En un contrato de permuta de solar por vivienda a construir (obra futura), no es obligado realizar un requerimiento judicial o notarial para exigir la resolución del contrato al no serle aplicable a las permutas el artículo 1504 del Código Civil.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, sec. 3ª, de 21 de diciembre de 2020, nº 516/2020, rec. 45/2020, declara que en un contrato de permuta de solar por vivienda a construir (obra futura), no es obligado realizar un requerimiento judicial o notarial para exigir la resolución del contrato al no serle aplicable a las permutas el artículo 1504 del Código Civil. 

Lo cual no es aplicable al contrato de permuta que carece de "precio" cuyo impago dé lugar a la resolución, sino que se trata de cambio de cosa por cosa; no exactamente un simple trueque, sino obligación de entregar una cosa por una parte y la otra, obligación de entregar otra cosa, sin perjuicio de que una de ellas pueda ser futura, que es el caso presente. No tiene, pues, posible aplicación el art. 1504 del Código Civil. 

El artículo 1504 del Código Civil establece que: 

“En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”. 

No consta en la escritura otorgada en fecha 15 de febrero de 2008 ningún acuerdo sobre la necesidad de un requerimiento para la resolución del contrato, por lo que no resultaba preciso, siendo de aplicación el régimen general del artículo 1.124 del Código civil. Es por ello que, con independencia de que resulte discutible si el requerimiento se produjo o no en realidad, no resulta necesaria su concurrencia para poder declarar la resolución del contrato. 

B) ANTECEDENTES: El 12 de diciembre de 2006, los litigantes celebraron un contrato de permuta de solar por vivienda a construir que fue elevado a escritura pública el 22 de marzo de 2007 y por el que el actor cedía a la demandada la propiedad de dicho solar obligándose está a hacerle entrega de la vivienda unifamiliar número 8 de las que planeaba construir en dicha parcela. 

En cuanto al plazo concedido a la demandada para el cumplimiento de su obligación, se acordó lo siguiente: La cesionaria se compromete a la construcción y entrega de las viviendas en el plazo máximo de 20 meses a contar desde la fecha de concesión de la licencia de obra. La cesionaria se obliga a presentar la correspondiente solicitud de proyecto básico ante el Excelentísimo Ayuntamiento de Ibiza en el plazo máximo de 3 meses a partir de la firma del presente contrato de permuta de solar por obra futura. 

Esta licencia de obra cuya concesión se señalaba como dies a quo para el inicio del plazo de 20 meses previsto para la entrega de la vivienda unifamiliar al actor fue obtenida el 15 de enero de 2008 pero lo cierto es que, a fecha de hoy, sigue sin haberse puesto al demandante en posesión de dicho bien inmueble. 

C) REGULACION LEGAL Y DOCTRINA DEL REQUERIMIENTO PREVIO: El art. 1504 del Código Civil invocado por la demandada dispone que, en la venta de bienes inmuebles, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. La apelante entiende que el precepto es aplicable a un contrato como el presente y que, al no haber mediado requerimiento, todavía está en disposición de cumplir con la obligación contractual sin que, por ende, proceda la resolución por incumplimiento. 

Pues bien, aunque es cierto lo alegado por la recurrente en el sentido de que este motivo de oposición a la demanda ha sido sencillamente soslayado en la sentencia apelada, sin darle respuesta alguna, este tribunal considera que debe ser desestimado, de entrada y sin necesidad de ir más allá, por no ser el art. 1504 del Código Civil (regulador de la compraventa) aplicable al contrato de permuta. Este es el criterio adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo y del que, como no podía ser de otro modo, se ha hecho eco esta misma Sala: 

1º) La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2013 advierte que, en realidad, cuando la jurisprudencia interpreta el art. 1541 del Código Civil restringiendo la aplicabilidad del régimen de la compraventa a la permuta, lo hace en relación con las normas de la compraventa más estrechamente relacionadas con el pago del precio, especialmente con el art. 1504 del Código Civil en cuanto supedita la resolución por falta de pago a un requerimiento judicial o notarial (STS nº 765/2011, de 20 de octubre, y STS nº 818/1995, de 31 de julio). 

2º) La sentencia del mismo Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2011 razona que: El motivo segundo se desestima simplemente porque aduce la infracción del artículo 1504 del Código civil y éste no es aplicable al contrato de permuta. Este artículo dispone: En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término. 

