El contrato de arrendamiento de vivienda se extingue, en principio, con la muerte o el fallecimiento del arrendatario, dado que no forma parte de su herencia.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, sec. 4ª, de 9 de diciembre de 2020, nº 729/2020, rec. 217/2020, confirma la subrogación en la posición arrendaticia con posterioridad al 1 de enero de 1995, en favor de la persona del nieto del arrendatario, que se asimila a la producida en la persona del hijo del inquilino, limitada a dos años, sin que concurran ninguna de las circunstancias que retrasan la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda. 

Porque el contrato de arrendamiento de vivienda se extingue, en principio, con la muerte o el fallecimiento del arrendatario, dado que no forma parte de su herencia. 

Pero el artículo 16 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la muerte del arrendatario: 

“1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: 

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él. 

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. 

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes. 

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. 

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. 

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. 

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. 

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. 

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven. 

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. 

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse”. 

A) Objeto de la litis. 

1º) Interpone el demandado en la instancia recurso de apelación frente a la Sentencia por la cual tuvo favorable acogida la pretensión actora. Prosperó la acción de desahucio por expiración de plazo contractual y se condenó al demandado a dejar libre y a disposición de la parte actora la vivienda litigiosa. Se alza el demandado frente a la decisión de poner término a la relación locaticia. Cuestiona la aplicación efectuada por la Juez a quo de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Proclama la validez de la subrogación en la posición de arrendatario en el contrato celebrado en fecha 1 de septiembre de 1968 con quien era su abuelo, así como la pervivencia del contrato hasta su fallecimiento. Se opone la apelada a la estimación del recurso, instando la confirmación de la Sentencia impugnada. 

2º) El recurso de apelación que se plantea frente a la Sentencia que declara extinguido el contrato litigioso se funda en atribuir a la juzgadora de instancia una aplicación desacertada de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Se somete a consideración de este Tribunal una controversia de carácter jurídico. 

B) Valoración de los hechos. 

1º) Analizados los hechos traídos a la litis por las partes, valorados los documentos aportados, este Tribunal alcanza las mismas conclusiones que se expusieron en la Sentencia impugnada. Se remonta el contrato litigioso al 1 de septiembre de 1968. Se acordó entre la actora en la instancia y el abuelo del apelante, don Luis Angel, el arrendamiento de la vivienda litigiosa. Posteriormente el 26 de marzo de 2013 falleció el arrendatario, siendo voluntad del Sr. Luis Angel ocupar en el contrato la posición de arrendatario. 

Se aceptó por el arrendador dicha novación, manteniendo la vigencia de la relación contractual hasta la prórroga que expiraba en marzo de 2018. anunció la arrendadora su decisión mediante comunicación remitida el 11 de octubre de 2017. 

2º) Doctrina legal. 

Toda relación jurídica nacida de un contrato puede modificarse sustituyendo la persona de algunos de los contratantes. Para que se mantenga la misma relación jurídica con un nuevo deudor, es imprescindible el "consentimiento" del acreedor, por exigencia del artículo 1.205 del Código civil. Consentimiento que tanto puede ser expreso como tácito, es decir deducido de hechos concluyentes que claramente lo revelen. Y una vez prestado el consentimiento, expreso o tácito, este ya despliega toda su eficacia, produciéndose la novación modificativa de la relación jurídica, sin que le sea dable al acreedor desdecirse del consentimiento que ya ha prestado e instar la resolución de la relación jurídica por haber dejado posteriormente de consentir. Aunque en principio no cabe una novación modificativa de la relación jurídica con entrada de un nuevo deudor en sustitución del anterior sin consentimiento del acreedor, sin embargo el legislador, en ocasiones, establece supuestos "excepcionales" de subrogación "legal" en los que el acreedor tiene que tolerar, sin su consentimiento o incluso en contra del mismo, la entrada en la relación jurídica de un nuevo deudor en sustitución del anterior, para lo cual se establecen una serie de requisitos en la norma jurídica que son de interpretación restrictiva, dado el carácter excepcional del supuesto, y, de tal manera que, solo su puntual y escrupuloso cumplimiento puede dar lugar a la subrogación legal no consentida por el acreedor. 

3º) La anterior doctrina es de aplicación a la relación jurídica derivada del arriendo de una vivienda. Conviene precisar que, esta relación jurídica, se extingue, en principio, con la muerte o el fallecimiento del arrendatario, por lo que no forma parte de su herencia (artículo 659 del Código civil), de ahí que no sea trasmisible mortis causa ni por sucesión testamentaria ni abintestato. Y en el arrendatario concurre la condición de deudor por venir obligado al pago de la renta arrendaticia. Pues bien, ante el óbito del arrendatario, se prevé (en la ley), en ausencia de un consentimiento expreso o tácito del arrendador respecto al mantenimiento de la misma relación jurídica con un nuevo arrendatario, un supuesto de subrogación legal. Conviene distinguir y diferenciar con meridiana claridad lo que es el supuesto de subrogación legal (ausencia o voluntad contraria del arrendador) de aquél otro de novación modificativa por cambio del arrendatario consentida expresa o tácitamente por el arrendador. Y no mezclar los argumentos aplicables a cada uno de estos supuestos. Respecto de la relación arrendaticia urbana de vivienda que arranque de un contrato celebrado con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsistía al día 1 de enero de 1995 establece la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, en su disposición transitoria segunda letra B números 4, 5, 6, 7, 8 y 9 una subrogación legal mortis causa. Se contienen en la disposición normas que regulan de una manera directa regula la realidad jurídica. 

