El impago del IBI como legítimo motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por impago de las cantidades asimiladas a la renta.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 26 de julio de 2022, nº 578/2022, rec. 7041/2021, declara que el impago del IBI como legítimo motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por impago de las cantidades asimiladas a la renta.

El impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. 

A) Antecedentes relevantes.

A los efectos decisorios del presente recurso hemos de partir de los antecedentes siguientes, en función de los cuales procedemos a su resolución.

1º.- La entidad actora Cimaz D.A.I., S.L., es la actual propietaria de la vivienda, que disfruta en alquiler la demandada doña Guillerma, sita en la Calle Torres, nº 10, de Donostia. El contrato de arrendamiento fue suscrito, con fecha 1 de marzo de 1941, por don Cayetano, marido de doña Guillerma. Al fallecer el arrendatario, la Sra. Guillerma se subrogó en el contrato, lo que comunicó a la propiedad en octubre de 1989.

2º.- En febrero de 2019, la mercantil Cimaz D.A.I. promovió juicio de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y acumulada una acción de reclamación de cantidad por un total de 32.864,59 euros, de los cuales 26.843,40 euros correspondían al concepto de rentas pendientes de los últimos cinco años, así como otros 6.021,19 euros del IBI de 2014-2018. El referido procedimiento fue tramitado, bajo el n.º 211/2019, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Donostia. En el suplico de la demanda se interesaba la resolución del contrato y la condena de la demandada a satisfacer tal suma de dinero.

En su escrito de contestación, la arrendataria demandada alegó la falta de legitimación activa de la actora; la inobservancia de los requisitos legales para el ejercicio de la opción de tanteo o retracto que le correspondía; que la cantidad adeudada ascendía a 1.582,20 euros, correspondientes a cinco años de renta, a razón de una renta mensual de 26,37 euros; subsidiariamente, por la suma de 5.011,80 euros, equivalente a la suma de cinco años de renta a razón de 83,53 euros mensuales, cantidad que es objeto de consignación para enervar la acción; así como que a la renta base habría que añadir, si hubiesen presentado los recibos, el IBI del año ascendente a 1.353 euros que, entre doce mensualidades, suponen 112 euros cada una de ellas.

3º.- El procedimiento finalizó por sentencia 106/2019, de 7 de junio, dictada por el referido juzgado, en la que se razonó que no podía ser objeto del procedimiento la determinación/actualización de la renta contractual, ni la procedencia del ejercicio de acciones de tanteo y de retracto. Se partió de la base de la renta mensual reconocida en la contestación de 26,37 euros, lo que, por cinco años, supone la suma de 1.582,20 euros. En definitiva, se dictó sentencia en la que se declaró enervada la acción de desahucio, y se condenó a la demandada a abonar a la actora los 1.582,20 euros, con devolución del resto de la cantidad consignada, es decir 3.429,60 euros, todo ello "sin perjuicio del resto de obligaciones legales y contractuales para ambas partes".

Esta sentencia alcanzó firmeza, al no ser recurrida por ninguna de las litigantes.

4º.- En el mes de diciembre de 2019, la actora promovió nueva demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra la arrendataria, por impago del IBI correspondiente a las anualidades 2014-2018 del piso alquilado, por su importe de 6.021,19 euros. La demanda dio lugar, en esta ocasión, al juicio verbal 1180/2019, del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Donostia. Se advirtió que no era posible la enervación de la acción.

Previamente, a la interposición de la demanda, la actora requirió de pago a la demandada del IBI devengado, por medio de burofax de 20 de septiembre de 2019, que fue contestado por la Sra. Guillerma, con fecha 7 de octubre de dicho año, en el que, en lo que ahora nos interesa, señalaba:

"Nada que objetar a la repercusión mensual del IBI que indican de 115, 64 euros.

Por el contrario, se impugna y no se acepta la reclamación de los recibos del IBI correspondientes a los años 2014 a 2018, dado que en el juicio de desahucio seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Donostia, autos 211/2019, al que estaba acumulada la acción de reclamación de rentas, la parte actora aceptó expresamente la enervación del desahucio y no apeló la sentencia ni formuló aclaración alguna. Dado que la enervación solo es posible por el total que se adeude en concepto de rentas y demás cantidades debidas por el arrendatario y en su demanda reclamaban dichos IBIS, su conformidad a la enervación y su aceptación de la suma fijada por el juez deja zanjado el tema y acredita que la arrendataria se encuentra corriente en el pago, sin que puedan volver a reclamarse cantidades que eran objeto litigioso.

