No es procedente una moderación en la indemnización por rentas dejadas de devengar, ante una resolución unilateral del contrato de arrendamiento por el arrendatario no aceptada por el arrendador, aunque hubiera recibido las llaves.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, sec. 2ª, de 26 de enero de 2022, nº 16/2022, rec. 146/2020, declara que no es procedente una moderación en la indemnización por rentas dejadas de devengar, ante una resolución unilateral del contrato de arrendamiento por el arrendatario no aceptada por el arrendador, aunque hubiera recibido las llaves. 

A) Resolución unilateral del contrato de arrendamiento. 

Debe tenerse en cuenta que la mera decisión unilateral de una de las partes para resolver el contrato de arrendamiento que les vinculaba no supone la efectividad de dicha resolución, mientras no sea aceptada por la parte contraria. 

Además, es doctrina comúnmente admitida que, puede fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990), no siendo suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992). 

Es igualmente doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991, y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso (Sentencias TS de 3 de junio de 1993 y de 27-10-2004). 

En el presente caso, la resolución contractual no es en realidad discutida por las partes, siendo claro, que ambas partes dieron por resuelto el contrato, por lo que es evidente que procede sancionar judicialmente la misma, y la declaración de tal resolución contractual conforme se contiene en la Sentencia recurrida. 

B) Por otro lado, se hace evidente desestimar los motivos que llevan a la parte apelada e impugnante a considerar que aquella resolución unilateral por su parte fue justificada, pues ninguna prueba aporta para considerar acreditado el motivo que diera lugar a tal decisión unilateral, pero ni siquiera el argüido en el recurso -las pérdidas del negocio-, justificarían sin más la procedencia de resolver unilateralmente el contrato. 

Como ya dijo esta Sala en la Sentencia que citan ambas partes en sus respectivos escritos, la de 21 de diciembre de 2017, dictada en el recurso nº 354/2017, el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de una sola de las partes: 

"La Sala, en este punto, confirma igualmente la valoración de la instancia, es obvio que el plazo fijado de cinco años debía cumplirse por el arrendatario, y también es obvio que no puede dejarse su cumplimiento al arbitrio de una de las partes del contrato, pues el contrato firmado obliga a las partes a lo expresamente pactado (arts.1091, 1256 y 1258 del CC). En este sentido, la cláusula tercera del contrato es clara y determinante en su plazo de duración: CINCO AÑOS. La resolución anticipada del contrato por el arrendatario en lógica debe tener las consecuencias a las que apunta la Juez en su sentencia". 

C) Consecuencias de la resolución unilateral del contrato, por parte del arrendatario. 

Para la resolución de la cuestión referida a las consecuencias de la resolución unilateral del contrato, por parte del arrendatario, cuestión que se maneja tanto en el recurso interpuesto por el demandante, como en la impugnación a la Sentencia formulada por el demandado, debe tenerse en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2017, dictada en el recurso nº 1870/13, que resolvió en el sentido de no ser procedente una moderación en la indemnización por rentas dejadas de devengar, ante una resolución unilateral no aceptada por el arrendador, aunque hubiera recibido las llaves: 

"Sobre las consecuencias del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, cuando ambas partes aceptan la resolución, ha declarado esta Sala del TS en sentencia de 29 de mayo de 2014, rec. 449/2012: 

«La sentencia del TS de 9 abril 2012, Sala de lo Civil, Sección: 1ª, de 09/04/2012 (rec. 229/2007), trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente: 

"La jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes (SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso (STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )". 

Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios (artículo 1152 del Código Civil y sentencias de 26 marzo de 2009, 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente». 

Esta doctrina de la Sala, invocada por el recurrente hace referencia a un supuesto de resolución del contrato, aceptada como tal por el arrendador. 

En este caso estamos ante una solicitud de cumplimiento del contrato, dado que el arrendador no aceptó la resolución a instancia de la parte arrendataria, ni existió incumplimiento alguno del arrendador que motivara la resolución pretendida por la arrendataria mediante reconvención. En concreto, en la resolución recurrida no se deduce la aquiescencia del arrendador a la resolución, pese a la entrega de llaves por la arrendataria, ya que cuando el arrendador recibió las llaves se opuso expresamente a la resolución unilateral del contrato, mediante burofax remitido al arrendatario. 

D) Doctrina del Tribunal Supremo. 

1º) Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son: 

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial). 

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Es el caso que ahora analizamos. 

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución. 

2º) Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC, unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación. 

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato. 

La petición del demandante (arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle (como se presume en la sentencia recurrida), también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador. 

En cualquier caso, el arrendatario no probó que el arrendador volviese a arrendar el local (como se declara en la sentencia recurrida) o que obstruyese la posibilidad de hacerlo. 

En el presente caso, el documento número 4 de la demanda consistente en burofax que el arrendador remitió al arrendatario exigiéndole el pago de la indemnización como consecuencia del desistimiento unilateral del mismo, determina la falta de conformidad del ahora apelante con dicha resolución anticipada. 

De todo lo anterior se desprende que la resolución del contrato por parte del arrendatario fue unilateral e injustificada, todo ello con independencia de las consecuencias que dicha resolución unilateral del contrato de arrendamiento antes del plazo pactado han de acogerse, que serán analizadas a continuación. 

Así, en atención a la doctrina expuesta, procede acoger este extremo del recurso, y sin moderación alguna, estimar la indemnización correspondiente a las mensualidades -a razón de 1.200 euros mensuales- que restaban por devengarse desde la resolución unilateral -31 de agosto de 2016-, hasta la fecha prevista contractualmente -15 de abril de 2018-, lo que suponen 19 meses y medio, y en consecuencia, la cantidad de 23.400 euros, debiendo incrementarse la cantidad objeto de condena en 18.000 euros, estimándose con ello el recurso interpuesto por el demandante.

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