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, en la Sentencia 309/2010 de 8 de junio de 2010, Rec. 262/2008 realizaba las siguientes consideraciones entorno a la aplicación de la referida norma de derecho transitorio: 

"Y así, para las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que arrancan de un contrato celebrado con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsistentes al día 1 de enero de 1995, introduce una nueva regulación jurídica de la subrogación mortis causa por fallecimiento del inquilino después del día 1 de enero de 1995, que se aparta de la contenida en la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y no coincide con la recogida en la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta innovadora regulación jurídica de la subrogación mortis causa por fallecimiento del inquilino después del día 1 de enero de 1995 para las relaciones arrendaticias urbanas de vivienda que arrancan de un contrato celebrado con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsistente al día 1 de enero de 1995 (introducida por medio de una disposición transitoria), parte de un dato fundamental, cual es la determinación de quien era el inquilino al día 1 de enero de 1995. Siendo, al respecto, tres los únicos supuestos que se pueden dar: 1º. Lo era el inquilino inicial del contrato; 2º. Lo era el inquilino primer subrogado; y 3º. Lo era el inquilino segundo subrogado. 

En el primero de los supuestos, era inquilino, al día 1 de enero de 1995, el inicial del contrato. Pues bien, al fallecer este inquilino inicial del contrato, pueden subrogarse en su posición dentro de la relación arrendaticia, en primer lugar, su cónyuge no separado legalmente o, de hecho. En su defecto, su hijo que conviviese con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. Y, en su defecto, su ascendiente que estuviese a su cargo y conviviese con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha del fallecimiento. 

Producida la subrogación en favor del cónyuge del inquilino inicial del contrato, la relación arrendaticia durará hasta su fallecimiento. Y, a su fallecimiento, puede subrogarse mortis causa, en su posición dentro de la relación arrendaticia, su hijo que, al tiempo del óbito, conviviera con el finado. 

Producida esta nueva subrogación a favor del hijo, ya no se admite otra nueva subrogación y la duración de la relación arrendaticia será la siguiente: 

a/ Si el hijo que se subroga está afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, la relación arrendaticia no se extingue hasta su fallecimiento (sin ulterior subrogación). 

b/ Si el óbito que da lugar a esta subrogación tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento (sin ulterior subrogación). 

c/ Si el hijo en el momento de subrogarse no ha cumplido los 23 años de edad, la relación arrendaticia se extingue cuando cumpla 25 años de edad. 

d/ En todos los demás casos, la relación arrendaticia se extingue a los dos años a contar desde la subrogación. 

Producida la subrogación en favor del hijo del inquilino inicial del contrato, ya no se admite ninguna nueva subrogación mortis causa y la duración de la relación arrendaticia dependerá de las siguientes circunstancias: 

a/ Si el hijo que se subroga está afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, la relación arrendaticia no se extingue hasta su fallecimiento (sin ulterior subrogación). 

b/ Si el óbito que da lugar a esta subrogación tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento (sin ulterior subrogación). 

c/ Si el hijo en el momento de subrogarse no ha cumplido los 23 años de edad, la relación arrendaticia se extingue cuando cumpla 25 años de edad. 

d/ En todos los demás casos, la relación arrendaticia se extingue a los dos años a contar desde la subrogación. 

Producida la subrogación en favor de un ascendiente el inquilino inicial del contrato, ya no se admite ninguna nueva subrogación mortis causa y la relación arrendaticia durará hasta su fallecimiento. 

En el segundo de los supuestos, era inquilino al día 1 de enero de 1995, el primer subrogado. Es decir, el que se hubiere subrogado al fallecer el inquilino inicial del contrato en base al artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pues bien, al fallecer este inquilino primer subrogado, pueden subrogarse en su posición dentro de la relación arrendaticia, en primer lugar, su cónyuge no separado legalmente o, de hecho. En su defecto, su hijo que habitase en la vivienda arrendada y hubiese convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. 

Producida la subrogación en favor del cónyuge del inquilino primer subrogado, la relación arrendaticia durará hasta su fallecimiento. Y, a su fallecimiento, ya no se admite ninguna nueva subrogación mortis causa. 

Producida la subrogación a favor del hijo del primer subrogado ya no se admite ninguna nueva subrogación "mortis causa" y la duración de la relación arrendaticia depende las siguientes circunstancias: 

a/ Si el hijo que se subroga está afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, la relación arrendaticia no se extingue hasta su fallecimiento (sin ulterior subrogación).

b/ Si el óbito que da lugar a esta subrogación tiene lugar después del día 1 de enero de 1995 y antes del día 2 de enero de 2005 y el hijo que se subroga ya hubiera cumplido los 65 años de edad o fuera perceptor de prestación pública por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, la relación arrendaticia no se extinguirá hasta su fallecimiento (sin ulterior subrogación). 

c/ Si el hijo en el momento de subrogarse no ha cumplido los 23 años de edad, la relación arrendaticia se extingue cuando cumpla 25 años de edad. 

d/ En todos los demás casos, la relación arrendaticia se extingue a los dos años a contar desde la subrogación. 

En el tercero de los supuestos, era inquilino, al día 1 de enero de 1995, el segundo subrogado. Es decir, el que se hubiera subrogado al fallecer el inquilino primer subrogado en base al artículo 59 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pues bien, al fallecer este inquilino segundo subrog+ado, ya no se admite ninguna subrogación "mortis causa"". 

C) Conclusión. 

Sentado lo anterior, aplicadas las anteriores reglas de derecho transitorio al contrato litigioso, reconocida la subrogación en la posición arrendaticia con posterioridad al 1 de enero de 1995, en favor de la persona del nieto del arrendatario, que se asimila a la producida en la persona del hijo del inquilino, la duración quedaba limitada a dos años, sin que concurran ninguna de las circunstancias que retrasan la extinción del contrato. 

Procede en consecuencia confirmar la Sentencia impugnada desestimando recurso de apelación planteado.

www.gonzaleztorresabogados.com

928 244 935