En cualquier caso, y atención a lo previsto por el art. 101 del Texto Refundido de la LAU, un juez podrá dictaminar lo procedente o no de dicha repercusión".

En el referido procedimiento, al proceder a la contestación de la demanda, la arrendataria alegó, en síntesis, la existencia de cosa juzgada, al no poderse tramitar un nuevo juicio postulando la misma cantidad que fue reclamada en el juicio de desahucio 211/2019; litispendencia, por la existencia de otro proceso promovido por la actora para la determinación del importe de la renta, autos de juicio ordinario n.º 1051/2019 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Donostia, en el que la demandada formuló reconvención, a los efectos de determinar si tenía la obligación de pagar los IBIS de los años 2014-2018; preclusión, pues la norma procesal impide que puedan las partes formular demandas escalonadas cuando se puede pedir todo en la misma demanda, por aplicación del art. 400 de la LEC; vinculación de los actos propios ante la enervación de la acción de desahucio en el anterior proceso seguido entre las partes y no recurrir la sentencia del juzgado que así la declaró, con lo que permitía confiar a la demandada de que estaba al día en todo lo reclamado hasta ese momento; mala fe, al considerar la jurisprudencia que no actúa de buena fe el arrendador que pretende fraccionar una reclamación; fraude ley, abuso de derecho y caducidad derivada de la aplicación del art. 101 de la LAU; improcedencia de la reclamación, por no haber cumplido la actora sus obligaciones de poner en conocimiento de la demandada la transmisión del piso arrendado para el ejercicio de los derechos del art. 48 LAU. Igualmente, se alegó que, al impugnarse la suma reclamada, no puede determinarse si la solicitada es correcta o no; improcedencia de la aplicación del art. 101.1, en relación con el art. 99.1.1.ª ambos de la LAU de 1964, con efectos retroactivos, por lo que no sería válida la repercusión, en 2019, de impuestos de años anteriores; y la prescripción del IBI.

5º.- El referido procedimiento finalizó por sentencia 154/2020, de 9 de septiembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Donostia, que desestimó la demanda por considerar que las cuestiones planteadas por las partes eran de naturaleza compleja y que, por lo tanto, excedían del ámbito propio de un juicio de desahucio.

6º.- Contra dicha sentencia se interpuso por la actora recurso de apelación. Su conocimiento correspondió a la sección segunda de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa, que dictó sentencia n.º 736/2021, de 18 de mayo, en la que revocó la pronunciada por el juzgado, decretando haber lugar al desahucio, con condena a la demandada a abonar a la actora la suma reclamada, en concepto de IBI, de 6.021,19 euros.

El tribunal provincial descartó la existencia de una cuestión compleja, pues la determinación de si la arrendataria adeuda o no las cantidades reclamadas por tal impuesto, no permite atribuir a dicha controversia una calificación de tal clase; se trata simplemente de determinar si concurren los presupuestos de la acción ejercitada.

Se argumentó que la reclamación de los recibos del IBI procede de la aplicación de la disposición transitoria segunda apartado c) 10.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El impago del IBI constituye legítimo motivo de resolución del contrato de arrendamiento, con cita de la jurisprudencia de esta Sala al respecto, así como que concurrían los requisitos exigidos para que operase el requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción. Por último, que la reclamación de los recibos de IBI, no satisfechos, no requiere entablar previamente el procedimiento para el incremento de rentas previsto en el art. 101 de la LAU de 1964.

La Audiencia descartó, también, la existencia de cosa juzgada y litispendencia, toda vez que las sentencias dictadas en los juicios de desahucio no producen excepción de cosa juzgada, así como que la presente acción se formuló, con antelación a la reconvención de la demandada en la que postuló la declaración de que no adeuda el IBI, por lo que operaría, en su caso, la litispendencia en el segundo proceso. También, se descartó la preclusión del art. 400 LEC, puesto que en la sentencia dictada en el anterior juicio de desahucio declaró enervada la acción, "sin perjuicio del resto de las obligaciones legales y contractuales para ambas partes", inciso este último que se trasladó al fallo. No declaró, por lo tanto, señala la Audiencia, enervada la acción con respecto al IBI, sino en relación con las precitadas rentas.

