Concepto naturaleza jurídica y regulación legal del contrato de anticresis.

 

1º) La anticresis es un contrato por el cual el deudor permite que su acreedor pueda disponer de los beneficios de la finca que le entrega en garantía, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital.

La anticresis es un pacto entre dos partes en la que una parte (como garantía de pago) le entrega a otra a otra (en caso de no cumplir con su pago) un bien inmueble. Cuando, con los beneficios del bien inmueble o el pago del deudor, desaparezca la deuda, entonces el bien inmueble vuelve a manos del deudor.

Tiene el pacto anticrético carácter real, por lo que, en principio, se trata de un acto susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.

La anticresis como contrato de garantía y, como tal, accesorio puede pactarse juntamente con el contrato principal o de forma separada. En el primer caso, sigue el camino de aquel, siendo sujeto pasivo del impuesto el mismo que lo sea del negocio principal, esto es, el prestatario. En el segundo caso, siendo un negocio aislado, aunque accesorio de otro principal, el sujeto pasivo es el prestamista.

El artículo 1881 del Código Civil establece que:

"Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito".

En la anticresis el acreedor debe tener la dirección económica del inmueble, pues siendo indiferente que el mismo entre en efectiva posesión de la misma, lo cierto es que sí debe tener facultades para dirigir la «explotación del inmueble» (Sentencia del TS, Sala de lo Contencioso Administrativo, sec. 2.ª, de 15 de enero de 2015, rec. 1929/2013).

2º) La regulación de la anticresis se encuentra recogida en los artículos 1881 a 1886 del Código Civil español.

En este sentido, el artículo 1881 del Código Civil determina que "por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito".

El artículo 1882 del Código Civil señala que el acreedor, salvo pacto en contrario, está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca; además de hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. No obstante, en su párrafo tercero se determina que se deducirán de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto.

El deudor no puede readquirir el goce de inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor. Pero éste, para librarse de las obligaciones que le impone el Art. 1882 del Código Civil, puede siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario (Artículo 1883 del Código Civil). La extinción de la deuda lleva aparejada la de la anticresis.

La sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo de 16/02/2016, rec. 2102/2014 en cuanto a su definición y en relación a la prenda e hipoteca indica que:

"La doctrina define el derecho de anticresis entendiendo que existe una desmembración del dominio. Por un lado, el deudor continúa siendo propietario del inmueble, pero pierde con respecto a éste su uso y goce, que pasan a poder del acreedor hasta la total cancelación de la deuda. En ciertos aspectos, es muy similar a la prenda, pero éste recae sobre bienes muebles y el acreedor prendario solo la guarda en garantía de su crédito, sin valerse de sus frutos. Con relación a la hipoteca, ambos contratos tienen por objeto inmuebles, pero en la hipoteca la propiedad y el uso quedan en poder del deudor, mientras la deuda no resulte incumplida".

Por su parte, el Art. 1884 del Código Civil indica que el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido (prohibición de pacto comisorio). Asimismo, establece en este sentido que todo pacto en contrario será nulo. No obstante, el acreedor podrá pedir, en la forma que previene la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble.

Así lo señala la TS, Sala de lo Contencioso, de 15/01/2015, Rec. 1929/2013 al determinar que la anticresis "de acuerdo con la doctrina mayoritaria, debe llevar aparejada el derecho a instar la venta del inmueble para satisfacer el crédito garantizado".

Los contratantes, tal y como determina el artículo 1885 del Código Civil, pueden estipular que se compensen los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis.

Finalmente, es preciso tener en cuenta que tal y como dispone el artículo 1886 del Código Civil son aplicables a este contrato el último párrafo del art. 1857 del Código Civil, el párrafo segundo del art. 1866 del Código Civil y los art. 1860-1861 del Código Civil.

3º) Requisitos de la anticresis.

En primer lugar, en la anticresis el acreedor debe tener la dirección económica del inmueble pues siendo indiferente que el mismo entre en efectiva posesión de la misma, lo cierto es que sí debe tener facultades para dirigir la "explotación del inmueble".

El segundo lugar, acreedor debe de hacerse cargo del pago de contribuciones y cargas del inmueble, y debe soportar los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble, lo que, a falta de pacto en contrario, le corresponde al acreedor anticrético según el artículo 1.882 del Código Civil.

En tercer lugar, la anticresis, de acuerdo con la doctrina mayoritaria, debe llevar aparejada el derecho a instar la venta del inmueble para satisfacer el crédito garantizado, al señalar el artículo 1.884 del Código Civil que "el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, (...) el pago de la deuda o la venta del inmueble".

En cuarto lugar, prestamista y prestatario deben de pactar que la cesión de rentas vinculase a terceros adquirentes del inmueble (como debiera suceder en un verdadero derecho real).

En quinto lugar, la Ley del impuesto de AJD no requiere que el negocio se inscriba. Basta con que sea inscribible. Pues, "...todo negocio en garantía del cumplimiento de una obligación se perfecciona por el mero pacto, sin perjuicio de que sus consecuencias se produzcan cuando el deudor principal incumpla lo pactado, es decir, sin perjuicio de que le sea exigible el cumplimiento al deudor secundario sólo y cuando el principal no cumpla con su obligación."

4º) El Tribunal Supremo decía en la sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre, en lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, que el art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITPAJD) dispone que estará obligado al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en la «constitución de derechos reales», aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c); y en la «constitución de préstamos de cualquier naturaleza», el obligado será el prestatario ( letra d). Por otro lado, el art. 15.1 LITPAJD señala que la «constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo», tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo.

El art. 15.1 de la LITPAJD dispone: «La constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo».

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