Lo cual no es aplicable al contrato de permuta que carece de "precio" cuyo impago dé lugar a la resolución, sino que se trata de cambio de cosa por cosa; no exactamente un simple trueque, sino obligación de entregar una cosa por una parte y la otra, obligación de entregar otra cosa, sin perjuicio de que una de ellas pueda ser futura, que es el caso presente. No tiene, pues, posible aplicación el art. 1504 del Código Civil.

3º) Ya anteriormente, en sentencia de 31 de julio de 1995, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo había declarado: Mas el motivo no es estimable por las siguientes consideraciones: 

a) Es cierto que el contrato de permuta se rige por las normas de la compraventa en todo lo que no alcancen las disposiciones especiales para aquel contrato (artículos 1538 a 1541 del Código civil); pero hay que entender, dada la autonomía jurídica de la permuta, contrato en la historia anterior al de compraventa, que tal aplicación de las normas de la compraventa lo será en cuanto resulten compatibles con la naturaleza de la permuta. 

b) Así, al no existir precio en la permuta, no son aplicables las normas reguladoras del precio en la compraventa, pues en aquélla no existe un precio en dinero o signo que lo represente, lo que implica que en la permuta ninguna de las partes está obligada a realizar una prestación dineraria; además y por lo mismo no cabe en la permuta distinguir entre un vendedor y un comprador. 

c) Tampoco son aplicables a la permuta los preceptos sobre compraventa que se basen en aquella contraposición entre cosa y precio como respectivas prestaciones de las partes, y de ahí que el artículo 1504 del Código Civil, que estricta y expresamente se refiere solamente a "la venta de bienes inmuebles" y a la falta de pago del precio (inexistente en la permuta), no sea aplicable a este último contrato. 

d) El criterio expuesto excluye, por lo tanto, aplicar a la permuta el requerimiento de resolución que el artículo 1504 exige para la venta de bienes inmuebles, cuestión discutida por la doctrina científica; pero que se estima debe seguirse en el caso ahora discutido ante la inexistencia de pacto alguno en el contrato sobre aplicación del artículo 1504 a la permuta debatida, único supuesto con el consiguiente pacto comisorio, aquí no concurrente, en que podría seguirse la necesidad del referido requerimiento de resolución. 

4º) Como se ha dejado apuntado, esta Sección de la Audiencia Provincial de Baleares ha tenido ocasión de aplicar esta línea jurisprudencial en su sentencia de 31 de mayo de 2018: 

El contrato suscrito por las partes en escritura pública de fecha 15 de febrero de 2008 fue titulado como Permuta: Cesión de suelo a cambio de obra futura. 

Se trata de una tipología de contrato que ha recibido múltiples denominaciones tales como aportación de solar, permuta de solar por cosa futura, permita con prestación subordinada de obra o permita, sin más, con la consideración de contrato atípico, que se rige conforme a lo pactado por las partes atendido el principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código civil. 

El contrato de permuta tiene en el Código Civil regulación parca (arts. 1538 - 1541) de manera que, a la vista de las razonables analogías con la compraventa, expresamente dispone el art 1541 del Código Civil que "En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta". 

Y en sede de regulación de la compraventa, el art 1504 CC establece que "En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término". 

D) CONCLUSION: Con esta base normativa sostiene la recurrente que no procede la resolución, a falta del indicado requerimiento previo. 

El Tribunal Supremo en sentencia de 31 de julio de 1995 rechazó que el requerimiento del artículo 1.504 del Código civil sea aplicable a la permuta por la vía del artículo 1.541 del Código civil. Se indica en esta resolución que las normas de la compraventa tan solo serán aplicables cuando sean compatibles con la naturaleza de la permuta; que no son aplicables las normas reguladoras del precio de la compraventa, que no existe en la permuta, ni aquellos preceptos que se basan en la contraposición entre cosa y precio. Por ello no es aplicable el requerimiento de resolución del artículo 1.504 del Código Civil, aun cuando se reconoce que se trata de una cuestión discutida en la doctrina científica. 

No consta en la escritura otorgada en fecha 15 de febrero de 2008 ningún acuerdo sobre la necesidad de un requerimiento para la resolución del contrato, por lo que no resultaba preciso, siendo de aplicación el régimen general del artículo 1.124 del Código civil. 

Es por ello que, con independencia de que resulte discutible si el requerimiento se produjo o no en realidad, no resulta necesaria su concurrencia para poder declarar la resolución del contrato y deben ser desestimados los motivos de apelación que se refieren al mismo.

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