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jueves, 1 de septiembre de 2022

El copropietario que pretende la extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad para poder residir la misma no ostenta legitimación activa cuando no actúa en beneficio de la comunidad sino en su exclusivo y personal beneficio.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 29 de junio de 2020, nº 611/2020, rec. 1097/2019, considera que el comunero que pretende la extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad para poder residir la misma no ostenta legitimación activa porque no actúa en beneficio de la comunidad sino en su exclusivo y personal beneficio.

Si no hay consentimiento de la otra copropietaria y sí una clara oposición a esta pretensión, por lo que no existe legitimación activa para ejercer esta acción.

A) Antecedentes.

El piso objeto del presente procedimiento, sito en Sant Boi de Llobregat, en la Calle Torres, nº 10, 2º, de 58 m2, fue adquirido por don Baltasar y por doña Modesta, por mitad y proindiviso, en escritura de compraventa otorgada el 5 de septiembre de 2003.

El 9 de julio de 2013, doña Modesta suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada, doña Emma, por plazo de un año, prorrogable a tres y por importe de 5.400 euros anuales (450 euros mensuales).

El 14 de marzo de 2014 se dictó Sentencia de divorcio entre los propietarios de la finca. En dicho procedimiento se solicitó la división de la finca objeto de este procedimiento, pero la sentencia declaró que no corresponde realizar la división en este procedimiento sino en el ordinario correspondiente. Asimismo, sobre esta finca se dijo: "...con respecto al préstamo hipotecario de la Calle Torres, nº 10, reconoció la actora que el mismo se está sufragando con los ingresos percibidos por el alquiler que esa misma finca genera."

Con fecha 30 de noviembre de 2017, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, suscrito por las mismas personas que en el primer contrato, con la misma renta pactada y por plazo de tres años.

La demanda se presentó el 5 de septiembre de 2016.

La razón de necesidad esgrimida en la demanda es la situación de convivencia con los padres del actor "que se está haciendo insufrible e insoportable" y además poder disponer de una vivienda para residir con su actual pareja y su hijo cuando disfrute de su compañía. Sin embargo, el actor adquirió una mitad indivisa de la vivienda en la que residía por herencia de su padre aceptada en escritura de 22 de septiembre de 2016 y la vendió en escritura de 10 de abril de 2017.

B) Ausencia de legitimación activa.

1º) En relación a la legitimación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2002), que la legitimación ad causam, en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada incluso de oficio.

Es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2004) que la legitimación ad causam se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1993 y 28 de febrero de 2002 ).

Por lo que la legitimación ad causam no es una cuestión procesal de las que deban ser resueltas en el juicio verbal, o en la audiencia previa al juicio, del modo previsto en los artículos 416 y ss., y 443 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que por el contrario se trata de cuestión referida al fondo, que debe ser resuelta en la sentencia, después de permitir a las partes la producción de la prueba pertinente sobre este extremo, con la necesaria contradicción.

Y, como tiene declarado el Tribunal Supremo, entre otras en la Sentencia de 13 de diciembre de 2006: "Es doctrina reiterada de esta Sala, en interpretación del art. 394 del Código Civil, la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor” (Sentencias del TS, entre otras, de 6 de junio de 1997, 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999).

De este modo, siempre que se demostrase que el comunero actúa única y exclusivamente en su propio beneficio, se apreciará una falta de legitimación activa para actuar en nombre de la comunidad, por lo que la acción será desestimada.

2º) En el presente caso, el actor actúa en nombre propio, en beneficio propio y en interés exclusivo y personal, pretendiendo convertir una vivienda común en su domicilio particular. Y para ello, pretende extinguir la relación contractual existente en la que las rentas obtenidas del arrendamiento sirven para pagar los gastos y la hipoteca que recaen sobre la finca objeto de este procedimiento.

En el presente procedimiento no hay consentimiento de la otra copropietaria y sí una clara oposición a esta pretensión, por lo que no existe legitimación activa para ejercer esta acción.

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