No existe una situación de precario por el hecho de que la arrendataria no haya ejercitado su derecho de opción a compra, porque el arrendamiento continúa en aplicación del régimen de prórrogas obligatorias, aunque no este pagando las rentas pactadas.

 

A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, sec. 1ª, de 30 de septiembre de 2020, nº 526/2020, rec. 311/2020, considera que no concurre una situación de precario por el hecho de que la arrendataria no haya ejercitado su derecho de opción a compra, porque el arrendamiento continúa en aplicación del régimen de prórrogas obligatorias, aunque no este pagando las rentas pactadas.

Porque como ha manifestado el TS, no cabe hablar de la existencia de una situación de precario cuando el supuesto precarista posee por razón de un contrato de arrendamiento y la verdadera discusión está en si el mismo continúa o no vigente el contrato. 

B)  ANTECEDENTES:

1. Por la representación de SAREB se interpuso demanda de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por precario referente a doña Azucena quien había concertado un contrato de arrendamiento de vivienda, con opción de compra, el 17 de agosto de 2006, con vigencia desde el 2 de abril de 2007, de la vivienda situada en Carbajosa de la Sagrada, estableciéndose una duración de un año no prorrogable y con vencimiento el 2 de abril de 2008. 

2. A la demanda se opuso la demandada solicitando la desestimación de la misma, por considerar que nunca se le había comunicado el cambio de arrendador y continuar disfrutando como arrendataria de la vivienda, por lo que no se dan los requisitos del precario al disponer de título suficiente. 

3. La sentencia de instancia considera acreditado que el contrato se firmó el 2 de abril de 2007, con una duración de un año no prorrogable, por lo que vencía el 2 de abril de 2008, y que, vencido el plazo, la demandada no ejército o la opción de compra ni procedió al pago del precio estipulado, continuando como ocupante de la vivienda sin pagar renta ni disponer de justo título acreditado hasta la interposición de la demanda. 

C) La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 2020 ha establecido, en relación con un supuesto análogo lo siguiente: 

"Es cierto que no cabe hablar de la existencia de una situación de precario cuando el supuesto precarista posee por razón de un contrato de arrendamiento y la verdadera discusión está en si el mismo continúa o no vigente. Se trata de supuestos de hecho absolutamente distintos y en este último caso lo procedente por parte de quien sostiene la extinción es acreditar que se dan las circunstancias necesarias para ella”. 

Pero, sentado lo anterior, habiéndose discutido en el proceso sobre la subsistencia del contrato con práctica de prueba sobre ello, carece de sentido el planteamiento de una inadecuación de procedimiento que, además, no lo ha sido por la vía del recurso por infracción procesal que sería el adecuado para ello. Es así porque la Ley de Enjuiciamiento Civil asigna el mismo tipo de proceso (Juicio verbal) para el caso de extinción de la relación arrendaticia y de precario. 

D) El recurso ha de ser desestimado por las razones que se expresan a continuación: 

1º) En cuanto al motivo primero, se ha de recordar que la apreciación de si un convenio novatorio tiene carácter extintivo o modificativo de la anterior relación (artículos 1203 y 1204 CC) entra en los márgenes de lo que ha de entenderse por interpretación contractual, que reiterada jurisprudencia de esta sala considera que queda reservada a los tribunales de instancia -de primera y de segunda instancia- por lo que lo resuelto por la Audiencia Provincial al respecto ha de ser mantenido en casación salvo que dicha interpretación contraríe las normas legales que la rigen o resulte arbitraria, ilógica o irrazonable (sentencias de 5 de mayo de 2010 [RC n.º 699/2005 ], 16 de marzo de 2011 y 16 de junio de 2015 [RC n.º 1310/2013 ], entre otras), lo que en absoluto queda demostrado en el caso. 

2º) Por otro lado, en cuanto al segundo de los motivos, no cabe apreciar infracción de las normas que en él se citan, artículo 83.1.b LAR 1980 y 1566 CC, aun cuando en el momento actual, incluso si se siguiera la tesis de la parte recurrente, el contrato habría de considerarse extinguido. No cabe alegar en casación que el procedimiento haya sido inadecuado -lo que, aunque así hubiera sido, no habría dado lugar a indefensión alguna- y la sentencia impugnada no ha decretado el desahucio por precario sino que ha considerado extinguido el plazo contractual con anterioridad a la interposición de la demanda, lo que da lugar a la desestimación pues efectivamente no se ha decretado la extinción por precario dando por sentada una extinción anterior, sino que la resolución recurrida ha tratado y resuelto sobre dicha extinción con aplicación de la normas propias para ello".

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Autor: Pedro Torres Romero