El contrato de arrendamiento de habitación para uso de vivienda no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos sino a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 28 de marzo de 2019, nº 168/2019, rec. 885/2018, declara que el contrato de arrendamiento de habitación para uso de vivienda no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos sino a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil. 

No estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al Título II de la LAU, en tanto que su objeto no es una «edificación habitable» del art.2.1 LAU, sino ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda conforme a lo previsto en el art.3.1 de la LAU, cuya definición legal no exige que el objeto sea una «edificación habitable», sino una mera «edificación». 

Por tanto, si bien estos contratos no deben gozar de la protección jurídica del Título II de la LAU, sí que están sujetos a esta ley especial, en particular, a su Título III caracterizado por una primacía de la autonomía de la voluntad de las partes. 

La cuestión controvertida queda por tanto centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de habitación para uso de vivienda celebrado por las partes. El arrendamiento, al tenor del documento nº 1 de la demanda, recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda, pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de los inquilinos las tareas de limpieza. 

Según el artículo 2.1 de la LAU: “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario". 

Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 del Código Civil en todo lo no previsto en su texto. 

Esta opinión es mantenida por numerosas Audiencias Provinciales, pudiendo citarse la Sección 14 de la AP de Madrid, sentencia 3-12-2006, nº 777/2006, rec. 383/200, Sec. 11 ª, sentencia de la AP de Madrid de 26-09-2017, nº 315/2017, rec. 188/2017 o la sentencia de la Sec. 5 ª de la AP Vizcaya de 21-07-2006, nº 368/2006, rec. 509/2005. Esta última declara que: 

"... aquí, el objeto de arriendo es una habitación, con atribución del derecho a usar del baño, sala y cocina, permaneciendo el resto de las habitaciones de la vivienda bajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario, por lo que se trata de situaciones radicalmente distintas que no posibilitan una interpretación extensiva de los preceptos de la LAU, dado que ésta define claramente su ámbito de aplicación, por lo que no cabe entender comprendidos entra las relaciones jurídicas que regula la que nos ocupa, que por sus peculiares características específicas no permite cobijarla bajo ninguna de las categorías de relaciones arrendaticias que contempla, sin que tampoco en los artículos 1 a 5 de la LAU, en los que se delimita el ámbito de aplicación de la LAU de 1964 se establezca alguna fórmula genérica de equiparación de situaciones, ni como la que se examina ni otras, que posibiliten la aplicación de la LAU a la situación que se examina, todo lo cual conduce a estimar fundadamente que el arrendamiento parcial de vivienda queda fuera del ámbito de protección de la LAU y de los derechos a dicha protección inherente, como el de prórroga forzosa, cuando además lo cierto es que dada la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, seguramente, cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, ciertamente algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos, dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc... cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento; todo lo cual conduce a estimar, por aplicación de los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil, que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil”. 

En este sentido, se aduce que ante el silencio del legislador de la LAU del 94 respecto de los contratos de arrendamiento de habitación y sobre las dudas relativas a si esta tipología de contrato queda dentro del ámbito objetivo de la LAU, debe realizarse una interpretación sistemática que tenga en cuenta la vis atractiva del Código Civil respecto de las leyes especiales (como la LAU), conforme a la doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo (Sentencias del TS de 10-2-86 y 24-2-00). 

Conforme al criterio de estas resoluciones de las Audiencias Provinciales, que se comparte, el arrendamiento que nos ocupa no está sometido a la LAU sino a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil. 

No se aplica por tanto el régimen de duración mínima que en la legislación arrendaticia regía a la fecha de la celebración del contrato sino el plazo de un año pactado en éste. 

La arrendataria es requerida de desalojo el 29 de agosto y por burofax de 20 de septiembre se le conceden 5 días naturales para abandonar la vivienda, lo que no verifica. Este requerimiento impide por tanto la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 CC. 

Por ello a la fecha de la presentación de la demanda el contrato había quedado extinguido por el transcurso del plazo pactado, y procede estimar la acción principal.

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