La fijación de una duración ilimitada del contrato de arrendamiento no comporta la intención de quedar sometido a una prórroga forzosa.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 15 de julio de 2021, nº 488/2021, rec. 772/2020, la fijación de una duración ilimitada del contrato de arrendamiento no comporta la intención de quedar sometido a una prórroga forzosa. 

La expresión "tiempo indefinido" consignada en el contrato de arrendamiento no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento una deducción inequívoca del articulado del contrato. 

A) En el presente caso deben tenerse en cuenta los siguientes extremos: 

1º) Los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 9.5.1985 y antes del 1.1.1995 que sigan vigentes en esa fecha, de conformidad con lo dispuesto en la D.T. 1ª. de la LAU 29/94, se regirán por el TRLAU 1964 y por el art. 9 del RDL 2/85, regulando éste su duración, por tanto, durarán el tiempo libremente pactado, no existiendo prórroga forzosa ex art. 57 TRLAU, a menos que se pacte expresamente. Concluido el período pactado, si el arrendatario continúa en la ocupación, resultará de aplicación el art. 1581 en relación con el art. 1566 CC, y podrá producirse la tácita reconducción, rigiéndose el arrendamiento renovado por las normas de la LAU 29/94. 

Como única diferencia entre contratos de vivienda y de local, la DT1º.1 prevé para los primeros, una vez finalizado el plazo contractual, una tácita reconducción por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación del art. 9. Transcurridos estos tres años operará la tácita reconducción de acuerdo con los arts. 1566 y 1581 CC. 

2º) Tras un período inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. Ley 2/85, se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma, bien constando ésta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intención de las partes , de tal manera que, en caso de que tal sumisión sea implícita, ésta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes. 

Así pues, es preciso determinar cuál fue la voluntad de las partes al concluir el contrato, a través de la interpretación de éste. Dicho criterio fue avalado por el TS en sentencia de 22.6.2009, reiterando la de 25.11.2008, en el sentido de que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que su validez es incompatible con el establecimiento de una duración "indefinida" o con expresiones similares ("por años"), y sin que quepa reconducir tales expresiones a un supuesto de prórroga forzosa, cuyo pacto, siendo posterior al 9.5.1985, debería constar con toda claridad y sin ninguna duda; indefinido o por años, no puede significar más que - lógicamente, por aquella temporalidad - no definido, a "definir" con la expresa previsión que (si no se ha fijado el término, o se ha establecido por "años" o "meses",..), establece el art. 1981 CC, es decir será como se ha fijado el alquiler (anual, mensual,...) de manera que transcurrido dicho plazo, solo puede continuar por tácita reconducción, salvo denuncia ex art. 1566. En el mismo sentido las SSTS 22.7.2008, 31.10.2008, 25.11.2008, 22.6.2009, 18.12.2009, 29.12.2009, 10.3.2010, 18.3.2010, 7.7.20010 (SS. núm. 415/10), 11.7.2011. 

En este sentido la STS 19 de Febrero de 2016 (remitiéndose a la sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo) establece que la fijación de una duración ilimitada no comporta la intención de quedar sometido a una prórroga forzosa. La expresión "tiempo indefinido" consignada en el contrato de arrendamiento no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento una deducción inequívoca del articulado del contrato. 

3º) Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes - lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida - tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 CC y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores (STS del 9-9-2009). 

4º) Si la cuestión es dudosa hay que entender que no existe tal sometimiento. Las recientes sentencias del TS de fecha 7.7.2010 (nº 414/10 y nº 415/10) van aún más allá y, reforzando la STS de 29.12.2009, la 415/10, citando a esta última, afirma "aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide, según la misma sentencia, que, "si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". Pero, en tal caso, continúa la misma sentencia, "es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento", ya que, "en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido". Y concluye: "el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante"". 

En fin, en la sentencia del TS de 7.7.2010 se reitera como doctrina jurisprudencial que la existencia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados una vez se produjo la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 no permite considerar que existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964." 

B)  El Tribunal comparte la interpretación del contrato de 1990 efectuada en la instancia, en el sentido de que la voluntad de los contratantes era someter el arrendamiento al régimen de prórroga forzosa (STS de 30-5-2011) y aunque los contratos posteriores al RDL 2/1985 pueden pactar prórroga forzosa mediante acuerdo expreso, existen datos que permiten declarar que la voluntad de las partes fue la de someterse a tal régimen (STS, 26-4-2011); cierto que se pacta por "tiempo indefinido", pero se añade algo más, "prórrogable" ("indefinido prorrogable"), lo cual, más que contradictorio con la cláusula de exclusión impresa en un "documento modelo de contrato de la época", hace que, pactado expresamente a mano, claramente ("sin dudas") la deja sin efecto, de forma que lo que se pacta es un tiempo vinculado a la prórroga, lo cual no supone "perpetuidad" sino sujeción a un periodo cierto condicionado a las causas de resolución legalmente previstas y al cumplimiento de las obligaciones que a cada parte contratante compete, en un sistema que el propio legislador ha respetado y que toma como referencia la unidad del contrato de arrendamiento y la consideración de la totalidad de los derechos y obligaciones que las partes voluntariamente asumieron desde la diversa posición que una y otra tienen dada la particular naturaleza del mismo. 

Ha de tenerse presente que el arrendador original falleció en 26.4.2018 (doc. 1 dda) y nunca les comunicó nada, que hasta ahora ha durado desde unos 30 años, y que, aunque consta impresa la acomodación de la renta (cláusula 13ª), se pacta expresamente (aunque ya constaba impresa), a mano (cláusula 26).

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