El contrato de permuta
de solar por obra futura.
La permuta de solar por
obra o edificación futura es un contrato que no está regulado en el Código
Civil español, aunque es muy habitual en la práctica porque le permite al
promotor inmobiliario adquirir suelo sin tener que desembolsar el precio de
dicho suelo en dinero.
La gran virtud que
posee el contrato de permuta de solar por obra futura es la ductilidad de su
formalización a través de diferentes modalidades en función de los deseos o
necesidades de las partes contratantes. Las más comunes son la permuta, el
arrendamiento de obra, la comunidad para edificar, el derecho de superficie, el
derecho de sobreedificación y subedificación, la concesión de un poder
irrevocable al promotor para edificar o el contrato de cuentas en participación.
Desde el punto de vista
jurídico es un contrato que presenta la singularidad de contener una doble
transmisión: la primera de ellas la del solar del dueño del suelo al promotor
inmobiliario para que construya sobre el mismo y, la segunda, del promotor al
cedente del solar consistente en la entrega de las piezas de edificación
pactadas. En este escenario fácilmente puede detectarse que la problemática que
subyace en cada una de las transmisiones es de distinta intensidad para cada
una de las partes contratantes.
(a) Aunque no esté
específicamente contemplada en el Código civil, es un tipo de permuta que sí
está regulado en los artículos 1538 y siguientes (al igual que ocurre con la
compraventa de cosa futura), muy frecuente en la realidad social y objeto de
numerosos pronunciamientos jurisprudenciales. Se cambia por su propietario
(permuta) una finca a cambio de determinados elementos que la otra parte
(permutante) se obliga a entregar cuando termine el edificio que va a construir
en ella. Calificación que debe otorgarse, aunque se adopten otras formas (como,
por ejemplo, dos compraventas, pero que son una unidad de negocio jurídico
interdependiente).
(b) Es un contrato
complejo, llamado también mixto, en que su especificidad se halla en la
síntesis, que no suma, de diversos elementos, fundidos en la unidad de causa,
lo que le da identidad diferenciada. El contrato de permuta de suelo por obra
futura como contrato atípico suele albergar una multiplicidad de relaciones
jurídicas que, según los casos, pueden incluir contratos de compraventa,
permuta y arrendamiento de obras; pero sin que ello implique que se trate de
varios contratos, sino de varias figuras contractuales que, coordinadamente,
dan lugar a un único contrato mixto o complejo. Es un contrato con unidad de
causa, como función objetiva (artículo 1274 del Código Civil). Distinto del
contrato típico de permuta, caracterizado por el hecho de que, a diferencia del
contrato de permuta de bienes presentes, en que ambas cosas existen y están
determinadas desde su celebración, y pueden ser adquiridas por los permutantes,
en éste la parte cedente del terreno solo ostenta un derecho personal o de
crédito frente al adquirente del solar, que le faculta para exigir a éste
último que cumpla el compromiso asumido de edificar, de modo que no será sino
hasta que se construya en el terreno cuando se concretarán materialmente los
bienes objeto de transmisión para el cedente del suelo, como justa
contraprestación, siendo después de su entrega cuando se produzca la
adquisición del dominio.
(c) No es una obligación
condicional, ni tampoco obligación a plazo, sino que es un contrato perfecto en
el que la obligación de entrega de las viviendas tiene un término o plazo de
ejecución, en el sentido de que el cumplimiento de tal obligación debe hacerse
a la llegada del término, tal como se haya previsto en el contrato.
(d) Se rige, como norma
básica, por lo pactado («lex contractus» que proclama el artículo 1091 del
Código Civil); y al que se aplica la normativa de los pactos que aúna, en lo
que se ha dado en llamar teoría de la combinación que, en el fondo, no es otra
cosa que volver "al viejo principio de la analogía". Presenta
conexión con tres figuras contractuales tipificadas en el Código Civil, como
son la compraventa, la permuta y el arrendamiento de obra, lo que implica que
las normas reguladoras de estos contratos serán de aplicación subsidiaria, en
defecto de lo libremente estipulado por las partes con base al principio de
libertad contractual.
(e) La existencia de
una cantidad abonada en metálico (bien por parte del adquirente del solar al
cedente; bien por este al constructor como complemento de la obra resultante)
está contemplada en este tipo de contratos como un elemento más. La existencia
de precio en metálico no lo convierte en compraventa; aunque en algunos
aspectos deban aplicarse preceptos propios de este contrato típico.
(f) Para dilucidar
cualquier controversia relativa al contenido del contrato y a las concretas
obligaciones derivadas del mismo, no obstante tener que partir de la voluntad
común manifestada por los contratantes dentro de su ámbito de la autonomía de
la voluntad contractual, no cabe obviar que el artículo 1258 del Código Civil es
un precepto que posibilita la hetero integración del contrato completándolo con
la exigencia de otras obligaciones que constituyen derivaciones necesarias o
naturales de las pactadas. En particular, la jurisprudencia declara que el
precepto se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas; supone una
exigencia de coherencia de comportamiento en las relaciones humanas y en el
ámbito de los negocios; impone comportamientos adecuados para dar al contrato
cumplida efectividad en orden a la obtención del fin propuesto, comprendiendo
las obligaciones que constituyan su lógico y necesario cumplimiento; no solo es
complemento de lo convenido, sino que regula los efectos que durante la
vigencia del pacto, puedan y deban producir determinados acaecimientos y la
reacción ante los mismos; y, sobre todo, busca proteger la confianza.
(g) Contrato al que le
es aplicable el artículo 1124 del Código Civil, siendo causa de resolución el
incumplimiento de las obligaciones sinalagmáticas por una de las partes. Es por
ello que tanto la entrega de la nueva construcción, como en su caso del precio
complementario debe ser considerada como una obligación principal y esencial
del contrato; y la no entrega supone un verdadero y propio incumplimiento de
alguna obligación principal derivada del contrato, que frustra las legítimas
aspiraciones de aquella parte.
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