Es válida la cláusula pactada en un contrato de arrendamiento de renuncia el arrendatario a la indemnización que pudiera corresponderle a tenor del art. 34 de la L.A.U. por el transcurso del término del contrato.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, de 16 de junio de 2022, nº 292/2022, rec. 543/2021, que es válida la cláusula pactada en un contrato de arrendamiento de renuncia el arrendatario a la indemnización que pudiera corresponderle a tenor del art. 34 de la L.A.U. por el transcurso del término del contrato.

En el contrato de arrendamiento las partes pactaron la renuncia del arrendatario a la indemnización que pudiera corresponderle a tenor del art. 34 de la L.A.U. a la extinción del contrato por el transcurso del término establecido.

El artículo 34 de la LAU dispone:

"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas".

Esta renuncia expresa a la indemnización por clientela del artículo 34, contenida en el contrato, debe considerarse válida, por cuanto se renuncia a un derecho que es renunciable por mutuo acuerdo, de conformidad con lo previsto en el artículo 4.3 y, a sensu contrario, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (sólo son nulas las renuncias a derechos reconocidos en la citada norma en los arrendamientos de vivienda, lo que excluye tal nulidad por renuncia en los de uso distinto de vivienda, sin que exista norma equivalente en la específica regulación de este contrato en el capítulo III).

La renuncia a la indemnización contenida en el artículo 34 de la LAU prevista en el contrato, y pactada en un contrato de arrendamiento, no vulnera norma imperativa alguna. Es por tanto un pacto lícito, en cuanto que no contradice norma imperativa o prohibitiva, no vulnera derecho alguno del adherente al contrato, cumple con las exigencias de claridad de las condiciones generales y no genera desequilibrio alguno en la relación contractual.

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