No cabe una segunda enervación de la acción de desahucio en un contrato de arrendamiento, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta.

 

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 18 de marzo de 2014, nº 137/2014, rec. 214/2012, declara que no cabe una segunda enervación de la acción de desahucio en un contrato de arrendamiento, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta.

El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el arrendatario y confirma la resolución del contrato de arrendamiento, ordenando el desahucio. No cabe una segunda enervación de la acción de desahucio y la renta del mes correspondiente no estaba satisfecha cuando se presentó la demanda, por lo que procede la resolución por incumplimiento, no siendo aplicable la doctrina de los actos propios ni el abuso de derecho.

La doctrina del Tribunal Supremo declara que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

A) Antecedentes.

1º) Tal como expresa la sentencia de la Audiencia Provincial, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia hoy recurrida, don Luis Andrés, como arrendador, ejercitó contra don José Carlos, como arrendatario, acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidades, en relación con el arrendamiento de la finca sita en Madrid, en la Calle Torres, nº 10, 2º, y plaza de garaje en el mismo inmueble, por impago de la renta del mes de diciembre de 2010. La demanda fue presentada el 21 de diciembre del expresado año.

Con anterioridad a la interposición de la demanda, concretamente en abril de 2010, el mismo Juzgado de Primera Instancia núm. 92 de Madrid había dictado sentencia en procedimiento de desahucio por falta de pago promovido por el mismo arrendador contra el mismo arrendatario y en relación con el citado contrato de arrendamiento, declarando enervada la acción (por impago de las mensualidades de noviembre y diciembre de 2009 más el impuesto sobre bienes inmuebles de 2008 y el primer pago aplazado de dicho impuesto de 2009), sentencia que fue confirmada por la Audiencia Provincial. Tal sentencia de abril de 2010 estaba recurrida en apelación al presentarse la demanda origen de estos autos solo en cuanto a la condena en costas y, al tiempo de la vista, ya era firme, al haberse confirmado la sentencia de la primera instancia por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial.

En la sentencia recurrida se menciona como hecho acreditado que la mensualidad adeudada de diciembre de 2010 fue satisfecha por el arrendatario el 31 de diciembre de dicho año y que también lo han sido las rentas posteriores.

2º) La sentencia de primera instancia desestimó la demanda con fundamento en que la renta había venido pagándose siempre dentro de la primera quincena del mes correspondiente, aunque el contrato señalase que el pago se haría dentro de los cinco primeros días, sin que constase oposición del arrendador a ese pago tardío; que la renta de diciembre de 2010 se abonó antes de ser admitida a trámite la demanda y antes de haber recibido cualquier comunicación o requerimiento el arrendatario por parte del arrendador; que se trata de una relación arrendaticia mantenida desde 1978, sin que se conozcan más incidencias que la que generó el proceso precedente, número 227/10 (en el que se declaró enervada la acción de desahucio) seguido ante el mismo Juzgado núm.. 92 de Madrid; y, por último, que se trata de un mero retraso en el pago o cumplimiento, que podría dar lugar a la indemnización de los perjuicios que haya podido causar al arrendador, pero que no integra un incumplimiento del deber de pago de la renta que justifique la resolución del contrato. En atención a tales razones, el Juzgado desestimó la demanda, sin especial pronunciamiento sobre costas.

B) No cabe segunda enervación por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento y aprobada la acción de desahucio.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) de fecha 2 de noviembre de 2011 -hoy recurrida- por la cual estimó el recurso dando lugar a la demanda, por lo que declaró resuelto el contrato de arrendamiento y ordenó el desahucio, condenando al demandado al pago de las costas correspondientes a la primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre las causadas en la alzada.

La Audiencia apoya su resolución, en síntesis, en las siguientes razones:

1º) La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de "jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales", tras casar la sentencia recurrida hizo el siguiente pronunciamiento:

"2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas"; criterio que ha sido seguido por las sentencias posteriores de 26 de marzo y 30 de octubre de 2009, 22 de noviembre de 2010 y 9 de septiembre de 2011.