No concurre tampoco -se señaló- un acto propio de la arrendadora, de carácter inequívoco y concluyente, del que cupiere entender que renunciase a plantear en el futuro un procedimiento de desahucio con base en el impago del IBI adeudado. Se descartó concurriera un abuso de derecho o fraude de ley, con cita de la oportuna doctrina jurisprudencial, sin que nos encontremos ante un supuesto como el contemplado en la sentencia 428/2015, de 15 de julio.

Por último, se descarta que la acción hubiera prescrito, pues la obligación de pagar el IBI está sujeta al plazo de cinco años del art. 1966.3.ª CC, con cita de la STS 295/2013, de 22 de abril, a contar desde el día en que la precitada acción pudo ejercitarse (art. 1969 CC) que, en este caso, sería, desde el 30 de junio de 2014, con respecto al IBI de dicho año, que es cuando se cargó en la cuenta de la actora, interrumpiéndose la prescripción por la demanda formulada en el juicio de desahucio 211/2019.

En definitiva, la Audiencia dictó sentencia, en la que declaró resuelto el contrato de arrendamiento, se condenó a la demandada a satisfacer a la actora la suma de 6.021,19 euros, con los intereses legales del dinero incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago, con imposición de las costas de primera instancia.

B) El impago del IBI como legítimo motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por impago de las cantidades asimiladas a la renta.

La posibilidad de que el impago del IBI constituya legítimo motivo de resolución del contrato de arrendamiento fue abordada por la sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del TS de 12 de enero de 2007 (recurso n.º 2458/2002), en los términos siguientes:

"Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta".

Y, en coherencia con lo expuesto, se fijó como doctrina jurisprudencial que:

"[...] el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ".

Por otra parte, en sentencias del TS de 15 de junio de 2009, recurso nº 2320/2004, y 11 de julio de 2011, recurso n.º 642/2008, se ha declarado igualmente como doctrina jurisprudencial:

"[...] que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". Y en sentencia de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009, se reitera la doctrina jurisprudencial de que "el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964".

El criterio expuesto es reiterado posteriormente en las sentencias del TS nº 749/2015, de 30 de diciembre y nº 194/2021, de 12 de abril.

C) El régimen jurídico del IBI en la transitoria segunda de la LAU de 1994.

La Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, como es el litigioso. En su apartado C), relativo a otros derechos del arrendador, su numeral 10.2 norma que:

"Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda".

La correcta interpretación de tal norma no significa una alteración del régimen jurídico tributario derivado del impuesto de bienes inmuebles, de manera tal que consagre un cambio en el sujeto pasivo del tributo; lejos de ello, seguirá siendo el arrendador quien ostente dicha condición jurídica en cuanto propietario o titular del inmueble. Lo que la referida disposición transitoria posibilita, rectamente entendida, es repercutir el pago del impuesto al arrendatario. Nos hallamos, en definitiva, ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario (sentencias del TS nº 302/2014, de 28 de mayo y nº 335/2014, de 23 de junio).

Lógicamente, como no puede ser de otra forma, dicha repercusión supone la comunicación previa de la cuota del IBI, que corresponde al inmueble arrendado, para que el arrendatario consecuentemente pueda atender a su obligación legal y, de esta manera, hacerse efectiva la ventaja fiscal que la ley de 1994 concede al arrendador.

En este sentido, en la sentencia del TS nº 749/2015, de 30 de diciembre, se dijo que:

"[...] la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964-, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada".

El apartado A) de la referida disposición transitoria segunda, en relación al régimen normativo aplicable, dispone, en su numeral 1, que:

"Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria".

El Tribunal Supremo ha integrado la precitada transitoria con el régimen jurídico del art. 101 de la LAU de 1964. En este sentido, con respecto a la reclamación del IBI, la sentencia del TS nº 274/2013, de 18 de abril; con relación a la repercusión por obras, la sentencia del TS nº 401/2022, de 28 de mayo y las citadas en ella; o en relación con la actualización de rentas, la sentencia del TS nº 848/2010, de 27 de diciembre.

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