En el momento en que haya una única mensualidad de renta impagada, ya se podrá iniciar el procedimiento judicial de desahucio por impago de la renta, salvo que en el contrato se haya establecido un incumplimiento superior.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que cumpla las suyas a exigir la obligación, en este caso, el pago de la renta o a promover la resolución el contrato.
Aunque la demanda de desahucio se fundamente en el impago de una sola mensualidad de la renta, procede la resolución del contrato siempre y cuando, el arrendatario haya pagado fuera del plazo estipulado en el contrato y con posterioridad en todo caso a la presentación de la demanda.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos: (Sentencias de TS de 10-11-2010, nº 729/2010, rec. 2161/2006, 27-3-2014, nº 180/2014, rec. 141/2011:
"A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
"B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual."
De este modo continúa diciendo la sentencia del TS de 27-3-2014, nº 180/2014, rec. 141/201: "el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".
En dicho sentido, ha establecido el Tribunal Supremo lo siguiente: “El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas» (Sentencias de TS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009, 22 de noviembre de 2010, entre otras)”.
En cualquiera de los casos, no procederá la resolución del contrato de arrendamiento, el supuesto de que el inquilino enerve el desahucio mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas antes de que finalice el plazo de 10 dias desde el requerimiento que le haga el Juzgado (art. 440.3 LEC), siempre y cuando pueda enervar el desahucio.
Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior o practicado requerimiento de pago con un mes de antelación. La enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada (Sentencia del TS de 09/09/2011, rec. 1375/2009 y Sentencia del TS de 26/03/2009, rec. 1507/2004).
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