2º) En este caso se ha producido ya una enervación de la acción de desahucio por falta de pago, por lo que ya no cabe una segunda (artículo 22, apartado cuatro, de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la renta había de ser satisfecha, según el contrato, dentro de los cinco primeros días de cada mes, aunque el arrendatario sostiene que, por pacto con el arrendador, la renta se pagaba en la primera quincena. En cualquier caso, la correspondiente al mes de diciembre de 2010 no estaba pagada cuando fue presentada la demanda -el 21 de dicho mes- y no se abonó hasta el día 31 siguiente. Aunque la citación al demandado para la vista no se efectuase hasta febrero de 2011, se ha producido un auténtico incumplimiento, y no un simple cumplimiento defectuoso por mora, y debe decretarse la resolución contractual y el lanzamiento.

C) Doctrina del Tribunal Supremo.

El primero de los motivos del recurso denuncia la infracción de la doctrina de esta Sala relativa al incumplimiento contractual como determinante de la resolución del contrato y, en concreto, a la necesidad de que el mismo sea considerado como grave. Aun cuando no cita el precepto que se considera infringido -faltando al requisito exigido por el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - se ha considerado en fase de admisión que se trata del artículo 1124 del Código Civil.

Aun siendo así, el motivo no puede prosperar. La resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia. En este caso, tratándose de contrato de inquilinato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continúa rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Disp. Trans. 2ª de la LAU 1994) y en concreto por su artículo 114 que, como causa 1ª de resolución, se refiere a «la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan»; circunstancia que presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de "incumplimiento".

Por otra parte, la única sentencia de esta Sala que se recoge en el motivo y que se refiere a resolución de contrato de arrendamiento urbano -aunque de local de negocio- es la STS núm. 673/2009, de 30 de octubre, que mantiene una doctrina contraria a la que sostiene la parte recurrente en cuanto, con cita de las anteriores sentencias del TS de 24 de julio de 2008 y 26 de marzo de 2009, resuelve en el sentido de que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad.

En igual sentido se pronuncia la sentencia del TS núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004), esta vez en relación con un contrato de inquilinato que declara resuelto, y afirma que «dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta».

La sentencia del TS núm. 729/2010, de 10 noviembre (Rec. 2161/2006) reitera que:

«Esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial (STS de 19 de diciembre de 2008, RC 648/2004, y STS de 26 de marzo de 2009, RC 1507/2004, entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas».

D) No existe abuso del derecho.

Se denuncia la vulneración del artículo 7.2 del Código Civil y de la jurisprudencia de esta Sala sobre el abuso del derecho, con cita de las sentencias de 14 de febrero de 1994, 28 de mayo y 30 de junio de 1998, que se refieren con carácter general a dicha doctrina y a los requisitos que han de concurrir para su aplicación.

El motivo se desestima. 

En primer lugar porque para que pueda apreciarse la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina de esta Sala es necesario que el criterio aplicable para la resolución del problema jurídico planteado no dependa de las circunstancias fácticas de cada caso, salvo que éstas sean idénticas o existan sólo diferencias irrelevantes (autos de 26 noviembre 2013 Rec. 3384/2012 y de 28 enero 2014, Rec. 1078/2013, entre otros), y en el motivo, como se ha dicho, se citan sentencias que definen la doctrina del abuso del derecho pero en ninguno de los casos se refieren a supuestos similares al presente.

Además, como afirma la sentencia del TS nº 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004):

«El abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad....», lo que no constituye más que la aplicación concreta de una doctrina reiterada según la cual, como expresa la sentencia núm. 872/2011, de 12 diciembre (Recurso de Casación núm. 1830/2008) «la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminen laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda. Esta regla está relacionada con el derecho constitucional a la tutela judicial, de modo que esta Sala ha manifestado en diversas ocasiones que el abuso del derecho en relación al proceso debe ser cuidadosamente examinado para no coartar el ejercicio de acciones (STS nº 905/2007 y las sentencias allí citadas, así como las SSTS 1229/2004, de 29 diciembre y 769/2010, de 3 diciembre)».

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