

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